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第四章机器设备评估一、单项选择题1．成本法主要适用于评估（d）。
A •可连续计量预期收益的设备B •可正常变现的设备C •可获得非正常变现价格的设备D.续用，但无法预测未来收益的设备2．计算重置成本时，不应计入的费用是（b）。
A .购建费用B .维修费用C .安装费用D .调试费用3．用物价指数法估算的资产成本是资产的（b）。
A •更新重置成本B.复原重置成本C.既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本D .既不是更新重置成本。
也不是复原重置成本4.设备的加权投资年限是（c）。
A •设备已使用年限＞更新成本B •设备更新成本合计C •设备加权更新成本合计硕新成本合计D.设备加权更新成本合计5•当设备出现（c ）时，评估时需要考虑其经济性贬值。
A.利用率下降B •竞争加剧C.使用效益下降D •技术水平相对落后6.持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（a）。
A .成本法B .市场法C.收益法D .统计分析法7.决定设备成新率的关键因素是（c）。
A •设备的技术水平B •设备的功能C.设备的使用程度D •设备购置的时间8.由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（c）A .功能性贬值B .实体性贬值C .经济性贬值D .无形损耗贬值9.某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12 年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（d）。
A. 33％B. 40％C. 50％D. 66％10.某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。
已知1990年1月定基物价指数为120%，1995 年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（c）。
A. 96 万元B. 68.57 万元C. 80 万元D. 161.28 万元二、多项选择题1.机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（abc）。
国开电大《资产评估》形成性考核二答案资产评估形成性考核二一、单项选择题（每题5分，共25分）试题1某宗地2000平方米，土地上建有一座8层的写字楼，写字楼首层面积为1400平方米，第2至8层每层建筑面积为1000平方米，此建筑物的容积率为（）。
A.4.2B.7C.0.7D.2参考答案是：A.4.2试题2在正常的情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。
A.实际总收益一实际总费用B.客观总收益一客观总费用C.实际总收益一客观总费用D.客观总收益一实际总费用参考答案是：B.客观总收益一客观总费用试题3土地“三通一平”是指（）A.通水、通路、通气、平整地面B.通气、通电、通信、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通水、通热、通路、平整地面参考答案是：C.通水、通路、通电、平整地面试题4某企业2004年购进一项无形资产，账面成本为50万元，当年物价指数为110％。
到2009年，物价指数为160％，无形资产已使用5年，还可再使用5年。
则用成本法估算该无形资产评估值为（)万元。
A.50B.72.73C.36.36D.65.65参考答案是：C.36.36试题5对于同一专利权来讲，其价值最高许可使用形式为（）。
A.普通使用许可B.独占使用许可C.排他使用许可D.交互使用许可参考答案是：B.独占使用许可二、多项选择题（每题6分，共36分）试题6下列属于建筑安装工程费的有（）A.质量监督费B.城市规划设计费C.测量、勘察设计费D.招、投标费E.竣工图费参考答案是：ADE试题7市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有（）A.环境质量B.繁华程度C.基础设施状况D.交通状况E.土地使用年限参考答案是：ABCD试题8我国房地产评估的标的物一般包括（）A.建筑物中的水暖设施B.土地所有权C.建筑物及其权益D.土地使用权E.建筑物中的办公设备参考答案是：ACD试题9用收益法评估无形资产时，折现率是一个重要概念。
资产评估-形成性考核二（省开选修学生专用）复习题（带答案）
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【题号】以赔偿为目的的评估并不是特定评估目的的资产业务，因此它所评估的是资产的市场价值。
对
错
[认真学习课本知识，并分析作答上述题号]
参考答案是“错”。
【题号】运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。
对
错
[认真学习课本知识，并分析作答上述题号]
参考答案是“对”。
【题号】由于优先股在分配公司盈利、剩余财产权等方面有优先权，所以一般来说，其收益要高于普通股。
对
错
[认真学习课本知识，并分析作答上述题号]
参考答案是“错”。
【题号】资产的账面价值是以历史成本计价的，并不能反映出物价变动和技术进步等因素对资产价值的实际影响。
对
错
[认真学习课本知识，并分析作答上述题号]。
江南大学现代远程教育第二阶段测试卷考试科目:《资产评估学》第七章至第九章（总分100分）时间：90分钟一、单项选择题（每小题1分，共计15分）在每小题列出的四个备选项中有一个是符合题目要求的，错选或未选均无分。
1、机器设备评估中，采用的物价指数首选的是（ D ）A、整个工业设备的物价指数B、同一时期的定基物价指数C、同一大类设备的物价指数D、同一厂家设备的物价指数2、β系数法中的系数α反映的是( B )。
A、所在行业风险系数B、企业在行业中的特定风险调整系数C、社会平均风险系数D、行业平均风险系数3、市盈率倍数法主要适用于( D )的评估。
A、房地产评估B、无形资产评估C、机器设备评估D、企业价值评估4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地最高出让年限正确的是（ A ）。
A、70年、50年、50年、40年、50年B、70年、50年、50年、40年、40年C、60年、50年、50年、40年、50年D、60年、50年、40年、40年、50年5、城镇土地的基准地价是（ D ）。
A、某时点城镇土地单位面积价格B、某时期城镇土地单位面积价格C、某时点城镇区域性土地平均单价D、某时期城镇区域性土地平均单价6、某资产1998年8月购进，2008年8月评估时，名义已使用年限10年，参考资产技术指标，在正常使用情况下每天工作8小时，但该资产实际每天工作7.5小时，由此确定的资产的实际已使用年限为( C )年。
(结果保留一位小数)A、7.5B、10.1C、9.4 D.5.57、某房地产土地价值800万元，建筑物价值1 600万元，综合资本化率为 7.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为( C )。
A、8.5%B、3%C、2.5%D、4.5%8、一项无形资产可以在不同地点由不同的主体同时使用，它体现了无形资产固有特性中的( C )。
试卷总分:100 得分:88
一、单项选择题（共10题，每题4分，总计40分）
1.对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般体现的是( )
A.土地的经济性贬值
B.建筑物的经济性贬值
C.建筑物的功能性贬值
D.土地的功能性贬值
答案:C
2.建筑物评估的价格指数调整法一般不宜对( )进行评估。
A.结构简单的建筑物
B.成本资料比较完备的建筑物
C.大型、价高的建筑物
D.运用其他比较完备的建筑物
答案:C
3.被评估建筑物因市场原因在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10％，该建筑物的经济性贬值最接近于( )万元。
A.50
B.12
C.15
D.10
答案:B
4.建筑物残余估价法属于( )中的一种具体方法。
A.功能价值法
B.收益法
C.市场法
D.成本法
答案:B
5.对于建筑物的过剩功能，在评价时可考虑按( )处理。
A.建筑物增值
B.功能性贬值
C.经济性溢价
D.经济性贬值
答案:B
6.运用使用年限法估测建筑物实体，有形损耗是以( )与建筑物全部使用年限的比率求得。
A.实际已使用年限
B.剩余使用年限
C.已提折旧年限
D.已使用年限。
资产评估形成性考核册作业2答案8、机器设备评估中，常用的重置成本全价的测定方法有（重置核算法、物价指数法、规模经济效益指数法）9、机器设备的原始成本应包括（大修费用、日常维修费用、安装调试费用）10、我国的土地使用权价格体系包括下列选项中的（抵押价格、出租价格、土地使用权出让底价、土地交易成交价格）三、判断题1、决定设备成新率的关键因素是设备的购置时间（错）2、设备的使用年限直接体现设备的有形损耗（错）3、进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法、收益法都是同样适用的（错）4、适用残余估价法评估建筑物的前提条件是建筑物能获得超额收益（错）5、对于一些难以获得市场价格的机器设备，再计算重置成本时应选用物价指数法（对）6、机器设备类资产一般不具备独立获利的能力（对）7、钢筋混泥土结构的建筑物，全部的构建均是由钢筋混泥土浇筑而成的（错）8、为了准确客观的评价房地产价值和建筑物价值，有必要吧建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估（对）9、房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果（对）10、预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的（对）四、简答题：每小题5分，共10分1、简述机器设备的特点。
2、简述假设开发法的适用范围五、计算题：每小题10分，共50分1、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。
国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。
该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万美元，国内运杂费为5万美元，安装调试费为7万美元。
要求评估该设备的价值。
解：CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×8.5=（50+1+2.5）×8.5=454.75（万元）进口关税=CIF×30%=136.425（万元）增值税=（进口关税完税价格+关税）×17%=100.5（万元）银行及外贸手续费=3万元国内运杂费=5万元安装调试费=7万元该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元）该设备的成新率=7/（7+3）=70%该设备的评估值=706.675×70%=494.6725（万元）人民币。
资产评估-作业2答案第二阶段作业（第4-5章）一、名词解释房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。
在国外一般称之为不动产。
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
假设开发法也称剩余法。
是在苹果待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。
二、单项选择1．建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建筑物屑于( C )A．钢和钢筋混凝土制作 B．道桥工程结构 C．钢筋混凝土 D．混合结构2．计算建筑期利息的工期应按（ B ）计算。
A．合同工期 B．额定工期C．协商工期 D．实际工期3．建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（B ）A．分折法 B．打分法C．容积率法 D．综合指数法4．造成建筑物经济性贬值的核心原因是 (D) A．经济发展停滞 B．部分闲置c．实际收益率下降 D．客观收益串下陈5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（C ）A．用途合理 B．维修程序合理c．能获得正常收益 D．能获得超常收益6．土地的经济地理位置具有（C）A．价值不确定性 B．功能变异性C．可变性 D．不可位移性7.影响地产评估的行政因素有（ D ）A．政治安全程度 D．城市化C．治安程度 D．城市规划8．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为 ( D )A．明年 B．40年C．30年 D．50年9．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（ C ）A．材料价格没有大的波动 B．预算定额没有调整C．建筑物原工程量是合理的 D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料10．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（ D ）A．市场法B．成本法C．剩余法D．收益法11．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（ D ）A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B．国有企业破产或出售C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业12．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（ B ）A．127.70万元 B．139.55万元C．150.00万元 D．175.00万元13．标定地价是（ B ）A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格14．交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（ B ）A．土地用途的多样性B．土地经济地理位置的可变性C．土地价值影响因素的多样性D．土地的不可替代性15．如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8％，则土地的资本化率最接近于（ A ）A．6.0％B．6.8％C．7.5％D．8.0％16．被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2％，2004年为-2％，2005年为2％，2006年为3％，该建筑物的重置成本最接近于（ D ）A．185万元B．186万元C．187万元D．189万元17．运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（ B ）A．经验判断法B．售价调整法C．价格指数调整法D．环境成熟度修正法18．对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（ C ）A．风景好坏B．交通设施条件C．地段D．居民的职业构成19.在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是( A )A、物理因素B、环境优劣C、经济地理D、新旧程度20.某宗土地，土地单价为3000元/m2，该宗地容积率为2，建筑面积为150平方米，则楼面地价为( D )A、20元／m2B、150元／m2C、300元／m2D、1500元／m221．下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（ D ）A．专营权B．土地使用权C．商标D．商誉22．下列不属于．．．无形资产成本特征的是（ B ）A．弱对应性B．共益性C．不完整性D．虚拟性23.无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有（ B ）A、附着性B、共益性C、积累性D、替代性24、某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转让的销售收入分成率为( B )A、4％B、8％C、10％D、20％三、多项选择题1.房屋建筑物按其结构承重形式的不同，可分为以下哪几种?(ABC )A.钢结构 B．钢筋混凝土结构 C．混合结构D．厂房 E．道桥工程2.影响建筑物价格的因素有(ACDE)A．环境优劣的影响 B．长期投资贷款利率C.产权 D经济地理因素E．新旧程度3．建造物评估的原则有(ABCD)A．供需原则 B．最有效使用原则C．替代原则 D．房地合一原则 E.预期性原则4．建筑物产权形式有( ABC)A．租用权 D．使用权 C．所有权 D．收益权 E．买卖权5．区域因素修正的确定可采用的方法是( ACD) A双百分制比较法B．假设开发法C．十等分因素比较法D．环境成熟度因素信正法E.询价法6.建筑物从大的方面可以分为( BD)A．工业用房 B．房屋 C．公开建筑物 D．构筑物 E．福利建筑7.测算建筑物重置成本的常用方法有（ABC）A．预决算调整法 B．重编预算法c．指数调整法 D．打分法 E．容积率法8．在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故，一般只限用于（ ABE ）A．单位价值量小的建筑物B．结构简单的建筑物C．结构相同的建筑物D．用途相同的建筑物E．运用其他方法估算有困难的建筑物9．引起建筑物实体性贬值的原因有（ABCD ）A．建筑物自然老化B．建筑物的使用磨损C．自然灾害引起的建筑物功能减弱D．人为破坏造成的建筑物功能减弱E．建筑物存在设计上的缺陷10．在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（AC ）A．测算建筑物的更新重置成本B．测算建筑物的复原重置成本C．测算构造简单建筑物的重置成本D．测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本E.测算原工程量较合理建筑物的重置成本11.无形资产鉴定可以解决的问题有（ ABC ）A、证明无形资产存在B、确定无形资产种类C、确定无形资产有效期限D、确定无形资产无形损耗E、确定无形资产的评估方法四、简答题1.根据《股份有限公司土地使用权管理规定》和我国企业改革的实践，土地权属处置方式主要有哪几种？（1）出让方式。
财产评估第二次作业单项选择题。
（共15 道试卷，每题 2 分）1、在正常状况下，用于房地产价值评估的利润额应当是()A. 本质总收入 - 本质总花费B. 本质总利润入 - 客观总花费C.客观总收入 - 本质总花费D.客观总收入 -客观总花费2、在房地产评估中 , 当无参照物和没法展望将来利润时, 则运用 ()A.市场法B.成本法C.节余法D.利润法3、在建筑物重置成本的评估中，价钱指数法一般合用于()A.大型建筑物B.价值较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D.单位价值小、构造简单的建筑物4、在国际上对城镇土地广泛采纳的评估价钱方法是()A..利润现值法B.成本法C.路线价法D.市场比较法5、基准地价修整系数法属于() 中的一种详细方法。
A.利润法B.成本法C.市场法D.功能价值法6、我国城镇土地市场本质是() 的让渡市场。
A.土地全部权B.土地使用权C.土地利润权D.土地租借权7、建筑物采纳成本法评估中是以() 为依照的。
A.建筑物估量数B.同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价钱不变D.建筑物人工费变化率8、若反应宗地地价水平 , 哪个 () 指标更具说服力。
A.楼面地价B.土地单价C.建筑单价D.基准地价9、运用市场法评估无形财产会遇到必定的限制，这个限制主要源于无形财产的()A.标准性和通用性B.非标准性和通用性C.非标准性和唯一性D.通用性和唯一性10、无形财产的无形消耗将直接影响无形财产的()A.节余使用价值B.自然寿命C.有形载体D.已使用年限11、从财产评估的角度，著名商标权一般能为公司带来()A.正常利润B.超额利润C.垄断利润D.超额利润加垄断利润12、() 是评估无形财产使用频次最高的方法。
A.成本法B.市场法C.利润法D.市场法和利润法13、() 是无形财产使用频次最高的方法。
A.成本法B.市场法C.利润法D.市场法和成本法14、无形财产的最低收费额是要考虑()A.重置成本B.历史成本C.时机成本D.重置成本和时机成本15、对无形财产进行评估时()A.利润法是独一的方法B.利润法、市场法、成本法都能够使用C.只好采纳利润法和市场法D.只好采纳利润法和成本法多项选择题。
2021电大资产评估学形成性考核册答案2021电大资产评估学形成性考核册答案范本1电大会计本科省管课程《资产评估学》形成性考核册答案作业1参考答案一、单项选择题1.资产评估是通过对资产某一(B)价值的估算,从而确定其价值的经济活动。
A.时期B.时点C.时区D.阶段2.资产评估机构作为中介服务机构,进行资产评估时,实行(A)。
A.有偿服务B.无偿服务C.有偿服务和无偿服务相结合D.由财政部门拨款3.根据现行规章制度,各资产评估机构在从事资产评估工作时,应坚持(B)。
A.真实性、科学性、可行性B.独立性、客观性、科学性C.统一领导、分级管理D.独立性、相关性、客观性4.在现时条件下,按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本称为(C)。
A.历史成本B.现行成本D.收益成本5.某企业为了向银行中请贷款,以一台设备为担保物。
对该设备的评估基准日为2021年1月10日,则评估结果在(B)以内有效。
A.半年B.1年C.2年D.3年6.用物价指数法估算的资产成本是资产的 (B)。
A.更新重置成本B.复原重置成本C.既可以是更新重置成本,也可以是复原重置成本D.既不是更新重置成本,也不是复原重置成本7.某资产可以持续使用,年收益额为50万元,适用资本化率为20%,则其评估价值为(B)。
A.200万元B.250万元C.300万元D.350万元8.由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值,是(C)。
A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.非评估考虑囚素9.对被评估的机器设备进行模拟重置,按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算,这样求得的成本称为(A)。
A.更新重置成本B.复原重置成本C.完全复原成本D.实际重置成本10.采用收益现值法评估资产时,各指标间存在的关系是（A）。
A.资本化率越高,收益现值越低B.资本化率越高,收益现值越高C.资产未来收益期时收益现值没影响D.资本化率与收益现值无关二、多项选择题1.属于必须进行资产评估的经济行为是(BCD)。
中山电大《资产评估》第2次形成性考核作业单项选择题：第1题:国家规定土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定，其中居住用的最高年限为( )。
A、40年B、50年C、70年D、80年答案：C第2题:下列成新率计算式中，不正确的是( )。
A、A.成新率=设备的尚可使用年际÷(设备的已使用年限＋设备的尚可使用年限)B、成新率=(设备的总使用年限－设备的己使用年限)÷设备的总使用年限×C、成新率=设备的已使用年限÷(设备的己使用年限＋设备的尚可使用年限)×D、成新率=1－有形损耗率答案：C第3题:基础设施配套“三通一平”是指( )。
A、通水、通路、通电、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通讯、通气、平整地面D、通水、通路、通热、平整地面答案：A第4题:某宗土地1000㎡，国家规定容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中哪个可行( )。
A、建筑物地面－原建筑面积为800㎡，总建筑面积为4000㎡B、建筑物地面－原建筑面积为500㎡，总建筑面积为6000㎡C、建筑物地面－原建筑面积为600㎡，总建筑面积为4800㎡D、建筑物地面－原建筑面积为400㎡，总建筑面积为1200㎡答案：C第5题:某被评估资产1993年购建，账面价值为50万元，2002年进行评估，己知1993年与2002年该类资产的定基物价指数分别为120%与170%，则被评估资产重置全价为( )。
A、50万元B、85万元C、35.29万元D、70.83万元答案：D第6题:某待评估企业未来3年的预期收益分别为10万元、25万元和32万元，根据企业实际情况推断，从第4年开始，企业的年预期收益额将在第3年的水平上以3%的增长率保持增长，假定折现率为11%，则该企业的评估值最接近于( )万元。
A、345.17B、372.5C、384.7D、395.6答案：A第7题:某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。
中山电大《资产评估》第2次形成性考核作业单项选择题：第1题:国家规定土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定，其中居住用的最高年限为( )。
A、40年B、50年C、70年D、80年答案：C第2题:下列成新率计算式中，不正确的是( )。
A、A.成新率=设备的尚可使用年际÷(设备的已使用年限＋设备的尚可使用年限)B、成新率=(设备的总使用年限－设备的己使用年限)÷设备的总使用年限×C、成新率=设备的已使用年限÷(设备的己使用年限＋设备的尚可使用年限)×D、成新率=1－有形损耗率答案：C第3题:基础设施配套“三通一平”是指( )。
A、通水、通路、通电、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通讯、通气、平整地面D、通水、通路、通热、平整地面答案：A第4题:某宗土地1000㎡，国家规定容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中哪个可行( )。
A、建筑物地面－原建筑面积为800㎡，总建筑面积为4000㎡B、建筑物地面－原建筑面积为500㎡，总建筑面积为6000㎡C、建筑物地面－原建筑面积为600㎡，总建筑面积为4800㎡D、建筑物地面－原建筑面积为400㎡，总建筑面积为1200㎡答案：C第5题:某被评估资产1993年购建，账面价值为50万元，2002年进行评估，己知1993年与2002年该类资产的定基物价指数分别为120%与170%，则被评估资产重置全价为( )。
A、50万元B、85万元C、35.29万元D、70.83万元答案：D第6题:某待评估企业未来3年的预期收益分别为10万元、25万元和32万元，根据企业实际情况推断，从第4年开始，企业的年预期收益额将在第3年的水平上以3%的增长率保持增长，假定折现率为11%，则该企业的评估值最接近于( )万元。
A、345.17B、372.5C、384.7D、395.6答案：A第7题:某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、6答案：B第8题:由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值，是( ).A、实体性贬值B、功能性贬值C、经济性贬值D、非评估考虑因素答案：C第9题:某宗地取得费用和开发费用300元/㎡,当时银行一年期贷款利率9%，二年期贷款利率10%，三年期贷款利率11%，开发周期为三年，第一年投资占总投资1/2，第二、三年投资各占投资1/4，则该土地每平方米应负担利息为( ).A、51.75元B、30.75元C、99元D、71.25元答案：A第10题:某砖混结构住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米，建筑物的年纯收益为（）A、8600B、8800C、9000D、12000答案：B判断题：第1题:如果评估对象的的用途不合理，且又无改选的价值，应按拆除重新利用为评估前提。
（对）第2题:地产在市场交易中实际成交的价格称为交易底价。
（错）第3题:由现行市场价法估价得到的价格称为比准价格。
（对）第4题:路线估价法适用于单个宗地的评估，而大片土地的评估则应采用收益现值法、现行市价法或重置成本法。
（错）第5题:对于大型、价高的建筑物的评估，一般可采用价格指数调整法。
（错）第6题:对建筑物进行评估时，只有存在未来收益的建筑物才能采用残余估价法。
（对）第7题:模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法称为重置成本法。
（错）第8题:市场类比法的前提条件是具有健全的产权产易市场和较广泛的可供参考企业整体资产交易资料。
（对）第9题:对负债的评估主要是防止企业高估债务。
（错）第10题:某企业拥有一栋房产，即可用于公寓，又可用于办公楼。
若由于该房产位于某大学附近，用作学生公寓比用作办公楼合算，则评估时应按办公楼评估。
（错）多项选择题：第1题:设备成新率的估测通常采用( )进行.A、使用年限法B、修复法C、观测法D、功能价值法E、统计分析法答案：ABC第2题:对住宅用地价格有影响的主要区域因素是( )。
A、建筑高度B、位置C、公共设施高度D、土地形状E、规模答案：BC第3题:成本法的优点是( )。
A、比较充分考虑资产的损耗B、工作量较小C、有利于单项资产和特定用途资产的评估D、有利于企业投资资产保值E、便于计算经济性贬值答案：ACD第4题:运用现行市价法评估地上建筑物时，选择的参照物应该有( )方面与待估资产大致相同。
A、外观B、结构C、用途D、坐落位置E、建造时间答案：BC第5题:价格指数法适用于( )设备重置成本的估测。
A、无账面原值的B、无现行购置价的C、无财务核算资料的D、无参照物的E、无维护费用资料的答案：BD第6题:下面公式中，正确的是( ).A、楼面地价=土地总价格÷容积率B、楼面地价=土地单价÷容积率C、容积率=建筑物面积÷建筑占地面积×100%D、容积率=建筑物面积×建筑占地面积×100%E、建筑物面积=建筑物占地面积×容积率答案：BCE第7题:引起建筑物功能性贬值的因素主要有( ).A、政策变化B、使用强度不够C、市场不景气D、用途不合理E、商业环境变化答案：BD第8题:构成折现率的因素包括( )。
A、超额收益率B、无风险利率C、通货膨胀率D、风险报酬率E、答案：BCD第9题:设备的功能性贬值通常表现为( )。
A、超额投资成本B、超额营运成本C、超额重置成本D、超额更新成本E、超额维护成本答案：AB第10题:用重置成本法评估地价时，包括的因素有( )。
A、土地取得费用B、土地开发费C、利润D、利息E、土地收益答案：ABCD第11题:适用于收益现值法评估的不动产有( ).A、商场B、写字楼C、旅馆D、政府机关大楼E、公寓答案：ABCE第12题:难以运用现行市价法评估的不动产有( ).A、图书馆B、体育馆C、学校教学用地D、公寓用地E、写字楼用地答案：ABC第13题:房地产分离评估、综合计价的原因是（）。
A、房产与地产价格的性质不同B、土地会折旧，而房屋则不存在折旧问题C、房屋会折旧，而土地则不存在折旧问题D、土地主要受其建筑质量和环境因素的影响E、土地主要受市场供求因素及位置、面积、形状的影响答案：ADE第14题:由政府直接制定并公布的地价为（）。
A、基准地价B、标定地价C、交易底价D、市场交易价E、课税价格答案：AE第15题:建筑物重置成本的估计方法有（）。
A、重编预算法B、预决算调整C、路线估价法D、价格指数调整法E、预期开发法答案：ABD案例分析题：第1题:某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益(现金流量)为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。
该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。
要求:(1)什么是收益现值法?其适用的条件是什么?(9分)(2)评估该地产现时价值。
(6分)(F/P,2% ,35) =1.9999;（P/F,10%,35) =0.0356答：（1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产资产价值的一种资产评估方法。
其使用条件是：1、被评估资产必须是经营性资产，而且具有继续经营的能力并不断获得收益，企业的非经营性资产都不能采用收益现值法评估；2、被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币金额来表示；3、影响被评估资产未来经营风险的各种因素能够转化为数据加以计算，具体体现在折现率和资本化率中。
（2）评估价值=20/（10%-2%）*[1-（F/P,2%,35）/（P/F,10%,35）]=232.21万元第2题:某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积1000㎡，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2001年8月1日。
经评估人员调查分析和根据规划要求，待估地最佳用途按商住混合用途，按限定容积率7设计，建筑面积7000㎡，14层，每层500㎡，1～2层为商铺，3～14层为住宅。
预计建设期为2年，第一年投入总建筑费用的60%，第二年投入40%的总建筑费用。
总建筑费用预计500万元，全部从银行借入，利息率为10%。
专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。
假定大楼建成后即可全部售出，预计售价为：商铺4000元/㎡，住宅2000㎡，折现率为10%。
注：投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%要求:(1)房地产的评估为什么要用房地分评、综合计价?有什么依据?（4分）(2)若采用折现方法时,向银行借款的利息应否计入评估价格,为什么?（3分）(3运用折现方法,以预期开发法对该待开发的熟地进行评估,计算其熟地评估价值.（16分）(4)若某企业与甲企业均同意以评估结果确认土地价值,请分别为这两个企业编制会计分录.(设某企业原土地使用权账面价值为300万元.)（2分）提示:第一年投入,视为年中投入,故n=0.5；第二年投入，视为年中投入，故n=1.5。
答：（1）1、房产和地产价格的性质不同，房屋价格是房屋这种商品价格的货币体现，而土地不是商品，其价格是土地使用权转让的交易价格；2、房屋会折旧，甚至毁损，价格越来越低，而土地则不存在折旧问题，反而会随着社会经济的发展而升值；3、影响房产的地产评估价格的因素不尽相同，土地受市场供求因素及位置、面积、形状的影响较大，而房产主要受其建筑质量和环境因素的影响。
这些都导致了评估房产和地产是须采取不同的方法和程序，因此，二者要分离评估。
综合计价是因为地价是房价的基础，是构成房价的重要因素，最终通过房价来实现。
（2）若采用折现方法时，向银行借款的利息不用计入评估价格，这是因为确定折现率时已考虑利息因素，不能重复计算。
（3）预期开发法进行评估总收入=4000*1000*[1/（1+10%）^2]+2000*6000*[1/(1+10%)^2]=13224000元总建筑费用=5000000*60%*[1/（1+10%）^0.5]+5000000*40%*[1/(1+10%)^1.5]=4593956.11元专业费用=4593956.11*6%=275637.37元租金费用及税金=13224000*5%=661200元投资利润=（地价+总建筑费+专业费用）*20%=地价*20%+（4593956.11+275637.37）*20%=地价*20%+973918.70地价=（13224000-4593956.11-275637.37-661200-973918.70）/（1+20%）=5599406.52元土地单价=5599406.52/1000=5599.41元楼面地价=5599.41/7=799.92元（4）某企业会计分录借：长期股权投资 3000000贷：无形资产——土地使用权 3000000甲企业会计分录借：无形资产——土地使用权 5599406.52 贷：实收资本 5599406.52。
