新加坡与俄罗斯现行土地制度

国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴国外土地收购储备制度及其资金运作方式的总结与借鉴编者按：2001年～2003年，国土资源部土地整理中心在国土资源部土地利用管理司的指导下开展了《土地收购储备与建立土地基金研究》，在土地收购储备及土地基金领域形成了一批有价值的的成果，对土地储备机构联谊会的工作和各地土地储备机构的健康规范发展具有积极的借鉴作用。

本刊将陆续予以刊登，本篇即为课题成果之一。

土地收购储备制度在西方出现得较早，一般都有几十年甚至上百年的历史。

其主要内容是政府通过土地购买（或征购）活动，预先从私人或组织取得土地，以降低城市发展过程中的建设成本（政府负担部分），调控土地市场，实现城市周边土地的合理有序开发，有效地提供福利性住宅用地及交通、绿化等公共产品。

在西方国家，大多实行的是土地私有制度，在进入现代文明社会之前，土地大多已被各私人集团或组织控制。

而随着工业化革命，城市化进程大大加快，城市范围不断扩大，地价不断上涨，城市政府一方面需要不断从私人手中购得大量的土地进行公共设施的建设，另一方面所购土地的价格则在不断上涨，城市政府的财政负担不断加重。

有鉴于此，城市政府就开始有计划的将距离城市较近，土地相对较便宜的土地购为国有，加以储备，来达到节省开支同时又能满足公共设施用地的需要。

同时，城市规划的实施和政府对土地市场的调控也要求政府对相关土地进行收购。

政府土地收购储备的过程伴随着巨额土地开发资金的流动过程，这里以荷兰、瑞典为例做简要介绍。

一、荷兰、瑞典的土地储备及其资金运作概况在20世纪初，瑞典有三分之一的人口移民美国，为了改变这种现状，抑制移民狂潮，瑞典政府决定合理调整房屋和土地价格，改善民众居住生活条件。

而荷兰建立土地基金的原因则是国土面积极其狭小，民众滥用土地的现象却很严重。

为充分高效的利用、开发土地，荷兰政府在很大程度上垄断土地的一级市场来实现对土地开发利用的直接控制。

荷兰超过80%的开发中土地都来自政府储备土地。

俄罗斯现行土地制度首先，俄罗斯目前的土地制度建立在土地私有制的基础上。

按照俄罗斯宪法的规定，土地和其他自然资源的所有权可以是公有或私有的。

公有土地主要由国家、地方政府或其他公共机构拥有，用于公共利益或公共服务。

私有土地则由个人、企业或其他私人组织拥有和管理。

其次，俄罗斯土地制度强调土地使用权的保护和转让。

个人或企业可以通过购买、租赁或承包等方式获得土地使用权，享有土地的收益和使用权，但需要遵守法律规定的土地使用条件。

土地使用权可以转让、赠与或出租，但必须符合土地法律的规定，并经过登记、备案等程序。

此外，俄罗斯土地管理制度建立了完善的土地管理机构和程序。

俄罗斯联邦土地管理、测量和日期服务署（Rosreestr）是负责监督土地管理和登记的主要机构。

Rosreestr负责土地的登记、测量和审查，确保土地所有权、使用权和其他权益的合法性和有效性。

它还提供土地信息和服务，促进土地市场的透明和有效运行。

此外，俄罗斯土地制度也强调对土地资源的保护和可持续利用。

俄罗斯法律规定了土地的保护要求和限制，对开发和利用土地的行为进行了规范。

一些特定用途的土地，如自然保护区、水源保护区等，受到特殊的管理和保护。

此外，俄罗斯还鼓励可持续土地利用和土地保护的技术和实践，促进农业、林业和城镇发展与生态环境的平衡。

然而，在实际操作中，俄罗斯土地制度也存在一些问题和挑战。

首先，土地私有化的过程中出现了一些争议和纠纷，地权的确权和登记工作仍然不完善，使得土地的所有权和使用权的界定存在难题。

其次，一些地区存在土地资源获取的不公平现象，土地富集者和低收入农民之间的土地利益冲突较为明显。

第三，俄罗斯的土地市场发展相对滞后，土地交易、担保和投资的法律制度仍需进一步完善。

总之，俄罗斯现行土地制度以土地私有制为基础，强调土地使用权的保护和转让，并建立了完善的土地管理机构和程序。

它也强调土地资源的保护和可持续利用。

然而，土地权益的确权和登记问题、土地利益冲突以及土地市场发展滞后等问题仍需要进一步解决。

(2001年10月25日公布施行)第一章总则第一条土地立法的基本原则1．本法典及根据本法典颁布的其他土地立法文件，以下列原则为基础：(”鉴于土地的意义是人的生存和活动的基础，调整土地利用和保护关系的出发点是：土地既是受保护的极重要自然组成部分的自然客体、是作为农业和林业生产资料及在俄罗斯联邦境内进行经济活动和其他活动之基础的自然资源，同时又是不动产，是所有权及其他土地权利的客体；(2)对作为极重要环境要素和农林业生产资料的土地的保护优先于对作为不动产的土地的利用，根据这一保护优先原则，如果不损害环境，地块所有人可以自由地占有、使用和处分土地；(3)保护人的生命健康优先，根据这一原则，在进行土地利用和保护活动时，应当作出决定并实施能够切实保护人的生命和防止对人的健康产生不良(有害)影响的活动，即使这样做需要巨大花费；(4)公民和社会组织(团体)参与有关其土地权利问题的决策，根据这一原则，俄罗斯联邦公民、社会组织(团体)有权参与可能对其利用和保护的土地状况产生影响的决策，而国家权力机关、地方自治机关、经济活动和其他活动的主体，必须依照立法规定的程序和方式保证这种参与的可能；(5)地块与地上附着物共命运，根据这一原则，地块的一切附着物随地块的命运而定，但联邦法律规定的情况除外；(6)保护特别重要的土地和受特殊保护区域的土地优先，根据这一原则，依照联邦法律规定的程序，限制或禁止征收重要的农业用地、一类森林占用的森林资源土地、受特殊保护的自然区域和客体的土地、文化遗产客体占用的土地、其他特别重要的土地以及因其他目的受特殊保护的区域的土地。

确立这一原则并不意味着对其他类别土地的否定或轻视。

(7)土地有偿使用，根据这一原则，除联邦法律和联邦各主体法律规定的情况外，任何土地使用都应当付费；(8)按专门用途对土地进行分类，根据这一原则，土地的法律制度根据其类别和按照土地区划及立法要求许可的利用方式确定；(9)将国家土地所有制划分为俄罗斯联邦所有制、俄罗斯联邦各主体所有制和市政组织所有制，根据这一原则，由联邦法律规定这种划分的法律基础和程序；(10)区别对待地规定土地法律制度，根据这一原则，在规定土地的法律制度时，应当考虑自然的、社会的、经济的及其他因素；(11)社会利益与公民合法利益相结合，根据这一原则，对±地利用和保护的调整是为了整个社会的利益，同时切实保障每个公民自由地占有、使用和处分属于他的地块；在调整土地关系时，在调整土地利用关系部分，采用分别适用民事立法规范和土地立法规范原则，对土地私有化采用国家调整原则；2 联邦法律可以规定不违反本条第一款规定的原则的其他原则。

新加坡的土地制度与土地市场管理1. 新加坡的土地制度概述新加坡位于东南亚，国土面积仅为728.3平方公里，总体来说相当狭小。

因此，新加坡政府采取了严格的土地控制和管理政策，以确保土地资源利用效率和可持续性。

新加坡的土地制度与管理体系主要由以下三个组成部分构成：1.1. 集中土地所有权新加坡政府通过土地重置计划（Land Reclamation Program）将原本位于海域的土地填海造陆，增加国土面积，然后将获取的土地集中归政府所有。

同时，政府还对所有土地进行了征用，并通过地租制度对土地进行出租。

这意味着，新加坡的土地所有权归政府所有，而土地的使用权则通过地租方式出租给企业和个人使用。

1.2. 土地用途管制新加坡政府严密控制土地的用途，通过土地用途规划和规章制度来约束土地的使用和发展。

在新加坡，所有的土地和建筑物都必须根据指定的用途进行开发和使用，而任何对土地和建筑物的改造和使用都必须获得政府的批准。

这些用途包括住宅、商业、工业、公共设施和自然保护等。

1.3. 土地开发管理为了最大化土地效益并确保土地利用的可持续性，新加坡采取了严格的土地开发管理政策。

政府通过土地出租、土地拍卖、土地出售等方式进行土地开发，同时采取了一系列措施加强土地管理，包括土地使用限制、环境影响评估和土地流转审批等。

2. 新加坡的土地市场管理新加坡政府为了确保土地市场管理的公正和透明，采取了一系列措施来加强土地市场监管和管理。

2.1. 土地供应管理新加坡政府根据土地需求和市场变化，制定了土地供给计划，以管理土地供应。

政府通过公开土地出售、土地出租和土地拍卖等方式，确保土地供应最大化，以满足市场需求。

2.2. 土地流转管理新加坡政府通过制定土地交易规定，管理土地流转。

政府统一管理土地使用权的转让和变更。

所有的土地交易都必须经过政府批准，并且价格必须公开透明。

2.3. 土地价格管理新加坡政府采取了一系列措施来管理和控制土地价格。

浅谈星马泰三国的土地政策及对外来投资者的相关规定随着国内房地产调控的不断深入,各地区相继出台“限购、限价、限贷”等房地产政策,导致全国成交量不断下滑,居民观望氛围浓厚,楼市进入寒冬已是不争的事实。

因此部分有实力的开发商开始转战海外,进行全球化的投资战略布局,碧桂园也不例外。

目前我司已与大马置地组成合营公司,共同开拓马来西亚的住宅及商业物业,这是我司海外投资的第一步。

投资拓展中心承担着公司土地投资与开拓市场的任务,应该尽早了解海外市场的土地政策及相关的法律法规,做好参与全球化投资的准备。

纵观当今世界,欧美国家由于债务危机的拖累,经济仍未复苏,相比之下东南亚的新兴经济体发展蓬勃,海外引资的政策优惠,人口密集,更适合我司进行海外拓展。

其中新加坡、马来西亚、泰国经济发展快速,市区人口密集,人均消费水平较高,值得集团优先考虑。

本文将简单介绍星马泰三国的土地现状,土地政策以及对外来投资者的相关规定。

一、新加坡新加坡国土面积只有不到700平方公里,截止2011年末总人口518万,人口密度每平方公里约7400人。

由于国土面积小,土地资源严重短缺,新加坡的大部分土地资源由国家集中控制,以便达到土地高效利用。

目前政府拥有全国87%的土地,其中,大约29%(20300公顷)由法定机构因为购买而拥有;58%(41000公顷)归国家所有,直接由政府部门与律政部下属的法定机构——新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,简称SLA)来掌控,而其中各政府部门及国家机构掌控约有三分之二的土地,其余的三分之一由SLA管理。

而且,国有土地和公有土地的比重仍在上升,私人土地的比重还在下降。

虽然新加坡是以私有制为基础的国家,其经济一般以自由放任的市场经济为原则,但是在土地市场则是国有和公有的土地占主导地位。

新加坡土地的开发利用基本上也由政府控制,土地的发展方式有三种:一是根据规划划拨给相关部门(如政府办公用地);二是出售给相关法定机构(如建屋局、裕隆工业区等);三是每年两次通过招标方式卖地。

浅谈新加坡土地管理制度2016年4月6日，学校邀请新加坡土地管理局副局长王汉龙来介绍新加坡土地管理情况。

通过课题授课、座谈交流及参阅资料，对新加坡土地管理制度有了较为深入的了解。

一、基本情况新加坡国土面积719平方公里，其中填海造地面积超过150平方公里，人口554万，人口密度7697人/平方公里，国内生产总值（GDP）为2927亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一。

因此，新加坡土地如何集约利用成为重要议题，土地规划与管理显得尤为重要。

新加坡土地所有权分为国有和私有两种。

其中，87%国土为国有、13%国土为私有。

新加坡土地使用权根据使用年限99年、999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。

新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。

新加坡土地管理在机构设臵、规划引导、法治保障、土地征管、出让模式、集约利用等方面形成了独具特色的理论、方法和政策体系，为新加坡经济社会发展提供了坚实的支撑。

二、核心理念新加坡长期以来核心的国家治理理念是“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”。

这种“施小恶以成就大善”的治国理念贯彻在土地规划与管理的全过程。

其基本法理是：基于公共利益征收私人土地，不应给国家带来不适当的财政负担；社会发展成就不应让个人独享，而应由全体公民共享；在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。

三、土地规划土地管理制度的核心要素是产权、规划、执法。

如果说产权的性质与结构，能基本决定一个区域土地制度的基本演讲路径；那么规划的格局与优劣，则直接决定一个区域的未来发展成效。

新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。

新加坡土地利用规划大致分为三个层次。

（一）第一层次是概念总蓝图。

出國報告（出國類別：考察）新加坡國有土地經營管理制度簡介服務機關：財政部國有財產局姓名職稱：李科長嘉珍、盧專員素珍派赴國家：新加坡報告日期：95年5月17日出國事間：95年3月6日至3月8日經由參訪新加坡負責國有土地業務相關機關（構）－新加坡市區重建局（URA）、新加坡土地管理局（SLA）、裕廊工業集團（JTC），初步瞭解該國國有土地之經營管理制度。

新加坡現有國土面積約69,000餘公頃，其中約87﹪的土地為國家所有，新加坡政府在長期的發展過程中形成了一套完整的土地管理體系和約束程序，來保障公有土地合法、合理的出讓给私營部門來發展住宅、辦公、零售、工業以及其他產業。

新加坡土地管理局作為全國最大的公有土地管理者和持有者，其負責監督其他執法部門例如新加坡市區重建局URA，房屋開發理事會HDB，裕廊工業集團JTC，並保證土地出讓通過公開，透明的招（投）標程序來完成。

實際上新加坡國有土地之出售，不論採公開投標∕拍賣、閉門招標或直接出售等方式，均為以定期租賃的方式出租使用權，租賃期限依使用用途由10年至99年不等，政府可在固定租賃期後回收土地並依據新的社會及經濟需求進行新的發展用途，同時仍可保有土地所有權。

摘要 (2)出國目的 (3)出國過程 (3)出國心得 (4)建議事項 (16)主題：參訪新加坡負責國有土地業務相關機關（構），初步瞭解其經營管理制度緣起：本局為能統合國有財產之經營管理，並強化國有財產之運用效益，且為加強國際交流並考察先進國家與友好邦交國家之良好國有財產經營管理制度，以作為我國國有財產未來經營管理之借鏡，並期提供興革之參考，亟有庚續辦理國際業務觀摩交流，汲取其他先進國家良好制度及經驗之需求，是以前經報奉財政部同意辦理「各國國有土地經營管理制度之比較分析－以英國、日本及新加坡為例」之委託研究計畫，並依程序審查後與政大簽訂委託研究契約，茲政大為進行研究計畫認有出國實地訪查之需，乃研提出國計畫並邀請本局會同參加，以期透過實地參訪之方式，能使該校及本局均能對所研究國家之優良制度有深入之瞭解，同時獲取寶貴之經驗。

国外土地征用法律模式2004年1月7日编者按：在为了公用事业建设而征用土地方面，一些国家的宪法和法律都进行了严格的规定。

同时，对公共利益原则的界定方式、土地征用的范围等也有具体规定。

在具体做法上，虽然存在或大或小的差异，但各国都十分注重充分保障被征用土地群体的权益。

我国政府部门在为了公共利益而征用土地时，可以从中有所借鉴；同时，要注意结合我国的具体国情和实际情况，不可盲目照搬他们的经验。

一、宪法基础与法律框架法律特点：●保护私有财产，但是私有财产并非“神圣不可侵犯”，即不把财产权绝对化●宪法对私有财产作出限制，要求私有财产服从公共利益，或不损害公共利益●在必要时，政府可以依照法律，有偿征收私有财产无论各国实行何种性质的经济制度，保护社会成员的私有财产权都是一项基本的宪法原则。

土地征用作为各国普遍采用的一项以强制方式取得财产的重要法律手段，涉及相对人的私人财产权益，所以必然具有其权力的法源。

“私有财产神圣不可侵犯”是1789年法国大革命时提出的。

在此之前，1776年美国《独立宣言》把人权概括为“生命权、自由权和追求幸福的权利”。

1789年法国大革命时发表的《人权和公民权宣言》第17条还宣布：“财产是神圣不可侵犯的权利。

”二战后，许多资本主义国家修改宪法，或重新制定宪法，对财产权的规定，有三个共同的特点：一、保护私有财产，但是，私有财产并非“神圣不可侵犯”，即不把财产权绝对化；二、宪法对私有财产作出限制，要求私有财产服从公共利益，或不损害公共利益；三、在必要时，政府可以依照法律，有偿征收私有财产。

如：1946年11月3日颁布的《日本国宪法》第29条规定：财产权不得侵犯。

财产权之内容应由法律规定，以期适合于公共之福祉，私有财产，在正当的补偿下得收归国有。

1947年制定的《意大利共和国宪法》第42条规定：财产分公有和私有两种。

法律承认并保障私有财产，但法律为了保证私有财产能履行其社会职能并使其为人人均可享有，规定获得与使用私有财产的办法，以及私有财产的范围。