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乌鲁木齐商业地产发展现状及对策分析一、商业地产概念及其开发特征（一）商业地产概念“商业地产"是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业房地产的形式多样,规模也有大有小。
规模大的商业房地产如Shopping Mall项目，可以达到几十万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式.对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式.（二）商业地产开发特征商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征:1、商业地产投资大、风险大、回报率高商业地产的投资比一般住宅的投资要高出很多,这是由于商铺与住宅价格比维持在4：1到5：1之间，所以造成了商铺开发及投资总额相对较大,也正是由于商业地产的投资大,市场变化的不可预见性，因而风险相对较大。
主要包括政策风险、经营风险、财务风险、和价格风险。
高风险通常都伴随着高回报，住宅投资年回报率一般在3％-4％，商业地产投资回报率基本在年6%-12％之间，好的地段甚至可以达到20%—30％,商铺的增值潜力与成长空间大。
由此可知,商业地产的投资不同于普通住宅的投资，它是以大投资、高风险、高回报为目的的商业投资。
2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅,商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小,可选择的范围窄。
商业地产规模选择有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。
乌鲁木齐市高新技术产业开发区(新市区)控制性详细规划规划区在乌鲁木齐市的位置项目概况项目名称：乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)的部分片区控制性详细规划规划面积：规划总用地平方公里规划范围：规划区东临城市快速通道河滩路，南起新医路，西临太原路，北至河北路。
用地现状图土地利用规划图规划布局篇规划原则1、优化土地使用。
根据地区功能定位，不适宜保留的工业和仓储用地进行用途变更，由此提供的开发用地主要用于增加公共服务设施用地和公共绿地。
2、完善社区公共服务设施。
根据住宅组团用地的规划布局和居住人口的基本属性及其变化趋势，利用旧区改造中工业和仓储用地提供的开发用地，从数量、规模和布局三个方面，完善各类社区公共服务设施。
3、增加公共绿地。
利用旧区改造中工业和仓储用地提供的开发用地，增加公共绿地，在类型、规模和布局三个方面满足居住生活的需求。
4、补充交通设施。
结合公共服务设施和公共绿地建设，增设公共停车场库；结合旧区改造，增设公交枢纽。
5、提升景观环境。
基于城市景观元素的公众感知调查结果，结合旧区改造进程，强化地区景观元素的城市设计控制。
6、提供就业岗位。
为了应对工业和仓储用地的用途变更导致地区就业岗位减少，应结合轨道交通站点建设，布置商业服务设施，适当增加就业岗位。
规划范围此次规划范围包含乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)的部分用地。
规划区东临城市快速通道河滩路，南起新医路，西临太原路，北至河北路，用地面积为平方公里。
规划定位以商贸、商务、行政办公功能为主导，以总部经济为亮点，集居住、教育、科研、文体、生态等功能为一体的，环境优美、设施现代、紧凑高效的城市中心地区。
用地规模与规划结构用地与人口规模本次规划范围总面积为，城市建设总用地1963.45公顷，容纳人口为万人。
规划结构采用“以点带轴、以轴带面”的空间发展模式。
规划形成“一个核心、四条轴线、七个组团”的规划结构。
一个核心：由钻石城、美居物流园、鲤鱼山公园组成的集总部经济、商务办公，商贸物流、城市绿肺为主要功能的核心组团。
乌鲁木齐关于新型工业用地政策随着经济的不断发展，工业用地成为城市发展的重要组成部分。
乌鲁木齐作为新疆的经济中心，也不例外。
为了更好地促进本地区工业发展，乌鲁木齐市政府近年来出台了一系列关于新型工业用地的政策。
首先，乌鲁木齐市政府加大了对工业用地的供应。
为应对不断增长的工业用地需求，政府充分发挥土地供应主体的作用，加大了工业用地的出让力度。
政府通过招标、拍卖等方式，将更多的土地用于工业发展，以满足企业对用地的需求。
其次，乌鲁木齐市政府积极推动新型工业用地的创新使用。
传统的工业用地通常只用于生产，但随着经济结构的升级和产业发展的变革，乌鲁木齐市政府鼓励企业通过创新使用工业用地，实现多元化经营。
例如，一些传统工业区域逐渐变成了研发中心、创意园区等，为企业提供更多的发展机会。
此外，乌鲁木齐市政府还大力支持绿色工业发展。
环保已经成为全球各地的热门话题，乌鲁木齐也不例外。
政府鼓励企业在工业用地建设中采用绿色环保的技术和设备，促进低碳、节能和环保发展。
政府还设立了一系列资金和优惠政策，鼓励企业转型升级，推动绿色工业的发展。
另外，乌鲁木齐市政府注重工业用地的规划和布局。
通过科学规划和合理布局，政府努力解决工业用地不足和分散的问题。
政府鼓励建设大型工业集聚区，集中企业资源，形成完善的产业链和配套设施，提升整个地区的工业竞争力。
最后，乌鲁木齐市政府还加大了对工业用地的管理和监管力度。
政府加强对工业用地的审批和监测，确保用地的合理流转和合法使用。
同时，政府还加强了对用地违法行为的打击，提升了管理水平和效益。
总之，乌鲁木齐市政府在新型工业用地政策上不断探索和创新，为乌鲁木齐的工业发展提供了有力支持。
通过加大用地供应、创新使用、支持绿色发展、规划布局和加强管理等措施，政府为企业提供了更好的经营环境，促进了工业的高质量发展。
未来，乌鲁木齐将继续加大对新型工业用地政策的实施力度，不断推动工业的创新和转型发展，为经济的可持续发展做出更大贡献。
新疆商贸物流业发展规划（2015-2020年）新疆维吾尔自治区商务厅第一章规划背景第一节 规划目的为贯彻落实党的十八大及十八届三中、四中、五中全会和第二次中央新疆工作座谈会精神，践行国家“一带一路”宏伟战略，紧抓新一轮西部大开发和对口援疆工作的历史机遇，适应当前及未来一段时期我国经济发展新常态，提高新疆创新、协调、绿色、开放、共享发展水平，实现中国与亚欧大陆的互联互通，加快丝绸之路经济带核心区建设，完善疆内“五中心、三基地、三通道、十大进出口集聚区”的整体布局，推动新疆商贸物流快速、高效、创新发展，将新疆建设成为有鲜明边疆、丝路与民族特色和重大区域影响力的国际商贸物流中心，特编制本规划，作为今后6年新疆商贸物流业发展的依据和指导。
第二节 规划范围规划范围为新疆维吾尔自治区行政辖区，包括乌鲁木齐市、克拉玛依市、吐鲁番市、哈密地区、昌吉回族自治州、伊犁州直属县(市)、塔城地区、阿勒泰地区、博尔塔拉蒙古自治州、巴音郭楞蒙古自治州、阿克苏地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州、喀什地区、和田地区14个地、州、市。
截至2014年末，规划区域土地面积约166万平方公里，人口约2298万人。
规划同时兼顾石河子市、阿拉尔市、图木舒克市、五家渠市、北屯市、铁门关市、双河市、可克达拉市8个自治区直辖市。
第三节 规划对象规划对象为商贸物流业。
商贸物流是指与批发、零售、住宿、餐饮、居民服务等商贸服务业及进出口贸易相关的物流服务活动，包括农产品、工业消费品及部分生产资料等的运输、仓储、配送及其他相关服务等。
第四节 规划期限规划期限为2015—2020年。
第五节 规划依据[1]《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》[2]《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》[3]《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》[4]《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》[5]《国务院关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》[6]《国务院关于支持喀什霍尔果斯经济开发区建设的若干意见》[7]《全国“十二五”综合交通运输体系规划》[8]国务院《物流业调整和振兴规划》[9]国务院《物流业发展中长期规划(2014—2020年)》[10]《国内贸易发展“十二五”规划》[11]《全国物流园区发展规划(2013—2020年)》[12]国家发展改革委、外交部、商务部《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》[13]商务部等10部门《全国流通节点城市布局规划(2015-2020年)》[14]商务部、国家发展改革委、供销总社《商贸物流发展专项规划》[15]《商务部关于促进商贸物流发展的实施意见》[16]《新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》[17]《新疆维吾尔自治区关于深化流通体制改革加快流通产业发展的实施意见》[18]《关于推进新疆丝绸之路经济带核心区建设的实施意见》[19]《推进新疆丝绸之路经济带核心区建设行动计划(2014—2020年)》[20]《新疆城镇体系规划(2012—2030年)》[21]《新疆维吾尔自治区交通运输“十二五”发展规划》[22]《新疆维吾尔自治区土地利用总体规划(2006—2020年)》[23]2011—2015年新疆统计年鉴及相关政府工作文件第二章 发展基础新疆自古以来就是亚欧大陆商贸往来重地和中外物流大通道。
乌市城市总体规划公示：2020年城市人口500万规划层次图一、规划期限和范围（一）规划期限本规划期限为2011-2020年，其中近期为2011-2015年，远期为2016-2020年。
规划远景至2030年。
（二）规划范围规划区范围即市域范围，总面积平方公里，下辖七区一县。
其中，中心城区总面积1507平方公里，包括安宁渠镇、古牧地镇、铁厂沟镇、芦草沟乡、头屯河农场、三坪农场、五一农场、西山农场、104农场和乌昌路街道办事处。
乌市城市总体规划公示：2020年城市人口500万(2) 2011-03-29 10:25乌鲁木齐市城市规划管理局秩名二、城市发展目标和发展战略（一）城市发展目标为实现跨越式发展和全面建设小康社会，将乌鲁木齐市建成：我国西部中心城市、面向中西亚的现代化国际商贸中心、多民族和谐宜居城市、天山绿洲生态园林城市和区域重二、城市发展目标和发展战略（一）城市发展目标为实现跨越式发展和全面建设小康社会，将乌鲁木齐市建成：我国西部中心城市、面向中西亚的现代化国际商贸中心、多民族和谐宜居城市、天山绿洲生态园林城市和区域重要的综合交通枢纽。
（二）城市发展战略(1)促进乌昌与兵地协调发展战略强化乌昌之间、兵地之间在生态环境保护、资源能源开发、城镇用地布局、产业分工定位、基础设施共建等方面的合作，实现乌鲁木齐市和昌吉州之间、兵团和地方之间共同协调发展。
(2)绿洲可持续发展战略按照建设“资源节约型、环境友好型”社会的要求，推行低碳理念，走生态、循环型的城镇化和工业化道路；依据绿洲生态环境和资源承载能力合理确定城市规模。
(3)培育国际商贸中心战略规划进一步加强与中西亚地区的经贸合作、与我国西北各省区的联动和与内地的多种联系，将乌鲁木齐市建成我国面向中西亚重要的现代化国际商贸中心。
(4)新型工业化战略依托本地能源资源优势和商贸服务条件，加快发展出口加工业和先进制造业，使乌鲁木齐建设成为西北地区重要的新型工业基地。
乌鲁木齐市商业发展规划2004-01-16 15:54今后5年，是乌鲁木齐"建经济强市、创旅游名城"、在全疆率先实现小康、建设现代化国际商贸城的关键时期。
按照党的十六大和十六届三中全会的精神，为应对加入世贸组织的新形势，适应西部大开发战略和乌鲁木齐市经济发展以及人民生活水平提高的需要，进一步发挥商业在建设现代化国际商贸城、构建乌鲁木齐城市经济圈中的地位和作用，推动商业实现新一轮跨跃发展，特提出2003年～2007年商业发展规划。
一、现状与形势（一）商业发展现状近年来，我市商业发展取得了令人瞩目的进步，已经成为我市经济发展的支柱产业之一。
1、商业在乌鲁木齐市经济发展中的地位和作用显著提高乌鲁木齐商业围绕市委、市政府提出的建设现代化国际商贸城的战略目标，抢抓机遇，加快发展，商业经济实力跃上新台阶。
2002年全市实现社会消费品零售总额152亿元，比1997年增长60%；5年来，我市商业增加值保持了年均12%以上的增速，其中批发零售贸易业、餐饮业增加值为53.53亿元，比1997年净增22.98亿元；商业税收已成为财政收入的一个重要来源，其中批发零售贸易业及餐饮业实现税收14.68亿元，占全市总税收的24.94%.全市国有、股份、集体、民营、合资等各类批发零售贸易业网点数量由1997年的3.4万个发展到2002年的5.24万个，餐饮网点数量由1997年的5，298个增加到2002年的12，586个。
商业逐步发展成为我市影响力强、牵动作用明显的先导性支柱产业之一。
2、内引外联力度加大，商业国际化色彩渐浓从1998年新疆昊泰房地产开发公司与国际著名连锁零售企业德国麦德龙在友好路合作经营昊泰购物中心开始，全市商业引进内外资实现了历史性的突破。
近年来，先后又与美国肯德基、荷兰普尔斯玛特、马来西亚百盛、北京西单、陕西世纪金花、广州天河等国内外知名企业合资、合作开设了肯德基专卖店、诺玛特购物中心、友好百盛购物中心、汇特-西单购物中心、世纪金花、红山新世纪广场等商业设施，提高了乌鲁木齐商业的整体水平。
商业在积极探索内外贸一体化进程中有所突破。
以口岸为依托，不断扩大进出口业务，1997年至2002年累计实现进出口总额47.27亿美元。
3、商业集团不断壮大，区域影响力逐步增强近年来，商业改革不断加大力度，将企业做大做强做优。
通过资产重组、资本运营、企业购并等多种方式，组成了友好集团、华凌集团、天地集团、德汇集团、宏景集团、广汇集团等，使国有资产配置进一步优化，商业的吸纳、辐射能力不断增强。
1996年友好集团成功上市，增强了融资功能，显示了强劲的发展后劲。
4、现代营销方式迅速发展，商业设施水平不断提高商业营销方式发生巨大变革，大型综合超市、连锁店、便利店、专业专卖店等多种新型业态在乌鲁木齐市商业中有了较大发展。
据调查，截止目前全市发展连锁经营总店26个，门店数94个。
2002年连锁企业销售额达到9.44亿元。
其中，2002年限额以上（年销售额500万元以上）零售业、餐饮业连锁经营总店12家，分店77个，实现销售额3.44亿元，比2001年增长35.19%.商业企业普遍采用总代理、总经销、买断制、集采分销等经营方式，积极探索并实施消费信贷、自动售货等现代化营销方式，使传统的营销方式发生了深刻的变革。
同时，通过对中山路、二道桥、解放路、人民路、黄河路、友好路等主要干道的改造，促进了商业网点设施的改造，使初具规模或正在发展的以中山路为轴心的乌鲁木齐城市商业中心区，以火车南站、二道桥、小西门、铁路局、西虹路华凌和友好路为集聚点的六大商业圈和十二条特色商业（专业）街商业形象整体水平得到提高。
5、市场建设取得进展，具有口岸城市特征的批发体系日益完善近年来，乌鲁木齐市的市场建设进一步突出了口岸城市的特征。
1992年，乌鲁木齐市被批准为对外开放城市。
10年间，乌鲁木齐建起了6个口岸，其融入城市之中、共享城市资源的口岸产业链特点，使市场建设取得了事半功倍的效果。
5年来用于商品市场建设的投资接近100亿元。
到2002年底，全市拥有各类交易市场180个，年成交额270多亿元，成交额亿元以上的市场个数由1998年的19个增加到2002年的28个，中亚诸国客商旅游购物贸易近百亿元人民币。
围绕乌鲁木齐经济圈的建设，大批发市场群正在沿线摆开，通过对现有分散、规模小的市场重新整合，重点建设和发展完善了一批功能齐全、辐射面广、有特色的大型专业批发交易市场，已建或在建了新疆商贸城、华凌国际商城、边疆商贸城、北园春农产品中心批发市场、二道桥民族特色购物市场等，新建了广汇美居物流园、宏大赛博特汽车城、亚中机电产品物流配送中心、北园春农产品物流配送中心等现代物流配送业项目。
打破所有制、产业、行业界限，将农业、工业、商业各产业及各行业纳入市场，正在形成交易规模大、辐射能力强、集约化程度高、贯通内外的现代批发体系。
综合分析我市商业的发展状况，总体规模在不断扩大，商业基础设施建设明显改善，管理方式和经营理念发生很大的变化，但与实现建设国际商贸城的目标，与完善城市功能和提高人民生活质量的要求相比还存在许多不足。
主要是：一是商业布局有待完善。
乌鲁木齐商业在城市中心区比较繁荣，城乡结合部、城镇和新兴居民小区商业发展相对滞后；市内布局需要进一步优化，商业网点疏密还不平衡；区级商贸中心还没有形成规模，进入社区的便民商业发展缓慢。
二是商业业态发展不平衡。
传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，业态发展不平衡，现代营销技术的利用仍处于起步阶段。
我市相当一部分连锁企业仍不具有现代意义上的连锁经营企业的竞争实力，与国内外大型连锁集团的规模相差悬殊。
传统批发业萎缩，物流中心、配送中心和仓储建设等现代批发业的建设、发展滞后，规模化水平不高，制约着商业的整体发展水平。
三是现代物流配送组织化程度不高。
各种物流资源还没有得到有效整合，全市仅有友好集团、广汇五一商贸连锁、新疆副食集团胜佳连锁、韩氏家电等少数几个商贸企业建立了物流配送公司，社会物流企业也仅有几家，且规模不大，与乌鲁木齐这个交通运输条件良好、仓储能力较强的口岸城市还不相称。
四是商业宏观调控有待进一步加强。
涉及商业的综合管理部门职能存在交叉，不可避免地影响管理效能的提高；对社会商业的管理也缺乏力度和调控手段。
目前，全国已有许多大中城市先后颁布了社会商业管理、商业网点建设管理等地方性法规和管理办法，乌鲁木齐在市场法制建设方面明显落后于发达地区。
同时，商业各主管部门仅负责制定本系统发展规划，各规划之间缺乏相互衔接，造成行业发展的设想或政策难以落实，加大了政府部门对全商业调控、管理的难度。
（二）面临形势今后5年，我市商业发展面临着新的机遇和挑战，乌鲁木齐市商业必须抓住机遇，才能加快发展。
1、体制环境有利于商业发展。
随着经济体制改革的不断深化，必将促进经济发展由资源约束型和供给约束型向市场约束型和需求约束型转变，这就决定了商业也必将逐渐从社会生产的末端产业升位为先导性产业，并不断得到强化。
这就为我市商业支柱产业地位的稳固加强提供了良好的体制环境。
2、消费环境有利于商业发展。
从消费政策方面分析，在一段时期内，国家将继续采取积极的财政政策和稳健的货币政策来扩大内需、拉动消费，这为商业发展提供了难得的政策环境。
从社会购买力方面分析，到2007年，我市人均GDP达到3100美元，城镇居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增加300元以上，经济的快速增长和城乡居民收入的不断提高将促进社会购买力持续增强。
从商业发展的阶段性变化来分析，目前的消费品市场受居民可支配收入和消费预期等因素影响还远未饱和，消费者越来越追求高品质、实用性、个性化消费才刚刚开始。
因此，尽管消费结构多元化趋势会愈演愈烈，但商品消费仍将会与不断提高的住房消费、保险消费、教育消费、医药保健消费、娱乐消费等保持同步增长。
同时，乌鲁木齐经济圈市场的巨大潜力，也为乌鲁木齐商业的发展提供了更广阔的发展空间。
3、城市功能提升有利于商业发展。
随着乌鲁木齐城市功能的日趋完善，乌鲁木齐作为国际商贸城的地位将日益突出，正在成为面向中亚、西亚的国际商贸中心、金融中心、旅游中心、信息中心的目标迈进。
伴随这一过程，乌鲁木齐日益完善的城市功能和良好的城市环境优势将转化为商务优势、贸易优势，为乌鲁木齐带来更多的购物、休闲、旅游、洽谈的商机，形成越来越大的商流、物流、人流和信息流，促进乌鲁木齐城市集散功能的提升。
4、加入WTO和西部大开发有利于商业发展。
按照WTO协议规划，我国将在入世后的3～5年内基本放开外商投资流通企业地域和数量限制，取消对商品分销的经营限制。
因此，外资商贸企业将通过直接投资、合资合作与企业并购等各种方式加快进入国内市场，同时，国家继续实施西部大开发战略，国内发达地区投资者也纷纷抢占西部大开发先机，这对于我市这样刚刚开始经历与外资商业、国内发达地区商业同场竞技"洗礼"的城市来说，一方面将会带来无法估量的冲击和挑战，另一方面也会从更高的层面上促进商业的新一轮发展与繁荣，促进我们在更广泛的领域内使用外资，应用先进的经营理念和营销方式，重新整合现有商业资源，改变目前内贸与外贸、商业与物资等行业的相互分割、分散发展状况，进而推动我市商业增长方式的根本转变。
同时，入世、西部大开发和东联西出也为乌鲁木齐商业的发展拓宽了市场空间，为外贸企业、内贸企业走出本土，参与国际、国内市场竞争提供了更多的机会。
二、指导思想和基本原则（一）指导思想以党的十六大和十六届三中全会精神和深入贯彻落实"三个代表"的重要思想为指导，紧紧围绕把我市建设成为现代化国际商贸城的目标，努力把口岸优势和环境优势转化为商业的发展优势，按照大力发展民营商业、适度发展外资商业、创新发展现代商业、积极发展便民商业的总体思路，推进全市商业结构的战略性调整和各种所有制商业的共同竞争与发展。
经过几年的努力，初步把乌鲁木齐商业建成以国内外商品的展示、洽谈、订货为主的交易中心；面向乌鲁木齐经济圈、全疆及周边国家地区，以吞吐功能为主的商品集散中心；环境优美、设施完善，具有国际化色彩的购物中心；与国内外联网、高效便捷的商业信息中心。
（二）基本原则1、以人为本的原则体现商业为人服务的功能，以满足不同消费群体的不同需求作为商业发展的出发点和落脚点。
2、统筹规划的原则体现商业规模设施、行业分布、不同业态、地域特点的网点设置的合理性，避免重复建设、资源浪费。
3、结构合理的原则做到总量适度、结构合理，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，避免贪大求多、过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，创造公平有序的市场竞争环境。
