深圳罗湖区水贝-布心珠宝产业集群业态规划2012年8月24日目录一、深圳珠宝市场调查和研究结论---------------------------3二、水贝-布心珠宝产业集群产业定位------------------------10三、具体项目特点和建议-----------------------------------12四、水贝-布心珠宝产业招商建议----------------------------16一、深圳珠宝市场调查和研究结论西部黄金珠宝城深圳珠宝项目布局图水贝现有珠宝项目情况水贝区域珠宝项目布局图1、未来水贝珠宝产业基地将形成北起布心路，南至田贝一路，东起翠竹路、西抵文锦北路的庞大产业基地；2、目前水贝村以及深圳中学初中部的整体改造基本确定将由东方国际珠宝城承建，总面积过百万平米，其中将有10多万㎡的交易平台在两年内推出；3、水贝万山珠宝园占地面积2万多㎡，建筑面积4.7万余㎡。
而即将将要开发的新华电缆厂区域的面积将是其一倍多，预计将达到10万㎡；此外还有中华自行车厂（约28万㎡）、金威啤酒厂等区域的改造，还将推出更多的交易平台。
4、吉盟将和特力合并，在其区域建设钻石广场，其交易平台面积将达到7万㎡以上；5、未来18个月内，其他新增交易品平台情况为：水贝玉器城,1—4F将新增15000㎡、福祺珠宝新增5万㎡、金丽广场、宝琳二期、雅诺信等都将有10万㎡的交易平台推出。
6、茂名大厦、国检大厦、珠宝学院等项目裙楼均为交易平台，每个项目保守估计面积均在10万㎡左右。
水贝区域现有黄金珠宝饰品交易中心如下：名称宝琳玉器交易中心位置文锦路与田贝四路交汇处周边环境灯饰城、水田小学、金丽珠宝交易中心基本定位黄金、钻石、玉器等综合性的交易中心建筑面积总面积：5000㎡单层面积：994.6㎡业态分布1F：钻石镶嵌品牌2F：翡翠、黄金3F:香港珠宝制造行业馆-1F：银饰、配件总评宝琳珠宝玉器交易中心目前的经营还算良好，最主要是区域性比较明显。
唯一的缺陷是人气没有周边的几个商场旺。
由运营商负责主体设施与装修，店内装修设计商户自行负责。
目前在筹备2、3期，以钻石和黄金为主打宝琳玉器交易中心名称金展珠宝广场位置水贝一路周边环境翠竹大厦、168珠宝、万山工业园基本定位以批发为主、零售为辅的翡翠、钻石、黄（铂）金建筑面积1、2F：3500㎡3F：2000 ㎡总面积：9000 ㎡业态分布1F：品牌店，以钻石、彩宝、珍珠、黄（铂）金为主2F：翡翠3F：和田玉、带有办公性质的店铺总评金展珠宝广场位于产业基地的核心位置，客户定位为中高端，装修华美大气，功能齐全，商品质量、档次高，服务环境一流，唯一不足是没有交易鉴定场所正福国际mall名称正福国际mall 位置贝丽北路周边环境金展珠宝广场基本定位翡翠、彩宝、白玉建筑面积总建面：6500㎡业态分布翡翠、彩宝、白玉总评9月份开始营业，招商情况良好名称水贝国际珠宝交易中心位置田贝四路与贝丽北路交汇处周边环境紧邻地铁田贝站、酒店、银行、餐饮齐全基本定位珠宝企业服务专家业态分布1F：品牌区（黄金、钻石类）品牌加盟代理及现货批发为主2F：翡翠区（高档翡翠批发）、K金区（优质K金金饰批发）3F：银饰区（高档银饰产品批发）总评品牌云集、产品类别广泛，品质精良，在业内有极高的知名度和影响力，人流量较大，每个商铺金店客户量比较平均，装修稍显陈旧、通道较为狭窄，商铺面积不是很大名称东方国际珠宝交易广场位置田贝花园裙楼周边环境洪湖公园、地铁田贝站基本定位品牌店为主水贝区域调查结论1、目前水贝是深圳珠宝市场主要阵地，具有不可撼动市场地位，未来的发展则更为强大。
2、深圳珠宝只认水贝，东方国际珠宝交易广场即使近在咫尺，具有深厚背景，购物环境好，但也人流稀少。
3、吉盟珠宝、水贝—布心珠宝产业园、中国黄金、特力工业区、水贝珠宝交易广场……这些即将在“水贝—田贝”这一区域开始兴建或改造的珠宝产业园，将在未来3—5年新增1000万平米珠宝主题商业，其中100万余平方米的交易平台，几乎涵盖了珠宝行业的各种业态，将形成十分完整的产业链条，竞争激烈自不待言。
即使是吉盟大厦、水贝珠宝交易广场这些位置优越，具有深厚背景的公司，也在反复论证其定位，水贝珠宝交易广场现已停工重新定位。
4、随着水贝产业的改造升级，其内部将形成比较激烈的竞争态势，各种业态也将随之细分，产业链将进一步完善。
今后中低端黄金珠宝产品生产可以有计划向湖南郴州等地转移，营销和设计中心放在罗湖区。
5、水贝珠宝产业带的改造升级，将打造成深圳乃至中国的珠宝企业总部基地群，这一地区的珠宝产业发展将进一步得到加强，其功能主要是营销中心、总部基地、研发中心。
二、水贝-布心珠宝产业集群产业定位亚洲珠宝产业链中高端，深圳中高档珠宝交易中心和设计中心，深圳珠宝企业总部聚集地，带动深圳和广东其他城市黄金珠宝产品生产中心，重点培育拥有自主知识产权的龙头品牌企业，形成两个以上类似香港周大福一样的品牌公司公司，逐步形成罗湖区千亿产业集群。
对于自主品牌黄金珠宝五年规划为出口5亿美元，10年远景规划出口为10亿美元，20年远景规划为50亿美元。
产业政策建议：罗湖区政府鼓励企业联合搭建黄金珠宝公共技术检测服务和研发平台，建议水贝和布心工业区其他珠宝城形成统一的权威鉴定中心，罗湖区政府给予补贴，联网建立公共平台，各家减少重复投资，设置鉴定终端即可。
采用企业管理机制，政府给予经费补贴。
建议设立每年2亿元珠宝产业专项引导基金，鼓励现有企业兼并和重组，鼓励打造自主高端珠宝品牌，对于具备一定基础的自主品牌企业，鼓励使用罗湖区公共技术平台。
对于产业集群的重点企业给予经营、设计和技能人才入户优先的政策，解决2000名户口指标。
对深圳购物中心和知名百货商场经营深圳自主品牌的品牌，给予商场每家每年一定奖励，例如，每个柜台每年20万促销经费奖励，直接给商场，加快自主品牌黄金珠宝产品的成熟周期。
高起点谋划深圳黄金珠宝品牌，特别是自主品牌，在世界范围内的宣传，积极与全球黄金珠宝和零售协会组织合作，政府鼓励企业加大营销力度，鼓励企业打造自主品牌的长远策略。
水贝-布心珠宝产业集群空间布局建议：以步心路快速干道两侧作为中档珠宝批发交易中心和营销总部，以水贝一路、二路和太白路等慢车道周边黄金珠宝综合体作为高档珠宝产品批发兼营零售交易中心和总部聚集区，打造黄金珠宝体验式消费中心。
不同项目之间形成互补，形成与上海珠宝产业互相呼应，在亚洲具有影响的产业集群。
罗湖区黄金珠宝产业集群位置三、具体项目特点和建议水贝国际珠宝广场项目项目位置⏹项目功能定位：水贝国际珠宝交易广场由7大板块区域构成：珠宝总部经济区⏹（建议重点为营销总部）、精细产品加工区、珠宝购物主题街区、产品展示交易区、国家珠宝展示中心、人才培训中心、酒店商务区，建成后将达到二万多从业人员、逾100亿的年交易额。
⏹除了7大板块区域外，还有银行，物流，宝石实验室，海关，邮局，餐厅，医疗服务等其他服务配套设施。
水贝珠宝交易广场将建成一个涵盖钻石交易、加工、零售、设计、展览、培训、鉴定、科研及金融服务的全新钻石交易中心，全面改造落实珠宝总部经济区，向全世界敞开大门。
鉴于本项目产权清晰，如果本项目优先建设，建议作为罗湖区黄金珠宝产业集群统一鉴定中心的候选单位。
特力吉盟工业区改造项目特力吉盟工业区改造项目地块属于多家产权，先开发一期，尔后在五年内步骤完成整个项目开发。
占地面积:50364 ㎡。
该项目是第一批“工改工”升级改造试点之一。
位于深圳黄金珠宝产业聚集基地内，即水贝特力工业区，东临贝丽北路，西临文锦北路，南临水贝二路，北临布心路，规划设计定位为以黄金珠宝首饰产业为核心，兼具展览展销、研发设计、总部管理与运营、旅游休闲购物功能为一体的都市型特色产业园区。
建议增加文化和体育会所功能。
开发建设用地面积：49,818 ㎡平均容积率：5.85建设面积:约300,000㎡项目投资30亿元整个区域的生态环境需要较大力度改善，建议增加餐饮休闲和文化，体育，娱乐等配套设施。
金威啤酒厂和布心工业区改造项目建议两个项目中间东昌路分隔，适合作为统一的项目进行城市设计。
产业定位：罗湖区黄金珠宝产业升级总部集聚区，满足总部办公、高端产品批发和零售交易，珠宝文化展示，高端人才居住和安置区等功能。
布心工业区改造项目总用地约10万㎡，净用地约7.8 万㎡，现状建筑面积约33万㎡，主要为七、八层的老旧工业厂房和住宅，其中，80%为工业厂房，20%为住宅和少量商业。
建议布心工业区改造项目项目建设面积在76万平方米鉴于项目没有靠近主干道临街面，建议项目与金威啤酒厂形成整体，有效利用步心路临街面，形成和谐的大型综合体，减少项目风险。
项目总投资额近76亿元，项目建成运营后年产值预计超30亿元，税收超3亿元。
在项目的强力引领下，深圳珠宝行业经未来十年发展预计总产值将达千亿元，税收逾200亿元。
珠江投资公司拟将布心工业区项目打造成为以黄金珠宝产业为龙头，集珠宝时尚消费、汽车展销、奢侈品、酒店等高端产业为一体的总部基地—即珠江国际珠宝产业中心。
（建议不含书画古董交易，该功能适合在蔡屋围金融区）布心工业区项目改造项目金威啤酒厂地块和东侧布心工业区改造项目关系•金威啤酒厂项目拟申报净容积率为8.5，拟建总建筑面积592455.2平方米，其中：商业加商业性办公84682.08平方米，商务公寓56454.72平方米，产业研发用房315922.88平方米，配套服务设施135395.52平方米。
建议本项目珠宝购物中心面积为4-5万平方米，办公面积3-4.46万平方米左右。
建议通过二楼空中连廊将本项目与珠江投资公司项目连接，共同形成大型黄金珠宝交易体验式购物中心，5万平方米珠宝购物中心预计年销售额在20亿元以上。
两个项目统一的城市设计建议围岭公园绿色为人流动线红色为车流动线金威啤酒厂和布心工业区改造项目项目交通示意图建议金威啤酒厂改造范围在政府支持下，沿着步心路扩大一部分，与工业厂房宽度对齐，整个项目规划将更加合理，对城市形象贡献更大。
四、招商建议1.建议重点引进世界知名珠宝企业在罗湖区设立亚洲产品设计中心例如，美国知名品牌Tiffany&CO，意大利Damiani 等。
1)Tiffany&CO美国康涅狄格洲一位磨坊主的儿子查尔斯•刘易斯•蒂梵尼（Charles Lewis Tiffany），于1837年来到纽约百老汇，开设了一家不起眼的小铺子，经营文具和织品，后转为经营珠宝首饰。
想不到丑小鸭长成了白天鹅，简陋的小商店几经变迁，最后成了美国首趋一指的高档珠宝商店——蒂梵尼珠宝首饰公司，其实力堪与欧洲的珠宝王朝一争高下，名声超过了巴黎的名牌卡地亚。
到十九世纪末，蒂梵尼的顾客中包括了英国维多利亚女王，意大利国王以及丹麦、比利时、希腊和美国众多名声显赫的百万富翁。
