各种业态容积率经验值整理

容积率是项目建筑总面积与项目总占地面积之比，计算方法是项目总建筑面积/项目总占地面积，住宅小区容积率确定是要经过规划部门批准的，一般普通住宅小区容积率控制在1.0-1.2之间（沿街商业高层建筑，小高层的住宅小区容积率会高一些）一般说来容积率高低会对房价产生一定的影响，容积率的高低和房价成反比，（沿街商业用房，高档住宅高层，小高层除外）同样容积率高低也和居住舒适度舒适指数成反比，容积率越高，居住舒适度就越低
容积率内涵及其特性：容积率是指城市规划区的某一宗地内房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种，通常所说的容积率都是规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地建筑面积的比值，容积率反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差别，因此容积率是城市区域规划管理的一个重要指标也是从微观上影响地价的最重要因素容积率有如下特征：
1：容积率表达的是具体宗地内土地面积上容许的建筑容量，宗地是地籍管理的基本单元，是地球壳面一块有确定边界有确定权属的土地，其面积不包括公用道路，公共绿地，大型市政及公共设施用地等，容积率只有在指宗地容积率的情况下才能反映土地的具体利用强度，宗地才有可比性
容积率（R）建筑密度（C）层数（H）之间有一定的关系，建筑密度是指在具体的宗地内建筑物基地面积与宗地面积之比，当宗地内各房屋的层数相同且对单个房屋来说各层建筑面积相等时二者之间的关系可表示为R=C*H此种情况下建筑层数与容积率成正比关系
容积率存在客观上的最合理值，在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大会带来建筑环境的劣化降低使用的舒适度
在建筑密度一定的情况下，容积率的增加主要引起房屋层数的增加
土地面积x容积率=建筑面积。

建筑容积率知识建筑容积率知识1、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

计算公式：容积率=地上总建筑面积+总用地面积2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）3、道路红线一般指城市支路以上的道路边界线。

4、绿线指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。

5、蓝线指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。

3、建筑基地面积计算（1）建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。

建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。

街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。

（2）建筑基地面积建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准。

不计入建筑基地面积的用地，主要包括：3000 平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地。

中心城范围内，由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积，但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。

5、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。

对高度在2.2 米以下（含2.2 米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。

6、建筑容积率计算（1 ）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8 的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5 米的不计。

（2）住宅层高不宜超过3.6 米, 办公建筑层高不宜超过3.9 米。

超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。

住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。

容积率多少合适容积率标准容积率作为衡量房屋舒适程度的一个标准，近年来很受大家的关注。

容积率多少合适？容积率标准是什么呢？下面小编为大家整理出容积率多少合适的完整信息，让你详细了解容积率标准。

容积率多少合适容积率多少合适应该根据不同城市的位置、组成等特征而有所不同。

一般来说，容积率的高低与政府的城市布局有关。

打算建立CBD的话，容积率4.0都正常。

打算建一流品质的低密度住宅，容积率0.6也可以的。

对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。

一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

休闲度假式酒店多以主楼、配楼带大量3层左右的从楼，容积率0.5-0.8左右，目前酒店多以大厦为主，土地空间最大化利用，容积率在3.0以上。

容积率多少合适之建筑类型1、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

2、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。

3、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。

此时如果做全小高层，环境会很差。

4、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

5、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

6、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

7、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

8、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

容积率标准容积率一般是由政府规定的1、19层以上住宅为2.4~4.5；2、18层高层住宅为1.8~2.5；3、11层小高层住宅为1.5~2.0；4、6层以下多层住宅为0.8~1.2；5、联排别墅为0.4~0.7；6、独立别墅为0.2~0.5；7、非普通住宅，住宅小区容积率小于1.0。

容积率计算规则容积率计算规则一、容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。

地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。

建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。

一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。

二、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。

三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。

当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。

四、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。

五、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

六、建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。

七、该规则仅限于城乡规划主管部门和建筑设计单位计算容积率指标时使用。

福建省建设厅关于印发《容积率计算规则》的通知闽建规[2008]14号各设区市规划局：为进一步规范我省建设项目容积率指标计算的管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《住宅设计规范》等有关规定，结合我省实际，我厅制定了《容积率计算规则》，现予印发，请遵照执行。

并就有关事项通知如下：1、本《容积率计算规则》适用于我省新建、扩建和改建的住宅工程。

容积率计算方法[大全]第一篇：容积率计算方法[大全]地下室的计算建筑面积问题肯定是按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。

地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。

层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。

关于是否计算入容积率的问题我查找了很多资料，得到的结论是由地方规划建筑主管部门自行规定。

一般地下室不计算容积率。

比如下面2个地方文件中提到的：丹东市执行《房屋登记办法》有关问题的暂行规定为贯彻执行2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》（建设部168号令），依据相关法律、法规和技术规范，结合我市实际情况，现就反映用地开发强度的容积率和住宅阳台、阁楼等建筑面积计算标准规定如下：一、容积率的计算采用地上部分建筑面积总和与用地面积的比值作为容积率的计算方法。

二、阳台建筑面积及容积率的计算建筑物阳台的建筑面积，依据国家《建筑工程建筑面积计算规范》按其水平投影面积1/2进行计算，建筑面积计入容积率。

三、建筑物的阁楼（坡屋顶内、内设楼梯）按国家《建筑工程建筑面积计算规范》计算，建筑面积暂不计算容积率。

四、建筑物的地下室、半地下室的建筑面积，按国家《建筑工程建筑面积计算规范》计算，建筑面积不计算容积率。

五、地面架空层建筑面积及容积率的计算坡地建筑物的吊脚架空层和深基础架空层的建筑面积，按国家《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.6条计算。

是否计入容积率按国家《民用建筑设计通则》条文说明第2.0.11条执行。

六、房产部门对房屋进行权属登记时，依据国家《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）标准计算房屋建筑面积。

容积率及其各类住宅标准
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内陆上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内陆上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为
独立别墅为0.2~0.5,
联排别墅为0.4~0.7,
6层以下多层住宅为0.8~1.2,
11层小高层住宅为1.5~2.0,
18层高层住宅为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5,
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

容积率计算规范1名词解释1.1 容积率一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。

1.2 建筑密度一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。

1.3 建筑系数建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。

1.4 绿地率居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。

1.5 层高上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

1.6 室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

1.7 设备平台指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。

1.8 装饰性阳台指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。

1.9 入户花园在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。

1.10 飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

1.11 地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，其四面应为土层围合的地下空间。

1.12 半地下室房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

1.13 架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。

1.14 跃层住宅套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。

1.15 低层住宅为一至三层的住宅。

1.16 错层住宅一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。

1.17 公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。

1.18 酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。

1.19 公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。

1.20 公寓式办公建筑指单元式小空间划分，有独立卫生设备（不含厨房设备）的办公建筑，按办公建筑处理。

1.21 办公建筑指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。

容积率、建筑密度、绿化率如何计算第一篇：容积率、建筑密度、绿化率如何计算容积率、建筑密度、绿化率如何计算？知道容积率如何计算层数？有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。

请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

各种业态容积率经验值整理容积率容积率的制定（目的：了解地块的容积率是如何制定的）一、在控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑以下因素：城市规模与经济实力；地区地理条件和日照间距；地块用地性质；城市土地级差；建造方式与形体规划设计；城市环境和城市设计的要求；城市交通和根底设施容量；综合防灾的要求。

二、最正确容积率的理论： (一) 边际收益递减与边际本钱递增 1) 所谓边际收益MRP(Marginal Revenue Product)是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。

边际收益递减规律所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。

图1中的MRP为边际收益曲线。

在土地固定时，要增加建筑只有加高楼层。

初始，第三层的楼价往往高于第二层，第四层的楼价高于第三层。

但是，超过一定层数后，楼层愈高，售价愈低。

所以，MRP曲线开始时由下向上，到达某一建筑后又由上向下延伸。

2) 边际本钱MC( Marginal Cost)是指每多增加一个单位投入品所增加的本钱。

这里的边际本钱是指每多增加一个单位建筑所增加的本钱。

建三层楼比建两层楼的单位本钱要低，但超过一定层数后，那么楼层愈高，整个建筑物的单位分摊的本钱也就愈高。

原因主要有以下几点：高层建筑对结构和材料的要求更高，使得造价增加。

楼层愈高，那么电梯、消防、供水、空调等根底设施和设备费用愈高。

楼层愈高，建设期就愈长，从而使得投资风险增加。

(二) 最正确容积率确实定图1中MRP曲线与MC曲线描述了物业收益与本钱的一般趋势。

设MC曲线代表了物业的所有支出，包括开展商的正常利润在内(不含地价)，那么物业的总收益应为MRP曲线。

由地价=总收益一总本钱(含商利润)可知地价的儿何意义在图1中应表示为Y轴与MRP和MC曲线所包围的。

根据经济地租理论，在市场竞争的条件下，地价有最大化的趋势。

故楼宇的最正确建筑应为Xo (MRP曲线与MC曲线交点所对应的x值)，Yo所包容的就是开展商所愿意支付的地价。

房地产容积率大全所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房子中占的比率，而对于住户来说，容积率真接波及到居住的舒坦度。

绿化率也是这样。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资本的面积就越少，而住户就越舒畅。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，仍是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个优异的居住小区，高层住所容积率应不超出5，多层住所应不超出3，绿化率应不低于30%。

但因为受土地成本的限制，其实不是所有项目都能做获取。

过低容积率也应设限跟着市政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会获取明显改良。

但是笔者发现，有关部门对本市郊区的建筑容积率并无明确的限制过低的规定，对于土地的批租、招招标、规划建设等房子审批手续，只有对住所建筑容积率不可以超高的规定，而没有超低的限制标准。

本市郊区就存在住所建筑地块容积率过低的现象。

这不单浪费了有限的土地资源，也不切合市政府倡议的修建中廉价位商品住所的政策。

以市中心土地价钱为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5降至2.5时，售价则要上升人民币1500元/平方米才能均衡利润。

所以，在地价较低的市郊联合部建筑居住楼宇，必定为一般百姓供应大批房源。

假如发展商们不过知足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热中于建设容积率超低的豪华别墅的话，那将会使很多翘首盼“楼”的一般市民、工薪阶层望“楼”兴叹。

据笔者对本市郊区15个楼盘的检查，上海市郊别墅的建筑容积率均匀只有0.25左右，有的甚至还不到0.1，能够说几亩土地才造一幢别墅。

特别是领土资源部出台对于限制别墅用地的政策后，本来在市郊贮备大批土地的发展商，也从原定位于中等容积率的一般别墅项目转向只合适少量人居住的超低容积率高档豪华别墅。

一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至达到3000平方米以上。

容积率知识容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

定义容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内陆上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内陆上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积（规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。

是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。

城市土地使用的。

主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。

各种性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积，还包括一些直接为其服务的建设用地面积。

如城市的“居住用地面积”包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地面积；“工业用地面积”包括工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施的建设用地面积。

）当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(容积率各个地区或城市有各自相关规定)。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。