美国历年住房抵押贷款利率

房利美和房地美房利美（Fannie Mae，NYSE：FNM，旧名联邦国民抵押贷款协会），是最大一家美国政府赞助企业（GSE，Government Sponsored Enterprise）。

1938年美国国会设立联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association，FNMA)，英文昵称Fannie Mae，中文常翻译为房利美。

隶属于联邦住房管理局(FHA)，发行等同国债地位的公债来获得资金，再用来购买向FHA担保的住房贷款，由此向房贷市场注入资金，同时也创造出来FHA担保房贷的二级市场。

但房利美收购的贷款有上限，以其保证服务于中低收入居民福利。

值得一提的是，房利美初期的经营模式是在市场萧条时从银行、储蓄机构等房贷放贷机构手中购买住房抵押贷款，为房贷市场注入资金，解决房贷的资产流动性问题；在房贷市场繁荣时通过销售活动抽回资金。

这种“逆风向”经营模式，实际在房贷市场上充当了类似中央银行的最后贷款人角色，具有很强的政策功能。

1954年，房利美成为一家部分私有的混合所有制企业(政府持有优先股，私人持有普通股)，1968年，房利美分拆后成为政府发起的完全私有的股份制公司，同时获权发行按揭支持证券(MBS)。

吉利美（Ginnie Mae）在1970 年发行了历史上的第一份MBS。

1970年，房利美获权购买未经联邦住房管理局保险或未由退伍军人事务部担保的普通抵押贷款。

1972年，房利美第一次购买了普通抵押贷款，并作为一项投资持有。

1981年，房利美第一次将抵押品组合起来发行了它的第一份MBS。

房地美（Freddie Mac，NYSE：FRE，又譯房貸美，旧名联邦住房抵押贷款公司），是美国政府赞助企业（GSE, Government Sponsored Enterprise）中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。

联邦住宅贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC)，常称为Freddie Mac——中文通常翻译为房地美或福利美，也有翻译为房贷美。

美国次贷危机及相关解决方案分析作者：李宁来源：《管理观察》2009年第05期摘要：文章首先详细介绍了美国次贷危机，接着从微观和宏观经济的层面论述次贷危机的成因，然后针对美国政界人士提出的四个解决方案进行分析，希望本文通过本文对美国次级贷款的分析能对对我国个人住房抵押贷款给予一定的启示。

关键词：次贷危机抵押贷款解决方案一、美国次贷危机1.何为美国次贷危机美国的房屋抵押贷款分为三类:优质抵押贷款,次优抵押贷款以及次级抵押贷款。

次级抵押贷款市场面向信用评级低,收入证明缺失,负债较重的客户,由于信用要求不高,其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2% ～3%。

在巨大的利润的诱惑下,加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争,许多金融机构大量发放次级抵押贷款。

在楼市升温期间,这些贷款的风险并不高,因为即使违约,金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。

美国次贷危机，全称为美国房地产市场上的次级按揭贷款危机。

多年来，美国经济因为不景气而采取压低银行利率的措施，向次级信誉的消费者大量抵押贷款，以刺激消费，拉动经济增长。

银行得到大量次级按揭抵押财产后，又转手把这些抵押财产上市转变成基金，卖给各国投资者，以减轻自己的负担，达到分散风险的目的。

美国经济开始复苏并稳步发展后，银行利率也逐步由1％提高到5％以上，次级按揭者的银行贷款利率也随之飞速上涨，最终使这些本来就没有多少钱的次级按揭者囊中羞涩，甚至还不起银行的贷款而将自己的财产抵押给银行，次贷危机就出现了。

2.美国次贷危机产生的原因（1）美联储的利率货币政策美国金融监管当局、特别是美联储过去一直实施宽松的货币政策。

从2001 年初美国联邦基金利率下调50 个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。

此后13 次降低利率之后，到2003 年6 月，联邦基金利率降低到1%。

这一阶段持续的利率下降，是带动21 世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫形成的重要因素。

美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并每月从金融机构获取现金，直到借款人去世。

该业务起源于荷兰，发展成熟于美国。

人民银行冀州支行对美国住房反向抵押贷款的产品特点及该国发展“以房养老”的经验进行了总结，并结合我国实际提出了借鉴和启示。

一、美国住房反向抵押贷款的主要产品及其特点美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、the Homekeeper Program计划和Financial Freedom计划。

其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。

从适用对象看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，the Homekeeper Program计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而Financial Freedom计划则适用于拥有高档房产的持有人。

（一）房产价值转换抵押贷款(HECM)。

房产价值转换抵押贷款是国会授权的一种住房反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督，还得到美国住房与城市发展部和联邦住房管理局的支持。

HECM得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可用于任何消费目的。

联邦住房管理局也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。

美国住房与城市发展部负责保险项目的设计与改进，联邦住房管理局负责授权贷款提供人，收取抵押贷款保险金和管理保险基金。

美国住房与城市发展部和联邦住房管理局并不直接提供反向抵押贷款，HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。

HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使老年人在获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。

这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间内按月发放、在一定限额内自由支取或最后一种方式与前两种方式的结合。

美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示一、本文概述本文旨在全面深入地分析美国住房抵押贷款次级债风波的起因、演变及其对全球金融市场的影响，并从中汲取经验教训，为我国金融市场的稳健发展提供启示。

文章首先对美国次级债风波的背景进行简要介绍，然后详细阐述了次级债市场的运作机制、风险特征以及导致危机的关键因素。

接着，文章分析了这场风波如何从美国的房地产市场蔓延至全球金融市场，造成了严重的经济危机。

在深入剖析了次级债风波的内在原因后，本文还进一步探讨了各国政府和金融机构在面对类似风险时应如何进行有效的预防和应对。

文章总结了这次危机的教训，并指出了我国金融市场在发展过程中应注意的问题和应采取的措施。

通过本文的分析，我们不仅可以更深入地理解美国次级债风波的内在逻辑和实质影响，还能从中提炼出宝贵的经验教训，为防范和应对未来可能发生的金融风险提供有力支持。

本文也为我国金融市场的健康发展和监管改革提供了有益的参考和启示。

二、美国住房抵押贷款次级债市场的概述美国住房抵押贷款次级债市场，作为整个金融市场的一部分，其形成和发展与美国的房地产市场和金融创新紧密相连。

次级抵押贷款，相较于优质的“优质”（Prime）贷款，主要面向信用评分较低、收入证明不全或负债较重的借款人。

这些贷款通常具有更高的利率和更灵活的还款条件，以满足那些不符合传统贷款条件的借款人的需求。

次级债市场的快速扩张始于20世纪90年代末，随着美国房地产市场的持续繁荣，许多金融机构看到了次级抵押贷款市场的巨大潜力。

他们通过降低贷款标准、创新金融产品（如利率可调整的抵押贷款和负摊销贷款等）来扩大市场份额。

同时，随着全球化和金融自由化的进程，美国的金融机构还通过与其他国家和地区的合作，进一步推动了次级债市场的发展。

然而，这个市场的繁荣背后也隐藏着巨大的风险。

由于次级贷款的借款人信用状况较差，他们面临更高的违约风险。

许多次级贷款产品具有复杂的还款结构和高额的前期费用，这使得借款人在还款过程中更容易陷入困境。

美国的住房抵押贷款模式美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。

美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。

美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。

抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。

美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。

在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。

（1）美国的住房金融体系。

美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。

在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA （联邦住房管理局）负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIE MAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。

此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIE MAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。

商业性住房金融体系。

美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。

它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。

如雷蒙兄弟公司（LEHMAN BROTHERS）、所罗门兄弟公司（SOLOMEN BROT ERS）和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。

2007年3月13日，初春的纽约，略带凉意的微风吹拂过刚抽出嫩芽的柳枝。

上午，一阵窃窃私语穿过华尔街的窗门之间：美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司因无力偿还共计84亿美元的债务，频临破产。

受此利空消息影响，当日美国三大股指暴跌幅度均超过2%，引发股市“黑色星期二”。

一直以来，被议论的次级抵押贷款问题初次浮出水面。

日暮，华尔街上，高楼的斜影遮住了大部分的街面，一阵寒风吹过，卷起街上碎纸片片。

但是，此时更多的市场参与者仅把新世纪金融破产事件看做是千变万化的金融市场随机扰动的一部分。

华灯初上，纽约又一次沉浸在灯红酒绿之中。

6月，贝尔斯登的对冲基金爆出巨亏而申请破产，华尔街仍然没想到他们已经点燃了全球危机导火索。

2007年接近尾声的时候，一贯被认为经营稳健的金融机构不约而同地冲销资产。

亏顺金额一次次被刷新，恐慌情绪开始一步步不蔓延。

短短几个月，瑞士银行、花旗银行、贝尔斯登、美林等世界顶级金融机构的高管黯然离职。

霎那间，华尔街噤若寒蝉。

事情远未结束，美欧发达国家金融机构纷纷出现流动性困难和财务危机，频临破产边缘，连带影响股价暴跌和全球股市的进一步下挫。

9月7日美国出资2000亿元接管了股价急剧下跌的“两房”，随着9月15日雷曼兄弟申请破产保护，至此，此次金融大瘟疫的序幕被拉开。

AIG因流动性困难被政府注资接管，美林银行被富国银行收购，同期，高盛和摩根斯坦利也被迫申请转制为商业银行控股公司。

仅仅两个月的时间，美国九大商业银行都接受了政府国有化性质的注资，年内破产关闭的中小银行达22家，至此美国前十大商业银行发生巨变，华尔街五大独立投资银行全军覆没。

欧洲一些小国经济和亚洲新兴市场国家也先后受到全球金融危机的冲击，出现了字1998年亚洲金融危机以来最为严重的经济金融动荡。

在亚洲，韩国出现大量资本外流，股市下跌，汇率贬值超过30%，外汇储备减少，巴基斯坦也遭遇了外资流出、外汇储备大幅下降和不能偿还到期债务的危机。

美国金融危机及对我国经济的影响篇一：美国金融危机对我国经济的影响美国金融危机对我国经济的影响虽然我国在金融危机中遭受的损失不大，但随着美国金融危机的越演越烈，大有受其影响更深的趋势。

因此本文对此次金融危机的形成机制进行分析，分析其对我国经济的影响，并提出相应的建议。

一、美国金融危机的形成机制分析首先，信贷结构产品的回报率是高度非线性的。

美国次级抵押贷款人是信用分在620分以下的低收入者，这部分人的住房抵押贷款占到了美国整个住房贷款市场的13%到25%。

次级抵押贷款客户的首付为零，其贷款利率比一般抵押贷款利率要高出2%-3%。

在房地产处于繁荣时期，这种贷款方式不会出现问题。

关键是金融系统具有“过度顺周期性”，在美国经济处于下行趋势时，次级抵押贷款人经济状况出现问题就会导致住房抵押贷款的违约率上升，次贷危机已呈雏型。

其次，金融衍生产品的高度复杂化。

美国金融机构对这种次级住房抵押贷款进行产品设计，以次级贷款为基础，把低收入阶层买房的这种债券进行证券化处理，形成从抵押贷款到MBS产品，从MBS产品到CDO产品的多次衍生。

以次级贷款为基础的金融产品每经过一次衍生，其复杂性就进一步增加，偏离实体经济也就越远，其风险也就越大。

在从贷款的发放到最终的投资者之间的流通阶段，一旦某一环节出现问题其影响将会波及到其后的其他各个链条的投资者和投资机构。

第三，监管不力。

导致美国金融危机的再一个原因是美国金融部门没有予以及时监管以及监管工具的缺失。

当次级抵押贷款及其证券化在美国蓬勃发展时美国金融监管部门已经注意到了贷款标准的放松，但美联储并没有及时进行规范。

次贷危机爆发后，美国金融监管部门对市场进行干预，而此时住房市场需求已经受到严重影响，加剧了次贷危机的形成。

二、美国金融危机对我国经济的影响（一）对我国对外金融投资的影响美国金融危机对金融业的冲击，主要是指对银行，保险公司，中投公司和国家政策之类的影响。

此次金融危机对我国国内银行业的主要影响在于它们所持有的按揭证券化产品的数量和种类。

商业银行住房抵押贷款的分析摘要美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。

此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。

近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。

因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。

本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。

关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策ABSTRACTThe United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States ofChina's real estate industry is developing rapidly, people purchase demand is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks increased, at the same time, China's housing mortgage loan market risk significant also bring. Therefore, commercial banks should strengthen the risk management of personal housing mortgage loans, to ensure the healthy development of the housing mortgage loan market in China, in order to maintain the development of the Chinese Commercial Bank of good, the status of housing mortgage loans in China's commercial banks to the risk analysis and to find effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for while China is an urgent and important issue. This paper first analyses the status quo of the development of housing mortgage loans in China's commercial banks, and explain the necessity of strengthening the housing mortgage loan risk management, the risk finally facing from the housing mortgage loan risk management analysis.loan, Risk analysis, Countermeasures目录1前言 (1)1.1研究背景及意义 (2)1.2研究内容与方法 (4)1.2.1研究内容 (4)1.2.2研究方法 (4)1.3论文框架 (5)2相关理论与文献综述 (7)2.1商业银行住房抵押贷款理论 (7)2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念 (7)2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程 (7)2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途 (8)2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象 (9)2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件 (9)2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度 (9)2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度 (10)2.2文献回顾 (11)2.2.1国外研究状况 (12)2.2.2国内研究状况 (12)3商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析 (14)3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析 (14)3.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析 (21)3.2.1信用风险 (21)3.2.2利率风险 (21)3.2.3抵押风险 (21)3.2.4法律风险 (24)3.2.5流动性风险 (24)3.2.6市场政策风险 (21)3.2.7操作风险 (25)3.2.8管理风险 (26)4发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议 (28)4.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型 (28)4.2完善银行内部信贷管理机制 (28)4.3建立个人住房抵押贷款风险预警系统 (28)4.4加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 (28)4.5发展个人住房抵押贷款风险转移机制 (28)4.6完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 (28)结论 (35)致谢 (37)参考文献 (40)1前言2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。