房地产基础理论
第一章 房地产基础常识
1、 期房的利与弊
购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是：
1、购买越早开售的房屋，其售价越低；
2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地；
如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面：
1、 房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面）
1 使用居住功能无法体现；
2 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间；
2、 房屋内在品质变换的风险；
3、 房屋权属证件无法按期得到的风险；
2、 买现房有什么好处？
买现房的理由就建立在现实的基础之上：
1、 工程质量可考察；（不能说现房质量一定可信，但起码它
的毛病都在明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权，
不会象期房那样有吃亏上当的感觉。）
2、 环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章
是期房的小伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美
丽不打折”）
3、 减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同
也免不了扯皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。）
4、 少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整，
比如“一定时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家
遭受损失。）
5、 少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低
了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。）
6、 早买早用。（房子就70年使用权，一般从交钱，签合同开
始算，总价格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5
千元！）
弊端：
1、 价格高。
2、 户型不全、楼层不齐、可选余地小。
3、 质量无法鉴定。
3、 板式楼结构楼宇户型的八大优点：
1、 入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整
套房的私密性有很好的保证。
2、 客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，
无其他任何房门对着客厅，使客厅的活动空间几乎不受任
何干扰。并且厅的阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效
果极佳。
3、 户型为三房两厅两卫，建筑面积为110—130平方米，朝南
的房间（含客厅，有3个）达到了朝南房间的最大数，这3
个房间是通风效果最好的空间，由于风向多以东南、西北
风向为主，因此朝南房的房间越多，通风采光也就越好。
4、 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集
中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相
连，方便备餐与用餐，且应处于西北面，以油烟为主的污
浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。
5、 卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房
有独立卫生间，私密性强，阳台为双阳台，一南一北，有
利于观景，通风和晾晒衣物等。
6、 每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大，令
人心情舒畅，其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为20
平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且
主卧室置于最里面，充分保证了私密性；其余两间小卧室
面积次之，为13—16平方米，并且主卧室与北面卧室的门
对开，十分有利于空气对流。
7、 公共活动区、客厅、饭厅、厨房、分隔过渡区、共用卫生
间，功能分区集中，动静分区，干湿分区明晰，过渡自
然，互不干扰。
8、 房中无狭窄的通道或难以利用的空间，公共分摊小，空间
实用率极高，可达90%
4、 消费者会如何选择环境地段
一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：
周边地理环境（地段）和社区的环境，所以我们在此主要讲如何从这两个角度看环境。
1、 传统上的好地段
传统上人们认为越繁华，越接近市区地段越好，因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便；同时也要看这种地段的缺点：污染大，不安静。因为，价格较贵，短期内不会有太多的升值空间。应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是合算的选择，而且，城里的
公寓出租市场更广阔，即使自己不住，也可作为一项中长线投资。
2、 生活意义上的好地段
郊区住宅适合休闲。郊区风景不错、空气不错、价格相对便宜；但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置、度假。建设的好的郊区别墅区很受市场欢迎，一些海外归国人士、外籍在郑人士习惯这样的居住方式。
3、 商业意义上的好地段
城郊结合部升值潜力可观。对于目前只有能力购买一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折衷选择。这类地段目前价位不太高，交通还算便利，令人心动的是，随着城市的不断外延，5—10年之内这里会日趋繁华，成为市区。
5、 买现房客户类型
1、 无闲阶层
这些人是没有时间和精力处理期房在“长大成房”过程中层出不穷的问题和纠纷的人。
2、 急茬儿
急着结婚、生子、与父母同住。不用说，他也得寻觅现房。
3、 投资户
这个楼盘的人气如何？规划怎样？物业管理是哪家？就算不管这些问题，买房投资的您也得考虑一下：若首付款交了以后，房子一年以后才到手，如果炒房炒成了房东，到时候再后悔没买现房已经晚了。
4、 现实主义者
1998年、1999年涌入房地产市场的买房人，多数会被期房吸引，对“私家房”的憧憬、对商品房“商品”特性的陌生以及成为首批个人购房族的一点得意心理，使他们多数成了浪漫主义者，但现在，越来越多的人成为现实主义者，他们的目标定位在现房上。
6、 门户朝向面面观
朝向与日照固然是重要因素，但是关于室内的通风与通风度就目前而言很少听到有人谈及。
住家都比较讲究朝向，除了日照因素以外，通风是一个重要的因素，有没有穿堂风似乎成了房型优劣的重要指标，为了要有穿堂风，所以南北向的房间便是可取的。然而，略懂一点儿建筑史的便会发现，中国传统建筑，无论是达官贵人的府邸，还是寻常百姓的小院，南北向的必是厅堂，而人是住在东西厢房里的，而且无论是大门口，还是厅门口，用照壁挡一挡是必然的。
室内通风对于人的健康是非常重要的。提高室内的通风度似乎在空调盛行的今天更为重要。根据一般的流体力学来看，直透的穿堂风往往在室
内会留下许多空气的死角，就如屋顶水箱的设计，其中有几道交错的挡板，目的是阻挡水的直线流动和降低一些流速，而减少旧水的长期滞留，旧水滞留会产生对人体有害的微生物。这一点和室内空气流动的原理是一样的。所以在房型设计和选择时应加以考虑。、
正南正北向的房型，空气流速有些过快。
从科学的角度来看，西南、东南向的房型倒是兼顾了日照与通风，风缓缓吹入室内，更容易提高室内的空气清新度。当然，窗型设计和室内挡墙设计，在今天也需要被更多地考虑。
建筑风水学：风水，有人说是避风防水，在古代主要指：选择建筑地点时，对气候、地质地貌、生态、景观等各种影响建筑的环境因素的综合评判，以及建筑营建中的某些技术和种禁忌的总概括。
风水学认为：东边有水盘青龙，西边有山踞白虎，南为朱雀旺火，北为玄武水来财，乃中央“土”为北斗。中国风水讲究“形”与“气”负阴抱阳为形，芷生气为本，气从龙脉来，聚气“土”中央，聚气为要，和气致祥。“东来紫气西来福，南接祥光北来财”。
中国古代风水学的科学成分，就是悟出了天文地理的生态规律。我国季风现象是夏吹东南风，冬刮西北风。此地正是：西山遮烈日、北山挡朔风。东南宽敞，夏迎南风。
风水强调的是人、建筑、环境三者的关系。在这三者的相互作用过程中，地理因素、建筑功能因素、建筑语言所包涵的文化因素、以及人类的心理因素都在起着各自不同的作用。而对于这些作用规律的研究，正是现代风水学的范畴。
在北半球的中纬度城市，有一个十分普遍的现象：位于商业街区南边的铺位没有北边的旺，街道东边的铺面没有西边的旺。这与北半球中纬度地区的日照及风向有很大的关系。
在进行中纬度地区的项目策划时，应考虑①位于街道南面的建筑，在设计上要多采用透视表现手法，并尽可能使用暖色调。②位于街道东西的建筑，要多用全封闭格局，并在建筑布局上采用有叉道纵深，形成立体街面，而不是一堵墙的墙面。③在小区住宅的设计上，最好开发“全部朝南”的东西向条式住宅。这种建筑布局在上海、无锡等江南地区较普遍。但要注意建筑语言的运用，不能搞成“兵营式小区”。
七、高层如何选
1、要注意房屋的户型、格局和朝向
由于高层住宅是现浇混凝土和框架剪力墙等特点，（受承重墙的影响）户型格局不能随意改变。所以在挑选时要注意。
2、要注意整栋楼的总户数和电梯数量及电梯的质量
层数越高、户型越多、电梯也应略多几部
3、供水问题
要注意“二次加压”供应自来水方式水压是否够，尤其夏天用水高峰期是否会有断水时间。
4、要注意周边地区的未来规划前景
高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气清新等。
5、要注意楼内的物业管理
对于安全防护措施上要特别注意。
第二章 建筑基础知识
一、建筑结构类型
建筑结构按所有材料来分有木结构、钢结构、砌体（砖墙等）结构、钢筋混凝土结构等。
建筑结构按承重结构来分有：
1、 砖混结构：是指由砌体结构和其他材料制成的构件所组成的
结构。例如，竖直承重构件用用砖墙、砖柱，而水平承重构
件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，它多用于七层以下住
宅。
2、 框架结构：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框
架结构多采用钢筋混凝土建造。它多用于十三层以下住宅。
3、 剪力墙结构：是指由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结
构。因剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建
得很高。
4、 框架—剪力墙结构：房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层
的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增长率加
而急剧增大。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框
架结构。框架梁、框尺寸就会很大，这样不仅房屋造价增
加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用
框架—剪力墙结构。
5、 筒体结构：是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，其
受力特点与固定于基础上的筒形悬臂结构件相似。为满足采
光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种叫做空腹筒。当建筑物
高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种
筒体由空腹外筒和空腹内筒组成，内外筒之间用自身平而内
刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结
构。多用于高层或超高层建筑。
二、建筑平面
建筑平面是指房地产产品的空间原则，侧重于建筑的功能要求，通俗地说就是房型。顾客在决定购房的诸多要求中，房型是他们继价格、区位
之后首先考虑的因素之一。房型通常由客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅等几部分组成；把它们组合在一起可分为：一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅、复式、跃式等几种。
1、房型功能：
①内外分区：指把住宅分成内区和外区，主要是根据空间使用功能和私密程度的层次来考虑的，即把家庭内的居家活动（对内）与接待客人的活动（对外）进行区域划分。一般把起居室（兼接待客人功能）、门厅划分为外区；卧室、卫生间、厨房等划分为内区。内外有别，严格划分，互不干扰。
②动静分区：指把安静的空间和与其交往等活动的空间分区，动静分区也可以说是昼夜分区，一般来说会客、起居、用餐和厨房是住宅中的动区，卧室是静区，而工作和学习也属于静区，但从住户来说则可根据职业的不同，有的在白天，有的在晚上。
③居餐分区：住宅不仅强调起居空间，而且也强调设置用餐空间，或设置专用的餐厅，在面积许可的情况下应优先考虑设置专用的餐厅。
④干湿分区：主要指住宅的厨房、卫生间与起居室、卧室之间的分区，体现在用水与非用水之间的分区上。
⑤洁污分区：住宅的厨房、卫生间是有垃圾、污秽物的处所，各自需有适当的位置。厨房宜临近住宅入口，与住宅内其他洁净部分有分离。
⑥玄关设置：玄关（门厅）作为户内外空间的过渡，具有屏风隔断的功能。住户要求玄关兼具有贮藏功能，放置鞋子、雨具、手袋和挂衣服等。玄关一般会使人在入室后产生第一印象，因此适当进行功能设计处理，即可收到极好效果。玄关是房型设计中应该设置的空间单元。
2、墙体材料与屋顶
墙体材料：普通粘土砖、粘土空心砖、加气砖和砂浆
房屋屋顶：是指楼房的顶部，它需具备一定的强度、防水性能、隔热性能、保温性能。
3、门可分为：防盗门（铁）、木门（实心木门与夹板门）、塑钢门、铝合金门、折叠门、转门、卷帘门、推拉门、弹簧门等。
类别门洞口宽度（ｍ）门洞口高度（ｍ）共用外门 1.20 2.00
户门0.90 2.00
起居室门0.90 2.00
卧室门0.90 2.002
厨房门0.70 2.00
卫生间、厕所门0.70 1.80
阳台门0.70 2.00
注：卫生间、厕所采用钢门框或推拉门时，门洞宽度可为0.60ｍ。
4、窗户按材料分为：①木窗；②钢窗；③铝合金窗；④塑钢窗；⑤钢筋混凝土窗等。
按开启方式分为：①固定窗；②平开窗；③推拉窗；④百页窗；⑤悬窗。
按镶嵌材料分为：①玻璃窗；②百页窗；③纱窗；④防火窗；⑤隔音窗；⑥保温窗；⑦防爆窗。
三、建筑风格
建筑风格指经得起时间考验的可以被人模仿的某一时代独特的建筑风格和格调。
1、古罗马建筑风格
古罗马建筑风格体现在以下三个方面：
1 发展了券拱和穹窿结构的技术，求取高大宽广的室内空间；
2 采纳了古希腊立柱，并且逐渐发展、定型，成为影响深广
的“罗马柱”
3 创造出券和柱的组合，既作结构又作构图。
2、巴洛克建筑风格
巴洛克建筑风格，以追求新颖、奇特，极尽装饰为美。主要有以下特征：
1 立面突出垂直划分，强调垂直线条的作用，并用双柱甚至三柱
为一组，多层建筑作叠柱式，强调立面垂直感。
2 追求体积的凹凸和光影的变化，墙面壁龛做得很深，多用浮雕
且外凸。
3 追求新异形式，故意使一些建筑局部不完整，如山花缺去顶
部，嵌入纹章等雕饰。
3、古典主义建筑风格
狭义的古典主义建筑，主要是法国古典主义建筑，以及其他地区受它影响的建筑。代表作有法国罗浮宫、凡尔赛宫。
美产生于度量和比例，古典主义者在建筑设计中以古典柱式为构图基础，突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系。
4、现代主义风格
现代主义的代表人物主张建筑师摆脱传统建筑的束缚，大胆创造适用于工业化社会的条件和要求的崭新的建筑。
形式特征有：平屋顶，不对称的布局。光洁的白墙面，简单的檐部处
理，大小不一的玻璃窗，很少用或完全不用装饰线脚等。
5、中国古代建筑风格
中国古代建筑风格的主要特点是：
1 使用木材作为主要建筑材料，创造出独特的木结构形式，以
此为骨架；
2 保持构架制原则，以立柱和纵横梁枋组合成各种形式的梁
架，有“墙倒层不塌之妙”。
3 实行单体建筑标准化。古代的宫殿，其外观轮廓均由阶基、
屋身、屋顶三部分组成。
4 重视建筑组群平面布局，它以单体建筑为出发点，先是构成
一个具有组合功能的封闭的庭院空间，然后以庭院空间为基
本单位，向纵横两个方面发展，形成一个更大的闭合空间，
内向含蓄。
5 庭院诗意化。十分重视对庭院的美化。
6、欧陆风格
欧式建筑在厚重、典雅、雄厚、丰富的审美认知，给人带来了高贵、神秘、庄严、气派的审美联想，采取完全抽象的几何图形作为设计要素，暗示古代的宇宙观和隐形符号。
备注：小区建筑设计要求
1 小区建筑规划；
2 建筑风格要求；
3 绿化及街景要求；
4 采光、通风、色调要求；
5 装饰要求；
6 安全系数要求；
7 结构和布局设计要求；
8 设备要求；
9 建筑材料要求；
10 管线设计要求；
11 成本控制要求；
12 其他要求。
四、二十一世纪时尚住宅十大特征
1 总体规划：总体规划注重利用大环境资源（自然的、地理的、文
化的、交通的、社会的等）并使小区与城市空间、用地环境良好的协调。
2 小区布局：小区布局方式与整体合成注重造就阳光普照、清新空
气、绿地静美的生态环境。有赏心悦目的楼房空间，户户能均享
的精致庭院，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交
往、休闲、健身的活动环境。
3 住宅单元构成：住宅单元构成能随整体合成，因地制宜的构筑户
型，力求户户有好朝向景观及通风的环境，降低电梯的楼层服务数，尽量减少户间干扰。
4 户型大小：户型大小应符合国家制定的发展要求，并能以多元化
的户型适应消费者日益增长的个性化住房需求，能以灵活的户型适应消费者家庭阶段性改变所引发的布局调整，保持住房较长的可持续使用期。
5 户内生活环境：能深入安排住户生活环境，厨房，卫生间，起居
室，卧室，阳台等均能有效组织，电气供方兴未艾，油烟排放，空气通风，垃圾收集或处理均能妥善安排。
6 系列性的绿色体系：有分层次的系列性的绿色体系。结合自然环
境，既有大的绿色景观，又有小区内的绿色庭院，以及绿色入户的生态性阳台与户内庭院。
7 生活配套设施体系：有较完善的生活配套设施体系。小区应拥有
超市、菜市场、美容等生活配套设施，有会所、托儿所、幼儿
园、体育场所、书店、网吧等文化性配套设施，有医疗、生活健康保养设施所组成的生命保养设施体系。
8 节能环保的设施体系：有节能环保的设施体系。尽可能利用现代
化科技成果装置节能设备，减少环境的噪声、尘埃、污水等污
染，净化居住环境。
9 良好的智能化体系：有良好的智能化体系。有关安全、通讯、视
听、资讯、防盗、物业管理均可通过计算机系统与宽带网络构成现代化的生活环境。
10 居住建筑风貌：有与消费者生活方式相匹配的清新、明快，富有
时代感的居住建筑风貌。
第三章 物业管理基础知识
一、物业管理的概念
物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施，场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。
物业管理在房地产发展中的积极意义主要体现在以下几个方面：
1、 物业管理发展成为独立的社会经济部门，不仅是形成全国
性或区域性物业管理竞争市场的前提；而且促进了房地产
开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产业运行
体系的确立与完善。
2、 物业管理是一种社会化管理模式，这是和房地产管理十几
年来推行的房地产综合开发的改革相适应的，是和房地产
综合开发这种大生产的生产方式相适应的，有利于房地产
业摆脱旧有的自建自管的小生产方式和分散管理方式，加
快向规范化、标准化、现代化的科学管理方式转换。
3、 从社会角度看，建立社会化、专业化的物业管理体制，克
服了长期存在的多头管理、互相扯皮的弊端，有利于充分
发挥住宅区及各类房屋设施的整体功能，实现房地产业的
社会效益、环境效益和经济效益三个效益的统一，推进社
会综合环境的改善。
4、 物业管理推行“有偿服务”和“一业为主、多种经营”相
结合的经营方针，促进了“以小区养小区，以物业养物
业”这一新的自我发展机制的形成，利于物业管理拓宽资
金来源渠道，培植良性发展的资金循环机制。
5、 从财富积累的角度看，物业管理通过缜密的管理措施和优
质的修缮服务，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的
完好程度与使用功能的正常发挥，延长了房屋的使用寿
命。
6、 物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在
房地产市场中的竞争力，有利于实现开发商的投资预期目
标，加快再开发速度，形成良性循环。
二、物业管理发展方向
根据建立社会主义市场体制的要求，中国物业管理应当选择专业化、市场化、社会化、规范化的发展模式。
1、所谓专业化就是：
1 有专业的人员配备。
2 有专门的组织机构。
3 有专业的工具配备。
4 有科学、规范的管理措施和工作程序。
2、所谓市场化就是要使物业管理按照市场经济的原则去动作：
1 物业管理执行机构应是市场的主体，即是企业化的机构—物业管
理公司，而非行政性的组织。
2 允许市场主体获取合理的利润，防止人为地约束限制物业管理对
经济收益的追求。
3 物业管理实行有偿服务，各项收费标准由市场定价。这个市场望
洋兴叹是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，而物业管
理费取决于物业使用者的收入和消费水平，并非一成不变。
4 物业管理公司要根据实际需要，开展多元化、多层次的经营服
务，向居民提供尽可能的方便。
3、所谓社会化功能就是：
1 为适应社会化大生产专业分工的要求，政府应鼓励开发商将其所
开发的物业委托给专业管理公司去管理以获得经营效率。
2 从法律与产权关系上讲，物业在售出后，物业及其周围设施的使
用 、处分权归属于全体业主，所以实施物业管理必须要反映业主的意见和要求，切实维护其合法权益。
4、所谓规范化就是：
1 物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正
式登记注册，接受审核，依法经营。
2 物业管理公司应通过规范的程序接管物业，这包括行业主管部门
的资格审验，获得业主管理委员会或开发商的正式聘用等。
3 物业管理单位需用科学规范的手段，按照合法的程序实施管理，
并履行接受业主管理委员会和政府主管部门监督检查的义务。三、物业管理的基本内容
（一）物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但一些基本的管理内容是一样的。
1、 各种建筑物和各种设施的管理。
2、 搞好物业配套设施的维护和保养，保证物业的正常运
行，向用户提供基本的使用保证。
3、 加强保安和消防系统的管理，向用户提供生活和办公的
安全保障。
4、 搞好物业及周围环境的清洁，向用户提供一个整洁舒适
的居住、办公环境。
5、 做好绿化草地和花木的养护工作，为用户营造一个优美
宜人的居住、办公环境。
6、 加强车辆管理。
7、 搞好维修基金以及储备金的核收与管理，为用户的长远
利益作早期的筹划。
8、 及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾
害给用户（业主）造成巨大的财产损失。
9、 做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的
健康顺利进行。
10、 搞好多种配套服务经营，为用户提供尽可能全面的方便
服务。这是物业管理工作的又一重大任务，涉及的方面
很多。
11、 搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好
融洽的新型人际关系而尽心尽力。
12、 协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步，如
在所管理物业范围内从事人口统计、计划生育、预防犯
罪等方面的工作。
13、 建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完
整和统一管理。
不同用途的物业尽管基本管理内容相近，但在实施具体管理时，仍应针对不同物业，有所侧重。
（二）服务项目具体地可分为三大类别：
1、公共服务
它是为全体用户提供经常性服务。是所有用户都可以享受到的。
1 卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化带，上门为单
位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。
2 定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；
在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。
3 每月派员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼
宇公共水电设施的维护保养，楼梯过道的公共照明维护，随时
更换坏了的灯泡。
4 维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市
容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全
体用户的利益不受侵害。
5 小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。
2、专项服务
是为某些用户群体提供的服务，有：
1 为高层用户24小时开启、维修电梯；
2 定期翻新、粉刷楼宇；
3 检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、发电房等动力
设备；专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。
3、特约服务
是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有：
1 代保管自行车、摩托车、汽车；
2 代管房屋；
3 预约定期上门清扫室内卫生；
4 收洗衣物、被褥、缝制衣服；
5 代购商品、代送煤气等；
6 代搬家业务；
7 代接送小孩上学、入托；
8 土木工程维修、装饰；
9 园林绿化的设计、种植保养等；
10 维护室内水电设备、家用电器；
11 用户委托的其他服务项目。
（三）经营是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。经营内容主要有：
1、 物业租赁
2、 有偿服务
物业管理公司进行有偿服务必须做到下列几件工作：
1 发掘和引导服务需求，扩展服务业务；
2 确定服务范围、服务档次，拟定服务收费标准；
3 进行服务效果调查，回访；
4 收缴服务费用，缴纳有关税费；
5 其它。比如装修服务还需完成计划、设计、施工、交接验收等一
系列事务。
（四）社会管理内容
物业管理公司要和各级政府、医疗、政法、公安等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。
总之，随着市场经济的逐步确立，物业管理公司成了社会管理工作的基层组织，物业管理公司应扮好这个角色，完成历史赋予的使命。
四、物业管理资金来源与使用
1、物业管理资金性质
物业管理资金是物业管理单位或经营性企业用于物业管理的活动和物化劳动的投入和产出，如各项管理费用支出和投入，固定资产购置及房屋修缮费用支出和居民交纳的管理费用。
物业管理公司应该采取“物业管理为主、多种经营为辅”的方针，坚持“取之于民，用之于民”的原则，筹集资金，用好资金，为业主和住户创造良好的工作环境和居住环境，同时实现企业的最佳经济效益。小区物业管理资金有以下五大来源。
1 物业管理公司向开发建设单位收取的委托管理费的辅助性固定资
产。开发商从开发项目总投资中提取1—2%作为物业管理公司的管理基金。开发单位还要留下经营业务办公用户和商业用户，是物
业管理公司正常运作时的重要收益来源。开发单位应将5%的维修保证金转移给物业管理公司。
2 房屋所有者，居住者和租赁者定期交纳物业管理资金，享受特种
服务时还要按标准交费。A、公共服务收费；B、专项服务及其收费；C、特约服务及收费。
3 物业管理公司的物业经营收入和其他业务收入。
4 国家财政来源，在财政税收上也给予一定的支持，保持物业管理
公司的合理利润，推支物业管理产业尽快发展壮大起来。
5 银行借贷资金来源。
2、物业管理资金的使用
A、使用原则
1 为业主服务原则；
2 最合理使用原则；
3 合理收益原则。
B、使用项目
用于支付物业管理中大众化服务的成本，主要有：
1 管理人员工资和福利；
2 机电设备、供水、供电、供暖等系统设备的维修和保养；
3 市政设施和道路、排水、排污设施的维修保养；
4 清洁卫生费用，包括清洁卫生工具、洗水池、街道清洁等。
5 环境绿化的管理及维护；
6 治安及防盗，各项防盗报报警设备的安装。
7 公用设施的维护与管理，公用水电费支出。
8 办公杂费及他项开支。
用于与物业管理相关的实业投资，主要包括：
1 投资组建装饰、装修公司；
2 投资组建商贸公司，以经营建材和物业管理有关的贸易项目；
3 投资于其他赢利项目。
房地产行业税种及税率 一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同? 二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目? 一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。 二、房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以下内容需要回复才能看到 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
房地产基础理论 第一章 房地产基础常识 1、 期房的利与弊 购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是： 1、购买越早开售的房屋，其售价越低； 2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地； 如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面： 1、 房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面） 1 使用居住功能无法体现； 2 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间； 2、 房屋内在品质变换的风险； 3、 房屋权属证件无法按期得到的风险； 2、 买现房有什么好处？ 买现房的理由就建立在现实的基础之上： 1、 工程质量可考察；（不能说现房质量一定可信，但起码它 的毛病都在明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权， 不会象期房那样有吃亏上当的感觉。） 2、 环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章 是期房的小伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美 丽不打折”） 3、 减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同 也免不了扯皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。） 4、 少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整， 比如“一定时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家 遭受损失。） 5、 少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低 了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。） 6、 早买早用。（房子就70年使用权，一般从交钱，签合同开 始算，总价格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5 千元！） 弊端： 1、 价格高。 2、 户型不全、楼层不齐、可选余地小。 3、 质量无法鉴定。 3、 板式楼结构楼宇户型的八大优点：
房地产及相关行业知识 第一部分房地产行业知识 销售代表的工作内容 一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。 1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。 2、销售代表的桥梁作用： （1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。 （2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。 （3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。 3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。 4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。
销售代表的岗位职责 1、按公司规定的业务流程进行销售接待； 2、负责本人客户的签约和回款； 3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续； 4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料； 5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。 6、按公司要求完成市场调研或其他工作； 7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质； 8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。 销售业务流程 销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。 一、接听电话的业务流程 接听电话的步骤为： 1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。” 2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？” 3、根据客户需要做简要推荐。 4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。
房地产行业CRM解决方案及成功案例___方案案例_eNet硅谷动力CIO 频道 出处：硅谷动力 随着土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，房地产企业的经营环境发生了根本变化，房地产企业面临着来自政策法规、客户、竞争者等各方面的压力。从经营角度看，房地产企业需要解决以下几方面的问题： · 土地价格不断上升，但资金环境紧缩，资金来源有限； · 政策监管力度大，企业经营运作的透明性要求越来越高； · 客户消费意识越来越强，越来越挑剔，服务要求越来越高； · 市场竞争激烈，营销效果下降，项目成本不断上升。 经营环境的变化对房地产企业的管理能力提出了更高要求，房地产企业的资金运作能力、业务流程管理能力、客户服务能力、营销能力、成本控制能力等已成为经营的关键能力，管理理念与手段的创新不仅仅关系到某个地产项目的成败，更关系到企业的整体品牌，关系到企业在整个市场格局中的竞争地位。
客户关系管理（CRM）是先进的服务营销管理理念与信息技术相结合的一种新型管理模式，是企业信息化建设的重要组成部分。基于量身定制的CRM管理信息系统，可辅助房地产企业建立以客户价值为核心的管理流程，提升房地产企业在市场营销、楼盘经营销售与客户服务方面的管理能力，促进营销效率，提高服务品质，降低项目总体成本，增强客户满意度与对企业品牌的忠诚度。 房地产CRM系统是支持房地产企业实施CRM体系的信息化平台,通方为房地产企业提供的通方CRM房地产解决方案为企业在市场、经营销售与服务等方面提供量身定制的管理支持平台，实施通方CRM系统对房地产企业主要有如下几方面具体益处： · 客户为中心，实现跨区域、跨部门的业务信息共享与集成 · 动态管理客户、房产、项目等相关信息，实时掌握业务状态 · 灵活配置业务流程，监控业务运作流程，减低经营风险 · 辅助评估营销效果，选择有效营销手段，提高营销效率 · 促进意向转换，缩短销售周期，提高经营销售的成功率
十大营销第一招：无中生有 炒作指数：★★★★ 有效指数：★★★ 可行指数：★★ 在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率 是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点 击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只 有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第二招：一名惊人 炒作指数：★★★ 有效指数：★★★★ 可行指数：★★★ 名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作
房地产基础知识试题 房地产基础知识试题，帮助读者轻松过考，下面由为你分享房地产基础知识试题的相关内容，希望对大家有所帮助。 2016 房地产基础知识试题： 一、填空题 1、1 亩约等于( )平方米。【填空题】 667 2、1 公顷等于( )平方米，约等于15 亩。 10000 3、现在最常用的付款方式有一次性付款，，分期付款，三 种。按揭贷款 4、按用途房地产的类型可划分为以下 5 种：居住房地产、商业房地产、旅游房地产，工业房地产，农业房地产 5、七通一平：是指暖气通，水通，排污通，通讯通，路通，电通，天然气通，场地平整。 6、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。 7、商品房五证包含：国有土地使用证;
建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证; 商品房预售许可证。 8、商品房两书包含： 商品房质量说明书; 商品房使用说明书; 9、客户首次购房，首付需付几成? 20% |2 成|两成 10 、做销售，一个中心是：;二个能力是：应变能力、协调能力; 以客户为中心 11 、客户买房三个重要原因：认可地段;认可( );认可价格。 产品 12 、介绍产品着重：地段环境交通配套设施价格/ 价值 房 屋设计主要建材。 二、判断题 1、套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积。( ) 2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。( ) 3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。( ) 4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整( )
房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；
房地产企业的知识管理 一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显
房地产微信营销十大成功案例 房产微信案例1：碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信 在国内各大开发商还在观望犹豫的时候，位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机，成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。 碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广：扫描二维码，前50名网友可获得限量版QQ公仔一个，51-149名网友可获得1个 月QQ会员体验等。由于是第一个吃螃蟹的，碧桂园十里银滩公众号 当天引来各方人士关注。 房产微信案例2:颐德公馆，华丽楼书演绎定制级豪宅形态 颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品，拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套，尽享业主的尊贵。微楼书的推出，让颐德公馆在微信营销上面占尽 风头，在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出，赢得了更多的知名度、认知度。 面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是，房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。而在房地产微营销的 过程中，互动是房地产微营销成功的关键，因此要利用好移动互联 网的特性，随时随地做好分享、解答、反馈等环节，平台就可以通 过口碑效应达到更好的营销效果。 房产微信案例3：万达西双版纳国际度假区 万达西双版纳国际度假区微楼书：在微信上直接展示楼书，展示项目图片、文字，既可以透过朋友圈分享楼书、资讯，还可以直接 在微信上预约看房，能够与不在项目现场的客户进行互动交流。 万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目，在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。因此万 达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大，才能支
撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。微营销当今的 影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销 渠道，而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。在 传播微楼书的过程中，将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产 品价值等信息都带到各地，对促进外地成交起到了相当大的作用。 房产微信案例4：杭州广厦集团利用微信报名入口，定制微信游 戏引爆病毒营销 广厦集团的“广厦.杭州国际登山节”登山送房微信活动，无疑 是2014年房地产企业品牌推广的一个典型案例，这个活动从4月 28日推出至今15天时间已经超过100万人参与，达到500万次品 牌传播。 广夏集团与国内最大的微信营销服务商微信生意宝合作，定制微信报名入口，将登山节活动用微信游戏的方式呈现，参与者填写姓 名电话即可生成专属活动页面，将该页面分享给朋友，只要朋友参 与即可增加参与者的助力数，该助力数觉得抽奖的资格，并且助力 数最多的50人将在页面上呈现，旁边就是参与者的助力数以及好友 助力名单。丰厚的奖品+有趣的游戏，使得该活动的微信朋友圈引起 病毒传播，8天时间就吸引了30万人参与。目前助力数第一的参与 者已经成功邀请了1122人参与了活动。 房产微信案例5：海盐恒大房产上城-春天里 一、12万购房基金、看房现场抽奖，引爆关注 上城.春天里，申请了微信服务号并构建了项目微网站，实现展 现项目全方位展示的同时，在平台上发布各个营销节点的活动信息，吸引粉丝前往看盘。 二、现场微信活动，吸引大量潜在客户成为项目微信粉丝 “微信照片打印机”，“微现场”摇一摇赢大奖，让看房、抽奖都充满乐趣，现场爆满。现场每个人都可以打印照片，摇一摇抽奖 颠覆传统奖箱抽奖方式，同样是送奖品，而这更具互动性和竞赛性，吸引客户积极参与。不过微信照片打印机、还是摇一摇抽奖，都要
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
房地产微信营销成功案例 ，，xx现在各个行业都纷纷涌进微信做营销，微信能实现精准的信息传播，更快的找到并汇聚客户，通过各渠道整合推广。以下是我为大家整理的关于，欢迎阅读!1：微信时代，房地产行业如何上演精彩微信营销?房地产是广告大户，一直会扩展很多不同的营销渠道，面对7亿之多的微信用户，房地产行业怎能不动心?而且微信用户中以年轻人居多，如此庞大的潜力消费群体，房地产商们也将营销本领全部展现出来。某房地产商称，在微信公众号上搜索某楼盘名称，很多楼盘都注册了微信公众号，可以说90%的房产企业都开始入驻微信公众平台。武汉某知名房产企业的刘总监表示：“就我自己所在的企业来看，微信营销还是值得投入的，毕竟现在的年轻人都在玩微信，以往传统的户外广告营销，电视广告营销，报纸传媒营销，网络渠道营销等方式已经不会放弃，适当的组建团队开始运营微信公众号，房地产行业还是非常在意名气和品牌的，大品牌的房地产才更好做营销”。而我自己所在小区周边的新建楼盘中的广告中已经附带微信公众号和微信二维码，并且较之过去的户外广告宣传语更加充满诱惑，在房地产营销人员发放的宣传单页中也不乏微信二维码，并且表示只要扫一扫就送xxx。某知名房地产商非常注重互动环节，特地招募团队组建微信客服服务，将主力房产置业顾问的微信号大力推广，与客户进行一对一互动模式，让粉丝切实感受到某种“温暖”，将这种方式演绎出色的杰出代表为京东和小米，盘活粉丝经济创造巨大的盈利
空间。更有某地房地产商放出豪言，微信10元就敢送你一套房，对房产有刚需的年轻人来说，这无疑是一个巨大的诱惑，比微博上转发送零食的活动吸引力不止高了万倍。10元抢房，抢到就送，房地产商真的这么傻吗?事实上，精明的房地产商们怎么会傻到送房呢?一起来分析这次的10元抢房微信营销案例，每人10元买一个二维码，全国售3万个，就是30万，按抽奖的概率选出一名获奖者，送一套房产价值30万，到这里就很明显了，事实上，是别人为获奖者得到房买单了，仅仅到此就结束了吗?还没有!房地产商们的目的还没达成，如果3万二维码全部销售完毕，那么就有3万用户看到了本次活动，假设只有一半的用户选择了分享朋友圈，15000个朋友圈将出现10 元抢房活动，一个朋友圈假设只有100人，那么能够覆盖的人群大约是一百多万，这其中还不包括朋友圈中的二次转发，按照一般概率估计，只有十分之一的朋友会进行二次转发传播，那么又有十万朋友圈将得到这个活动的相关讯息，理论上将有2千万观众看到了本次活动，或许实际上只有一千万。算到最后，房地产商吃亏了吗?本次微信营销活动如果能顺利进行，房地产商肯定是笑弯了腰，最后得知，一个房地产商几乎没有花费1毛钱就送出一套30万的房子却把广告让1-2千万的观众阅读，人均投入成本忽略到不计。看似简单的微信营销案例，实际上操作起来却有一定的难度，首先在销售微信二维码上就必须投入很大的宣传力度，30万个微信二维码要销售一空还得看企业实力，接下来就是民众关心的公正问题，抽奖如何保持公平公正公开，如果一旦操作不当，微信营销的效果达不到反而要自毁形象，
房地产基础知识及专业名词解释 一、房地产基础知识 1、房地产； 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 2、房地产市场； 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局； 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门 4、商品房； 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产 5、发展商； 专门从事房地产开发和经营的企业 6、代理商； 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、土地类型； 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 8、土地权使用年限； 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使
用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、房地产产权； 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。 11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记载 12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门 13 、公证处； 是一个国家的证明机关，是法津公证的机构 14 、房地产证； 是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证 15 、房地产公证；
房地产行业基础知识大 全政策知识 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
----成都龙湖翠微清波前言：从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“”宏观调控、今年的“512”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。项目成效日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户面积段实收均价实收总价月消化首次置业w80首次改善-71w290再次改善-75w120我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：营销推广力度客户拓展渠道及方式销售现场活动氛围营造专业支持、整合资源团队的奖惩力度价格策略的合理运用2009-2-13[成都商报] 双彩版只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。2008-2-18[成都商报]48 整彩版8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中2008-2-22[成都商报]44 整彩版少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日2008-2-25 [成都商报]28 整彩版小高层准现房发售2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版错过了就真的错过了2008-2-29[成都晚报]地产成都10 整彩版错过了就真的错过了一、营销推广力度（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。当月的营销推广费用共计约150万。二、客户拓展渠道及方式（一）、老带新1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。 3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。（二）、银行客户拓展整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。当月银行客户的成交套数约在60套左右。（三）、企事业单位定点直邮根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。（四）、众多的外销人员作为支撑项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。当月通过外销成交的客户为5组。三、销售现场活动氛围营造（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户活动地点：现场体验区+销售中心活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。四、专业支撑、整合资源（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。五、奖惩分明的团队奖惩力度（一）、团队完成甲
房地产行业成功案例 1. 上海市房地产登记系统； 上海市房地产登记系统是上海市房地产交易中心委托上海南康科技有限公司承建。该系统是一个基于楼盘表的覆盖全市的集中式权籍管理信息系统。为全市房地产交易中心用户提供统一用户与认证管理，确保系统具有良好的安全性和易操作性。该系统的建立能很好的为上海市房屋土地资源管理局权籍处和上海市房地产交易中心、及各区县交易中心服务。新系统实现在登记条例下基于楼盘表交易登记流程，并基于市及各区县交易中心原有数据正确运行，确保各项功能顺利实现。通过使用本系统，市及区县交易中心的应用服务整合为一个有机的整体，为应用于该系统提供安全保障和信息服务。 2. 温州市房地产市场信息系统建设工程 温州市房地产市场信息系统是上海南康科技有限公司为温州市房产管理局建设的，该系统服务于的部门有：行政管理处、房产管理处、产权与市场管理处、物业修建管理处等。本系统涉及产权交易登记管理、商品房预销售管理、存量房网上备案、测绘管理、成果管理、房产GIS管理、办公自动化系统、领导辅助决策、信息管理与发布等18项业务。系统包含的数据对象有房屋楼栋土地信息、房屋权属信息、房屋其他管理流程信息、流程文档信息、系统运行支持信息等主要数据信息；主要业务流程有权属登记发证流程、抵押登记流程、房产转让过户流程、物业招投标监理流程。系统的建立，大大改善了传统的办公手段和公务文件传递方式，真正将各管理处连接成有机整体，整合了各项资源，提高了效率。 3. 青岛市房地产市场信息系统； 函盖了青岛市房地产管理的大部分业务，包含权籍交易登记系统、住宅计划管理，网上备案登记管理等。青岛市房地产市场信息系统是服务于青岛市国土资源和房屋管理局，本系统的建设单位是上海南康科技有限公司。该系统涉及的部门有：土地管理处、房屋管理处、物业管理处、交易登记处等。系统要求在保证使用统一系统平台的基础上，统一业务管理规范，实现集中管理和数据集中的目的。在采用系统后，申请人只需前往受理窗口一次即可完成全部房屋及土地登记业务，为申请人提供了方便。而房屋、土地管理部门可统一受理及发证、分别审批，提供了双方交流的平台，有助于及时发现及时解决问题，又保证了各自职责的正常履行，有助于提高办事效率。通过使用房地产市场信息系统后，为整个受理业务带来更多方便，也为申请人提供了方便。房屋、土地管理部门也统一进行业务管理，可充分保证房屋、土地信息的完整性、一致性。 4. 滁州市土地、房产综合管理信息系统建设服务项目 滁州市房产综合管理信息系统是上海南康科技有限公司承建，服务于安徽省滁州市国土资源和房产管理局。该系统被市房管局土地资管理处、
房地产 相关知识点集萃
目录 1.房地产 (4) 2.房地产业 (4) 3.房地产开发 (4) 4.房地产产权 (4) 5.土地类型 (5) 6..三通一平 (5) 7.七通一平 (5) 8.土地使用权出让的形式 (5) 9.房地产市场 (5) 10.商品房 (6) 11.福利商品房 (6) 12.微利商品房 (6) 13.经济适用房 (6) 14.自建房（集资房） (7) 15.房地产产权证 (7) 16.“五证” (7) 17.“两书” (7) 18.商品房预售制度 (8) 19.申请预售须备下列文件： (8) 20.商品房预售必须符合哪些条件 (8) 21.房地产买卖合同 (8) 22.房地产抵押合同 (9) 23.银行按揭 (9) 24.房地产证公证 (9) 25.楼花抵押登记 (9) 26.建筑面积 (10) 27.公摊面积 (10) 28.实用面积 (10) 29.实用率 (10) 30.预售楼花 (10) 31.复式 (10) 32.房地产转让 (11) 33.基底面积 (11) 34.用地面积 (11) 35.总建筑面积 (11) 36.容积率 (11)
37.建筑密度（覆盖率） (11) 38.绿化率 (12) 39.均价 (12) 40.基价 (12) 41.起价 (12) 42.弹性隔间 (12) 43.开放式设计： (12) 44.骑楼： (12) 45.阳台： (13) 46.外飘窗： (13) 47.露台： (13) 48.玄关： (13) 49.外墙： (13) 50.内墙： (13) 51.剪力墙： (14) 52.砖墙： (14) 53.石膏板： (14) 54.卫浴三大件： (14) 55.厨具五大件： (14) 56.格局： (14) 57.动线： (14) 58.销售率： (15) 59.空置比： (15) 60.诉求客源： (15) 61.市场区隔： (15) 62.议价空间： (15) 63.平面价差： (15) 64.房地产开发成本构成 (15) 1) 土地费用 (16) 2) 前期工程费 (16) 3) 建筑安装工程费 (16) 4) 市政公共设施费用 (16) 5) 管理费用 (17) 6) 贷款利息 (17) 7) 税费 (17) 8) 其他费用 (18)