下载文档原格式
上海滩花园洋房推广策略一、产物阐发【客户阐发】江浙及福建地域客户占比重较大外籍人士有必然的存眷沪籍人士购置热情不高【产物阐发】●200-230平方米/套为本案推出案量的主力面积段，其去化的速率决定了本案的消化速度●在本案发卖面临必然市场压力的情况下，把握<200平方米/套物业的去化，作为主体去化案量的有效补充，能够在必然程度上加速改不雅目前本案所存在去化速度较缓的不利现状●>230平方米/套物业作为本案的双高产物，其去化有其相对独立的目标市场●本案的平层与复式可能代表两种不同的消费倾向，复式更靠近于都会别墅概念，而平层那么接近于都会豪华公寓的概念●目前陆家嘴地域的物业一般以都会高档公寓为主，因此其堆积的购置目标群体的置业倾向于高档江景公寓●本案A型房源〔以平层为主，环境有优势〕的顺利去化证实以上提示客户的存在，但本案在江景上缺乏题材●这批客户的消费能力毋庸置疑，如何引导他们消费，改变他们对区域物业的习惯思维是我们复式产物摆脱目前江景题材楼盘竞争困扰的时机点●●但因●套价们的产物特点，如我司上文所阐述对客户进行有效引导，改变其对区域置业的习惯思维。
二、推广思路上海滩花园洋房效劳价值体系>>推广轴线杂志/报纸2004.9.18SP活动全程式效劳体系推广坐标 2开盘前期>> 推广轴线FOR BASE8产物SHOWSALES TEAMSERVICESPROMOTIONCONCEPT IN FOBUSFORTUNE A VENUE全程式效劳体系推广坐标 32004.9.18SP 活动>> 推广轴线>>推广轴线全程式效劳体系坐标4媒体策略图系阐发1〕 媒体诉求&媒体组合：&发卖通路[ 以产物为基点，综合客户需求，选择适宜的媒体以及较为贴切的诉求标的目的 ]发卖通路媒体诉求2〕投放力度&媒体组合：&发卖通路【阐发】2004下半年洋房媒体方案〔一〕报纸〔二〕杂志选择高档的杂志媒体针对楼盘的特征，引导一批高消费的主流客户知晓产物、通过传阅形式发布高档楼盘的最新信息。
烟台滨海区更新改造规划及城市设计说明书1．设计依据《烟台市总体规划》烟台规划局《滨海广场规划及建筑设计要求》烟台市关于滨海广场规划方案各次会议记录及方案评审意见国家现行各项规划及建筑设计规范2．项目概况烟台市位于山东半岛东部,黄海之滨,是著名的海滨城市｡它历史悠久,山川秀丽,集山､海､城､岛于一身,是国家环保模范城､优秀旅游城市和省级历史文化名城｡2．1 规划范围北起滨海北路,南至二马路,西起解放路,东至大马路与滨海北路交叉口,总面积40.6公顷｡以基地中部穿过的大马路为界:大马路以北至滨海北路,为规划广场用地范围,东西长约780米,南北宽约220米,用地17公顷｡大马路以南至二马路,为规划中心商务区,用地12.8公顷｡2.2 场所特质烟台滨海地区开发早,经济､文化繁荣,具备了体现烟台城市独特风格和要素的特征:自然､开放､方向性强等空间特点以及公共活动多,功能复杂､历史文化因素丰富等｡该基地烟台滨海地区中的重要一段,是近代烟台形成的历史性街区｡内有张裕酿酒公司旧址､俄国领事馆､崇正中学旧址､俄国领事馆､烟台红万字会旧址等省级和市级重点文物保护单位,还有许多有地方特色的近代建筑及有代表性的近代居住街区｡规划范围内现有张裕酿酒公司､养正小学､虹口宾馆､烟台八中､烟台水产学校､烟台美术馆､烟台电业局､针织器材厂等单位,其余均为居民住宅｡3．主题立意在滨海景区的设计中,我们没有采取构筑超尺度巨型广场的设计思路,而是提出了“广场群”的设计概念,即以一系列各自独立同时又相互联系的主题广场共同构成滨海景区｡而贯穿于其中的主题立意就是:烟台滨海景区将成为烟台城市的象征､历史发展的印迹｡因此在规划设计中,我们力图表达及呈现给人们的将是:历史的烟台､未来的烟台和开放的烟台｡4．总体构思通过对滨海历史性地段的规划设计,在该历史地段中建立新的有机秩序,完成这一地段在新时代中在烟台城市中功能的转变,从而实现滨海地区生态､经济､文化等各个方面的可持续发展,同时带动烟台整个城市的大发展｡4.1 滨海广场定位分析——灿烂历史文化与辉煌未来发展的结合点●外地游客了解烟台的窗口烟台市拥有绚丽多彩的海岸海岛风光,集海岸风光和灿烂文化于一体的滨海广场在建成后无疑会成为外地游客了解烟台经济､文化的一个窗口｡从广仁路历史街区,天主教堂等近代建筑到现代的音乐文化广场,人们穿过了一个时间轴,穿越了历史和未来,对烟台自然､开放､多元文化兼收并蓄的城市特质,会形成独特而深刻的印象和理解｡●烟台市民的“起居厅”通过街区､道路､景观带､广场､节点等设计,从点､线､面的不同层次和尺度,建立起一个小型的游憩系统,集宗教､购物､观光､休憩､观演等活动为一体,赋予滨海广场以多层次的丰富含义,使其成为一个满足并容纳市民多种休闲需求的大舞台,同时增强整个城市的活力和凝聚力｡4.2 构思理念●体现地域特色滨海历史地区是烟台市最先发展的地区之一,历史文化底蕴丰富,是人流､物流､信息流相互交换的地区,更是国内外､地区之间文化的交汇地｡在外来文化与本国固有文化的碰撞､融合的过程中,逐渐形成了兼收并蓄､开放､自由的文化——开放型文化,这是烟台作为港口城市独特的活性化的内在原因｡因此在滨海区更新改造中继承与延续其独特的文化特点是设计的重点｡●延续历史文脉城市是一个不断发展､演变的动态系统,如何保持其特定的变化与生长的有机秩序､维护其文化特征的连续性至为重要｡由于钟爱多样性是人类共有的天性,因此建立多样与复杂的统一比简单的一致更能满足人们的审美要求与生活要求｡烟台开放型文化的最重要的特点之一就是多元文化混杂优生,外来文化和当地文化的结合再生,造就了其独特的活力｡因此在滨海地区的规划设计中,不仅仅要保留历史街区,近代建筑,更重要的是通过多层次的利用,保留这种独特的文化特质､历史文脉｡●赋予活力,面向未来近代以居住功能为主的滨海地区,由于时代的发展和经济建设,开始出现衰败,其城市职能正面临转变｡通过规划设计,成功的转变其城市职能,赋予其更开放的功能,使之成为市民公共社会生活展开的舞台,从而为其注入活力,同时把烟台市从历史向未来转变的历程作为一个缩影记录在滨海广场｡5．功能分区说明根据现有的地形､地貌特点以及需要保留的近代建筑的分布情况,将广场划分为三个分区:●以国际葡萄酒城城徽纪念碑为中心,以张裕酒厂原址､张裕酒文化博物馆､十字街围合的文化广场区,保留的近代建筑多集中在这一区｡保留了原有广仁路的街道形态和大部分的近代建筑,同时补建了少量新建筑,使广仁路这一段形成一条完整的近代建筑风情走廊｡这一片分区将突出地体现烟台城市发展的历史与烟台独特的城市风貌,作为展示烟台文化､历史､产业发展的窗口｡(保留的近代建筑和改作的新用途详见第三部分的人文景观分析)●广场的东部是以一个多功能文化活动中心和一个露天剧场为中心的市民休闲区,这一区保留的建筑不多,有利于组织绿化､娱乐区､露天演出场地和水系等,市民可以在此自由地休息､观演｡这一区比较文化广场区将更多地呈现出轻松､活跃的动态空间的特征,从市民的参与中体现时代特色和烟台蓬勃向上的精神文明风貌｡●沿着海边的是狭长的步行游览区,带状的800米海滨沿线,天然的地形结合人工硬质铺地和穿插其中的绿化､雕塑以及城市家具小品,构成了一条宁静而又充满生机的步道,是人们散步和观赏海景的绝佳去处｡6．交通流线分析本规划设计中,城市道路系统将参照原有城市道路系统布局,不做太大的变动｡而根据功能及景观的需要,在道路的交通性质上加以如下界定:其中二马路､解放路作为进出CBD区的主要交通干道;大马路以南山路为界,以西部分可作为辅助性机动车道路或限时步行街,以东部分则配合二马路共同承担滨海景区及CBD区的机动车交通｡CBD区内部建有区内车行道,但它与区内步行道作为两个交通系统,互不交叉干扰｡CBD区采取平台下停车和地下停车的方式,各地下停车场之间可设地下通道相互联系｡滨海景区除周边设置少量地面停车场外,主要停车区域可考虑在新建百舸争流广场地下｡原有的“十字街”拓展为双街后,更加突出了其作为联系南北两区的观光走廊的特性｡十字街保留了烟台近100年来的发展印记:红万字会､天主教堂等近代建筑,我们将仍然沿袭它作为商业街的传统,使得市民能够产生地域的认同感｡双街的形式强化了十字街作为商业街的特点,将游览参观与旅游购物结合起来,重新焕发了十字街的风采｡滨海广场区域的人行小径系统,是根据原有的小街和胡同的肌理进行的设计,目的是为了保留原有的城市脉络,也是为了唤起人们的残留记忆,强化文化广场的特质｡文化广场中心和市民休闲广场中心之间还有一条起联系作用的景观带｡这条沿水的步行带从国际葡萄酒城城徽纪念碑开始,到市民休闲区中心的水池结束,将两个功能区中心串联起来,使这两个功能上略有差别的区域自然地过渡,同时也寓意了张裕酒厂“品重醴泉”的主题｡7．景观分析滨海广场将结合基地的自然条件,在平衡挖填方的基础上,以现代西方庭院式景观规划方法为主,辅以中国园林的传统造园手法,结合保留建筑的现有条件,创造出整体统一的自然景观格局,同时注重景观节点的设计,使滨海广场整个景观体系完整而又不缺乏细节｡CBD区将分区进行开发,因此适合在每个区域集中建设公共绿地｡集中建设的好处在于具有一定的规模,有利于形成稳定的小气候和局部的生态循环｡同时,也有利于形成具有一定特征的景观环境｡两条宽达60米以上的绿化带贯穿CBD区和滨海广场,为该区域带来了良好的生态环境和极佳的视线通道,同时也成为城市和海洋联系的重要纽带｡我们将通过地面和空中人行步道将广场区和CBD区的景观中心相互连接,这也是使两个区域不会彼此孤立的方法之一｡这些连接带一般都具有多种功能,除了作为景观带,同时还是视觉走廊和商业活动的地段,增强了景观和人们活动的连续性｡海边的步行游览区和海岸线是形成海边景观的重要组成部分｡海滨步行区以硬质铺地为主,草地作为点缀穿插其中,间以树木,使海滨景观带完整而有连续性｡从海面上望去,CBD区的高楼大厦正好作为广场的底景,既充实了海岸的天际线,同时对广场的围合更突出了滨海广场作为城市窗口的意象｡对于景观植被的考虑,由于该地地处盐碱较强的西北海岸,建议滨海绿带以防冻､抗寒､耐碱的冷季型草为主要植被｡树木以桧柏､油松为主,配以一些灌木､花卉,组成乔､灌､草结合的绿化景观｡滨海广场的东部,保留的近代建筑少而分散,但却给了我们足够的空间和想象｡围绕市民休闲广场,我们设计了扇形的露天剧场,同时精心构思出了烟台市的“多功能文化活动中心”｡该中心的规模设计为1200座,约为10000平方米,能满足国际文化节举办之可能｡还应提到的是位于十字街中轴线和文化广场中心的烟台“国际葡萄酒城”纪念碑｡可以将1986年奠基的纪念碑移到这个位置,在原有的基础上重新造型,使这个位于几个主要轴线交叉点上的纪念碑成为滨海广场的标志｡8．绿化规划说明8.1.绿化分区说明:根据功能要求､地理位置的差别讲整个海滨广场区内绿化大致分为8个区,分别加以说明｡1.东北部防风林带:主要在东部文化休憩广场北边､东边设置2-3层圈带｡主要作用:对阻挡冬季的西北风起到一定的作用,以改善圆形广场区内的小气候环境｡主要树种:黑松､龙柏､国槐等｡2.中部圆形广场北端设置成片的防风林,主要树种:黑松､千头椿｡3.位于十字街以东､“百舸争流”广场以西的大片绿化区域,主要功能是以游人休闲､儿童游戏以及观景为主｡此部分绿化区域内略有地形起伏(高差一般在2M之内)｡主要植被有常绿针叶树:黑松､油松､龙柏,落叶阔叶树:银杏､国槐､二乔玉兰等耐寒､耐碱的北方乡土树种｡下层植被以花灌木为主,如:迎春､连翘､西府海棠､太平花､紫叶李､丁香､紫薇､紫藤､紫荆､山桃､丰花月季等｡地被以抗寒的冷季型草为主,并点缀以各色球根花卉｡此区的植物配置讲求多层混交的生态原则,同时兼顾四季的景观｡4.“百舸争流”圆形广场外围绿化带植物配置:在外围沿路的绿化带等间距种植国槐,一方面起到屏障的作用,另一方面限定了空间的同时起到了行道树的作用｡环形绿化带的内侧密植龙柏,形成第二道挡风墙,同时进一步起到了围合空间的作用｡此区域的地被仍以冷季型草为主｡下层灌木以整形的金叶女贞和球根花卉以同心圆的方式种植,强化空间的限定感｡5.“近代建筑风情街”内部的植物配置由于四周有建筑围绕,因此不宜过多的种植高大的乔木树种,而以草坪､草本花卉､花灌木为主｡6.“张裕酒文化博物馆”东南大片绿化区域是整个海滨文化广场西部----“品重醴泉”广场的重要组成部分｡由于这个区位于裕张裕酒文化博物馆附近,为突出酒文化区的特色,建议此绿化区开辟为观赏型葡萄种植园区｡可成片种植葡萄(包括食用葡萄),并由专人管理,开展观赏----即食----收费等功能｡此葡萄园区可种植国槐､龙柏等树种加以围合,葡萄园区周边亦可考虑设置透空栅栏｡同时,在东西向主轴线的两侧以樱花为行道树,水渠旁的种植区域仍铺以冷季型草坪,并结合季节的变化,种植各类草花,形成一条独具特色的景观大道｡7.张裕酒文化博物馆西侧､沿解放路边行道树由城市规划及园林部门统一考虑｡行道树东侧绿地铺以冷季型草坪,并配以自动喷灌系统｡8.CBD区内的绿化配置:CBD区内按总体规划实际形成CBD东区､CBD中区､CBD西区三大地块｡这三个地块内的绿化配置由于所有建筑物将来均可能招商招标重新设计,建筑边界现在不可能具体确定,这三个地块内的绿化边界形状也可能改动,因此目前暂时无法进行具体的绿化配置设计,但对这三个地块内的绿化配置原则和要点简述如下:[1] CBD中区,CBD西区的中心绿地以做成地形略有起伏的缓坡,以丰富景观｡[2] 绿地内宜铺冷季型草坪,并成丛的栽植高大乔木(黑松､油松､白皮松､龙柏､银杏等)以及观赏型花灌木(碧桃､迎春､连翘､丁香､紫荆､棣棠､紫薇等),并在草坪中适当的点缀山石,以营建庭院气氛｡8.2.建议选用的绿化树种说明:1.常绿针叶树:黑松､白皮松､油松､龙柏等均可采用,此类树种耐寒､耐盐碱､耐海潮风｡同时,为冬季的景观增添了一抹绿色｡2.落叶阔叶树:银杏､国槐､合欢､栾树､山楂树､玉兰､千头椿､丝棉木､馒头柳等乡土树种｡这些树种耐寒､耐盐碱､耐瘠薄,适应北方气候｡其中,馒头柳､丝棉木､千头椿､栾树为深根性树种,抗风能力强｡同时玉兰､二乔玉兰初春叶前开白花,随后,樱花怒放;进入初夏,合欢盛开粉红色的花朵,山楂树则开出白色小花,深秋,火红的山楂果成熟了,而银杏､栾树的叶子也开始慢慢变黄｡3.花灌木:连翘､迎春----初春开花,花色亮黄;山桃----初春开花,花色浅粉｡碧桃､丁香､紫荆----春季开花,花色白､粉､紫;西府海棠----春季开花,花色浅粉;棣棠----春末夏初开花,花季长,花色亮黄｡太平花----初夏开花,花色纯白;紫薇､木槿----夏季开花,花色白､紫;丰花月季----常年开花,花色艳红;紫叶李----色叶树种｡4.草本花卉:由烟台市园林部门根据当地具体情况选定5.草坪:铺设面积虽然较大,但如选用进口冷季型草(如:加拿大燕麦等),并加以精心的养护管理,配置自动喷灌系统,一年中可保持9个月以上的常绿效果(我国北方地区草坪一般在12月中旬----3月上旬由于缺水及严寒,草坪容易变枯黄,但3月中旬春灌后,可以及时返青)｡此类草坪投资估算大体上为20—30元/平方米(包括换土,铺设自动喷灌的管线,定时养护管理的费用在内)｡较多的草坪对覆盖裸露的土地可以起到多快好省的效果,但其生态效应不及乔木,故建议在整个海滨广场绿化区内宜多种乔木,以增加生态环境效益｡(三) 关键地区及重要绿化地块的具体绿化树种栽植位置及硬质铺地划分,铺地材料选用以及建筑小品(灯具､座椅､果皮箱等),均可在下一阶段扩初设计图中表明｡9．旧建筑的保留,改建及利用对于滨海广场内的保留历史建筑分为三类:面(广仁路历史街区),线(十字街､观海街),点(多处近代民居､俄罗斯领事馆等)｡在这里,我们面对的是经历了近一个世纪历史变迁的保存下来的建筑,它们尽管正在走向衰败,但仍然还保留着浓厚的生活气息,其中仍然有很多精美并体现独特地域特征的房屋｡因此尊重烟台市近代文明､尊重旧有的人居环境､尺度,并创造出与之协调共生的新建筑､新生活,成为设计的重点｡此次设计的目的要达到三个层次的协调:一是视觉层次上的和谐,二是在城市结构上的合理,三是与城市文化､人的活动相吻合｡为了达到这个目的,设计从三个方面入手:a.控制整体上的空间尺度,在不破坏整体人文特质的情况下,进行适度的拆除和保留;b.在保留旧建筑的同时,赋予它们新的功能,并使其内部及外部的设备满足新功能的同时,仍保持原有的特色;c.在旧有的街区及建筑中加建新建筑,处理好新与旧的关系,在使用新材料､新结构的同时,使其既具备时代感,又与老建筑协调共生｡在整个设计中中贯彻整旧如旧的原则,并采用了镶嵌式加建,通过使用简洁的几何形式,钢和玻璃等光洁质地的材料,使新与旧形成对比,同时通过相同的尺度达到统一,使新旧建筑形成一种微妙的平衡｡对于零散的旧建筑,则通过道路及构筑物使其形成新的布局规律,进行有力的组织,从而获得一种新的机理结构｡滨海广场重点进行的改造利用的近代建筑有:广仁路的近代建筑群和张裕酒文化博物馆;十字街改造与延伸(红万字会和天主教堂)｡广仁路的近代建筑群是滨海广场中近代建筑保留最集中和最有特色的的地段｡为了保留街道原有的风貌,我们以补建的方式完善了街道原有的尺度和形态｡在旧建筑加固修葺以后,将形成一条近代建筑风情街｡作为文物字画的交流场所,作为特色餐饮坊,使之成为一个综合性的特色商业活动空间,向外地游客和本地居民展示当地的海鲜､土产,沿海边开设咖啡厅和酒吧,重现上世纪初烟台海岸的街道场景｡红万字会和天主教堂位于CBD区的中心地带,同时也处于十字街双街的主轴上｡由于宗教建筑往往容易吸引游客的参观,它们周围都留出了足够的活动空间｡配合它们的位置和布局,我们还设计了低层院落式格局的商场,使这一地段成为观光和购物较集中的场所｡同时双十字街延伸到海滨广场区域内,扩展了主轴,同时分割空间,形成不同尺度的广场｡10．CBD区开发说明中心商务区规划建筑面积约47.33万平方米,其中新建建筑面积43.83万平方米,保留建筑面积2.5万平方米,区域占地面积12.8公顷,容积率为3.7｡建筑风格力求创造出强烈的时代感,形式上通过一些弧线造型的运用充分体现烟台的海滨特色,材料上建议以钢材､铝板､玻璃等现代材料为主,作为未来烟台城市的标志性建筑群,充分展示烟台作为一个滨海的开放性国际化都市的新形象｡在形体的高度设计中,我们认为滨海中心商务区高层群的建设将对目前该区域内高层建筑分布的无序现状加以整合与协调,因此我们将未来烟台滨海地区高层建筑的制高点定位在滨海景区及中心商务区的十字街中心轴线上,建筑高度由此向东西两侧递减,形成优美的城市轮廓线｡鉴于整个中心商务区的开发建设将是一项十分庞大而复杂的系统工程,因此我们建议将用地划分成五或六个分区,制订计划分期进行开发｡我们认为可以将位于十字街主轴上的金融中心和观光商业区分别作为一期和二期开发项目｡因为确立CBD区的主入口即为后期开发树立了良好形象,同时打通CBD区与滨海广场的主要联系通道,也完善了滨海广场的功能,畅通了整个区域的步行交通｡为了更好的保护滨海历史文化广场,我们通过增加建筑高度,降低密度的手法,减少高层建筑的数量,使海滨区视线通畅｡同时通过低层新建建筑的过渡,使原街区的空间感受得以保留｡为创造绿色生态的室内外空间环境,我们采用了立体绿地系统的观念,即利用地下､地面和架空人行平台进行绿化设置｡CBD区的公共和专用停车场按照分区分别设置在各区的地下,各区地下停车场之间可设地下车道联系｡地面尽可能多地提供了大片的草地､树木､灌木和水池,满足人行和休憩的需要,也防止了车辆对地面的干扰｡高级公寓区的公共停车场设置在架空人行平台的下面,人行平台的架空绿化能有效地隔绝噪声和改善居住环境质量｡11．现代文化广场设计广场定位作为滨海广场中时代特征的体现,该广场力图从空间形态上表现出一种积极向上的动态特质｡在这种总体特征下,空间多层次的处理,及其与水景､舞台､小品的结合,提供了一个市民休闲活动的舞台,从活动的多样性以及舒适性等各方面提供了一个人性化的空间｡丰富的广场功能音乐文化广场作为滨海景区现代风貌的体现,主要分为三大部分:音乐文化广场､绿化健身公园､滨海亲水活动区,为烟台人民提供了清新､自然､健康､丰富的都市生活场所,也为节日､假日举行大中型活动提供了优美的环境和良好的条件｡♦音乐文化广场——动态向上的空间环境螺旋形广场突破一般圆形广场的过于静态和严肃,通过线条和颜色以及波浪的抽象图案表现一种上升的趋势,体现烟台蓬勃发展的精神面貌｡通过广场周围的草台阶,看台,浮雕墙等对广场形成不同界面的围合,同时可以遮挡海风,形成尺度以及环境皆宜人的动静结合的空间｡广场中心的水景舞台,通过跌水､卵石､音乐喷泉､以及雕塑的巧妙组合,构成了一处可以适应不同时间和气候的变化的景致｡广场周边的放射型道路,将小品､绿地与原有保留建筑结合起来,构成广场的有机组成部分｡♦绿化健身公园——历史文脉与现代生活的结合保留原有街巷的纹理作为绿化健身公园的基底,并结合绿化健身公园的活动内容进行设计,绿地､景观带､活动场地､景观小品的穿插结合,形成了一个律动而不单调的相对静态的空间环境,为人们漫步､体育锻炼､休息等活动,提供了优美的环境｡♦滨海亲水活动区——亲近自然､健康生活作为音乐文化广场空间的延伸和滨海步行带的一部分,滨海亲水活动区结合了音乐文化广场空间特点和烟台特有的滨海特质,提供了亲近海面､远观海景､垂钓､游艇活动的条件和空间环境,构成现代文化广场的滨海部分,作为现代都市生活中结合自然､亲近自然的场所｡12．旅游规划说明烟台市滨海路区域规划为外来旅游者提供了具有别具烟台特色的地方风貌旅游点,也同时为本市市民提供了一个舒适的公共休闲娱乐环境｡具体设计如下:（1）特色表达根据烟台本身的历史与人文特征､根据本地段所处位置的特殊性,旅游主题串起了烟台的地方文化､近代烟台开埠后的港口风貌以及现代烟台这三种不同时期的人文景观｡。
烟台阳光100银都毓园建筑规划设计ARCHITECETURE DESIGN OF YANTAI SUNSHINE 100 & YINDUYU GARDEN发展中的烟台目前中国东部沿海地区已初步形成三大经济板块,从南到北依次是珠江三角洲板块、长江三角洲板块和环渤海经济圈板块,三大板块已成为并将继续成为中国经济增长的“火车头”,代表着中国经济发展的最高水平。
环渤海经济圈包括北京、天津、河北、山东和辽宁，面积约占全国的5.40%，创造的GDP 占全国的1/4左右，是中国北方规模最大的经济区域，在中国的区域经济发展格局中占有举足轻重的地位。
烟台位于三大经济圈之一的环渤海经济圈，属于发展起步最晚，同时也是发展潜力最大的经济圈。
21 世纪这一板块的发展潜力不可低估,山东省经济的发展将更多地受益于该板块的活跃和发展。
烟台，是中国沿海重要的港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。
烟台作为沿黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散中心之一。
以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。
本案区位分析烟台酒店主要分布于南部沿海和东部沿海地区,中部地区数量相对偏少。
本案所处芝罘区未来城市CBD区域,该区位地理位置优越，环境优美，山东路和福州路周边集中了大量的写字楼，存在着大量对于酒店的需求。
因此作为该地块开发的定位，公寓式酒店成为了必然选择。
北临南大街基地北侧紧邻海泊河。
海泊河排水系统是青岛市五大排水系统中最大的一个，其汇水面积24 km2，服务人口53万人，污水量占全市的40%左右。
海泊河污水处理厂设计规模8~12万m3/d，其中工业废水约占2/3，主要是纺织、印染、机械、轻工等工业废水。
作为重要的市内河流，经过近一阶段的整治，面貌得到了很大改善，今后必将成为城市的景观元素之一。
西临西南河路基地沿徐州路高差近6米，作为基地最长的沿街界面，规划中将建筑底部3层均作为商铺使用。
烟台市芝罘区三个地块控制性详细规划烟台市规划设计研究院上海复旦规划建筑设计研究院凤凰台路片区1 相关规划2 基地现状3 重点问题4 规划策略5 项目定位6 初步方案☐烟台市城市总体规划（2011-2020）☐烟台市轨道交通线网规划☐烟台市“十二五”近期建设规划（2011－2015）☐烟台市芝罘区中小学布点规划（2007-2020）☐烟台市只楚片区及南部新城控制性详细规划规划区☐烟台外夹河东岸控制性详细规划烟台市城市总体规划（2011-2020）☐规划范围内，用地性质主要为居住用地、医院用地、烟台电厂用地及公用设施营业网点用地。
只楚路北侧，珠玑站周边主要为交通设施用地。
☐规划范围外，北部主要为居住用地，通过楚风四街与北部商业中心联系，西侧和南侧均为商业用地。
规划范围规划范围小结：总体规划保留现状电厂、医院、只楚小区等。
电厂东路以东用地性质变动较大，主要为居住、交通设施、公用设施用地。
烟台市轨道交通线网规划☐ 地铁四号线沿只楚路、化工路、红旗西路通过本区域，在规划范围内为地下轨道，并规划设置楚凤站、只楚站、红旗西路三个站。
☐ 只楚路与化工路交叉口现状为单侧互通立交；红旗西路与化工路交叉口拟建半互通立交或分离立交。
小结：地铁站点的选址对规划范围内用地的布局影响较大，此外，红旗西路与化工路交叉口的形式，对周边用地布局也有一定影响。
地下轨道地面轨道互通立交半互通立交三个站点烟台市“十二五”近期建设规划（2011－2015）☐规划范围内，用地性质主要为公共绿地、电厂及居住用地，取消珠玑站。
☐规划范围外，北侧和南侧主要为居住用地，西侧为一类工业用地。
规划通过楚风四街与北部商业中心联系。
规划范围规划范围小结：本规划对现状的分析认知较弱，整体而言，参考意义不大。
烟台市芝罘区中小学布点规划（2007-2020）☐ 规划范围内学校：1、十四中 （初中、现状）2、只楚小学 （现状）3、凤凰台四小 （未建）4、凤凰台三小 （规划）☐ 规划范围周边学校：1、只楚、凤凰台、珠玑三个高中（规划）2、芝水、凤凰台、新桥、珠玑四个初中 （规划）3、凤凰台小学 （现状）4、周边其余小学均为规划小结：规划范围内部及外围现状学校有十四中、只楚小学、凤凰台小学，凤凰台四小场地已有未建，其余均为规划学校，教育设施配套亟待完善。
上海大华烟台项目市场分析及营销推广全案呈：上海大华集团上海滩花园营销策划部档号：2007001由：北京******房地产经纪有限公司事由：关于上海滩花园项目营销推广的初步思路日期：2007/1/8页数：———————————————————————————————————————目录第一章市场篇第一部分：市场调查概述--------------------------------------------------------------------------1第一节：市场调查序言---------------------------------------------------------------------------5第二节：市场调查目的---------------------------------------------------------------------------6第二部分：烟台市城市宏观环境-----------------------------------------------------------------7第一节：城市概况---------------------------------------------------------------------------------8第二节：城市经济--------------------------------------------------------------------------------9第三节：居民生活-------------------------------------------------------------------------------15第四节：烟台市城市规划及各区功能分析------------------------------------------------18第五节：莱山区现状、规划及发展-----------------------------------------------------------21第六节：本部分小结----------------------------------------------------------------------------23第三部分：烟台市房地产市场概况及发展趋势--------------------------------------------24第一节：烟台市房地产市场概况------------------------------------------------------------25第二节：主要城区及板块分析----------------------------------------------------------------29第三节：烟台市房地产发展趋势------------------------------------------------------------36第四部分：住宅市场分析及区域潜在市场供应量预测----------------------------------40第一节：主要在售项目分析-------------------------------------------------------------------42第二节：竞争对手横向比较分析-------------------------------------------------------------48第三节：莱山区房地产市场潜在供应量分析---------------------------------------------53第五部分：项目周边环境及地块分析--------------------------------------第一节：区域人口现状及发展分析---------------------------------------------------------第二节：上海滩花园项目区域周边环境及地块分析----------------------------------第六部分：市场调查重要结论及项目建议------------------------------结束语------------------------------------------------------------------------------------------------第二章营销篇第一部分项目推广建议------------------------------------------------------------------------一项目推广总体策略------------------------------------------------------------------------------二销售前提条件---------------------------------------------------------------------------------三入市时机评估---------------------------------------------------------------------------------四销售阶段建议--------------------------------------------------------------------------------五阶段性销售策略-----------------------------------------------------------------------------第二部分宣传推广策略------------------------------------------一推广概念图-------------------------------------------二创意缘起---------------------------------------------三各销售阶段广告策略及媒体组合方案--------------------四广告诉求点整合---------------------------------------五各阶段广告创意表现----------------------------------六各阶段广告媒体投放频率及建议------------------------七促销活动总体安排-------------------------------------第三部分异地销售策划建议---------------------------一前言------------------------------------------------二外销市况--------------------------------------------三项目分析--------------------------------------------1项目客户群分析--------------------------------------2项目定位--------------------------------------------四项目销售推广策略------------------------------------第四部分结束语------------------------------------第三章展示篇第一部分市场调查概述第一节：市场调查序言北京******公司市场调查小组于12月8日——18日对烟台市主要城区房地产市场进行全面调研，对主要在售项目、竞争对手作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与当地各发展商交流了对项目的看法。
烟台市整体城市设计设计导则烟台市整体城市设计设计导则1 总则1.1 为塑造鲜明的城市特色，改善城市环境质量，提高城市文化品味，特制订本规划。
1.2规划范围是烟台市总体规划确定的城市规划区范围，包括芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，总面积240平方公里。
1.3 烟台市整体城市设计是对城市总体风貌进行规划，是城市总体规划的补充、深化和完善。
通过本次规划，建立较为完善的城市空间形态和环境景观体系，塑造有特色的城市风貌，并为城市规划编制和管理提供依据。
1.4烟台市任何单位和个人的一切活动，均应严格按照本规划执行。
因某种原因需要对本规划内容进行局部更改时，必须向上级主管部门申请，经审批后，方可修改。
本导则的解释权属于烟台市规划局。
2 规划依据、目标、期限2.1 规划依据2.1.1《中华人民共和国城市规划法》(1989年12月)2.1.2《城市规划编制办法》（建设部1991年第14号令发布）2.1.3《城市规划编制办法实施细则》（建设部建规（1995）333号文发布）2.1.4《山东省城市设计指引（试行》）鲁建发[2002]46号2.1.5《烟台市城市总体规划（1993—2010）》烟台市规划局—1——．烟台市整体城市设计设计导则2.1.6《烟台市城市规划管理若干规定》烟台市规划局2.1.7《烟台市总体城市设计规划设计要求》2.1.8其他有关技术标准、规范。
2.2 主要参考依据2.2.1烟台市城市与建筑特色研讨会文集2.2.2烟台市历史文化名城保护规划2.2.3烟台市城市绿地系统规划2.2.4烟台市中心街区城市更新规划设计2.2.5烟台市滨海景区及中心商务区规划设计2.2.6莱山区总体规划修编2.2.7烟台市黄务分区规划2.2.8福山区总体规划修编2.2.9牟平区总体规划修编2.2.10烟台经济技术开发区总体规划2.2.11莱山区滨海新城概念性控规及城市设计2.3 规划目标塑造鲜明的城市特色，建设魅力名城，促进城市整体竞争力的提升。
设计说明半山海景花园二期位于蛇口工业区工业大道以西，沿山路以东，工业三路以北，工业四路以南。
本项目总用地57,540.66m2，为招商地产即将开发的高档居住组团。
深入研究此地块的合理使用形式，使之与周边地块共同形成蛇口高尚居住区是本方案追求的根本目标。
本方案在小区的外部联系与内部规划之间寻求最佳平衡点，形成了若干具有震撼力的卖点，现分别说明如下：一、规划合理性：1、基地西南现有“华英加油站”将保留，并将加建公交加气站。
因此在加油站西侧布置小学运动场，避免了加油站、加气站对住宅带来的不利影响。
2、校训选址在基地的东北角，保留西侧较完整的地块建设住宅小区。
这样使小区既方便与半山海景花园一期联系，又可减少工业大道和加油站的干扰到最低。
3、拟先期建设500平方米的“售楼处”用于半山海景一、二期售楼，考虑将来做它用。
所以“售楼处”结合小学的风雨操场及其他房间使用。
这个位置邻近人流量最大的工业大道，利用40米宽的绿化走廊，与一、二期相连。
4、小区西北角的两排住宅围合一个开放性空间与一期的入口空间相对应，利用一期入口的高差建造一条人行天桥连接一、二期。
5、在40米宽的绿化带东端堆一个平缓的草坡，在草坡上搭设一个带张拉膜的绿化平台与荔枝公园连接。
届时，这里将成为工业大道上一个重要的标志。
二、住宅的合理定位及布局：1、住宅全部采用一梯四户，层数由15层至23层不等。
与一期做比较，因为二期的容积率较高，定位稍微降低，所以做出相应的定位选择。
同时，户型面积也是根据该片区楼市发展的方向设定的面积标准。
2、在空间布局上，住宅户户向南，户户有景（海景、山景或小区内景）。
布局点线结合，围而不合。
每栋住宅即有良好的通风，又有较私密的庭院空间。
每个庭院空间又与中心广场空间相连，广场空间向北一直延伸到40米宽的绿化带。
3、人车分流。
机动车一到小区，马上进入地下车库。
行人在小区内无忧无虑地行走，或者通过天桥漫步到一期，也可以通过绿化平台到荔枝公园。
