市场法评估底稿

评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差 异值＋·······＋交易情况差异值
评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×······×时间差异修正系数 第一个公式更有道理，因为差异修正系数的 参照基数是参照物的售价。但第二个公式更 适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。
类比调整法－市场售价类比法
第四节 市场法的具体应用
一、机器设备评估
1
固定资产
2
机器设备概述
3
机器设备（评估）特点
4
市场法评估机器设备
固定资产的界定与确认
固定资产的界定 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为价格进行折扣率的调整。适用于仅存在 交易条件差异的资产间。例2－1。
被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格 折扣率)
一、直接比较法
功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据 功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行 线性关系调整或指数关系调整。 线性关系：y=ax+b或者y=ax 指数关系：y=axn 其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n 都是固定参数。 被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象 生产能力÷参照物生产能力) 被 生估 产资 能产力价÷值参照=参物照生物产成能交力价)格x ×(评估对象
小问1：从哪两个角度讲述？

市场法——并购案例分析因素描述表 被评估单位： 项目 交易时间 交易情况 交易地点经济状况 交易 交易方式 情况 交易股权比例 付款条件 交易价格 …… 企业性质 行业类型 企业 基本 企业规模 情况 企业社会影响度 …… 股本总额 股本结构 股权流动性 控股权状况 抵押、担保情况 股权 净资产收益率 情况 市盈率（上市公司） 偿债能力 资产质量 经营状况 …… 调整系数 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 目标 企业 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 评估基准日： 交易 案例1 交易 案例2 交易 案例3
权益 P/EBIT 类价 P/E 值比 率 P/FCF（对股东的现金 流） P/B（账面权益价值） EV/Sales 企业 整体 价值 类价 值比 率 EV/EBITDA EV/EBIT EV/E EV/FCF'（对企业整体 的现金流） EV/B'（账面总资产价 值） 评估值
索引号：SC-12
交易 案例4
项目

价值比率指标 P/Sales P/EBITDA
参考 企业N （1）
价值 乘数（2） Sales EBITDA EBIT E FCF B Sales EBITDA EBIT E FCF' B'
目标 企业
调整 系数 （3）
调整后评估 价值(4)=(1) ×(2)×(3)

房屋评估报告（市场法）评估小组成员:目录一．实验目的二．实验步骤三．实验内容四．实验结果五．实验心得一．实验目的：1.本学期在对《资产评估》课程的理论知识学习后，对该课程具备了一定的专业知识水平，通过本次实地资产评估活动，主要目的在于把理论与实践相结合，从理论到实践，学会对本课程知识的运用。

然后通过实践再回归教材，加深对资产评估学基本概念、原理和分析方法的感悟，掌握资产评估基本技能，切实体会与感悟本课程知识，对知识起到提炼作用。

2.通过本次实践学习，起到开拓视野，拓宽思维的作用，同时加强了我们的实际应变能力和问题处理能力。

二．实验步骤：3.到评估地点民耀路附近进行实地考察，初步考察附近小区住宅、临街商铺（超市、服饰店、饭店等）、金融机构（工商银行分行、上海农村商业银行、邮政储蓄）、学校（好日子幼儿园）。

4.选定评估对象：阳光苑小区8幢2单元五层。

5.采集相关资料（包括阳光苑附近基础设施配备、交通状况、街道条件、周围环境等），收集数据（包括房屋面积、每平米房屋交易价格、房屋交易时间和交易情况等）和图片信息。

6.利用采集到的数据运用市场法进行评估。

7.得出评估结果，形成评估报告。

三．实验内容：市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似评估房地产档次市场价格进行比较，根据对上海市浦东新区曹路房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比较因素A.个别因素分析评估对象所在房屋建于2009年，共6层，委估对象位于第5层，建筑面积为90.12平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至评估时点该房已经完成室内装修。

B.区域因素分析评估对象位于浦东新区民耀路97弄，周围有：上海金融学院、杉达大学、上海第二工业大学、中国移动营业厅及各类商铺，目前有993路、790路、630路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。

（三）资产评估工作底稿准则的主要内容
• 第一章 总 则（第一条至第四条） • 第二章 基本要求（第五条至第八条） • 第三章 工作底稿的内容（第九条至第十一 条） • 第四章 工作底稿的编制和管理（ 第十二条 至第二十条） • 第五章 附 则（ 第二十一条）
二、工作底稿准则重要条款
• （一）基本要求 • 工作底稿的核心 • 第五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当 遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，编 制和管理工作底稿。 • 第六条 工作底稿应当反映评估程序实施情况，支 持评估结论。
（二）工作底稿产权归属
• 资产评估工作底稿的所有权归资产评估机构 相关法律的规定 资产评估准则的规定（注册资产评估师应当在评估机构执 业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上 评估机构执业。） 资产评估人员的行为特点
（三）资产评估工作底稿的意义
• 资产评估工作底稿是连接资产评估各环节、各方面工作的 纽带 项目的分工与执行不同程序形成的局部结论的联系纽带 局部结论与综合结论之间的衔接的纽带 • 资产评估工作底稿是编写资产评估报告的依据 编制资产评估报告应当以资产评估过程中形成的工作底稿 为基础 工作底稿的记录构成评估报告最终结论的直接依据 • 是控制资产评估风险和提高资产评估工作质量的重要手段
第二部分
资产评估工作底稿的编制
一、资产评估工作底稿的要求
• • （一）基本要求:真实性 真实性的理解： 对资产评估程序的履行情况进行客观的记录 保证资产评估程序履行情况与工作底稿的形成同步 资产评估机构应当建立完善的资产评估档案管理制度
对资产评估协会中机构会员资产评估工作底稿管理的检查 、通报和惩戒机制
• 总结资产评估工作经验和为进行资产评估理论研究积累重 要资料 理论均是对大量实践经验（教训）的抽象和概括。通过对 资产评估工作底稿的分析和研究：