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文章编号丨673-9493 (2020) 06-0038-07 中图分类号：TU98 文献标识码 A DOI10.19830/j.upi.2020.355“居者难有其屋”：香港公屋政策发展演变与启示Unaffordable Home Ownership: The Evolution and Enlightenment of Hong Kong's Public Housing Policy王紫荆梁印龙邵挺Wang Zijing, Liang Yinlong, Shao Ting摘要：近些年来，我国大城市普遍面临房价过高和住房短缺的双重挑战，尤其是城市中低收入群体长期睢以获得可支付性住房，成为城镇化高质量发展的重要障珥。
香港从1950年代开始，为了实现“居者有其屋”的目标，探索并逐漸形成了一套“租赁为主、出售为辅”的公屋政策体系，取得显著成效的同时也累枳了不少矛盾。
本文首先梳理了香港公屋政策的内容及其历史演变过裎，然后分别评价了公屋政策“被边干预”“枳极干预”“消 极干预”“适度干预”这四个阶段的实施成效，从中总结出香港公屋政策的成功与不足之处，以期为内地大城市公共住房政策的制定提供启示与借鉴。
A b s tra c t：In recent years,large cities in Chin«i are generally facing the double challenges o t overpriced housing and housing shortage.M id d le and low-income people in cities are suffering fro m long-term d iffic u lty-in o bta in in g affordable h ou sing,w hich has become an im p o rta n t obstacle to realize the goal o f hig h-quality urbanization.To achieve the goal o t4,H om e CKvnership Scheme>，,H ong Kong has explored a set o f public housing policies since the 1950s,w hich stipulate th a t public houses are m ainly fo r rent and rarely to r sale.The im plem entation ot the public housing policies have achieved remarkable results b u t also accumulated a lot o f contradictions.T his paper first reviews the content and historical evolution o f H ong Kong's public housing policies.Then it evaluates the im plem entation effects o f the p u b lic housing policy in fo u r stages：forced in te rv e n tio n,active in te rv e n tio n,negative in te rv e n tio n,and m oderate in te rv e n tio n.F in a lly,the success and shortcomings o f H ong Kong's public housing policies are summarized, w hich can provide inspiration and reference fo r the public housing policy-m aking o t large cities in m ainland C h in a.关键词：住房短缺：高房价；中低收入者；公屋政策；居者有其屋：香港Keywords:Housing Shortage；O verpriced H ousing；M id d le and Low-income People；Public H ousing Policy；Affordable H om e O w nership；Ht^ng Kong北京卓越青年科学家计划0JW ZYJH01201910003010)资助作者：王紫荆，清华大学建筑学院建筑系，本科生梁印龙（通信作者），清华大字建筑学院城市规划系，博士研究生。
香港房地产报告引言香港是一个国际金融中心，房地产市场一直以来都备受关注。
香港房地产市场的稳定与繁荣对整个经济发展起着重要作用。
本文将对香港房地产市场的现状、发展趋势以及相关政策进行详细分析和展望。
1. 香港房地产市场概况香港房地产市场是一个供不应求的市场，在全球范围内享有盛名。
一方面，香港的土地资源稀缺，居住人口众多，导致房屋供应长期紧张；另一方面，香港作为国际金融中心，吸引了大量的外来买家和投资者，推高了房地产价格。
因此，香港的房地产市场基本上是一个卖方市场。
截至2021年底，香港的房价指数较去年同期上涨了10%。
尽管全球疫情的影响带来了一定的不确定性，但香港房地产市场仍然表现出强劲的回报。
这主要是由于香港政府的住房政策和市场需求的持续增长所推动的。
2. 香港房产市场发展趋势2.1 租金增长随着香港的人口持续增长，租金也在上涨。
特别是在商业地产领域，租金涨幅更为显著。
由于办公楼供应量有限，租金价格继续攀升。
此外，短期租赁市场也出现了快速增长的趋势，这主要由于旅游业和商务旅行的复苏。
2.2 奢侈房地产市场香港是一个奢侈品消费的重要市场，奢侈房地产市场也在稳步增长。
超高级公寓和奢侈别墅成为投资者争相追逐的对象。
随着全球富豪人群不断增加，对奢侈房地产的需求也越来越高。
2.3 投资机会尽管香港的房地产市场价格较高，但仍然存在投资机会。
特别是对于那些有足够资金的投资者来说，房地产是一个相对稳定的投资渠道。
此外，香港政府的住房政策也为购房者提供了一定的支持。
3. 香港房地产政策香港政府一直非常重视房地产市场的发展和稳定。
为了解决住房问题和促进市场健康发展，香港政府实施了一系列的房地产政策。
3.1 住房供应增加为了提高住房供应，香港政府计划增加土地供应并加大公共住房建设力度。
政府还通过出售土地和推出梯级住宅，鼓励开发商提供更多中低价位的住宅。
3.2 税收和监管政策香港政府实施了一系列税收和监管政策来控制房地产市场的发展。
香港住房现状调研报告香港住房现状调研报告随着人口的不断增加和城市化的快速发展，香港的住房问题愈发突出。
本次调研旨在了解香港住房现状，帮助政府和相关机构制定更有效的解决方案。
首先，房屋价格高企。
香港的土地资源有限，人口密度大，导致房屋供不应求，价格水涨船高。
一线城市的房价普遍高达数百万元，甚至上千万元。
即使是远离市中心的郊区，房价也不低。
这对普通市民来说几乎成了无法企及的奢望，造成了巨大的负担。
其次，公共房屋供应不足。
香港政府实施了一系列的公共房屋计划，但供应量远远不能满足需求。
据统计，截至目前，约有280,000户家庭在等待公共房屋。
这些人们不得不在狭小的居住空间中艰难生活，给他们的身心健康造成了很大的压力。
此外，租房市场竞争激烈。
由于购房对于大部分人来说几乎是不可实现的梦想，他们只能转向租房市场。
但是，由于大量租房需求，市中心地段的租金也飙升。
很多人不得不居住在拥挤的公寓里，甚至与多个陌生人共享一间房，这使得他们的生活质量大大下降。
最后，借住问题突出。
由于房价高昂和公共房屋供应不足，不少人不得不寄希望于借住。
他们与亲戚、朋友甚至陌生人合租一间房居住，人口密集度往往远远超过了正常范围，给居住环境和安全带来了很大的隐患。
针对以上问题，政府和相关机构应采取积极措施。
首先，加大公共房屋建设的力度，增加供应量，使更多人能够享受到经济合理的住房。
其次，加大土地开发的力度，增加供应量，降低房价水平。
同时，应加强对租房市场的监管，打击黑中介，保护租房者的权益。
最后，可以考虑推出一些购房补贴政策，帮助有购房需求的人们实现住房梦想。
综上所述，香港的住房问题严重，需要政府和相关机构的共同努力来解决。
通过加大公共房屋建设和土地开发力度，加强租房市场监管以及推出购房补贴政策等措施，可以有效缓解住房问题，提升人民的幸福感和生活质量。
香港房地产市场分析报告香港是一个独特而繁荣的城市，拥有世界上最昂贵的房地产市场之一。
本文将对香港房地产市场进行详细分析，以便读者能够了解该市场的现状、趋势和挑战。
一、市场概况香港房地产市场一直以来都备受关注，投资者和居民都希望能够在这个国际金融中心拥有自己的住宅。
然而，由于资源有限和地理限制，香港的土地供应非常稀缺，这导致了高房价和紧张的住房市场。
二、价格趋势近年来，香港的房价一直处于高位。
尽管政府采取了一系列措施来抑制价格上涨，例如加大土地供应和加强房地产市场监管，但市场仍然保持了坚挺的势头。
这主要是由于香港作为国际金融中心和商业中心的地位，吸引了大量国际投资者和高净值人士。
三、租金市场除了高房价外，香港的租金市场也非常紧张。
由于供应不足，租金一直处于高位，并且随着时间的推移仍在上涨。
这给许多年轻人和低收入家庭带来了极大的经济压力。
四、政府政策香港政府意识到房地产市场的挑战，并采取了一系列政策措施来应对。
其中包括提供公共住房、调控房地产市场、加大土地供应等。
然而，由于各种因素的影响，政府的政策效果并不明显，房价和租金仍然保持在高位。
五、市场前景展望未来，香港房地产市场仍然充满挑战。
一方面，香港的土地供应有限，人口增长和投资需求依然旺盛，这将继续对房价和租金产生压力。
另一方面，全球经济下行趋势和政策不确定性也可能对香港房地产市场产生负面影响。
综上所述，香港房地产市场面临着诸多挑战和压力。
尽管政府采取了一系列措施来调控市场，但是价格仍然居高不下。
未来的市场前景也存在一定的不确定性。
对投资者和居民而言，了解市场动态，并做出明智的决策非常重要。
香港地产研究报告香港地产研究报告1. 市场概况香港地产市场一直备受关注，是全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一。
香港的地产市场主要由住宅、商业和工业地产组成。
随着香港作为国际金融中心和商业中心的地位不断提升，地产市场也不断发展壮大。
2. 住宅市场香港的住宅市场一直以来都非常火爆，供不应求。
随着人口增加和土地紧缺，房价持续上升。
尤其是中环、半山和南区的高档住宅，价格更是高企。
然而，最近几年来，政府推出了一系列措施，试图调控房价，包括增加土地供应和加强房屋贷款限制。
这些措施有一定效果，但是房价仍然保持着稳定的增长趋势。
3. 商业市场香港的商业地产市场也非常活跃，尤其是位于中环和湾仔地区的写字楼和购物中心。
这些地区是香港的商业中心，吸引了大量国际品牌和机构进驻。
租金持续上升，办公楼供不应求。
鉴于香港是中国内地和国际市场之间的桥梁，商业地产市场有着巨大的增长潜力。
4. 工业市场工业地产在香港的地产市场中也占有重要地位。
虽然香港的工业生产相对较少，但作为一个国际贸易中心，许多国际公司仍将香港作为物流和分销中心。
因此，香港的工业地产需求依然存在，并且价格也保持稳定。
5. 投资机会香港的地产市场有着丰富的投资机会。
近年来，随着中国内地投资者对香港地产市场的关注度不断提高，一些开发商和投资者开始将目光转向深圳湾和蛇口等地的地产项目。
此外，香港的土地供应有限，土地供需矛盾严重，因此土地开发项目也是投资者注意的对象。
总结：香港地产市场作为全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一，在住宅、商业和工业地产领域都有着稳定的增长趋势。
政府的调控措施对于稳定市场起到了一定作用。
投资者可以通过投资香港的地产市场获取稳定的回报。
然而，由于香港地价和土地供应的问题，投资者需要谨慎评估风险，并选择合适的时间和地点进行投资。
香港公租房建设的成功经验探析刘远【摘要】住房问题尤其是中低收入群体的住房问题是保障和改善民生的重要问题。
香港在解决本地区中低收入群体的住房问题过程中,其公租房制度发挥了重要作用。
在此着重阐述了香港公租房制度的发展演变,并总结出其成功的经验。
【期刊名称】《长春理工大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2012(025)008【总页数】2页(P81-82)【关键词】香港;公租房;演进;经验【作者】刘远【作者单位】吉林大学马克思主义学院,吉林长春130012【正文语种】中文【中图分类】F293.3一、香港公租房制度的演进香港地狭人稠，但却能妥善解决本地区内中低收入者的住房问题，无疑这得益于香港政府实施了正确的公共房屋政策。
香港公租房制度的发展与演进大致可以划分为以下三个阶段：（一）20世纪60年代以前——消除“房荒”阶段1937年到1945年的抗日战争再加上随后1946年到1949年的国共内战，使得大量难民纷纷潜入香港躲避战争，有数据显示，到1961年，香港人口剧增至300余万。
难民的大量涌入，香港住房严重供不应求。
因而在1960年之前，解决受灾民众的住房安置问题便成为香港住房政策的重心。
香港的有识之士素来看重社会力量，解决居民住房问题也不例外。
为此在1948年，一个民间的非营利性的组织“香港房屋协会”应运而生。
自1952年始，香港政府在土地和贷款方面就为“香港房屋协会”营造诸多便利，比如房屋协会可以获得政府拨付的长期低息贷款，可以通过政府以低于市场价的价格拿地，由于政府政策支持，“房屋协会”在房屋建设方面成本较低，因而所建房屋的租金并不高。
1953年，九龙5万多寮屋区居民因为一场大火失去了住房，为此香港政府在1954年成立“徙置事务署”，该机构专门负责解决寮屋（兴建在私人或公共土地上的非法木屋）问题。
包括清除寮屋、兴建徙置大厦安置灾民。
同年4月，香港“屋宇建设委员会”成立，由该机构统筹管理香港公租房的建设，以中低收入群体的住房问题。
一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。
为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供给的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。
香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。
健全的土地管理制度。
香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。
香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。
政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。
所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。
既有垄断控制，又有自由转让。
在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供给的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供给的措施，以保持楼市的平稳发展。
完善的公屋制度。
香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。
到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达万，占全港人口的51%。
公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。
短期交易“额外印花税”。
为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。
目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。
换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。
楼宇按揭成数调整。
楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。
香港住房现状调研报告香港住房现状调研报告香港的住房问题一直以来是社会热议的话题。
本次调研旨在了解香港住房现状，并分析其原因和对策。
首先，香港的住房供应紧张是当前最突出的问题之一。
由于土地有限，香港的住宅供应无法满足需求。
根据统计数据显示，每年新增住宅单元数远远落后于人口增长速度，导致住房市场供不应求。
其次，高房价也是香港住房问题的主要表现之一。
由于供需失衡，房屋供应严重不足，使得房价持续上涨。
据统计，香港的房价已经连续多年居高不下，很多家庭难以负担得起购房负担。
造成香港住房问题的原因主要有以下几个方面。
首先，缺乏土地资源是导致香港住房供应紧张的主要原因。
香港地域狭小，土地供应有限，很难满足人们对住房的需求。
其次，政府管控政策的效果不彰。
政府过去的住房政策主要是依靠公屋供应，然而公屋供应不足以满足需求。
此外，土地政策不灵活，很难及时调整土地供应以适应市场需求。
为了解决香港住房问题，可以考虑以下措施。
首先，加大土地供应。
政府应该优化土地使用规划，提高土地供应的效率。
此外，有必要调整土地政策，鼓励土地的多元化利用，提高土地利用效率。
其次，多渠道供应住房。
不仅要加大公屋建设力度，还应鼓励和支持民间住房建设，通过多渠道供应住房来满足不同层次的需求。
此外，政府还可以引进外来建设企业，加强住房建设技术和经验的交流。
最后，加强住房管理和监管。
政府应建立更加完善的住房管理体系，加强对房地产开发商和中介机构的监管，确保住房市场的稳定和秩序。
综上所述，香港住房现状调研表明，住房供应紧张和高房价是当前香港住房问题的主要表现。
这一问题的根源在于土地资源有限以及政府政策的不够灵活和有效。
为解决住房问题，政府应加大土地供应力度，多渠道供应住房，并加强住房管理和监管。
只有通过综合施策，才能有效缓解香港住房问题，提高居民的居住条件和生活质量。
香港扩大住房措施引言香港作为一个国际金融中心，人口稠密，住房问题一直备受关注。
为了解决住房紧缺问题，香港政府计划推出一系列扩大住房措施。
本文将介绍这些措施的背景、具体内容以及预期效果。
背景香港的住房问题源于城市的高密度和土地资源紧缺。
长期以来，不少香港市民只能住在狭小、拥挤的公共居住环境中，导致人民的生活质量下降和社会不稳定。
为了解决这一问题，香港政府一直致力于提供更多的住房供应，以确保市民能够享有基本的居住权利。
扩大住房措施为了有效应对住房问题，香港政府计划推出以下扩大住房措施：1.增加土地供应：香港政府将会加大土地供应量，通过开发新的土地资源来增加住房供应。
这将包括重新规划现有土地和寻找新的土地开发机会。
2.改善公共居住环境：政府将会投入更多资源改善公共居住环境，提高住房的品质和居住条件。
这包括改建老旧的居住楼宇和提供更多的公共住房单位。
3.鼓励私人开发商兴建住房：政府将向私人开发商提供相应的优惠政策和金融支持，鼓励他们兴建更多的住房项目。
这将帮助增加市场上的住房供应，使得住房价格得到合理的调节。
4.支持青年置业：政府将加大对青年置业的支持力度。
通过提供更多的首次购房补贴和贷款利率优惠等政策来帮助青年人实现购房梦想。
5.完善住房政策：政府将进一步完善住房政策，确保住房资源的合理配置和有效管理。
这将包括加强住房市场监管机制和提高住房供应的透明度。
预期效果香港政府推出这些扩大住房措施以后，预期将带来以下效果：1.增加住房供应：通过增加土地供应和鼓励私人开发商兴建住房，预计可以有效增加住房供应，缓解住房紧缺问题。
2.提高住房品质：通过改善公共居住环境，政府将提高住房的品质和居住条件，提升市民的生活质量。
3.降低住房价格：增加市场上的住房供应和优化住房政策，预计将对住房价格产生一定的调控作用，使得住房价格更加合理和稳定。
4.支持青年置业：通过加大对青年置业的支持力度，政府将帮助更多的年轻人实现购房梦想，提升他们的生活品质和社会参与度。
香港公共住房市场分析报告
香港常住人口高达 600 多万，土地面积紧 1050 平方公里，人稠地狭，房
价昂贵。
市场竞争的结果必然是富人经济水平越高，住房条件更佳，而穷人
则难以凭借个人力量买房置业。
政府应履行社会价值再分配职能，积极为中
低收入者提供住房保障以实现社会公正。
高房价背景下，如何妥善解决中低
收入家庭的住房问题，是香港多年来一直面临的一个严峻问题。
总结分析香
港如何应对中低收入居民住房问题对内地高房价城市有一定借鉴和指导意
义。
一、香港住房市场现状
香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均 GDP 高达 4.87 美元，但经济
高度繁荣的背后，住房却面临困境。
（一）房价持续上涨，房屋供应不足
香港的住房政策起伏较大，但房价保持总体上涨的态势。
截至 2018 年底，
港岛、九龙、新界的 A 类私人房屋每平米均价分别为 18.04 万港元、14.99 万
港元和13.84 万港元，较1986 分别上涨20 倍、17 倍和18 倍，年均增长
9.77%、9.2%和 9.48%。
私人房屋租金水涨船高，涨幅虽然不及房价涨幅，但仍上涨超过4 倍。
2019 年，港岛、九龙、新界平均每月每平米租金较 1986 年分别上涨 6.6 倍、
4.9 倍和 4.8 倍，租金等住房支出已成为香港居民最大的消费支出，占比超
过 20%，租住私房负担同样很重。
图表1 私人房屋售价（万港元/平方米、万港元（右轴））图表2 私人房屋租金（港元/平方米、万港元（右轴））
港岛售价九龙售价新界售价九龙租金
20 15 10 54
3
2
1
600
400
200
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
港岛租金
新界租金
家庭月收入中位数
资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部
截止至 2018 年底，香港共有永久性住宅单位 280 万套，家庭住户数量为264 万户，套户比从 2007 年的 1.11 下降至 1.09，表明房屋供应持续落后于由人口增长与核心家庭数量增长带来的新增住房需求。
图表3 套户比
1.12
1.1
1.08
1.06
1.04
1.02
1
0.98
资料来源：Wind，XXX市场部
（二）房屋自有率偏低，住房面积较小
高房价脱离了居民购买能力，房屋自有率较低。
香港的自置居所家庭为126.4 万户，占总家庭数 49.2%，较中国大陆 63.4%的水准明显偏低，意味着半数的香港居民及家庭租房。
图表4 自置居所住户在家庭住户总数占比（%）
60
自置居所住户在家庭住户总数占比
50
40
30
20
10
资料来源：Wind，XXX市场部
人均面积偏低，房屋单位普遍小型化。
香港人均居住面积仅 16 平米，远低于其他发达经济体的平均水平。
公屋、居屋、私人楼宇的面积中位数分别为 23 平米、51 平米与 52 平米。
2009-2017 年，新落成公共住房单位几乎都是 40 平方米以下的公屋；40 平米以下私人房屋竣工量占私人房屋竣工量的比重从 5%提高到 39%，表明高房价背景下使得小户型广受欢迎。
图表5 新落成公共住房单位数目：按面积分（万个）
新落成资助出售单位:40至69.9平方米图表6 新落成私人住房单位数目：按面积分（万个）4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
少于40平方米
70至99.9平方米
160平方米或以上
40至69.9平方米
100至159.9平方米
8 6 4 2 0 新落成资助出售单位:少于40平方米
新落成公营租住单位:40至69.9平方米
新落成公营租住单位:少于40平方米
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部
（三）住房供应体系“双轨制”，公共住房逾 4 成
香港的住房发展模式采取双轨制的形式，市场住房供应体系与保障性住
房供应体系相分离。
对于私营房屋市场政府不予干涉，但行使调控职能；对
于保障性住房，香港兴建了大量的公营房屋，包括公营租住房屋与资助出售
房屋两种。
截至 2018 年底，香港共有永久性屋宇 280.4 万间，其中公营租住
房屋单位 81.3 万个，资助出售单位 40.9 万间，私人房屋 158.3 万间，公共住
房单位合计 122.2 万个，占香港永久性房屋比重的 43.57%。
图表7 各类住房数量占比图表8 按住房类型划分的家庭户数占比
公营租住房屋公营租住房屋31%
29%
私人房
屋
54%
资助出售单位私人房屋资助出
售单位
15% 56%
15%
资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部
（四）公共住房多由房委会提供，租住为主，出售为辅
公共房屋供应的主要机构为香港房屋委员会（简称“房委会”）和香港房
屋协会（简称“房协会”），其中，房委会是主要管理机构，房屋协会作为非牟利的社会力量对其予补充和协助。
房委会是成立于 1973 年的独立法定机构，负责制定、推行香港的公营房屋计划，包括各类租赁型公共房屋的规划、兴建、管理、维修等工作和推展居者有其屋计划。
同时，房委会也拥有和经营一些分层工厂大厦及公屋的附属商业设施和其他非住宅设施。
香港公共住房以廉价租赁房即公屋为主，供居民购买的资助出售单位在保障房体系中所占的份额较小，截至 2019 年末，房委会和房协会提供的公屋数量分别为 79.69 万和 3.32 万间，提供的资助出售单位数量分别为 40.26 万和 1.62 万间。
图表9 公屋为主、居屋为辅（个、点（右轴））
新落成公营租住单位新落成资助出售单位
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
资料来源：Wind，XXX市场部
二、香港公共住房政策及施政效果回顾
结合历年的特首《施政报告》，香港住房与运输局、房屋委员会和房屋署的年度报告及其他政策文件，我们将香港开始兴建公屋之后的公共住房政策划分为四个阶段。
（一）1973-1987：开启十年建屋计划，住房条件显著改善
1972 年底，香港政府宣布实施“十年建屋计划”，计划在 1973-1982 年的十年间建设 40 万个公共住房单位，为 180 万香港居民提供配套设备齐全、具备优良居住环境的住所。
建屋计划将低收入市民纳入公营房屋政策体系，并开始注重建造质量标准，让每个家庭拥有自己的独立式住房单位（水、电、
厕、厨齐备），每个人居住面积不少于3.25 平方米。
但该计划直到 1983 年末只完成了 55%，即建设了 22 万个单位，即便如此也是得益于 70 年代末引入“居者有其屋”和“私人机构参建”两项计划的大力协助。
尽管“建屋计划”推迟了五年才基本完成，但整体来看，公营房屋建设成绩斐然。
1980 年 4 月至 1987 年 3 月，房委会共建设公营房屋单位 27.37 万个，包括公屋 19.74 万个，居屋 7.63 万个。
公营房屋居住人口大幅增长，公屋租住人口 220 万，居屋居住人口 20 万，公营房屋居住人口占比提高到 45%。
市民住房从唐楼或木楼，升级为高层住宅或大型屋邨，人均住房面积提高到7.5 平方米，住房条件显著改善。
（二）1987-2001：鼓励购房，自置率提高，公屋轮候时间缩短
1987 年 4 月，港府发表《“长远房屋策略”说明书》，制订了1987-2001 年香港房屋政策纲领。
该策略认为随着居民收入水平持续提高，配套设施有限的老式公屋不能满足租户的住房需求，并且老旧公屋维修费用较高，租户自置居所需求强烈，若单靠居屋计划及私人参建居屋计划，不仅政府负担加重，于有限的土地资源也不利。
长远房屋策略重点要求提高住房自有化率, 扩大公屋重建规模，充分利用私人机构的资源。
该策略标志着香港住房政策从兴建公屋转向鼓励居民自置居所，公共房屋政策向私人市场倾斜。
图表10 “长远房屋策略”说明书
1987-2003 年需新增 96 万个房屋单位：
1. 1985 年尚未满足需求 38 万
2. 新组成家庭需求 35 万
3. 拆除私人楼宇造成的需求 30 万
1. 公屋供过于求
2. 居屋/私人参见居屋计划求过于供
3. 私人资源未被充分利用
1. 扩大公屋重建规模
2. 增加自置居所的机会
3. 推行自置居所贷款计划
资料来源：香港房屋委员会，XXX市场部
1987-2001 年平均每年供应公屋 2.7 万个单位，居屋 1.3 万个单位，基本符合建设目标，90 年代政府通过房委会和房协会推出一系列自置居所计划，香港住房自有率快速提高。
1987-2001 年，香港家庭住户自置率从 37.90%提高到52.20%，其中，公营房屋的自置居所住户占公营房屋家庭住户比重从。
