浅析农村不动产登记制度研究
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随着 《物权 法 》的出 台 ，法律 明确 了宅基 地属 于用益 物权 的范 畴 ，结 束 了 学 界 多 年 的宅 基 地 使 用 权 性 质 的争 论 ，构 建 了现 行 的 宅 基 地 使用 权制度 。然而 《 物权 法 》对宅 基地 使 用权规 定过 于简 单 ，笼 统 ， 多是 准 用 性 标 准 ， 因而 给 实 践 巾 带 来 了适 用 的 困难 。 宅 基 地 的 概 念 与 特 征
一
２村 民超 标 占地 现 象严 重 。 很 多 村 民都 抱 有 “ 有 ” 的 观 念 ，能 多 占就 多 占 。更 有 甚 者 ，违 私
、
章 的建筑更是数 不胜数 ，尤 其面临 即将拆 迁 ，为 了多 争得前拆补偿 费 更是 疯狂搭建 。那么对 于这 些建筑应 给如何登记 呢？如果严格依照法 律 规 定 ，农 村 大 面 积 存 在 的 问 题 又 由 于 历 史 遗 留 问 题 ， 势 必 引 发 纠
３农 村 耕 地 建设 用 地 化 严 峻 。 ． 本 次 调 查 涉 及 的 村 庄 都 是 即将 面 临 拆 迁 的 ，由 于 农 村 集 体 土 地 所 有 制 ，农 村 很 多 耕 地 用 途 最 终 以各 种 方 式 转 入 私 营 厂 长 手 中 ， 因 而农 村 大 量 的 土 地 已是 厂 房 林 立 ，基 本 没 有 可 耕 之地 。 ４农 村 房 屋 私 下 交 易严 峻 。 这 些 纠 纷 主 要 涉 及 两 个 方 面 。 其 一 ，农 村 本 集 体 经 济 组 织 成 员 间 买 卖 房 屋 的 纠 纷 。 由 于 一 直 无 过 户 登 记 ，依 赖 邻 里 信 赖 ，纠 纷 不 断 。 其 二 ，非 本 集 体 成 员 买 房 。 由于 国 家 明 确 规 定 居 民 户 口不 可 以买 农 民 房 ，所 以 目前 发 生 纠 纷 也 多 。
四 建 议
《 物权法 》 《 土地管理法 》 《 担保法 》等法律规 范所 组成 的，严 格限
制 土地的流转。 二 、 现 行 关 于 登 记 的 法 律 规 定 及 问题 解 析 。 １现 行 法 律 规 定 。
农 村 宅 地 基 问题 关 系 重 大 。 因 而 对 于 其解 决 时 破 在 眉 睫 的事 情 。 笔 者 认 为 应 该 逐 步 改 革 我 土 地 制 度 。完 善 房 产 统 一 登 记 制 度 。可 以 从
当代中国出版社1998农村房产制度初探j学术观察20095上海市工商局金山分局课题组对农宅基地登记法律思考与对策农村宅基地使用权登记发证中的疑难问题初论j昆明理工大学学报20083物权法视角下我国农村宅基地使用权制度改革浅论j政治与法律200922当前农村宅基地管理存在的问题及对策j问题与探讨20091加强农村宅基地管理工作研究2008110任国良农村村宅产权登记主体探讨j房地产行政挂管理2010111刘洪杰谢晓鸣农村宅基地常见纠纷及其审理j就地说法2005
以下几点入手 ： １完 善 房 屋 所 有 权 和 宅 基 地 使 用 权 统 一 登 记 制 度 。
我国 目前关于农村 宅基地臀记 散见于 《 物权 法 》 《 土地 管理法 》 《 担保法 》 《 土地实施 条列 》等等法 律法规 中，其中重要 的如下 ：第 《 权 法 》 。第 １条 规 定 ： 动 产 登 记 ， 物 ０ 不 由不 动 产 所 在 地 的 登 记 机 构 办 理 。 国 家 对 不 动 产 实 行 统 一 登 记 制 度 。 统 一 登 记 的 范 匍 、登 记 机 构 和登记办 法＇ 由法律 、行政 法规规 定。第 １２ ５ 条规 定： 基地使用 权人依 宅 法对集体 所有 的土地 享有 占有和使用 的权利， ５ 条规定 ： 地使用 第１ ３ 宅基 权 的 取 得 、 行 使 和 转 让 适 用 土 地 管 理 法 等 法 律 和 国 家 有 关 规 定 。 第 二 《 屋 登 记 办 法 》第 四 章 第 ８ 条 规 定 了 申请 房 屋 登 记 的范 同 ：登 记 依 房 ２ 法 利 用 宅 基 地 建 造 的 村 民 住 房 和 依 法 利 用 其 他 集 体 所 有 建 设 用 地 建 造 的房屋 ，可 以依 照本办 法的规定 申请 房屋登记 。第三 《 土地 管理法 》 第 ６ 条 第 一 款 规 定 ：农 村 村 民 一 户 只 能 拥 有 一 处 宅 基 地 ，其 宅 基 地 的 ２ 面 积 不 得 超 过 省 、 自治 区 、直 辖 市 规 定 的标 准 。
浅 析 农 村 不 动 产 登 记 制 度 研 究
李 晶
（ 都 经 济 贸易 大学 北 京 丰 台 区 ｌ ０ ７ ） 首 ０ ０ ０ 摘 要：本文主要探讨农村宅基地登记 问题。本文运 用历 史研究方法，经济成本分析方法 ，实践调研 方法力求解决农村不动产登记制 度 存 在 的 问题 。本 文作 者 认 为要 突破 城 乡二 元 结构 ， 完善 不 动 产 统一 登 记 制 度 。 关键词 ：宅基 地使 用权 ；农 村 不 动 产 统 一登 记 制 度 中 图分 类 号 ： Ｄ ４ Ｆ 文献 标 识 码 ：Ａ 文章 编 号 ： １ ７ — ９ ２ （ ０ ０ ） １ ０ ０ — １ ６ ３ ０ ９ ２ １ １ — ０ ０ ０
纷。
１宅基 地 的 概 念 。
宅基地是农 村集体经济组织成 员．按照法律法规规 有 权 属 农 民集 体 。
２历 史 原 因 。 ．
我过 现 行 农 村 宅 基 地 登 记 制 度 问 题 的 由来 是 有 其 历 史原 因 的 。 我 过 宅 基 地 制 度 经 历 了 一 下 几 个 时 期 。 第 一 ， １４ 年 国 民 经 济 恢 复 时 ９９ 期 ，农 村 继 续 进 行 并 基 本 完 成 了土 地 改 革 ，消 灭 了 延 续 几 千年 的 土 地 所 有 制 。 第 二 社 会 主 义 探 索 时 期 ，建 立 农 村 宅 基 地 适 用 权 。 第 三 ，改 革 开 放 完 善 农 村 宅 基 地 。 １ ７ 年 后 实 行 了 以家 庭 联 产 承 包 责 任 制 为 核 ９８ 心的农村经 济体 制改革 ，但 这一改革 并没有改变 宅基地所有权 属于集 体 、宅 基 地 使 用 权 属 于 农 民 的 权 利 分 配 框 架 。第 四 ，现 行 立 法严 格 管 理 宅 基 地 。 中 国 现 行 的 农 村 宅 基 地 权 利 制 度 是 在 《宪 法 》框 架 下 ， 由
