房产评估模拟题三教学内容

模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。

一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。

A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。

A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。

A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。

（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。

（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。

（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。

第三章 房地产价格和价值一、单项选择题1、（ ）是指对物品的有支付能力支持的需要。

A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求2、下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（ ）。

A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B、没有交换价值也一定没有使用价值C、没有使用价值肯定就没有交换价值D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值3、在通常情况下，（ ）出让的地价最低。

A、拍卖方式B、挂牌方式C、招标方式D、协议方式4、正常成交价格的形成条件不包括（ ）。

A、公开市场B、交易对象本身具备市场性C、较短的期间完成交易D、买者和卖者都具有完全信息5、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。

A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格6、成交价格围绕着（ ）而上下波动。

A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格7、下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（ ）。

A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值8、在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值（ ）比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。

A、大大高于B、大大小于C、等于D、小于9、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（ ）。

A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值10、对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。

A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值11、在评估投资价值时，折现率是（ ）。

A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率12、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（ ）。

A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金13、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。

房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》模拟习题一、单项选择题1．房地产是（）三者的结合体。

A．实物、权益、区位B．实物、区位、拥有者C．实物、权益、拥有者D．权益、区位、拥有者2．对房地产估价来说，土地是（）。

A．平面的B．三维立体的C．陆地表面D．地下空间3．在房地产估价中，建筑物（）。

A．包括房屋和构筑物两大类B．仅包括房屋，不包括构筑物C．仅包括构筑物，不包括房屋D．仅仅指房屋4．某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m25．在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A．债权B．物权C．二者皆可D．二者皆不6．（）是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A．物权B．债权C．租赁权D．所有权7．房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A．所有权B．土地承包经营权C．抵押权D．租赁权8．下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。

A．地役权B．所有权C．抵押权D．租赁权9．区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。

A．体量庞大B．价值量大C．不可移动D．权益特性10．形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产（）特性。

A．不可移动B．独一无二C．流动性差D．用途多样11．房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A．不可移动B．供给有限C．价值量大D．用途多样12．关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（）。

A．土地的生产力或利用价值有可能丧失B．土地作为空间是永存的C．土地上的建筑物会毁灭D．土地上的建筑物是永存的13．某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。

房产评估模拟题三一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。

每小题1分，共20分）1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2，乙为800元/m2，丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。

如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）。

A、甲B、乙C、丙D、无法确定2、补地价=［（增加后的容积率-原容积率）÷（）］×原容积率下的地价。

A、土地总面积B、增加后的容积率C、原容积率D、建筑面积3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2002年10月1日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对，则第二次对该房地产评估时，估价时点为：（）。

A、2003年10月1日B、2003年11月1日C、2002年10月1日D、2002年11月1日4、决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）。

A、全国房地产总的供求状况B、本地区房地产的供求状况C、全国本类房地产的供求状况D、本地区本类房地产的供求状况5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。

该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A、2625B、2500C、2214D、2173.176、运用市场比较法评估，选取的可比实例数量直为（）个。

A、1～3B、1～5C、3～5D、3～107、采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/m2、240元/m2、280元/m2。

若求其中位数，则为（）元/m2。

A、230B、242.5C、235D、2408、从卖方角度看，成本法理论依据为（）。

A、成本费用价值论B、替代原理C、效用价值论D、预期原理9、比准价格是一种（）。

A、公平市格B、评估价格C、市场价格D、理论价格10、用收益法评估某房地产价格时，应选取（）净收益作为评估依据。

第五章房地产评估考点预测题一、单项选择题：1．工业用地土地使用权出让的最高年限是（）年。

A．70 B．60 C．50 D．402．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于（）。

A．大型的建筑物B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物D．单位价值小、结构简单的建筑物3．单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( ）.A．楼面地价B．总价格C．单位价格D．土地使用权价格4．下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( ）。

A．商服繁华因素B．道路通达因素C．环境状况因素D．产业结构因素5．按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为（）。

A．160% B．140％C．120% D．100％6．某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1％,则评估值最可能为( ）万元.A．1250 B．1400 C．1500 D．10007．对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( ）评估。

A．假设开发法B．成本法C．形象进度法D．市场法8．如果某房地产的售价为2000万元,其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10％，则土地资本化率最可能为（)。

A．8% B．7。

5％C．6％D．10%9．用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（).A．整个开发期B．整个销售期C．整个开发期和销售期D．整个开发期和销售期的一半10．在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）.A．单纯深度百分率B．累计深度百分率C．平均深度百分率D．标准深度百分率11．评估房地产时需要考虑的主要风险是( ）。

A．不可位移B．使用时间长C．不易变现D．规划限制严12．对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( ）处理。

A．功能性贬值B．建筑物增值C．经济性贬值D．经济性溢价13．土地市场的不完全竞争性是由土地的( ）决定的A．稀缺性B．用途多样性C．不可再生性D．价值增值性14．某待估房地产,已知建筑物的还原利率为8％，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。

最新房产评估知识测试试卷及答案一、选择题（每题5分，共计25分）1. 以下哪项不是房产评估的主要目的？A. 为买卖双方提供参考价值B. 为金融机构提供贷款依据C. 为政府征税提供依据D. 为投资决策提供心理安慰答案：D2. 房产评估中，市场比较法主要是通过比较相似房产的什么来确定被评估房产的价值？A. 面积B. 位置C. 交易价格D. 建筑年代答案：C3. 在房产评估中，收益法适用于哪种房产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业地产D. 农业用地答案：B4. 房产评估中的折旧是指什么？A. 房产价值的减少B. 房产价值的增加C. 房产价值的波动D. 房产价值的稳定答案：A5. 房产评估报告应包括哪些内容？A. 房产基本信息B. 评估方法C. 评估结果D. 所有相关法律法规答案：A、B、C二、填空题（每题5分，共计25分）1. 房产评估中的市场法主要是通过比较相似房产的________来确定被评估房产的价值。

答案：交易价格2. 收益法适用于经营性房产，如________等。

答案：商业地产3. 房产评估报告中应包括房产的基本信息、________、评估结果及分析等。

答案：评估方法4. 在房产评估中，________是指房产价值的减少。

答案：折旧5. 房产评估的目的是为买卖双方提供参考价值、为金融机构提供________、为政府征税提供依据等。

答案：贷款依据三、简答题（每题10分，共计30分）1. 请简要介绍市场比较法的评估步骤。

答案：市场比较法的评估步骤主要包括：收集类似房产的交易信息，分析比较这些房产的差异，对差异进行调整，得出被评估房产的价值。

2. 请简要介绍收益法的适用条件。

答案：收益法适用于有稳定收益的房产，如商业地产、写字楼、公寓等，且要求有足够的市场数据作为参考。

3. 请简要介绍房产评估过程中应遵循的原则。

答案：房产评估过程中应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果真实反映房产的价值。

四、案例分析（35分）假设你是一名房产评估师，现在有一套位于市中心的住宅，面积为100平方米，建于2000年，附近有公园、学校、医院等配套设施，最近一年同类房产的平均交易价格为每平方米1万元。

房地产估价师模拟试题一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 客观性原则B. 公正性原则C. 随意性原则D. 合法性原则2. 以下哪项不是房地产估价方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年4. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑材料D. 房地产经纪人的个人能力5. 房地产估价中的“三公”原则指的是什么？A. 公开、公平、公正B. 公开、公正、公信C. 公平、公正、公信D. 公开、公平、公信6. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 假设开发法7. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑以下哪项因素？A. 估价对象的所有权B. 估价对象的地理位置C. 估价对象的面积D. 所有选项都是8. 房地产估价报告中，估价结果的表述应遵循什么原则？A. 模糊性原则B. 明确性原则C. 随意性原则D. 保守性原则9. 房地产估价师在估价过程中，应如何对待估价对象的潜在缺陷？A. 忽略不计B. 作为估价的依据C. 进行充分披露D. 视情况而定10. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德要求？A. 保守商业秘密B. 客观公正地进行估价C. 接受估价对象的所有条件D. 尊重估价对象的所有者二、多项选择题（每题3分，共15分）11. 房地产估价师在估价过程中，需要收集哪些资料？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 估价对象的平面图D. 估价对象的周边环境资料12. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法的选择和应用D. 估价结果的分析和结论13. 以下哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的租金水平B. 房地产的空置率C. 房地产的维修费用D. 房地产的地理位置14. 房地产估价师在进行成本法估价时，需要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 销售成本15. 房地产估价师在估价过程中，需要遵守哪些法律法规？A. 《中华人民共和国房地产管理法》B. 《中华人民共和国土地管理法》C. 《中华人民共和国城市房地产估价管理办法》D. 《中华人民共和国合同法》三、判断题（每题1分，共10分）16. 房地产估价师可以根据自己的判断随意确定估价结果。

资产评估师考试《资产评估》模拟试题(三)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题（共50题，每题0.5分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1)某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（）元/平方米。

(2)在下列选项中，（）不属于无形资产。

(3)根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是（）年。

(4)承上题，甲企业持有的D公司优先股评估值为（）元。

(5)造成房地产经济性贬值的根本性标志是（）。

(6)在条件允许的情况下，评估人员进行资产评估时应当考虑采用（）资产评估基本方法的适用性。

(7)根据《以财务报告为目的的评估指南(试行)》第二十八条的规定，公允价值的可靠性受制于数据获取来源，其估计首先考虑采用（）。

(8)因转让双方共同使用该无形资产，如果评估无形资产重置成本净值分摊率应以双方利用无形资产的（）为标准。

(9)采用收益法评估无形资产时采用的折现率，其构成应该包括（）。

(10)当被评估设备已停产时，评估师应考虑参考（）来确定被评估设备的重置成本。

(11)在企业价值评估报告中反映企业股东全部权益价值的指标是（）。

(12)行业基准收益率表明了建设项目（）。

(13)对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的（）为准。

(14)我国现行财务制度一般把科研费用在当期生产经营费用中列支，因此，账簿上反映的无形资产成本是（）的。

(15)资产评估中的基本方法是指（）。

(16)在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（）评估较为合适。

(17)某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元。

以后每年递增10万元。

假定资本化率为10%，则该资产的评估价值最接近于（）万元。

(18)《资产评估准则——评估程序》是从（）的角度规范资产评估程序的。

(19)采用物价指数法评估进口设备所适用的价格指数是（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.下面不是估价所需资料的是()。

A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料2.相比之下，成本法最适合于对()的估价。

A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产3.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。

A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际4.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。

如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。

A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上5.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68%B.75%C.76%D.80%6.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数8.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。

A.24B.23.42C.23.43D.22.869.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。

A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房10.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。

A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

这种高层建筑地价分摊方法是()。

A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。

A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。

A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。

A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。

A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。

A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

一、单项选择[共40题，每题1分，总计40分]1、本钱法概念中的“本钱〞，并不是通常意义上的本钱，而是〔〕。

A．价格B．生产费用C．劳动价值D．本钱加利润2、运用本钱法估价，需要懂得〔〕。

A．房地产本钱构成B．房地产供求关系C．房地产价格构成D．房地产重置价格构成3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西〞讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现〞讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从〔〕上把握房地产价格的“数量〞。

A．货币支付B．价值C．现象D．本质4、报酬率为〔〕及所投入的资本的比率。

A．净收益B．投资回收C．投资回报D．收益5、重建价格，是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、建筑设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造及估价对象建筑物〔〕的新建筑物的正常价格。

A．具有同等效用B．完全一样C．具有同等功能D．类似6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的〔〕。

A．剩余价值B．剩余使用寿命B．实际使用年限D．实际损耗程度7、房地产估价程序是指一个房地产估价工程的估价全过程中的各项具体工作，按照其〔〕所排列出的先后进展次序。

A．时间顺序B．逻辑顺序C．程序D．内在联系性8、房地产估价的核心是为〔〕，对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算与判定。

A．特定对象B．特定委托人C．特定目的D．特定要求9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用〔〕作为其中的一种估价方法。

A．市场法B．假设开发法C．收益法D．本钱法10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在〔〕以上。

A．20年B．10年C．8年D．15年11、假设开发法在形式上是〔〕。

A．评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法B．评估新开发完成的房地产价格的本钱法的倒算法C．评估房地产价格的收益法的倒算法D．评估房地产价格的本钱法的倒算法12、在传统方法中，投资利息与〔〕都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

房地产评估检测考试模拟题
题目一：评估方法与原理
1.解释什么是房地产的评估。

2.请列举至少三种常见的房地产评估方法，并简要描述其原理。

3.评估方法的选择应基于哪些因素？请列举至少三个。

题目二：评估报告的内容和要求
1.评估报告应包含哪些内容？
2.描述以下内容在评估报告中的重要性：
–评估目的
–评估方法
–数据来源和采集方式
–市场分析
–评估结论
3.评估报告应满足哪些要求？请至少列举五个。

题目三：评估过程中的估价问题
1.估价问题是指什么？为什么会发生估价问题？
2.列举至少五个可能导致估价问题的因素。

3.如何避免或解决估价问题？请提供至少三种方法。

题目四：评估师职业道德与专业标准
1.简要概述房地产评估师应遵守的职业道德原则。

2.评估师应如何处理潜在的利益冲突？
3.描述评估师应具备的专业标准和职业素质。

题目五：法律法规与房地产评估
1.描述法律法规在房地产评估中的作用。

2.列举至少五种与房地产评估相关的法律法规，并简要解释
其内容。

3.评估师应如何遵守相关法律法规，确保评估工作的合法性
和有效性？
题目六：案例分析
1.根据给定的房地产信息和相关数据，请进行房地产评估。

（这里可以提供一段具体的案例）
以上是关于房地产评估检测的模拟题，希望能帮助你巩固相关知识。

答题过程中，可以参考相关教材和参考书籍，并结合实际情况进行思
考和解答。

注意：文档中提到的内容仅为模拟，不代表真实情况。

在实际评估
过程中，请严格按照相关法律法规和评估准则进行操作。

房地产估价师考试模拟题及答案解析2017年房地产估价师考试模拟题及答案解析1、房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以( )为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A.基准地价、标定地价和各类房屋的协商价格B.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格C.基准地价、标定地价和各类房屋的租赁价格D.基准地价、标定地价和各类房屋的抵押价格标准答案： b解析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的。

2、下列关于房地产抵押估价，说法不正确的是( )。

A.在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，应当低估折旧C.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润D.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低标准答案： b解析：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

3、下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是( )。

A.未竣工的预售商品房不得再行转让B.尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价标准答案： b解析：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

4、下列关于一般房屋登记程序，正确的是 ( )。

A.受理→申请→审核→记载于登记簿→发证B.申请→受理→记载于登记簿→审核→发证C.受理→申请→记载于登记簿→审核→发证D.申请→受理→审核→记载于登记簿→发证标准答案： d解析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。

A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性2.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。

A.四类B.五类C.六类D.七类3.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。

A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本4.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权5.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。

但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。

A.8B.10C.15D.206.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。

A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途7.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。

A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值8.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。

A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方9.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.3010.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。

A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素11.商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。

模拟试题（三）一、简答题1、甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500m2，总建筑面积10000m2，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/m2，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。

2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。

某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/m2。

甲公司拿到估价报告后对估价结果产生异议，因为当年实际投入成本已达12000元/m2，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。

请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的？2、因建设高速公路的需要，政府现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。

注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，采用比较法和收益法进行了测算、分析，最终确定该厂房于价值时点2019年3月1日的评估总价为900万元，单价为每平方米建筑面积12000元，并出具了估价报告。

李某于2019年6月1日收到了估价报告，但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。

理由是近期征收的附近商业用房的补偿标准为每平方米建筑面积20000元。

李某于2019年6月20日向房地产估价机构申请了复核估价，甲房地产估价机构经过复核认为估价结果正确，于2019年6月29日电话通知了李某复核结果。

李某申请复核的理由是否正确？上述过程中是否存在错误之处？并说明正确做法。

3、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。

无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。

现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。

请问：1.若本次估价采用成本法，在估价测算过程中房地重新购建成本应选择何种求取思路？2.针对该估价对象特点，风险提示应重点分析哪些问题？二、阅读理解1、甲房地产开发公司于2016年7月委托乙建筑公司建造两幢（分别称为A座、B座）15层共6000m2的商品住房。