第一节前期报批重难点分析及解决措施（一）报批内容繁多编制根据招标文件的内容，涉及到的相关部门有20几个，应提前编制报批进度控制计划，罗列出本项目所涉及到的所有报批内容，并和设计文件的进度有效的衔接，另外我单位一直从事全过程项目管理（代建）的工作，对办事流程熟悉，能为前期报批管理工作带来一定得便捷。
鉴于项目的建设已十分迫切，建议为加快项目建设过程，应利用项目本身的优势，争取有关方面给予支持，争取绿色通道，缩短报批的中间环节审批时间。
如我方中标，为了能出色完成该项任务，安排前期报批部专项人员来协助业主方完成前期报批的各项手续。
我单位以围绕申领建筑工程规划许可证和施工许可证位置中心开展相应的前期工作，通过全面衔接业主方已进行的工作，熟悉项目功能要求和各项限制条件，用以指导后续前期工作，既保证项目工作连续性，也发挥出我单位的技术先进性，确保前期工作的准备质量。
（二）前期沟通协调设计部门多1、必须加强与政府各职能部门（涉及的部门包括发改委、市政、公安交通等）的联系，了解政府的有关政策，及时办理相关手续，决不违章作业，确保工程严格按国家规定的基本建设程序顺利进行。
在工程建设过程中，建设管理单位应主动要求有关管理部门到现场检查和指导工作，对管理部门提出的有关整改问题应积极、及时进行改正和处理，不断完善和提高现场建设管理水平。
2、建设管理单位严格按基本建设程序办理相关前期手续，包括规划许可证，国土使用证，开工许可证，初步设计和施工图设计的消防审查意见书、卫生防疫审查意见书、图纸审查书、人防审查意见，质监备案通知，安监备案通知以及文物勘察通知，水、电、气、通讯、道路开口、市政排水等的申请批准书等。
在办理手续时保证按政府及有关职能部门的规定要求提供项目完整的报批所需要有关资料和文件，项目的建设要求和内容在报建前应符合规划和相关法律、法规的规定，如项目的总平面布置、建筑高度、层数和建筑体型应符合规划要求，建筑内部的功能分区和结构应符合消防有关法规，地下室设计满足人防、消防的规定，在正式开工前必须办理文物勘探手续、建筑渣土手续并完成现场的文物勘探工作，设计图必须通过消防、人防卫生防疫、规划、建委等部门的审查批准。
在项目前期，及时与水、电、气、市政部门取得联系，根据项目建设要求提前向上述部门提出项目供水、供电、供气、通讯和市政雨、污水排放、道路开口的申请要求，以便相关部门及时进行配套建设的准备工作。
3、依据政府的有关批文和依靠政府的有关政策规定，各方均对政府负责的职责和对项目认真负责的态度，严格科学办事程序，将是与政府和有关职能部门搞好工作协调的关键。
4、项目的室外配套专业组织协调要求也较高，如何与政府职能部门进行充分、有效的组织协调，将直接影响到项目建设各项目标的实现，为此，我公司介入后将会把配套专业的实施与协调内容作为重点工作内容之一，并结合以往类似项目的沟通、协调管理经验，通过合理的计划与安排、组织与协调，加强与当地职能部门的联系和沟通，为使配套工程顺利进行，并能及时开通。
第二节设计管理重难点分析及管理措施设计是建筑物的灵魂，而功能定位又是设计的灵魂，本项目的功能定位：整体建筑要达到智能化、信息化、网络化、生态化、人性化的要求。
我们将从以下及方面分析本项目的设计要求：（一）严格限额设计，打造经济设计1、推行限额设计。
对设计单位提出工程造价的限制范围，如果各设计阶段的造价计算超过限额，就须进一步修改设计，修正造价，直至概（预）算造价控制在限额以内，这是一种投资控制的手段。
要做到：①通过技术经济分析确定降低工程造价的主要设计因素；②明确设计单位是限额设计、降低造价的责任人；③设计单位要限额设计与工程、功能等方面的联系；2、督促、协助设计人员采用限额设计、优化设计及价值工程等先进的有利于造价控制和节约项目费用的方法。
3、施工图阶段的限额设计①必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。
②重点放在工程量控制上面，控制的工程量是经审定的初步设计工程量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。
（二）合理的功能分区、高效的服务理念项目按功能分区，地下建筑、室内机动车和非机动车仓库以及配电等设备机房。
室外建设区内道路、大门、门卫值班室，并且结合绿化建设部分临时停车位，以满足车辆的停放。
（三）设计绿色建筑、打造生态化环境生态化建筑是采用综合设计的方式，把建造师，工程师的设计理念和未来使用者的日常生活需求结合起来，考虑自然生态和社会生态的需要，注重建筑的节能、节水、减少污染，绿化环境，满足居住者对自然空间和人际交往的需求。
根据《绿色建筑技术导则》，绿色建筑包括了节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、后期运营管理等六大方面。
（四）专项审计与主体审计的同步交叉、衔接项目建筑结构复杂，在初步设计阶段，各主体审计之间如何与专项审计有效衔接，是设计管理和要求的重点之一，很多项目在施工后期墙体返工、产生大量建筑垃圾，就是专项审计与主体审计之间有没有很好交叉衔接造成的后果第三节质量管理重难点分析及管理措施作为项目代建方，质量管理的概念应该是和施工方有区别的，施工方的质量核心的建筑物体的施工质量，而代建的质量管理应该是广义上，应该是包含从方案设计开始到竣工移交为止的全过程质量管理，在设计阶段，质量管理应关注使用功能合理性、结构安全性、经济性、规范符合性等方面；在施工阶段，质量管理应关注建筑物本身的施工过程质量，包括事前控制等手段，在竣工移交阶段，质量管理应关注人员对建筑物功能的培训。
项目质量目标为确保一次性通过竣工验收。
在施工中我公司将主动、积极地并有创新性把先进工艺和施工方法、先进技术应用到工程上去，大力推广新工艺、新技术和新的管理措施，确保工程工期、安全、质量和降低工程成本。
（一）质量管理重难点的认识1、设计、施工过程中强制性规范的符合性，全力避免验收通不过，避免以后交付使用后的投诉。
2、本工程应为群体高层住宅群，测量控制网的设置精度将对整个项目实施全过程房屋建筑、小区内道路、管线／网、供电、供水、电讯和整个工程的质量起到重要的作用。
特别是不同标段施工单位间的测量控制网的统一性，以保证地下室、裙房等结构的衔接及建筑立面的平面统一。
3、本工程地质条件复杂，基坑土方开挖、基坑围护、地下室防水、大体积砼浇注质量控制也是本工程质量控制的重点难点部分。
同时，我公司将对重大方案组织专家论证，确保万无一失。
4、地下室抗浮如不满足将直接影响基础结构安全。
基坑停止降排水后，水位将会升高，造成地下室上浮，如设计要求的上部荷载达不到要求，容易造成地下结构及桩基的损坏。
5、本工程为高层建筑群、大地下室形式。
垂直运输塔吊布置，施工过程中难免不设置在地下室底板，穿过地下室顶板。
6、地下室顶板完成后，做为材料堆场、加工棚以及商品砼、钢筋等重车通行区域，顶板荷载要求比较高，项目实施过程中特别要求和设计单位加强沟通，做到万无一失。
7、住宅工程投诉热点多，施工过程中强化质量通病的防治。
序号投诉质量问题影响1楼层层高不足结构与地坪工程质量监控2屋面、墙面、厨房、卫生间、阳台渗漏水防漏工程质量监控3墙面粉刷层空鼓、开裂抹灰工程质量监控4楼地面空鼓、开裂、起砂楼地面工程质量监控5墙面腻子起灰、脱落涂饰工程、饰面工程质量监控6管道跑、冒、滴、漏，墙面及地面不平整，混凝土表面裂缝等建筑给排水安装工程质量控（其余在施工控制关键部分中阐述）8、有、无地下室部位的室外道路交接部容易产生不均匀沉降，易导致地面开裂。
9、施工单位对住保障性住房质量管控的重视程度不足，代建单位需要带领监理、施工等各参建单位，牢固树立“领导认同、群众满意”、“品质高、环境美”的较高质量的保障性住房意识，加强施工质量的管控。
住宅工程的装饰一般不专业分包，而由总包直接委托班组进行施工，代建单位需要额外加强对装饰施工人员的专业性要求，避免出现质量问题。
10、本工程地下室顶板需要堆土及种植苗木，一般设计会考虑作为地下室抗浮荷载，因此需要协调好基坑降排水、地下室防水、土方回填、地下室顶板堆土的穿插时间，以免结构破坏或出现防水质量问题。
（二）质量影响因素分析影响施工项目质量形成的因素主要有五大方面，即4M1E，指：人(MAN)、材料(MATERIAL)、机械(MACHINE)、方法(METHOD)和环境(ENVIRONMENT)。
事前对这五方面的因素严加控制，是保证施工项目质量的关键。
1、人的控制人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。
作为控制对象是避免产生失误；作为控制的动力，要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。
为此，除了加强思想教育、劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术培训，健全岗位责任制，改善劳动条件，公平合理地激励劳动热情以外，还需根据工程特点，从确保质量出发，在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为等方面来控制人的使用。
总之，在使用人的问题上，要从思想素质、业务素质和身体素质等方面综合考虑，全面控制。
2、材料的控制材料控制包括原材料、成品、半成品、构配件等的控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各技术环节的技术管理，避免混用和将不合格的原材料使用到工程上。
3、机械控制机械控制包括施工机械设备、工具等的控制。
根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备正确使用、管理和保养好机械设备。
为此要健全人机固定制度、操作证制度、岗位责任制度、交接班制度、技术保养制度、安全使用制度、机械设备检查制度等，确保机械设备处于最佳使用状态。
4、方法的控制包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，使其结合工程实际、能够解决施工难题，技术可行、经济合理，有利于保证质量、加快进度、降低成本。
5、环境的控制影响工程质量的环境因素较多，如工程地质、水文、气象等；工程管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等；劳动环境，如劳动组合、作业场所、工作面等。
根据工程特点和具体条件，对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。
尤其是施工现场，要建立文明施工和文明生产的环境，保持材料设备堆放有序，道路畅通，工作场所清洁整齐，施工程序井井有条，为确保质量创造良好条件。
（三）设计质量管理要点分析1、总体规划与方案设计：设计深度应符合《建筑工程设计文件编制深度规定》要求，相关规范的符合性，设计任务书的响应程度；功能分区合理性、日照景观分析、出入口位置和数量的合理性，对人、车流分析、通风流线分析、停车位的规划要求符合性和合理性分析、单体垂直交通的分析、可持续发展用地设置的合理性等。
2、初步设计：设计深度应符合《建筑工程设计文件编制深度规定》要求，相关规范的符合性，设计任务书的响应程度；单体建筑内部功能布置的合理性，用房面积、交通面积、辅助方面比例的合理性、单体建筑立面色彩的规划要求以及与周边环境的协调，水、电系统、空调系统、物流系统等专项系统的功能定位。
