开发产品(成本对象)完工情况表

****房地产开发有限公司完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的报告参考格式根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发（2009）31号）的要求，我公司结合公司实际情况，相关凭证、账册、有关会计资料和数据，对完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整情况报告如下。

我公司—年度已完工开发产品（经济适用房口、普通住宅、非普通住宅口、商住楼□）项目，帐面销售收入元，预售收入元。

调整后实际销售收入元，新增预售收入元。

上述开发项目已完工，账面开发成本元，已销开发产品的计税成本为元。

我公司年度完工产品实际销售收入毛利额为元，与预售收入毛利额元之间差额为一元，已在申报表中作出了相应调整。

***房地产有限公司二o**年大月*日附件1:完工产品实际毛利额与预计毛利额差异报告说明我公司开发项目符合完工产品条件，现将完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如下说明：一、完工开发项目基本情况我公司已完工项目位于,占地面积—平方米，开发用途为o该项目开发起始日期为一年—月—日，完工日期为一年—月—日，完工条件符合(1)竣工证明已报房地产管理部门备案□；(2)已开始投入使用□;(3)已取得了初始产权证明口。

该项目于―年_月_日开始预售，预售证的号码为：o该项目是□否□为经济适用房。

二.预售收入毛利额的申报情况项目自—年—月一日开始对出售截至—年—月—日预售开发产品共计平方米，包括：普通住宅平方米，非普通住宅平方米,商业用楼平方米，地下室—平方米,车库一平方米,其它开发产品平方米，共取得开发产品预售收入款元,其中：已按—%的号I」润率计算预计毛利额元并入年度汇缴清缴应纳税所得额进行申报；元已按—%的毛利率计算预计毛利额元并入年度汇缴清缴应纳税所得额进行申报。

截至—年—月一日已申报调整年度汇缴清缴毛利额元。

三、实际销售收入项目开发产品可销售面积共计平方米，其中：普通住宅户、可销售面积平方米；非普通住宅户、可销售面积平方米；商业用楼户（个）、可销售面积平方米；地下室户（个）、可销售面积平方米；车库户（个）、可销售面积平方米;其他开发产品户（个）、可销售面积平方米。

原问题：“7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

”学习体会：一、商品房竣工验收的流程具体到商品房竣工验收的流程，可能各地不一致，这里简单说说我们这里的情况。

由于没有亲自跑过这个业务，所以也只是简单的说说，大家多提意见。

商品房竣工验收，涉及到两个主要的部门：建委（质量监督中心）和房地产交易中心，涉及到的流程也有两个：报竣和备案。

1、报竣报竣是一个概括的词，应当是开发企业向所有的主管部门汇报申请验收通过，主要包括：规划行政主管部门的规划验收；国土房屋行政主管部门的建设用地验收和住宅小区物业管理条件验收；公安消防部门的建筑消防验收；城市供水行政主管部门的供水设施验收；城市建设管理部门的市政设施、绿化设施、环卫设施验收以及该设施的工程竣工验收备案；环保行政主管部门的环保验收；交通行政主管部门的公共交通设施验收；广播电视行政主管部门的广播电视设施验收；人防部门的人防设施验收；城乡建设行政主管部门的燃气、供热设施验收以及工程竣工验收备案；电业部门的供电设施验收；电信主管部门的电信设施验收；邮政部门的邮政设施验收；财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；档案部门验收。

以及质量监督部门对于建设项目的各种证件验收、对施工队伍的档案和施工纪录验收；对于钢筋荷载等现场检测、对于钢筋混凝土消防材料等检测报告的验收等。

在建设用地红线范围内所有的施工机具，临时建筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到工完、场清、地平、符合环境要求；、建设项目内配套建设的供电、供水、供气、通讯、道路、环保措施以及园林绿化等各项公共设施全部按规范要求建成，并能满足正常使用要求前提下，质量监督部门审阅前述各项验收材料基本无误后，到现场进行验收。

对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，这一整套程序大约需要跑二三十个单位和部门，盖40多个印章。

房地产开发产品完工前后的会计处理通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕。

开发产品完工前不结转销售成本，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本。

所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果.在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现.这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件，与会计核算相关规定截然不同。

与之相对应，企业所得税计税成本的处理与会计核算成本也有本质的区别。

本文试对开发产品完工前后成本的处理方式进行分析。

开发产品完工前成本的确认开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009］31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

二、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用.三、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等.四、基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

五、公共配套设施费。

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

西城国税2010年度企业所得税汇算清缴辅导材料之三--企业所得税汇算清缴附送资料说明按照《国家税务总局关于印发<企业所得税汇算清缴管理办法>的通知》（国税发[2009]79号），以及《关于做好2009年度企业所得税汇算清缴管理⼯作的通知》（国税函[2010]148号）等⽂件的相关规定，纳税⼈在进⾏企业所得税年度纳税申报时应附送如下纸质资料。

其中原西城区纳税⼈将资料附送⾄我局北办税服务⼤厅，原宣武区纳税⼈将资料附送⾄主管税务所。

⼀、附送资料种类（⼀）企业应附送的纸制资料企业在进⾏企业所得税年度纳税申报时需同时附送的纸制资料：1、查账征收企业应附送:（1）《企业所得税年度纳税申报表（A类）》及其附表（⽹上申报企业可不附送此表的纸制资料）；（2）财务报表；（3）《中华⼈民共和国企业年度关联业务往来报告表》（⽹上申报可不附送此表的纸制资料）；2、核定征收企业应附送：（1）《企业所得税⽉（季）度预缴纳税申报表（B类）》（⽹上申报企业可不附送此表的纸制资料）；（2）《核定应税所得率征收⽅式企业年度收⼊总额申报表》（⽹上申报企业可不附送此表的纸制资料）；（⼆）企业应附送的其他纸制资料除上述应附送资料外，纳税⼈在进⾏年度所得税汇算清缴时还应区分不同情况附送以下纸质资料：1、享受减免税优惠政策的⾼新技术企业（含享受“中关村国家⾃主创新⽰范区内科技创新创业企业”优惠政策的企业）按照《国家税务总局关于实施⾼新技术企业所得税优惠有关问题的通知》（国税函［2009］203号）的相关规定，已办理减免税⼿续的企业，应向我局附送以下资料（以下资料的计算、填报⼝径参照《⾼新技术企业认定管理⼯作指引》的有关规定执⾏）：（1）产品（服务）属于《国家重点⽀持的⾼新技术领域》规定的范围的说明；（2）企业年度研究开发费⽤结构明细表（具体表样可通过西城国税⽹站“下载中⼼”的“企业年度研究开发费⽤结构明细表”下载或参看国税函［2009］203号⽂件），该表分2008、2009、2010年三个年度分别填报有关数据；（3）企业当年⾼新技术产品（服务）收⼊占企业总收⼊的⽐例说明；（4）企业具有⼤学专科以上学历的科技⼈员占企业当年职⼯总数的⽐例说明、研发⼈员占企业当年职⼯总数的⽐例说明。

北京市国家税务局北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知京国税发[2009]92号[ 字体大小：大中小 ]北京市国家税务局北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知京国税发[2009]92号各区、县（地区）国家税务局，直属税务分局，各区、县地方税务局：现将《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称“《通知》”）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。

一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题（一）自2008年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％确定。

（二）自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按15％确定，2008年度仍按20％确定。

二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。

三、关于房地产开发企业发生的借款利息支出问题房地产开发企业发生的借款利息支出, 应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）的有关规定执行。

四、关于房地产开发企业将开发产品转为自用的处理问题房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。

房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的有关规定执行。

房地产开发企业清算表填表说明一、房地产开发企业清算表主表（一)本表适用符合《关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税发［2009］31号）第三条规定完工条件、进行项目清算的从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业）。

该表分开发项目填报.(二）各行的填报1、第1行“完工项目销售收入”填报企业符合国税发［2009］31号第三条规定完工条件的开发产品全部销售收入，金额为附表一的第1行第14列“实现销售收入”。

2、第2行“完工项目销售成本”填报企业符合国税发［2009]31号第三条规定完工条件的已售开发产品销售成本，金额为附表三的第3行第6列“已售成本"。

3、第3行“实际毛利额”填报企业销售开发产品的实际毛利额，金额等于本表第1—2行。

4、第4行“实际毛利率”填报企业销售开发产品的实际毛利率。

5、第5行“税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税。

金额等于本表第6+7行.6、第6行“营业税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

7、第7行“土地增值税”填报企业销售本开发项目负担的土地增值税;地税主管部门未进行土地增值税清算的企业填报按地税主管部门规定的预征率实际缴纳的土地增值税。

8、第8行“预计毛利额”填报企业销售开发产品的预计毛利额，金额等于本表第9+10+11+12行。

9、第9行“预售年度的预计利润合计”填报企业计入取得销售收入当年应纳税所得额的预计利润合计。

10、第10行“预售年度的期间费用合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的期间费用。

多项目同时开发的，要将期间费用按合理比例在各项目之间分摊.11、第11行“预售年度的税金及附加合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的税金及附加。

12、第12行“预售年度的其他支出合计" 填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的其他业务收支、营业外收支等其他支出合计.13、第13行“企业自行申报的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报企业对完工开发产品进行清算并自行申报的实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额。

开发产品（成本对象）完工情况表（一）《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。

开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。

开发企业应区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。

开发产品完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表。

二、表头项目1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。

2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。

3、“开发项目名称”：填写完工开发产品·所在开发项目的名称。

4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。

5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。

三，开发成本项目1、第1行“已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。

2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。

3、第3行“完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。

4，第4行“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。

该行为第1行减第3行的余额。

四，实际毛利额的计算1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。

2、第7行“已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工时已实现销售的开发产品面积。

3、第8行“已销开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。

附件1：《房地产企业登记台账》附注：1、房地产开发企业有不同项目的应分行次填报“项目名称”栏。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日附件2：房地产企业开发项目基本情况登记表(项目编号).填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件3：可售房源明细表(项目编号)金额：元注：房地产企业取得预售证或开始预售的季度结束15日内报主管税务机关。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件4：房地产企业开发项目预售情况统计表（项目编号）. .填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件5：房地产开发项目所得税管理情况表(项目编号)金额：元. .备注：房地产开发企业在项目完工结算时填报此表并报主管国税机关。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件6：营业税纳税申报表(项目编号 )本表内容是从《营业税纳税申报表》摘选，请按《营业税纳税申报表》要求进行填写。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件7：房屋销售与自用、捐赠与抵债情况表(项目编号 )金额：元填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件8：不动产销售监控明细表(项目编号)填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件9:拨付工程款情况表(项目编号)金额：元填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件10房地产企业开发项目建筑工程信息统计表(项目编号)金额：元填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件11《房地产开发项目（成本对象）情况表》(项目编号)在开工之前合理确定，并报税务机关。

.附件12土地预算成本情况登记表(项目编号)附注：按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件内容填写。

. .。

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

填表说明：
1、成本对象由企业在开工之前合理确定,并在开发产品完工的当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

本表一式两份，一份由税务机关留存归档，一份企业留存。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。

如确需调整成本对象的，应报送《房地产开发企业成本对象调整专项报告表》，并就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况作出详细说明，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象名称、成本对象编号：填写按成本对象确定原则确定的成本对象名称及成本对象对应的编号，01、02以此类推。

4、纳税人需说明事项：具体说明开发项目成本对象确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划事项。

对主要成本项目分配方法选用其他方法的，需在本栏内说明采用的具体方法、原因。

如本栏填写内容较多，可另附文字说明。

5、一次性取得、分期开发用地的整体预算：填写按照国税发[2009]31号文件第30条规定，土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

本栏填写土地整体预算成本。

房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。

4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。

附件2：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。

附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度—6 —本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。

房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。

房地产开发企业预提费用明细表—7 ——8 —2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。

公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列。

开发产品（成本对象）完工情况表（一）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分—9 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。

—10 —开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。

附件1：房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。

4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。

附件2：房地产开发项目完工对象1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。

2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。

附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)纳税所属年度：年度本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。

— 5 —房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。

2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。

—6 —房地产开发企业预提费用明细表—7 —1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。

2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。

公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列。

开发产品（成本对象）完工情况表（一）—8 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。

房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告要求房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。

房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。

开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；3、成本对象确定的说明(按国税发〔2021〕31号文件的规定确定)以及?9?7房地产开发企业计税成本对象表?9?8（见附件六）；24、?9?7房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表?9?8及相关说明5、?9?7开发总成本审核明细表?9?8及相关说明6、?9?7房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表?9?8、?9?7房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表?9?8、?9?7房地产开发企业预提费用明细表?9?8及相关说明（见附件三、四、五）；7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。

参考格式如下：完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的鉴证报告参考格式税鉴字（201）第号ＸＸ公司：我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况进行了鉴证。

房地产开发企业所得税处理【31号文】新旧对照表第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

九、关于征收管理问题（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1、依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函[2010]201号2010-05-12现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

国税发[2006]187号房地产开发企业土地增值税清算管理国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知解读——《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

但在实务中很多开发企业已经符合开发产品已开始投入使用条件，但仍采用种种手段，延迟结转收入，例如虽为业务办理了交房手续，但以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间；以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，推迟收入确认时间等等。