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社区主导的城市更新探索——以伦敦硬币街社区为例作者：阎力婷来源：《上海城市规划》 2017年第5期阎力婷YANLiting摘要当前，我国特大城市的更新探索主要侧重物质层面，对社会层面的问题则关注较少。
聚焦英国近年兴起的社区主导更新模式，通过深入剖析单个案例，探讨社区自下而上的更新是否比开发商主导的更新更具有可持续性，以期为我国特大城市的存量优化找到内生动力。
选取位于伦敦市中心的硬币街社区，解读在社区治理下的更新历程、机制、成效以及其采取的住房合作社运营方式，分析对硬币街居民进行访谈的结论，总结社区主导更新和住房合作社模式的优劣势，最后提出对我国城市更新和住房发展的借鉴意义。
AbstractUrbanregenerationinitiativesinChinamainlyfocusonthephysicalenvironment,whil epayinglessattentiontorelevantsocialproblems.Inordertofindendogenousimpetusesformet ropolisinChina,thisarticlelearnsfromcommunity-ledregenerationexperienceintheUnitedKingdom,andtakessingle-casestudyapproachtoexaminewhetherthecommunity-ledmodeismoresustainablethandeveloper-ledregeneration.ThisarticlechoosesCoinStreetincentralLondonasthecase,analysingitsco mmunity-ledregenerationmechanism,achievements,biningwiththeresultsofco-operativeresidentsinterview,thenthearticlediscussesadvantagesanddisadvantagesofcomm unity-ledregenerationaswellashousingco-operatives,andfinallyputsforwarditsenlightenment.关键词城市更新|社区更新|自下而上|住房合作社|可负担住房|英国KeywordsUrbanregeneration|Communityrenewal|Bottom-up|Housingco-operative|Affordablehousing|UnitedKingdom文章编号1673-8985（2017）05-0070-07中图分类号TU981文献标识码A作者简介阎力婷上海市城市规划设计研究院助理工程师，硕士0引言近年来，我国发展较为成熟的一线城市从增量时代进入存量时代，在城市更新方面都做了一些探索。
伦敦道克兰城市更新实践19世纪的伦敦道克兰地区到处是一片生机勃勃的景象，然而从1960年代起，道克兰地区开始逐渐衰落，由此引发了一系列的经济与社会问题。
为消除这种衰落现象，该地区于1980年代初成立了伦敦道克兰开发公司，该公司于1998年完成其使命，使道克兰恢复了昔日的繁荣景象。
公司从建立到退出，17年来相关措施的实施正是英国20年关于城市更新政策变化的一个缩影。
如今中国的有些城市也正面临着诸如道克兰地区所呈现出的从繁荣—衰退—再到繁荣的这样一个发展历程，因此对伦敦道克兰城市更新的研究将对中国的城市更新具有借鉴和指导意义。
一 伦敦道克兰城市更新的历程19世纪的道克兰地区曾经是世界上最为繁忙、最为重要的港口之一。
该地区享有一种以传统港口活动(包括船舶修理，食物加工，抵押和分配)的发展与繁荣为基础的独特的经济生活方式。
工业发展依赖烟草、木材和毛皮等进口原材料。
1930年代中期，道克兰的发展达到了顶峰，每年买卖货物3500万吨，约有10万人从事与港口相关的工作，其中3万人直接受雇于港口。
此后，由于港口工作需要大量复杂的技术、贸易和管理人才，而道克兰不能予以满足，港口开始从辉煌走向衰落。
1960—1970年代，道克兰的衰落开始加剧，如落后的交通通达度、被严重破坏的环境、大量人口失业、住房条件恶劣、基础设施落后。
这一切都表明道克兰城市更新的任务是非常艰巨的。
从1960年代以后，人们开始关注港口未来的发展，关注港口的关闭对道克兰地区未来社会和经济发展的影响。
但人们对于如何解决这些问题一直未能达成一致意见。
1960—1970年代，人们开始研究、探讨有关道克兰的未来。
但提出来的相关计划与建议都没能提供具体贯彻的策略。
由于当地权力机关及其他部门没有赢得公众的同意，而且对普遍的市场环境考虑不周，因此他们提出的计划不具有现实意义。
特别是在1970年代，道克兰的衰退导致企业关门停业、缺乏投资，衰退开始加剧。
政府于1977年7月出台的白皮书，显示内城问题越来越受到政府的关注，但长期看来，由于缺乏财政资金，一些有利于城市更新的重大项目实施起来较为困难。
国内外城市更新发展历程研究与政策变动国内外城市更新发展历程研究与政策变动1. 引言城市更新是指城市中旧的建筑、基础设施或街区的重建和改造，旨在实现城市更新、提升城市形象和改善居民生活品质。
在过去的几十年里，城市更新一直是城市规划和发展的重要议题，各国纷纷制定了相关政策和计划。
本文将对国内外城市更新的发展历程进行研究，并分析相关政策的变动。
2. 国外城市更新发展历程2.1 美国美国是城市更新发展的先行者之一。
20世纪初，美国城市面临着老旧街区的问题，政府开始推动城市更新计划。
在1930年代的新政时期，罗斯福总统推出了多项城市更新计划，通过公共投资和政府协助，加快了城市更新的进程。
随后，美国相继实施了《城市发展法案》和《城市更新法案》，为城市更新提供了法律保障和经济支持。
然而，过度的拆迁和自上而下的规划方法也引发了一些问题，加大了低收入居民的居住困难。
2.2 欧洲欧洲国家在城市更新方面也取得了显著的成就。
英国的泰晤士河畔尤金大道城市更新计划以及法国的巴黎城市更新计划都被公认为成功案例。
泰晤士河畔尤金大道的城市更新计划将过去的工业区改造为全新的商业和居住区，极大地提升了该地区的形象和经济发展。
而巴黎城市更新计划则注重保护历史遗产，通过修复老旧建筑和改善公共空间，改善了居住环境和城市景观。
3. 国内城市更新发展历程3.1 早期探索20世纪80年代之前，中国城市更新主要以老旧工业区和历史街区的改造为主。
北京的东四西八曾是城市更新的先驱，通过保留历史文化元素和加强基础设施建设，成功将这一地区打造成为一个知名商业区。
随着经济发展和城市化进程加快，中国城市更新进入了新的阶段。
3.2 规划与政策变革2004年，中国政府发布了《城市更新和保护规划纲要》，明确提出了城市更新的指导原则和发展目标。
根据这一纲要，城市更新的理念转变为“做有序、有保障、有保障的城市更新”，注重保护历史文化遗产、改善居住环境，并加强合法产权的保护。
国外旧改成功案例分析目录1. 欧州成功案例 (3)1.1 英国伦敦里维尔城改造案例分析 (3)1.1.1 背景概述 (4)1.1.2 改造方案设计 (5)1.1.3 改造成果及影响 (7)1.2 瑞士苏黎世旧城改造案例分析 (8)1.2.1 背景概述 (9)1.2.2 改造方案设计 (10)1.2.3 改造成果及影响 (11)1.3 法国巴黎马雷区改造案例分析 (13)1.3.1 背景概述 (14)1.3.2 改造方案设计 (15)1.3.3 改造成果及影响 (17)2. 美洲成功案例 (18)2.1 美国纽约下城酒吧街改造案例分析 (19)2.1.1 背景概述 (21)2.1.2 改造方案设计 (21)2.1.3 改造成果及影响 (23)2.2 巴西里约热内卢老城改造案例分析 (24)2.2.1 背景概述 (26)2.2.2 改造方案设计 (27)2.2.3 改造成果及影响 (28)2.3 墨西哥墨西哥城历史城中心改造案例分析 (29)2.3.1 背景概述 (30)2.3.2 改造方案设计 (32)2.3.3 改造成果及影响 (33)3. 亚洲成功案例 (34)3.1 韩国首尔兴京地区改造案例分析 (36)3.1.1 背景概述 (38)3.1.2 改造方案设计 (39)3.1.3 改造成果及影响 (40)3.2 新加坡莱佛士初创区改造案例分析 (41)3.2.1 背景概述 (43)3.2.2 改造方案设计 (44)3.2.3 改造成果及影响 (45)3.3 日本东京神田地区改造案例分析 (46)3.3.1 背景概述 (48)3.3.2 改造方案设计 (49)3.3.3 改造成果及影响 (50)4. 总结与展望 (52)4.1 国外旧改成功经验总结 (53)4.2 对中国旧改的启示 (54)4.3 未来发展展望 (55)1. 欧州成功案例汉堡市位于德国北部，是德国第二大城市和最重要的海港和最大的外贸中心、德国第二金融中心，同时是德国北部的经济和文化大都市，有着“世界桥城”的美称。
文化政策主导下的城市更新——西方城市运用文化资源促进城市发展的相关经验和启示Cultural-policy-led Urban Regeneration: Experience and Inspiration of Development of Western Cities Based on Cultural Resources黄鹤摘要：全球化所带来的制造业在全球范围内的重新布局使得众多的西方城市面临着经济的结构性衰退。
在城市重新寻求发展动力时，文化第一次成为了城市发展的重要资本。
自20世纪的70年代，西方城市文化政策主导下的城市更新开始兴起，其首要的发展目标在于解决内城危机和由此产生的经济问题。
文化政策主导下的城市更新侧重经济目标和物质目标的出发点在实践中取得显著成效的同时也面临着诸多的问题。
本文对西方城市文化政策主导下的城市更新的发展历程和模式进行归纳总结，并对其成效和问题进行评述。
Abstract：In the process of globalization, many of the western cities face economic structural decline because of the re-distribution of the secondary industry. For the first time, Culture became an important capital to urban as cities looking for new development opportunities. In 1970's, cultural-policy-led regeneration appeared in western cities aiming to solve the inner city crisis and the economic problem. Focusing narrowly on economic and physical dimensions, cultural-policy-led regeneration has success as well as facing problems. This paper researches the process and models of cultural-policy-led regeneration in western cities, furthermore, evaluate the success and the failure of this kind of regeneration.关键词：文化政策；城市更新；经济发展；文化资源Keywords: Cultural-policy；Urban Regeneration；Economic Development；Cultural Resources作者：黄鹤，助理研究员，清华大学建筑与城市研究所。
⼤规模城市更新中整体与局部的互动——伦敦道克兰区案例⼤规模城市更新中整体与局部的互动——伦敦道克兰区案例Interaction between The Global and The Local in Large Scale Urban Regeneration----A CaseStudy of London Docklands杨滔杨滔(2009). ⼤规模城市更新中整体与局部的互动——伦敦道克兰区案例,北京规划建设, 2009(3) :pp.109-112.介绍⼤规模城市更新计划由于其开发⾯积较⼤、开发强度较⾼、以及开发时间较长，往往不仅需要考虑开发地段以及周边等局部社区的规划设计，⽽且还会涉及到城市、区域、甚⾄国家、全球的战略性规划。
在规划过程中，局部与整体层⾯上的规划利益分配有可能决定影响城市更新的成效，这⼀分配过程是否是动态的？它⼜是如何影响新城市中⼼区的出现？本⽂以伦敦道克兰区的城市更新为例，探讨其规划思想是如何在局部与整体的利益索求中不断变化的，以及其更新成效⼜是如何变化的。
伦敦道克兰区是上个世纪末西⽅最⼤的城市更新⼯程，共22平⽅公⾥，西起伦敦中⼼区，即⽼⾦融城，向东沿泰晤⼠河延伸10.8公⾥，各个部分差别很⼤，既有中世纪的城市地区，⼜有衰败的⼯业码头区，也有⼤⽚的绿地以及⽔体，并且混杂在⼀起，其西北部属于Tower Hamlets区，东北部属于Newham区，⽽泰晤⼠河南部属于Southwark区(图1)。
在历史上，由于道克兰区的国际航运、码头⼯业以及交易的繁荣，才带动了世界商业与⾦融贸易中⼼——⽼⾦融城。
从上世纪60年代到70年代末，随着集装箱以及⼤型货轮兴旺，东伦敦道克兰区内的各个码头逐步衰败，进⽽关闭，东伦敦失去了150,000个⼯作岗位，占该地区的20%，特别是与港⼝码头相关的产业遭到重创，包括货运物流、⾷品加⼯等。
经过三⼗多年的改造，它焕发⼀新（图2），成为了伦敦新⾦融中⼼的所在地，不仅继续维持了伦敦作为“世界城市”的地位，⽽且成功地完成了产业升级，带动了当地经济与社会的发展，也在⼀定程度上解决了当地的社会问题，惠顾了当地居民(LDDC, 1998; Hall, 2002)。
城市设计与城市更新的英国经验及对中国的启发城市化发展进程中，高度重视城市设计工作，能够起到良好的实施效果。
本文主要从城市设计与城市更新的英国经验分析入手，重点介绍了郊区多样化发展，内城美化，以及推动产业转型方面的经验内容，并结合英国城市更新的情况，阐明了当前中国城市更新发展中所面临的一些挑战，还以此为基础提出了科学可行的更新策略，为更好推进中国城市设计与城市更新工作取得良好成效提供一定借鉴。
标签：城市设计;城市更新;英国经验;启发城市设计在现代城市化发展进程中占据重要地位，对于促进城市建设与长远发展，展现城市现代化风貌具有积极意义。
英国城市更新过程带来较多经验和启发，能够有效支持我国城市设计工作。
从英国城市设计和建设工作开展情况出发，借鉴其中的经验和方法，可以为提升我国城市设计水平提供良好参考。
1、城市设计与城市更新的英国经验1.1郊区多样化发展英国历来崇尚乡村生活，在郊区化设计与建设方面存在着根深蒂固的传统。
英国郊区化设计和发展过程中，遵循多样化的设计理念，为充分展现城市的人文特征和自然风貌提供良好前提条件。
为推进郊区多样化发展，需要注重做好公共交通设施建设工作，增强空间的连通性和可达性，尤其是要按照科学合理的方式规划好城市郊区空间，提升土地资源的利用效率，减少功能分区僵化的问题，避免社区之间出现隔绝问题[1]。
1.2内城美化内城是城市设计与建设发展过程中的重要组成部分，开展城市设计活动时，需要高度重视内城的美化工作。
英国城市设计与更新发展过程中，同样重视美化内城，优化城市内部交通，强化基础设施建设，并开展城市绿化建设工作，提升植被覆盖率。
1.3推动产业转型城市设计工作进行中，积极推动产业优化转型工作的稳步开展，可以有效创建出适合新兴发展产业适合的载体，拓展和丰富创意产业，如景观设计、建筑设计、规划以及印刷、模型制作等方面产业，增加就业，更好吸纳社会资本，促进城市的可持续发展[2]。
2、城市设计与城市更新的挑战和启发2.1中国城市更新的挑战中国城市设计工作进行中面临着一定挑战，主要是集中在以下几个方面：第一，后工业化转型发展的较大压力。
伦敦都市圈规划管理经验伦敦都市圈是英国最大的都市圈，包括伦敦及其周边县市，是英国政治、经济、文化的中心。
伦敦都市圈的规划与管理经验丰富，对于其他城市的发展有很重要的借鉴意义。
伦敦都市圈注重城市整体规划。
伦敦作为英国的首都，城市规划非常重要。
伦敦都市圈对于城市的整体规划注重绿地保护、交通规划、住房建设等方面。
在绿地保护方面，伦敦都市圈制定了严格的规划标准，保护城市的生态环境；在交通规划方面，通过修建高速公路、建设轨道交通等方式，解决交通拥堵问题；在住房建设方面，伦敦都市圈通过大规模的住房建设，提供了大量的住房资源，解决了居民的住房需求。
伦敦都市圈注重公共服务设施的建设。
伦敦都市圈在公共服务设施建设上投入了大量的资金和精力，提供了全面、高质量的公共服务。
伦敦都市圈的教育、医疗、文化等公共服务设施得到了有效的规划和管理，为居民提供了良好的学习、生活环境。
伦敦都市圈注重公共服务设施的均衡布局，将公共服务设施建设延伸到城市边缘地区，确保边缘地区居民能够享受到同样的公共服务。
伦敦都市圈注重社会公平与可持续发展。
伦敦都市圈在规划和管理中注重社会公平，推动城市各区域间的平衡发展。
伦敦都市圈通过合理规划资源分配，提高边缘地区的投资力度，改善边缘地区的基础设施建设，改善居民的生活质量。
伦敦都市圈注重可持续发展，倡导环保生活方式，鼓励低碳出行，推动城市建设向可持续发展方向转变。
伦敦都市圈注重民众参与和民主决策。
伦敦都市圈充分发挥民众的主体作用，注重民意调查、公众听证会等形式的民众参与。
伦敦都市圈通过广泛听取民众的意见和建议，根据民众的需求制定相关政策和规划。
伦敦都市圈还注重民主决策，建立了高效的决策机制，确保政策的公正、合理。
伦敦都市圈在城市规划和管理方面积累了丰富的经验。
伦敦都市圈注重城市整体规划、公共服务设施建设、社会公平与可持续发展以及民众参与和民主决策。
这些经验对于其他城市的发展具有借鉴意义，可为其他城市提供有益的经验和启示。
伦敦道克兰地区城市更新发展经验研究类延辉【期刊名称】《城市住宅》【年(卷),期】2017(024)009【总页数】5页(P10-14)【作者】类延辉【作者单位】英国诺丁汉大学建筑与环境学院【正文语种】中文英国伦敦道克兰地区曾是世界上最繁忙的港口之一，但随着船舶工业大型化发展，因无法再承担船只停靠的职能而逐渐衰败，直至20世纪70年代成为废弃港口。
20世纪80年代，政府着手复兴衰败的道克兰地区，虽然过程曲折，但如今道克兰地区已成为世界级金融、商业及居住中心。
道克兰新城是城市更新典型案例之一，故对此案例的探讨具有重要意义，可为我国城市更新设计提供参考。
伦敦道克兰地区是伦敦东部滨水地带和码头的统称，是伦敦港（Port of London）的主要部分。
该地区面积为22km2，如图1所示沿着泰晤士河岸线横跨伯蒙德西滨水区（Bermondsey Riverside）、卫平（Wapping）、萨里码头（Surrey Docks）、莱姆豪斯（Limehouse）、道格斯岛（Isle of Dogs）、皇家码头（Royal Docks）、贝克顿（Beckton）。
除萨里码头外，其他区域均处于泰晤士河北岸。
道克兰是19世纪世界上最繁忙的港口之一，周围分布着进出口货物区及工业区，许多质量差的高密度住宅在此选址。
二战期间，港口遭到德国轰炸被严重破坏。
20世纪50年代，战后重建给该地区带来短暂的繁华。
但60年代至70年代初，船只大型化及集装箱化发展，以人工作业和小型船只为主的道克兰地区码头已无法适应发展需要。
截至20世纪70年代，道克兰地区码头全部关闭，沦为废弃港口，仓库空置（见图2）。
失业率高，居住条件恶劣，基础设施匮乏，经济发展停滞等一系列社会问题突出，居民被迫离开，道克兰地区的衰败引起英国政府的高度重视。
1979年，英国城市建设政策有所转变，提倡以市场为导向的城市更新，鼓励私人资本参与城市建设。
1980年，《地方政府、规划以及土地法案》通过，授权国家环境部建立城市发展公司。
1981年，英国政府成立了半官方机构——伦敦道克兰发展公司（LDDC）。
1981—1998年，伦敦道克兰发展公司负责道克兰地区的更新计划，该机构一部分资金来自中央政府，另一部分来自再开发用地获益。
公司对道克兰地区的更新规划有以下权力：首先，公司拥有土地产权，使其能与开发商达成商业交易；其次，公司拥有规划权力，能明确如建筑高度、占地面积等条件，使开发在满足要求的基础上快速推进；最后，公司拥有权力协商并进入合同。
公司通过政府投资收回土地、改造建筑、改善基础设施。
1998年，道克兰发展公司关闭后，开发计划一部分移交给地方政府，一部分交由英国合伙公司、伦敦发展局、泰唔士河口发展公司、奥运交付管理局，之后再交由当地政府。
本文重点阐述伦敦道克兰发展公司所主导的城市更新发展（见图3）。
道克兰地区的环境、交通问题严重影响私有资本引入，公司成立初期，为此制定了一系列措施：了解现有企业的需求并为其未来发展提供帮助；提升地区魅力以吸引新企业入驻并提高就业率；建设更多购物中心并完善配套设施；建设新住房以适应多种住户的需要；改善人居环境，为社区提供更多绿地和公共活动空间；加强道克兰与伦敦其他地区间的公共交通联系，增强可达性，如逐步推进道克兰轻轨建设及城市机场的筹建；开展为上述目的而进行的收回土地、出售土地的准备工作。
为解决公共资金紧张的问题，发展公司决定采用PPP（Public Private Partnership）的投资模式，即公私合营，通过提供减税及其他优惠政策吸引私有资本，以推进工商业发展及社区开发。
道克兰地区公私合营模式指公共投资主要用于公共基础设施建设，私人投资带动道克兰的商业开发。
道克兰轻轨始建于1985年，1987年正式开通。
连接塔门（Tower Gateway）、斯特拉特福（Stratford）及伦敦岛园（Island Gardens），总长13km，包含15个车站。
伦敦城市机场位于皇家码头，建于1986年，与金融中心金丝雀码头距离较近，银行家及工作人员成为城市机场的主要使用者。
道克兰地区通过大规模交通及通讯设施建设，改善投资环境，吸引了大量私有资本注入。
1985年，伦敦道克兰发展公司每投入1英镑的公共资本，会吸引4.2英镑的私有资本，且此后一直稳步增长，1989年，公共投资和私有投资的比例升至1 : 12.5。
这些资金用于建设新住房、改造现有住房、建设商业办公大楼、开发餐饮购物及娱乐设施等（见图4）。
发展公司的宗旨是为每位在此居住或工作的人创造高品质的环境。
道克兰地区的更新改造吸引了很多著名建筑师参与，也吸引了许多国内或国际银行入驻，如摩根士丹利、劳埃德银行等。
因城市飞速发展，1987年完工的道克兰轻轨已无法满足现实需要，1989年，政府批准了朱比利延长线的建设申请，该延长线使道克兰轻轨和伦敦地铁建立了网络联系。
受全球金融危机影响，英国经济衰退，道克兰地区土地价值骤减。
许多开发商破产，留下大量负资产。
道克兰地区新建成的办公用房一半以上无法出租，城市经济陷入低迷。
城市规划学者Susan Fainstein指出这是以房地产为主导的城市更新模式的失败，由于缺少当地居民的参与，私人开发项目在达到公众利益的目标上有局限性。
Hall认为伦敦老金融城为确保自身利益不受金丝雀码头更新计划的威胁，增建了大量办公面积并改善环境，使金丝雀码头受到极大冲击。
为改变现状，公司积极推动朱比利延长线的建设。
1993年10月，项目审批通过，1993年12月，项目开始建设。
自此，道克兰地区的城市更新又有了复苏迹象。
随着经济复苏，金丝雀码头的办公建筑出租率逐步升高，道克兰地区开始蓬勃发展，相继建设了萨里码头购物中心（Surrey Quays Shopping Centre）、伦敦城市机场（London City Airport）、ExCel展览中心（ExCel Exhibition Centre）及道克兰轻轨（Docklands Light Railway）等。
这使道克兰地区产业多元化，金融、商业、服务业、餐饮、酒店、出版业、娱乐业、教育等为地区经济的发展提供了活力。
1998年，道克兰发展公司的历史使命完成，正式关闭。
其运营期间取得了巨大成绩，新建24046套住房，且多数被划定为经济适用房，居民的居住问题得以就地解决。
新建2700家商业贸易单位及11家医疗中心，投资11所小学、2所初中、3所社区大学和9所职业培训中心，增设85000个工作岗位，失业率由1981年的20%降为7%，新建、整修了144km的道路、轻轨及地铁线路。
为改善道克兰地区的人居环境，公司种植了20多万棵树木，注重景观设计及旧建筑的改造利用，使该地区荣获94个建筑、保护及景观设计大奖。
这为后来负责道克兰地区更新发展的当地政府及公司打下了坚实基础，使现在的道克兰地区成为伦敦最繁华的新城之一。
1999年，朱比利延长线建设完成，包括11个车站（其中6个为新建，另外5个被翻新或扩大规模），从北格林威治（North Greenwich）到滑铁卢终点站（Waterloo Terminal）仅需13min。
同时，道克兰轻轨也在不断完善。
朱比利线和轻轨形成的交通体系将道克兰地区、西区及金融城联系起来，增强了区域活力。
目前正建设的横贯铁路将道克兰地区、希斯罗机场及城市机场连接起来，同时，金丝雀码头站也将成为该地区重要的交通换乘站点（见图5）。
随着区域之间联系越来越紧密，道克兰地区不断焕发出新的生机。
金丝雀码头已成为欧洲最大的摩天大楼集群之一，据英国国家统计局统计，至2013年，该码头的就业人数已达10余万，将成为除老金融城外伦敦一处新的CBD（见图6）。
伦敦道克兰发展公司在成立初期，因超越地方政府自上而下的行政权力、忽视公众参与及当地居民的利益等问题而备受诟病。
一定时期内一味追求以房地产开发为主导的城市更新，使地区发展一度受创，但随着各项工作不断改进，城市更新最终得以成功实施。
总结道克兰发展公司最令人瞩目的成功之处在于以下方面。
1）远期的规划目标和可行的近期建设结合，运用具有针对性、弹性化的手段解决问题。
2）规划理性，预期引导。
3）采用公私合营模式，鼓励私人资本参与城市更新。
4）与政府及当地社区共同合作。
使几近废弃的地区转变为世界上最知名的城市更新项目（见图7），鉴于伦敦道克兰发展公司的成功经验，英国政府在其他城市更新项目中也成立了类似机构，如马其赛特郡、黑区、卡迪夫湾、特拉福德公园等。
无论失败还是成功，这些项目的宝贵经验对我国新型城镇化阶段的城市更新设计均有一定参考价值。
类延辉，英国诺丁汉大学建筑与环境学院讲师，硕士课程导师【相关文献】[1]FAINSTEIN S S．The city builders：property，politics，and planning in London and New York．[J]． Urban studies, 1994, 31（9）:1590-1592．[2]HALL P G． Cities of tomorrow：an intellectual history of urban planning and design since 1880[M]．Wiley-Blackwell，2014．[3]LDDC annual reports and accounts 1981/1998[EB/OL]．[2017—07—13]．http://www．lddc-history．org．uk/reports/．[4]Places to visit，shop and relax in London docklands[EB/OL]．[2017—07—11]．http://www．imvisitinglondon．com/docklands．html．[5]Case study of inner city redevelopment：London docklands[EB/OL]．[2017—07—10]．http://exploregeography．net/london-docklands-inner-city-redevelopment-case-study/,accessed at 10/07/2017．。
