一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项

2020年税务师考试《税法一》精选习题及答案（四）【单选题】某食品加工厂为增值税一般纳税人，2019年2月购进一批玉米全部用来加工生产增值税率为16%的食品，支付给某农业开发基地收购价款10000元，取得普通发票，并支付不含税运费3000元，取得增值税专用发票，验收入库后，因管理不善损失1/5，则该项业务准予抵扣的进项税额为( )元。

A.1200B.1144C.1430D.1630『正确答案』A『答案解析』自2018年5月1日起，纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。

纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品，按照12%的扣除率计算进项税额。

准予抵扣的进项税额=(10000×12%+3000×10%)×(1-1/5)=1200(元)【单选题】某企业为增值税一般纳税人，2019年7月购入一栋办公楼，取得对方开具的增值税专用发票，注明不含税金额为5000万元;另租入一套二层楼作为职工食堂，取得增值税专用发票注明不含税租金为15万元。

则企业当月可以抵扣的进项税额为( )万元。

A.0B.450C.451.35D.270『正确答案』B『答案解析』2019年4月1日后纳税人购进不动产可以一次抵扣全部进项税额。

租入不动产专门用于集体福利的，不可以抵扣其进项税额。

当月准予抵扣的进项税额=5000×9%=450(万元)。

【单选题】某公司为增值税一般纳税人，2019年8月报销员工上月差旅费，取得如下票据：火车票金额合计3815元，境内机票行程单票款及燃油附加费合计4905元，境外机票行程单金额合计12304元，注明员工身份证号的汽车票合计412元，住宿费小规模纳税人开具的专用发票注明金额700元，餐费普通发票注明金额560元。

则当月准予抵扣的进项税额为( )元。

A.753B.732C.700D.630『正确答案』A『答案解析』火车票和机票允许抵扣进项税=(3815+4905)/(1+9%)×9%=720(元);境外机票不允许抵扣进项税;汽车票允许抵扣进项税=412/(1+3%)×3%=12(元);住宿费允许抵扣进项税=700×3%=21(元);餐费不允许抵扣进项税。

浙江国税营改增试点20个重点难点问题问答2016-05-05 税捷某省国税营改增试点20个重点难点问题问答一、农产品抵扣问题按照《增值税暂行条例》、财税[2016]36号和国家税务总局2016年第26号公告的规定，一般纳税人购进农产品按下列办法抵扣农产品进项税额：1、向农业生产单位或农民专业合作社购进其自产的农产品（免税），凭农业生产单位或农民专业合作社开具的普通发票抵扣进项税额；2、向农民个人购进其自产的农产品（免税），凭农民个人向税务机构申请代开的普通发票，或一般纳税人自开的收购发票抵扣进项税额；3、向其他一般纳税人购进非自产农产品（应税），凭增值税专用发票抵扣进项税额；4、向小规模购进非自产的农产品（应税），凭自开或向税务机关代开的增值税普通发票（或专票）抵扣进项税额；5、向批发、零售单位购进的（免税）非自产农产品，按照财税[2012]75号的有关规定，不得抵扣进项税额。

二、一般纳税人到酒店消费，住宿费和餐费如何开具发票？由于住宿费可以抵扣进项税额，餐费不得抵扣进项税额，所以一般纳税人到酒店消费，如同时发生住宿费和餐费，建议开具一张增值税普通发票，或者开具一张住宿费专用发票一张餐费普通发票，或者开具一张分两栏（住宿费一栏和餐费一栏）的增值税专用发票。

三、目前居民自然人可以代开增值税专用发票吗？目前，居民自然人代开增值税专用发票仅限于销售不动产和出租不动产。

四、纳税人转租不动产如何掌握试点前后的时间问题？纳税人转租不动产，我们建议仍按取得不动产时间（即三证时间）来掌握，不按转租时间来判定。

五、关于保险公司和其他单位个人代理人问题在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。

营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。

由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。

【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！(2017-08-22 11:57:48)【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！全面营改增后，自建不动产的财税处理发生了很大变化，自产产品用于自建不动产，不需要视同销售，也不需要计提增值税销项税额。

外购材料用于自建不动产，若不属于不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

自产产品用于自建不动产一般纳税人领取本企业产品建造动产和不动产的增值税处理一致吗？处理相同。

•增值税暂行条例实施细则‣第四条第（四）项规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目要视同销售货物。

但全面营改增后，“非应税项目”已经不复存在，建造动产和不动产的增值税处理一致，都属于用于增值税的应税项目，不需要再视同销售，不需要计提增值税销项税额。

会计处理时，自产产品用于自建不动产和动产的处理均按照成本结转。

例1.公司为增值税一般纳税人，2017年6月1日领用本企业自产产品建设一条生产线，成本价10万元，计税价格为公允价值12万元。

另外，在建生产车间领用自产产品，成本价20万元，计税价格为公允价值24万元。

会计处理：借：在建工程——生产线10在建工程——生产车间20贷：库存商品30外购材料用于自建不动产外购材料用于自建不动产，营改增后，根据•全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税…2016‟36号）第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。

因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

税总函〔2016〕71号统一明确营改增实务中的33个问题（一）1.一般纳税人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服务，适用简易计税方法，文件规定以收到的然后减去分包款为销售额，开票是总金额的还是分包之后的？例如总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。

纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。

2.《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.5月1日之后开具的地税发票缴纳增值税时如何申报，是否如增值税发票一样先进行价税分离？如果申报时既有国税发票又有地税发票如何申报？答：开具的地税发票上注明的金额为含税销售额，需要进行价税分离，换算成不含税销售额。

纳税申报时，填入附表1“开具其他发票”中的第3列相应栏次。

如果申报时既有国税发票又有地税发票，则合并申报。

4.物业收取的停车费和电梯里面的广告位的出租是按什么行业核算？答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

“营改增”政策实施前后差异大对比
关于全面推开营业税改征增值税试点的通知终于正式出台了，当然任何政策都不是凭空想象出来的，纵观试点实施办法及其附件的内容，很多政策既熟悉又陌生，现将营改增前后的差异运用对比的方法为大家展示这些政策的“前世今生”，帮助税务从业人员更快的将原营业税政策和新的增值税规定对应起来，更好的掌握增值税新政策的核心，以应对此次调整。

一、基本规定
二、不动产
三、建筑业服务
四、金融服务
五、生活服务业
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一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。

具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。

这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。

同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。

针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。

如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。

（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。

目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。

分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。

待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。

其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。

外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。

营改增进项税抵扣范围营改增后房屋租赁进项税注意问题1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2022〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。

2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2022年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2022年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2022年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

3.交际应酬费是否可以抵扣进项税根据财税(2022)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。

因此，交际应酬消费需要负担对应的进项税额。

同时，交际应酬消费和个人消费难以准确划分，征管中不宜掌握界限，如果对交际应酬消费和个人消费分别适用不同的税收政策，容易诱发偷避税行为。

附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

（二）不征收增值税项目。

1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。

2.存款利息。

3.被保险人获得的保险赔付。

4.房地产主管部门或科室或者其指定机构、公积金管控中心、开发企事业机构以及物业管控机构代收的住宅专项维修资金。

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他机构和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

(三)销售额。

1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。

2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管控费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。

若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

非地产企业转让自建不动产涉税事项分析（老会计人的经验）2016年5月1号营改增后,非地产企业一般纳税人发生转让自建不动产(本文专指2016年5月1号后的新项目)的交易行为,涉税事项如何处理呢?转让不动产,对于转让方来说,涉及到增值税、土地增值税、印花税、企业所得税;对于受让方来说,涉及到印花税、契税.一、转让方涉税事项分析一、增值税一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,只能适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额,适用税率为11%.纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税.二、土地增值税2016年5月1日营改增后,纳税人转让不动产土地增值税的计税方法与营改增之前一样,其应纳土地增值税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数,只是因为营业税是价内税、增值税是价外税,所以在收入确认、税金扣除等方面略有差异.营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.计算土地增值税的扣除项目中”与转让房地产有关的税金”不包括增值税.应纳土地增值税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数,因为增值额=计税收入-扣除项目金额,所以我们在计算土地增值税时,关键是确定扣除项目金额.(一)扣除项目包括:1、房屋及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认.提醒:纳税人在转让旧房及建筑物时,其扣除项目之一为”评估价格,即重置成本*成新度”,而不是不动产的建筑成本.2、取得土地使用权所支付的地价款取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.3、按国家统一规定交纳的有关费用4、转让环节缴纳的税金.与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税. 补充:纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除.对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除.(二)土地增值税税率表(三)核定征收的情形对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收.为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率.三、印花税企业转让不动产,按”产权转移书据”缴纳0.05%的印花税,其计税依据为合同价格.四、企业所得税非房地产企业转让不动产时,是否缴纳企业所得税,与企业的所得税征收方式有关.如果企业所得税是查账征收,那么针对转让不动产的业务,所得税的缴纳与整个企业的”利润总额”有关,与单笔业务无关.如果企业所得税是核定征收,企业所得税应纳税额等于转让不动产的计税收入*主管税务机关核定的应税所得率*企业所得税税率.二、受让方涉税事项分析1、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,所以购买者要按照税法规定缴纳契税.应纳契税=计税依据*税率(税率为3%-5%之间,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案)提示:计征契税的成交价格不含增值税.2、印花税:企业取得不动产,按”产权转移书据”缴纳0.05%的印花税,其计税依据为合同价格.3、增值税:一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,其进项税额要分两期抵扣,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣.参考文件:l(国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》)l(财税字【1995】48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》)l(财法字[1995]6号《土地增值税暂行条例实施细则》)l(国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》)l(财税[2006]21号《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》)l(国务院令【1988】11号《印花税暂行条例》)l(国务院令【1997】224号《契税暂行条例》)l(国家税务总局【2016】15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》)小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。