销售管理秘笈

公寓产品是全国性难题？掌握这些营销秘笈将所向披靡！公寓产品是地产⼈的智慧产物，早些前，办公楼很难卖，地产⼈提出了商住的想法，“SOHO”概念的诞⽣和发展让公寓产品在全国遍地开花。

此后，“公寓”这个名词逐渐为官⽅和购房者所接受。

然⽽，毕竟是40年商业性质的产品（有些地区是50年产权），有着难以解决的五⼤劣势：商业⽔电、⽆法落户、物业费⾼、公摊较⼤、交易税费⾼，另外还有⽆阳台、不通燃⽓、⾸付⽐例⾼等次级劣势。

随着⼟地市场理念的转变，很多⼟地的出让条件就硬性要求配置⼀部分的公寓产品，这让开发商尤其是营销部门的管理层头疼不已，导致现在多数开发商都囤积了⼤量的40年公寓产品，引发滞销难题！今天我们来好好谈谈公寓产品的营销问题——壹客户为什么拒绝公寓？说到公寓的产品抗性，很多⼈都会提到前⽂提到的诸多劣势，其实，这些问题根本不是核⼼问题，因为——时代在变，购房者的⼼态也在发⽣改变，我们所认为的“公寓抗性”其实是个伪命题，⽽公寓产品真正的核⼼抗性是——增值速度没有住宅快！那么⼤家想想看，为什么公寓的价格增长速度没有住宅快呢？以沃尔沃轿车为例，在中国的C级轿车市场中，沃尔沃的保值率居奥迪、宝马、奔驰、皇冠、凯迪拉克之后，为什么？因为持有的⼈太少，在未来的⼆⼿车市场中不占优势。

⽽“BBA”三⼤品牌汽车的占有率⼀直处于霸主地位，难以超越。

公寓产品亦是如此。

⽽这种情况在短期内绝对不可能改变，因为中国的房地产市场中，住宅产品的存量以及未来开发量是公寓产品⽆法企及的。

既然改变不了世界，那就改变⾃⼰！沃尔沃亦是如此，根据胡润研究院发布的《2014中国豪华车品牌特性研究⽩⽪书》来看，沃尔沃车主的学历是最⾼的，客群更加注重⽣活品位和精神追求。

这就是沃尔沃的改变：不再盲⽬追求富豪阶层，⽽是更加注重对⾼学历⼈群的传播。

所以，公寓产品的营销重点就是：找到追求财富平稳增长的客群，⽽不是冒进的投机者！贰公寓客群有哪些特别之处？那么，追求财富平稳增长的客群到底有哪些？根据笔者多年的操盘经验，总结出了公寓客群的“READY”法则——从全国公寓产品的客群来看，70%—80%的客群为投资客，仅约20%为⾃住客，深圳的万科云城、龙光玖云著、卓越前海壹号等项⽬均为如此。

销售高手修炼的八大秘笈一、不做准备，不进卖场专业销售员成功的因素早已不是秘密，概括起来就是：准备、准备、准备，对的，三个要素全是准备。

准备好你个人的情绪和专业知识，知道你的商品和价格结构，了解你的竞争对手正在做什么。

而在准备的过程中，我们也要记住顾客服务的20条黄金法则：①把产品卖给第一位客户管理者将大量的资金花费在仓储、选址和广告上，所以吸引每位顾客进店都是有成本的。

任何情况下，每个没有买你产品的人的成本都会转嫁给下一位进来的顾客，所以努力地把产品卖给每一位进店的客户是你的责任。

②不要把私人问题带入卖场③不要在卖场里扎推当你和同事聚在一起聊天时，顾客即使需要帮助也没有勇气打断你们的谈话，最后他们可能会因为被忽略而生气离开。

④关注每一位客户的存在关注客户的动向，及时给出反馈，既可以向客户传达一种友好的感觉，又有助于客户对商店产生正面的态度。

⑤永远不要以貌取人⑥不要侵犯顾客的个人空间⑦正确称呼不同顾客在销售中避免使用先生或夫人，你只需做到礼貌这一点就够了。

⑧对于顾客不要滥用同情心你销售的唯一目的就是为了成交，而老练的顾客有各种故事赚取你的同情心，而促使你同意折扣和优惠。

⑨倾听客户的想法，而不仅是他们的话顾客有时并不是很清楚他想买商品的准确的或技术性的参数，你需要的就是了解你的产品，用心倾听，明白顾客的想法。

⑩不要使用专业术语让客户感觉一切尽在掌握记住顾客总是正确的，你的目标是达成销售，又何必和顾客争对错呢?永远不要打断客户客户说话就意味着购买销售过程中，多听少说，你将会更加投入。

交流应该是双向的对于那些一言不发的顾客来说，让他们讲话才是促使成交的最简单的方式。

案例：一名销售员，给顾客介绍重要卖点：另外一件重要事情是没有回应。

还有一件事是还是沉默。

你最后的对策是需要包起来吗?这时，我想他们应该要讲话的吧。

让你的顾客喜欢和信任你让顾客喜欢你、信任你的最简单的方法就是让他说话。

毕竟，你已经知道你所知道的，顾客知道什么很重要，你的任务是让他说出来。

销售秘笈：客户不接电话怎么办？2013-05-19 12:38 来源：中国电子商务研究中心T|T一个客户不接电话，一般分很多种情况，在实际的销售中，要根据实际情况正确处理对待，一般不接电话分两种情况：A、直接挂，B、没有人接。

下面来对这两种情况采取的正确方法做简要介绍。

1 如果客户直接挂电话，怎么办?客户挂电话分两种情况：A、刚接通或接通一会，就被挂：说明对方可能在开会，或者有紧急的事，我们过半天或一天，再继续打，或者把你要讲的话，挑对他最有吸引力的，发手机短信给他，如果仅仅是告诉对方什么事，直接发短信即可达到和打电话同样的效果。

B、如果对方在一段时间内经常挂电话：说明对方不想接，不想和我们合作，我们现在要做的不是让他们接电话，而是要让他们认为我们的网站的确对他们有好处，这个时候最好的方法就是发短信，挑最有吸引力的、最能打动对方的话来讲，短信发了后，他是否回复不重要，过几天再打电话过去，如果还是挂电话，至少说明在最近一段时间基本就没有希望了，过数个月或半年后再与他们联系，当然如果有他的QQ，还可以通过QQ和邮件等发给他们你想表达的话，也就是强制他们能知道您想了解的内容。

2 如果电话没人接，怎么办?如果电话没人接，对方又不是挂电话，可以采取如下的方法：A、过半个小时再打：因为有时可能是因为对方手机没有带，或正在有重要的事来不及接，但由于我们是有求于他们，一般他们都会等我们打过去，很少人会主动给回过来。

过半小时候，也许他就忙完了，就能接你电话，也可以过半天再打，他的事忙完的几率更大。

B、如果再打还是没有人接，当天可以不打了：因为有可能对方还在忙，也有可能对方有重要事不想接您电话，有可能对方手机没有带，如果打太多了，对方会觉得烦，直接对您产生厌恶。

C、第二天再继续打，如果还是没有接：就要换个他不知道的陌生号码，看是否有人接，如果还是没有人接，就打他公司的固定电话，如果不是本人接，你就问他在那里，或者是不是换号码了?出差了?等等。

:// 5ixue (海量营销管理培训资料下载)深圳世联筹划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10工程背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。

在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产筹划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购置华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购置；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到 5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；:// 5ixue (海量营销管理培训资料下载):// 5ixue (海量营销管理培训资料下载)4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区〞活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，出售VIP卡；b) 公开出售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；秋交会出售：秋交会时，展场和现场同时出售VIP卡；VIP卡客户维护体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周〞，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；样板房展示样板房展示与VIP卡出售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。

克服销售困难的秘密话术技巧销售是一项关键的商业活动，它对企业的发展和成功至关重要。

然而，销售过程中常常会遇到各种挑战和困难，例如客户的拒绝、竞争激烈、产品差异化有限等。

面对这些困难，唯有掌握一些秘密话术技巧，才能更好地克服销售困难。

首先，建立信任是销售成功的关键。

客户往往对陌生人持有一定的戒备心理，而这种心理阻碍了销售人员的努力。

因此，销售人员需要在与客户的交流中建立信任关系。

一种实用的话术是以客户为中心，表现出真诚和热情。

例如，利用问候语来打开话题或者用赞美的话语表达对客户的认可。

通过这些方式，销售人员能够更快地建立与客户的良好关系，从而增加交流的机会。

其次，了解客户需求是推销产品的前提。

销售人员应该注重倾听客户的需求和关切，并根据这些信息提供个性化的解决方案。

在与客户交流时，销售人员可以使用开放式问题来引导客户表达需求。

例如，销售人员可以问：“您对我们的产品有什么期望？”这样的问题会促使客户详细描述他们的需求，帮助销售人员更好地了解客户并提供恰当的建议。

第三，销售人员需要学会创造紧迫感。

客户往往因为种种原因而犹豫不决，导致销售进程缓慢。

为了解决这个问题，销售人员需要灵活运用紧迫感的话术技巧。

例如，在促销活动期间，销售人员可以强调产品的独特优势和性价比，以及促销活动的截止日期，向客户传递购买的紧迫感。

此外，销售人员还可以分享其他客户从产品中受益的故事，以强调产品的价值并促进客户的决策。

第四，销售谈判是销售过程中最具挑战性的环节之一。

在谈判过程中，销售人员需要敏锐地捕捉客户的需求，否则可能会导致谈判失败。

为了更好地应对销售谈判的挑战，销售人员需要熟悉有效的谈判话术。

一种常用的话术是“协议助攻”。

销售人员可以告诉客户，如果他们能在购买时付款，或者在一定期限内做出决策，销售人员可以提供额外的优惠或特殊待遇。

这样的话术可以在没有降低价格的情况下刺激客户做出决策，并为销售人员赢得更多的竞争优势。

最后，与客户建立持久关系是销售成功的长久动力。

50销售人员必看的十条“秘笈”1、”帮助客户“做出最好的决定每个人都喜欢买东西（难道你不是吗？）但是没有人喜欢卖东西。

这就是为什么当你试图劝说、说服或者操纵客户买下什么东西的时候，客户就会疏远你的原因。

销售管理的关键在于帮助客户做出最好的决定，从而为客户内心深处与生俱来的购买欲望增加乐趣。

（CtrlboxCRM 客户管理软件，助手式销售管理工具，拥有客户、销售、市场、服务模块。

）2、“电梯推销”没有用我不知道“电梯推销”这种胡说八道是从哪里冒出来的，但是在两三分钟的时间里高谈阔论你自己、你的公司和你的产品，再没有什么事情会比这种做法更快地令潜在客户感到厌烦了。

想想看：你是否喜欢听别人喋喋不休地谈论他们所在的企业的“东西”？3、“拜访电话”让你变得更强大即使是专业的销售人员通常也很讨厌陌生客户电话拜访，他们会想方设法地摆脱它。

即便如此，给你不认识的人打电话，看看你是否能够帮助他们仍然是这个世界上强化精神“肌肉”的最好方法之一，在这项工作中，你能够处理“拒绝”并且快速地建立起融洽的关系和共鸣。

4、销售的关键在于“聆听”销售的挑战在于让客户说，而不是对客户说。

如果你的嘴巴不停地在动，你如何才能弄清楚自己是否能够帮助一位客户，或者如何才能帮助对方？让客户享受控制双方谈话的乐趣吧。

5、“培训”无法造就销售明星如果有人告诉你销售培训能够让销售团队里的每个人都变成顶级销售的话，你的胡说八道探测器就应该报警了。

crm管理软件能让销售培训能够小幅度地提高业绩水平，但是它无法将平庸的销售人员变成销售明星，这就如同伟大的教练也无法让周末才打球的业余球手变成小皇帝詹姆斯一样。

6、"性格内向"VS性格外向对于销售人员的刻板印象——性格外向、说话语速快、积极进取——仍然存在于流行的文化中，但是在现实世界中，这种强行推销的态度和姿态让客户想吐。

因为销售的关键在于聆听，所以它更青睐那些性格内向的人，他们能够将自己的自我放在一边，能够聆听客户声音的。

营销队伍管理策略1.营销团队的建设我们看到，组建一支高效运作的营销团队，必须要站在建立学习型组织的平台上面，来考虑这个团队是否具有学习的心态和深度的营销实战经验以及与之相关联的、具有指导性的营销理论知识。

如果你的组织、你的团队偏离了学习平台的这个方向，我们就必须要审视这个组织、这个团队的病因出在哪里？他是否能够带领这个团队实现业绩的增长。

这些问题要求管理当局必须要全面的体检你的组织。

你的营销团队的智障已经对你的组织的学习成长构成了一个阻碍。

这时，我们所面对的问题和瓶颈是，如何建立高效的学习型的营销团队，如何用你的文化理念、用你的规范化的行动以及你的用心去管理你的团队。

1.1确定一个核心的营销管理层一个营销团队必须要有一个核心管理层来领导并指导其运作。

这个核心管理层的能力将直接决定了这个团队整体的执行能力。

“兵随将领草随风”讲的是这个道理。

他必须要有计划能力、分析能力、执行能力和控制能力，这四个能力缺一不可。

①此外，还要求这个核心同时具备统御能力，具备驾御营销队伍的能力；具备实战力，用经验来归纳总结理论，从而进一步指导营销战略、战术的规划和执行；具备营销理论力，营销理论在这个以市场、以顾客为导向，企化为营销的核心的时代里，理论已经成为营销活动的必要依据和准则。

没有理论力的规引，你的企业、你的团队就不会在营销事业的道路上走的很远。

“一头狮子带领的一群绵羊，能够打败一头绵羊带领的一群狮子”。

我们在团队的建设中，特别应该注重核心职业经理人的培养和选拔，同时也要建立一种储备机制，在队伍中注重选拔和培养一批帅才，以致不会因组织人力的变故而使团队陷于被动。

②有两个案例可以说明核心管理机制的利害。

一个是沈阳飞龙主管营销的副总，具有强势的营销能力，因中途因故离去而使公司的营销管理全面陷于混乱。

一个是青啤的法人的治理结构，因注重核心管理层后备干部的培养，没有因老总彭作义的去世而使公司的管理失控。

2.营销团队的管理营销团队在核心的营销管理层领导之下，构筑起了他的支撑体系。