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上海市2010年基准地价

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上海市2010年基准地价更新项目

成果报告

（送审稿）

上海市基准地价研究课题组

二○一○年七月

目 录

第一章 上海市2010年基准地价更新成果 ----------------------------------------------- 1

1.1 基准地价更新成果表 --------------------------------------------------------------------- 1

1.2 土地级别范围说明 ------------------------------------------------------------------------ 4

1.2.1 居住用地 ------------------------------------------------------------------------------- 4

1.2.2 商业用地 ------------------------------------------------------------------------------ 10

1.2.3 办公用地 ------------------------------------------------------------------------------ 16

1.2.4工业用地 ------------------------------------------------------------------------------- 22

1.3 上海市基准地价修正体系 -------------------------------------------------------------- 26

1.3.1 期日修正 ------------------------------------------------------------------------------ 26

1.3.2 年期修正 ------------------------------------------------------------------------------ 26

1.3.3 容积率修正 --------------------------------------------------------------------------- 27

1.3.4 区域因素和个别因素修正 --------------------------------------------------------- 32

1.3.5 商业用地土地价格楼层修正 ------------------------------------------------------ 61

第二章 基准地价更新成果应用说明 ------------------------------------------------------ 63

2.1 应用范围 ----------------------------------------------------------------------------------- 63

2.2 应用说明 ----------------------------------------------------------------------------------- 64

第三章 附 件 --------------------------------------------------------------------------------- 68

1 第一章 上海市2010年基准地价更新成果

1.1 基准地价更新成果表

本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。各用途各级别的基准地价价格如表：

表1－1 上海市基准地价成果表（楼面地价）

基准日：2010年1月1日

单位：元/平方米

用途 居住 商业 办公 工业

级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率

1 17,800 2.5 25,800 4.0 15,600 4.0 6,500 2.0

2 13,560 2.5 18,600 4.0 10,500 4.0 4,350 2.0

3 10,030 2.0 16,400 2.0 8,170 4.0 2,740 1.6

4 8,250 2.0 12,020 2.0 6,830 3.5 1,450 1.6

5 6,870 2.0 8,810 1.8 5,050 3.5 990 1.6

6 4,980 1.8 5,980 1.8 3,820 3.5 812 1.2

7 3,620 1.8 4,250 1.6 2,970 2.5 525 1.0

8 2,650 1.4 2,820 1.6 2,120 2.5 360 1.0

9 1,580 1.4 1,850 1.2 1,400 1.2 250 1.0

10 1,130 1.0 1,150 1.2 760 1.2

注：

1. 表中价格均为楼面地价；

2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；

3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程

2 度为“五通一平”；

4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。

3

表1－2 上海市基准地价成果表（土地面积单价）

基准日：2010年1月1日

单位：万元/亩

用途 居住 商业 办公 工业

级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率

1 2,967 2.5 6,880 4.0 4,160 4.0 867 2.0

2 2,260 2.5 4,960 4.0 2,800 4.0 580 2.0

3 1,337 2.0 2,187 2.0 2,179 4.0 292 1.6

4 1,100 2.0 1,603 2.0 1,594 3.5 155 1.6

5 916 2.0 1,057 1.8 1,178 3.5 106 1.6

6 598 1.8 718 1.8 891 3.5 65 1.2

7 434 1.8 453 1.6 495 2.5 35 1.0

8 247 1.4 301 1.6 353 2.5 24 1.0

9 147 1.4 148 1.2 112 1.2 17 1.0

10 75 1.0 92 1.2 61 1.2

注：

1. 表中价格均为土地面积单价万元/亩；

2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；

3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”；

4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。

4 1.2 土地级别范围说明

根据不同用途土地价格分布的情况，居住、商业、办公分为10个级别，工业分为9个级别。

以上级别范围及下述级别范围说明均不含滩涂。

1.2.1 居住用地

上海市居住用地共分为10级，外环以内以1－6级为主，外环以外以7－10级为主。

总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。位于外环以内的西南区域土地级别相对较高、位于外环以外除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。局部规划重点发展的区域呈岛状分布，级别高于周边区域，如外环以内的世纪公园、联洋、碧云、古北、北外滩、天山、田林等区域，外环以外的各郊区县中心城镇、规划新城区等区域。

具体定级范围说明如下：

1级：

黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路

北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦

5 皇岛路

黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥

徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江

黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江

2级：

黄浦江以西：黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路－海宁路－河南北路－苏州河－长寿路－武宁路－苏州河－中山西路（内环）－延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－中山南二路（内环）－宛平南路－龙华港－黄浦江所围范围内1级以外的其他地区

黄浦江以东：黄浦江－陆家嘴环路－浦城路－浦电路－浦明路－张家浜－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－灵山路－民生路－黄浦江

联洋：杨高中路－民生路－锦绣路－芳甸路－花木路－罗山路（内环）－杨高中路

世纪公园：花木路－锦绣路－梅花路－白杨路－龙阳路－芳甸路－花木路

6

3级：

内环内除杨浦区，1－2以外的其他区域

黄浦江以西：

杨浦滨江：杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路

天山：苏州河－双流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（内环）－苏州河

田林龙华世博滨江：吴中路－桂林路－桂林南路－沪杭铁路－龙吴路－上中路（中环）－黄浦江－龙华港－宛平南路－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路

新江湾城：军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路

黄浦江以东：

世博会场址规划区

碧云：杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路

4级：

政立路－逸仙路高架－汶水东路－粤秀路－彭江路－共和新路－灵石路－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－大渡河路－苏州河－北虹路－天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－莲花路－沪闵路

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2010年武汉市远城区与中心城区基准地价[1]2

2010年武汉市远城区与中心城区基准地价[1]2

2010年武汉市远城区与中心城区基准地价

一、远城区与中心城区的基准地价衔接

(一) 武汉市中心城区各类用地基准地价预测

在武汉市中心城区与远城区基准地价衔接过程中，由于武汉市中心城区社会经济、城市化水平等较为发达，而远城区相比而言较为落后，因此与中心城区相比远城区基准地价整体偏低，所以远城区基准地价测算结果很难达到中心城区基准地价体系划分的级别。这里通过建立数学模型的方法将中心城区基准地价体系进行趋势外推，建立全市域范围基准地价体系，使远城区基准地价与中心城区衔接，便于后续深入研究。

表7-3-1 武汉市全市域范围基准地价体系 单位：元/㎡（万元/）

武汉市中心城区商业用地土地级别划分为9级，经拟合并趋势外推后确定为17级，其中最高级别地价为22602元/平方米，最低级别地价为194元/平方米；中心城区住宅用地土地级别划分为7级，经拟合并趋势外推后确定为13级，其中最高级别地价为11635元/平方米，最低级别地价为209元/平方米；中心城区工业用地土地级别划分为5级，经拟合并趋势外推后确定为9级，其中最高级别地价为1640元/平方米，最低级别地价为206元/平方米。 级别

用地类型 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ

商业用地 22602

(1507.55) 15456

(1030.92) 10142

(676.50) 7232

(482.36) 5568

(371.39) 4353

(290.35) 3363

(224.31) 2562

(170.89) 1929

(128.66)

住宅用地 11635

(776.08) 7871

(524.96 ) 5411

(360.92) 3882

(258.91) 2731

(182.15) 1967

(131.19 ) 1634

(108.99) 1090

(72.67) 783

商服用地及其细分用途基准地价评估研究

商服用地及其细分用途基准地价评估研究

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商服用地及其细分用途基准地价评估研究

作者：狄春雷 崔宇 谭永生

来源：《湖北农业科学》2017年第15期

摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展，基准地价精细化管理已是客观现实需求。在分析了商服用地用途细分必要性的基础上，提出了商服用地及其细分用途用地区片价及级别基准地价评估的总体思路与方法。通过具体案例，系统地研究了商服用地用途细分、细分用途基准地价评估的具体过程，以期为细分用途基准地价体系建设提供思路，满足当前土地市场管理及评估的需要。

关键词：商服用地；细分用途；基准地价；评估

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2017）15-2966-05

DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2017.15.042

Abstract： With the deepening of China's urban land use system reform and the continuous

development of the land market， the fine management of the basic land price is an objective reality.

On the basis of analyzing the necessity of subdividing commercial and services land，this paper puts

forward the general idea and method of the price evaluation of the regional price and the grade basic

land price for commercial-services land and its subdivision， And through the specific case， the

上海市基准地价表 2005

上海市基准地价表 2005

上海市基准地价表 2005

一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）

一级区域：

浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线

南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路

南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧

浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线

世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧

二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：

浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线

苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线

广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路

浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线

三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：

浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线

仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路

四川北路（武进路至溧阳路）两侧；

浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线

四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：

浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线

上海市基准地价 (1998)

上海市基准地价 (1998)

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告

1998年6月2日

为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容、应用范围和有关事项如下：

一、上海市土地级别

（基准日为一九九八年六月一日）

1、上海市土地级别范围

一级地区域：

由下列路线围成的区域为一级地区域：

黄浦江西岸——北京东路——河南中路——天津路——福建中路——宁波路——六合路——牛庄路——西藏中路——牯岭路——黄河路——凤阳路——成都北路——威海路——黄陂北路——延安东路——龙门路——宁海西路——宁海东路——云南南路——云南中路——九江路——河南中路——延安东路——黄浦江西岸

二级地区域：

由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：

苏州河南岸——西藏中路——新闸路——黄河路——青岛路——新昌路——山海关路——石门二路——新闸路——泰兴路——北京西路——乌鲁木齐北路——乌鲁木齐中路——复兴西路——复兴中路——重庆南路——自忠路——淡水路——兴业路——顺昌路——崇德路——柳林路——寿宁路——人民路——河南南路——方浜中路——方浜东路——黄浦江西岸

三级地区域：

由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：

黄浦江西岸——商丘路延长线——商丘路——鸭绿江路——虹口港——四平路——海伦路——海伦西路——铁路——恒丰路——苏州河——长寿路——长宁路——江苏路——华山路——虹桥路——宜山路——南丹路——南丹东路——天钥桥路——肇嘉浜路——徐家汇路——重庆南路——建国东路——肇周路——大吉路——方斜路——文庙路——河南南路——复兴东路——黄浦江西岸。