房地产开发三旧改造与资本运作业务相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理(下)

房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。

这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。

本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。

2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。

在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。

此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。

2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。

在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。

同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。

2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。

合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。

企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。

2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。

这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。

3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。

增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。

3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。

房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理是一个比较复杂的过程。

在此过程中，需要考虑到许多不同的因素和因素之间的关系。

在本文中，将介绍房地产企业拆迁还房的账务和税务处理的基本流程、各方面的具体操作和处理方式以及可能会出现的问题和解决方式。

一. 拆迁还房基本流程房地产企业拆迁还房的基本流程包括拆迁补偿、购房资格审核和购房业务等方面。

在进行拆迁补偿时，需要先进行房屋评估，然后根据评估结果给予相应的补偿。

购房资格审核主要是为了确定购房人的身份和购房资格，并根据不同的购房政策进行购房业务。

在购房业务方面，需要办理房屋交易并进行相关的税务处理等。

二. 拆迁补偿的账务处理在进行拆迁补偿时，房地产企业需要进行相应的账务处理。

首先，需要对拆迁补偿的金额进行确认，并进行相关的财务凭证处理。

其次，在进行拆迁补偿款项的支付时，需要进行相关的银行账户处理。

三. 购房资格审核的账务处理在进行购房资格审核时，房地产企业需要进行相应的账务处理。

首先，需要对购房人的身份和购房资格进行确认，并进行相关的财务凭证处理。

其次，在购房人获得购房资格后，还需要进行相关的财务处理，包括房屋的评估和购房款的支付等。

四. 购房业务的账务处理在进行购房业务时，房地产企业需要进行相关的账务处理。

首先，需要办理房屋交易，并根据税收政策进行相关的税务处理。

其次，在购房款支付时，需要进行相关的银行账户处理。

最后，在房屋交易完成后，还需要进行相关的账务结算和财务报表的编制等。

五. 可能出现的问题及解决方式在进行房地产企业拆迁还房的账务和税务处理时，可能会出现一些问题。

其中，一些常见问题包括拆迁补偿款项的确认、银行账户管理、购房资格审核等方面。

针对这些问题，可以采取一些解决方式，如：（1）建立健全的内部控制制度，确保账务处理的准确性和合规性。

（2）加强与银行、税务部门等机构的沟通与协调，避免因账户管理或税务处理等方面的问题而引发纠纷。

最新房地产开发公司会计业务处理本文档旨在介绍最新房地产开发公司的会计业务处理。

以下将简要说明该公司在会计方面的一些重要流程和注意事项。

1. 会计凭证管理为确保准确性和完整性，最新房地产开发公司应建立健全的会计凭证管理制度。

主要包括以下几个方面：- 确保凭证的完整性：会计人员需要对每一笔业务进行凭证记录，并确保凭证的齐全和准确性。

- 分类与编号：每个凭证应按照一定的分类和编号规则进行归档和管理，方便后续的查找和核对。

- 审核与审批：凭证应按照一定的程序进行审核和审批，确保业务的合规性和准确性。

2. 费用支出处理费用支出是最新房地产开发公司的常规开支，需要正确处理以确保财务数据的准确性。

以下是一些关键注意事项：- 分类与核算：将费用支出按照不同的分类进行核算，例如办公费用、人力资源费用、市场推广费用等。

确保每笔支出都能被正确归类。

- 管理：对于涉及到的费用支出，要求会计人员妥善管理并及时进行登记和归档。

确保的真实性和合规性。

- 报销流程：设立规范的费用报销流程，明确报销申请的审批要求和报销凭证的要求，确保费用报销的真实和合规。

3. 收入确认与回款管理最新房地产开发公司的收入确认和回款管理非常关键，直接关系到公司的财务状况和业绩评估。

以下是几个重要的方面：- 合同签订：确保与客户的合同签订符合相关法律法规，并清晰明确各方的权益和责任。

- 收入确认时机：根据会计准则和相关规定，确定收入的确认时机，避免收入提前或滞后确认的情况。

- 回款管理：建立回款管理制度，确保回款的及时性和准确性。

及时跟踪回款情况，并与客户保持良好的沟通和协调。

4. 资产管理和折旧摊销最新房地产开发公司通常具有大量固定资产和无形资产，需要进行资产管理和折旧摊销的处理。

以下是几个关键环节：- 资产登记：建立完善的资产登记制度，确保所有资产都能被正确记录和登记。

- 折旧摊销：根据会计准则和相关规定，对固定资产和无形资产进行折旧和摊销处理。

房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。

所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。

本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。

一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。

而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。

（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。

房地产开发业务主要会计核算与税收处理房地产开发业务是指通过购买土地、建设房屋、销售房产等一系列活动来获利的经济活动。

在房地产开发业务中，会计核算与税收处理是非常重要的环节，对企业的运营和发展具有重大影响。

本文将从会计核算和税收处理两个方面对房地产开发业务进行详细分析。

一、会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括资金流量表、资产负债表和利润表等财务报表的编制和分析。

1. 资金流量表：资金流量表是反映企业现金流入和流出情况的一种财务报表。

在房地产开发业务中，资金流量表用于分析和监控企业现金的流动情况，包括购买土地、建设房屋、销售房产的现金流入和现金流出。

通过资金流量表的分析，可以帮助企业掌握资金使用情况，制定合理的资金策略。

2. 资产负债表：资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的一种财务报表。

在房地产开发业务中，资产负债表用于反映企业的资产情况，包括土地、房屋、在建工程、应收款项等。

通过资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和偿债能力，为企业的经营决策提供参考依据。

3. 利润表：利润表是反映企业利润情况的一种财务报表。

在房地产开发业务中，利润表用于反映企业销售房产、开发成本、销售费用等方面的收入和支出情况。

通过利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和经营状况，为企业的经营管理提供数据支持。

二、税收处理税收是房地产开发业务中不可忽视的一项重要成本，合理的税收处理对企业的盈利能力和税负有着直接的影响。

1. 土地增值税：土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价格上涨而产生的税费。

根据税法规定，企业在购买土地后，在转让土地时会产生土地增值税。

土地增值税的计算方法与土地转让价款有关，不同地区税率和政策会有所不同。

企业需要根据国家相关规定，按时缴纳土地增值税，并及时报送相关报表。

2. 增值税：在房地产开发业务中，企业在销售房产时会产生增值税。

增值税是根据销售房产的实际价格和政府规定的税率计算得出的。

城市更新/三旧改造项目财税实操手册目录第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例） (2)一、城市更新/三旧改造项目类型 (2)二、城市更新/三旧改造项目操作流程 (2)三、城市更新/三旧改造项目各阶段实操及注意事项 (3)四、旧城中村改造项目涉及集体资产交易流程与注意事项 (4)第二章城市更新/三旧改造项目税务基础要点与税筹技巧 (7)一、签订搬补协议及协议出让阶段税务基础要点 (7)二、回迁阶段税务基础要点 (9)三、城市更新/三旧改造项目税筹实操技巧 (14)第三章城市更新/三旧改造项目收并购财税实操技巧 (15)一、城市更新/三旧改造项目的收并购模式 (15)二、收购更新/旧改项目后自行改造的税筹技巧 (15)三、城市更新/三旧改造项目股权并购税筹技巧 (19)四、总结 (24)住宅用地集中供应新规以来，北京、上海、深圳、广州等22个热点城市的招拍挂拿地变得越来越难。

伴随拿地形势的变化以及国务院推行城市更新等利好新政，部分房企开始逐步设立单独的城市更新集团板块，调整土地储备结构，逐步将城市更新/三旧改造拿地变为主要的拿地方式。

这样的形势下，城市更新/三旧改造在未来一段时间将成为众多房企拿地的主要途径，其重要性自然不言而喻。

鉴于此，本文整理了相应城市更新/三旧改造项目财税方面的相关操作经验和案例，简要分析城市更新/三旧改造项目财税方面操作实务及后续操作要点，梳理本实操手册，谨供同业人士参考。

第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例）一、城市更新/三旧改造项目类型按《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人大常委会公告第228号）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）规定，深圳城市更新具体分为拆除重建类、综合整治类两种类型，开发商较为关注的一般为拆除重建类城市更新。

针对拆除重建类城市更新，按具体被改造物业形态，又分为旧城中村改造，旧工业区改造，旧居住小区/旧商业区改造三种类型。

房地产开发企业会计处理1. 引言房地产开发企业作为一种特殊类型的企业，其会计处理与其他行业存在许多不同之处。

本文将介绍房地产开发企业的会计处理方法，涵盖了核算、报表、征税等方面的内容。

2. 房地产开发企业的业务特点房地产开发企业的业务特点主要包括土地出让、房地产开发、销售和出租等环节。

下面将针对这些环节介绍其会计处理方法。

2.1 土地出让土地出让是房地产开发的起始环节，良好的土地资源是房地产开发企业的核心竞争力。

土地出让的会计处理主要包括土地使用权出让金的收入确认和土地成本的确认。

土地使用权出让金可以根据实际金额确认为营业收入，同时需要计提土地利润分配。

土地成本则包括土地购置费用、规划设计费用等，在确认土地使用权后需予以资本化。

2.2 房地产开发房地产开发是房地产开发企业的主要业务环节，其会计处理包括开发成本的确认和存货计量等。

开发成本包括土地基础设施建设费用、建筑物建设费用等，需要根据工程进度进行确认和分期计提。

同时，房地产开发企业需要定期进行存货盘点和折旧计提，以确保存货价值的准确反映。

2.3 销售房地产开发企业的销售环节是实现盈利的关键，其会计处理包括销售收入的确认和销售成本的核算等。

销售收入的确认主要基于交付货物的时间和确认条件，同时需要考虑回款的可能性。

销售成本包括项目完成比例、施工成本、行政费用等，需要根据工程进度进行确认和计提。

2.4 出租房地产开发企业在项目完工后还可以通过出租获取经济利益，其会计处理主要包括出租收入的确认和租赁资产的计提。

出租收入的确认需要根据租约约定进行，租赁资产则需要在出租后确认，并按照规定的折旧方法计提折旧费用。

3. 房地产开发企业财务报表房地产开发企业的财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。

资产负债表反映了企业的资产状况、负债状况和所有者权益状况，包括土地、房屋、预付款项、应收款项、短期负债等。

利润表反映了企业的收入、成本和利润状况，包括土地使用权出让金、房地产销售收入、工程施工成本、行政费用等。

探讨房地产开发企业会计核算与税务处理房地产开发企业是指以地产开发为主营业务的企业，其会计核算与税务处理在房地产行业中具有重要的意义。

本文将探讨房地产开发企业的会计核算与税务处理。

房地产开发企业的会计核算主要包括财务会计和管理会计。

1. 财务会计财务会计是指根据国家的财务会计准则和会计制度，通过日记账、总账、明细账等会计账簿记录企业经济事项，并编制财务报表的会计核算。

房地产开发企业的财务会计应注意以下几点：（1）合理确定土地储备成本。

房地产开发企业的土地储备成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、土地整理费等。

在确定土地储备成本时，要根据实际情况计算，避免低估土地储备成本，导致财务报表失真。

（2）正确处理存货。

房地产开发企业的存货主要包括未售住房、未竣工工程、在建工程等。

在存货核算时，应根据实际情况计算并及时调整存货成本，防止存货价值过高或过低，导致财务报表失真。

（3）合理确认收入。

房地产开发企业的主要收入来源是售房款。

在确认收入时，要注意收入的权责发生制原则，即只有在产权交付后才能确认收入。

同时，应根据销售合同的实际条款和市场行情确定售房款收入。

2. 管理会计管理会计是指根据企业内部管理需求，通过制定预算、成本控制、绩效评估等手段，实现对企业经营活动的全面监控和管理。

房地产开发企业的管理会计应注意以下几点：（1）制定合理预算。

预算制定是管理会计的核心内容，可以通过制定预算表格和计算模型来实现。

在预算制定中，应考虑市场需求和经济发展状况等因素，以确保预算的合理性。

（2）进行成本控制和管理。

成本控制和管理是管理会计的重要内容，可以通过核算和分析各项成本，实现对成本的全面控制和管理。

在进行成本控制和管理时，应采取科学有效的管理模式，不断优化成本结构和提高经济效益。

（3）实施绩效评估。

绩效评估是管理会计的关键环节，可以通过评估房地产开发企业的各项经济指标，实现对企业经营效益的全面分析和评估。

在实施绩效评估时，应注重评估方法的选择和评估结果的有效应用，以提高企业的经营效益和市场竞争力。

探讨房地产开发企业会计核算与税务处理一、房地产开发企业会计核算房地产开发企业以房地产开发和销售为主要经营业务，其会计核算具有以下特点：（1）长期性：房地产项目从规划到开发，再到销售需要较长的周期，不同于一般的商品流通企业，因此其会计核算需要考虑长期的投资和资金占用。

（2）投资规模大：房地产项目通常需要大量的资金投入，对资金的筹集和利用提出了更高的要求，也需要更加科学的会计核算方法来进行财务管理。

（3）风险性强：受市场供求关系、政策法规和宏观经济影响较大，因此房地产开发企业的会计核算需要更加注重风险管理和财务预警。

（1）投资性房地产核算：对于长期持有并以取得租金或者资本增值为主要目的的投资性房地产，房地产开发企业采用成本模式核算。

在确认投资性房地产的成本时，需要包括购地成本、建筑物改良成本、相关税费等，还需要考虑到投资性房地产的使用价值和折旧等因素。

房地产开发企业的会计政策需要符合《企业会计准则》的规定，同时还需要考虑到国家相关法律法规的要求和行业规范的制定。

在确定会计政策时，需要充分考虑到企业经营特点和行业风险，同时也需要注重会计信息的真实性和可比性。

二、房地产开发企业税务处理1. 房地产开发企业的税负较重为了鼓励和支持房地产开发行业的发展，国家对房地产开发企业实行了一些税收优惠政策，主要包括：（1）企业所得税优惠：对于符合条件的房地产开发企业，在一定期限内可以享受减免企业所得税的政策，以鼓励企业加大投资和创新。

（2）土地增值税优惠：在土地增值税方面，对于房地产企业转让自用土地的收入，可以享受一定的免征政策。

（3）税收调整及补贴：对于符合条件的房地产开发项目，还可以享受土地出让金、房产税等方面的一些税收调整和补贴政策。

由于房地产开发企业存在着较大的税收负担，因此需要进行合理的税务筹划，以降低税负，提高税收效益。

主要包括：（1）合理选择税负较低的项目经营地点，以降低税负。

（3）合理安排企业财务结构，以便最大限度地减少税收。

精选文章| 三旧改造的“九大模式”及税务处理2019-11-01城市更新、“三旧”改造，其实，涉及许多复杂事项，其中改造成本之一的税负问题，就是一个政策性非常强的问题，为此，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》，对“三旧”改造涉税管理作出规范，但在实务操作中，如何准确理解、执行指引之规定呢？又如何规避税务风险？……现在，干货来了！《指引》解读要点九种改造模式及其主要特征《指引》按“三旧”改造主导方不同分为三大类，共九种具体改造模式。

➧第一类是政府主导有3种模式：政府收储、政府统租和综合整治；➧第二类是政府与市场方合作主导有2种模式：毛地出让和土地整理；➧第三类是市场主导有4种改造模式：集体自改、村企合作、原权属人自改和收购改造。

这三大类9种具体模式主要特征如下图示：(点击图片可放大)政府收储模式税务处理征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）◇土地增值税：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。

2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。

◇契税：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

◇企业所得税：（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。

（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。

◇个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。