买卖不破租赁之法律制度.doc

［案例］买卖不破租赁_买卖合同1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为XX年，租金每月300元。

以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。

1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。

王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。

此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。

李某以无房可租为由，要求继续租赁。

双方发生分歧，而诉至法院。

[问题]1.原租赁合同是否继续有效? 2.为什么王某冲抵债务时要通知李某?有何法律依据?答：1.我国《合同法》第229条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”这在理论上称作”买卖不破租赁”。

买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。

《合同法》特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有物权化的效力。

这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。

本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。

2.《合同法》第230条规定：”出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。

[财经类试卷]会计专业技术资格初级经济法基础(劳动合同与社会保险法律制度)模拟试卷5及答案与解析精品资料1会计专业技术资格初级经济法基础（劳动合同与社会保险法律制度）模拟试卷5及答案与解析一、单项选择题本类题共25小题，每小题1分，共25分。

每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。

多选、错选、不选均不得分。

1 某企业职工王某的月工资为8 500元，当地社会平均工资为2 400元，根据劳动保险法的有关规定，王某每月应由个人缴纳的基本养老保险费为( )元。

民法典725条买卖不破租赁合同2篇篇1买卖不破租赁合同协议甲方（出卖人）：____________________乙方（买受人）：____________________丙方（承租人）：____________________根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，为明确各方在房屋交易过程中的权利和义务，确保租赁合同的持续有效性，经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议：一、交易房屋概况甲方自愿将其合法拥有的房屋出售给乙方，丙方作为该房屋的承租人，已得到甲方许可，继续在该房屋内进行租赁活动。

房屋具体信息如下：（此处填写房屋的具体地址、面积、格局等信息）二、租赁关系处理原则根据民法典第七百二十五条的规定，“买卖不破租赁”，即在房屋交易完成后，丙方的租赁权利不受影响，继续按原租赁合同执行，乙方作为新的房屋所有权人，应继续履行原租赁合同中的出租人义务。

三、交易流程1. 甲方与乙方签订房屋买卖合同，并完成相关交易手续。

2. 房屋所有权转移后，乙方需及时办理租赁变更登记手续，确保丙方的承租权益。

3. 丙方在原租赁期满后，如需续租，应依法与乙方签订新的租赁合同。

四、各方权利义务（一）甲方：保证所售房屋无产权纠纷，负责处理涉及房屋的各类事宜，确保交易合法合规。

（二）乙方：按约支付购房款项，完成房屋所有权转移手续后，应履行出租人的义务，保障丙方的租赁权益不受侵犯。

（三）丙方：按原租赁合同支付租金，享有租赁期内对房屋的使用权，在租赁期满后如需续租，应与乙方协商解决。

五、违约责任及纠纷解决方式1. 若甲方隐瞒房屋真实情况或存在产权纠纷导致交易失败，应承担违约责任。

2. 乙方未能按时支付购房款项或违反出租义务的，应按违约情况承担相应的违约责任。

3. 丙方未按约定支付租金或违反租赁合同的，应承担违约责任。

4. 如发生纠纷，各方应友好协商解决；协商不成的，可提交仲裁机构仲裁或向人民法院起诉。

六、其他条款1. 本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。

最新买卖不破租赁最新规定优秀8篇买卖不破租赁的情形买卖不破租赁法条篇一1、是否仅仅适用于买卖。

“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。

此种广义理解已为大多数人所认同。

据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。

但目前尚没有明确法律条文给予明确。

2、是否适用于“动产”。

“租赁”，依民法典第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。

但是当我们将这个概念运用到229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。

因此《民法典》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。

但目前司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。

3、买卖不破租赁与抵押权竞合。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。

4、财产保全与租赁竞合。

财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。

二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。

但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。

若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。

民法典725条买卖不破租赁合同关键信息1.1 合同编号：____________________________1.2 签署日期：____________________________1.3 合同生效日期：____________________________ 1.4 甲方1.4.1 姓名/公司名称：____________________________ 1.4.2 地址：____________________________1.4.3 联系电话：____________________________1.4.4 联系人：____________________________1.5 乙方1.5.1 姓名/公司名称：____________________________ 1.5.2 地址：____________________________1.5.3 联系电话：____________________________1.5.4 联系人：____________________________1.6 租赁标的：____________________________1.7 租赁期限：____________________________1.8 租金：____________________________1.9 付款方式：____________________________1.10 履行地点：____________________________1.11 合同目的：____________________________1.12 违约责任：____________________________1.13 争议解决：____________________________1.14 合同变更与解除：____________________________1.15 其他条款：____________________________合同背景依据《民法典》第725条规定，在本合同涉及的买卖交易中，买卖合同不会影响租赁合同的效力，租赁合同在买卖后仍然有效。

买卖不破租赁之法律制度随着社会的不断发展，房地产市场的繁荣，房屋租售成为了人们不可避免的业务之一。

此时，就需要一套行之有效的法律制度来规范租售行为，维护买卖双方的利益，避免买卖双方出现纠纷。

在我国，买卖不破租赁之法律制度已经越来越健全，本文将围绕着此主题来探讨相关问题。

房屋租售相关法律要了解买卖不破租赁之法律制度，先要了解相关的法律条文。

在我国，具有一定法律效力的房屋租售相关法律与规定主要有：•《中华人民共和国物权法》•《中华人民共和国合同法》•《城市房地产管理法》•《房屋租赁合同范本》这些法律条文为房屋租售行为提供了相关的法律保障，维护了交易双方的合法权益。

其中，物权法作为物权法律的总纲，规定了房屋的所有权、有限物权、担保物权等相关法律规定；合同法则是以合同为交易主体的法律，它规定了合同的签订、履行、变更和终止等内容，保障了交易双方的合法权益；城市房地产管理法从行政管理角度出发，规定了城市房地产市场的经营、监管等规定；而房屋租赁合同范本则对于租赁行为具体细节的约定做了详细说明，如何维护租赁双方的权益。

买卖不破原则与权利担保买卖不破原则是房地产市场上的一项基本原则，即在买受人手中的房产，如经协议约定停止房屋买受人赴法律手续登记的，不得擅自变更抵押、转让、出租或者以其他方式处分。

这个原则不仅仅适用于房屋的买卖，同时也适用于房屋的租赁。

因此，在租赁过程中，也必须要保证租赁的合法，不影响买卖双方的权益。

权利担保是为了避免租赁中出现的问题给卖方带来的损失。

为了避免这样情况发生，现在已经出现了一种叫做交易权利担保的做法。

交易权利担保是租赁双方在签署合同时，需要提前向担保机构支付一笔担保金，以保障自己权益不受损失。

如果在租赁的过程中，出现了不属于租户的损失，可以由担保机构来负责解决问题，解决了一定的风险问题。

房屋虚假租赁与处理方法房屋虚假租赁是指存在租赁双方中的一方处于欺诈行为的交易。

比如，一些中介公司或个人为了赚取高额的服务费，就会将房屋出租或出售给意向租户或买户，但房屋并不归自己所有，这种虚假的租赁信息会骗取消费者的财产和信任。

什么是“买卖不破租赁”原则其效力如
何？
所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系不因租赁物的买卖而改变，《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

租赁权仍是一种债权，但法律强化其效力，赋予租赁权以一定的物权的效力，例如对抗力、处分性等。

所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系不因租赁物的买卖而改变，《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

租赁权仍是一种债权，但法律强化其效力，赋予租赁权以一定的物权的效力，例如对抗力、处分性等。

“买卖不破租赁”便是租赁权的物权化的一种表现。

即法律为保护承租人的利益，对出租人转让财产予以一定限制，在出租人将租赁物转让后，该租赁物的转让并不影响租赁合同的效力，租赁合同对租赁物的新的所有权人仍然有效，租赁关系在合同约定的租赁期限内存在于承租人与新的所有人之间。

我国合同法规定承租人享有的物权性质的租赁权不仅限于不动产租赁，也适用于动产租赁。

承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。

在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。

如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。

《合同法》作出此规定是为了更好
保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。

引用法条该文中引用法条，自2021年1月1日《民法典》生效后，更改为：[1] 《民法典》第七百二十五条。

买卖不破租赁的法律规定 Prepared on 22 November 2020
买卖不破租赁的法律规定
1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

”。

2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”；
3、《城市房屋租赁第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

”
4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

买卖不破租赁什么意思很多人在租房子住的时候会遇到很多纠纷矛盾，使自己的沈生活受到影响。

在租房子时除了要了解房子的基本情形以及和我房东约定的事项之外，还有一个容易的被忽视的问题就是租期没到就被要求搬出去，按照相关的法规在租期内是不能进行任何交易的，今天我就为大家整理了买卖不破租赁什么意思的相关内容。

一、买卖不破租赁什么意思1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力。

通俗地讲，“买卖不破租赁”，是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于转让效力。

只有当租赁约定到期时，新房主才可以行使房屋的使用权。

在实践中，“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义：第一，承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。

第二，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物新的所有权人也一并遵循。

2、受让人与承租人之间的法律关系。

受让人从出租人（原所有人）处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人，根据我国合同法规定，受让人必须承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。

一般而言，受让人在受让租赁物时即享受以下权利：租金请求权。

此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在，承租人并未交付剩余租期租金为前提。

返还租赁物的请求。

租赁关系结束后，承租人要将租赁物返还给出租人。

二、房屋买卖不破租赁的法律后果（1）在买受人与承租人之间的法律后果租赁关系继续存在。

出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。

租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。

（2）所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。

审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。

房屋租赁合同买卖不破租赁背景介绍在现代社会，房屋租赁是人们生活中不可或缺的一部分。

人们常常会在租房子时签订合同，保障彼此的权益。

然而，在某些情况下，合同中的租赁条款可能会受到其他因素的影响，如房屋出售等。

本文将对房屋租赁合同买卖不破租赁问题进行探讨。

什么是房屋租赁合同买卖不破租赁房屋租赁合同买卖不破租赁是指在签订租赁合同后，即使房屋产权发生变化，租赁关系仍应保持不变，租赁合同仍应有效。

一般来说，房屋买卖不影响租赁合同，租赁合同也不应成为买卖合同中的附带内容。

房屋租赁合同买卖不破租赁的法律依据在法律层面，我国《合同法》第十条规定：“合同的订立、履行，应当遵循自愿、平等、诚信、公平、公开的原则。

”根据这一原则，租赁双方在签订合同时应当自愿、平等地达成协议，同时以诚信、公平的态度保护彼此的合法权益。

此外，我国《民法典》第五百零二条规定：“不动产的转让不影响与该不动产有关的租赁合同，继续存续，并由新的不动产权人承受租赁权人的权利和义务。

”该条规定在法律层面明确了房屋买卖不破租赁的原则。

综合来看，房屋租赁合同买卖不破租赁已经在法律上得到充分的保障。

房屋租赁合同买卖不破租赁和合同终止的问题房屋买卖不影响租赁合同，但租赁合同仍然可能因其他原因终止，例如合同期满、一方违约等。

在此情况下，租赁关系和买卖关系并不会互相影响。

如果买卖双方希望终止租赁合同，则需要在租赁合同中加入解除条款。

此时，租赁关系和买卖关系可以同时终止。

房屋租赁合同买卖不破租赁的实际操作虽然法律上已经保障了房屋租赁合同买卖不破租赁的原则，但实际操作中常常会出现一些问题。

首先是房屋买卖方的原始合同中是否包含租赁条款。

如果原始合同中没有租赁条款，则可能需要与租赁方另行签订租赁合同。

其次是在交易过程中如何保障租赁方的权益。

一些房屋买卖方可能会试图以房屋买卖为由强制终止租赁合同，这会给租赁方带来损失。

在此情况下，租赁方可以通过法律手段来维护自身权益。

最后，如果出现纠纷，当事人应该如何处理。

买卖不破租赁租赁合同要备案吗
国家法律制度当中没有规定买卖不破租赁租赁合同是必须要进行备案的，而且
如果当地的政策要求房屋租赁合同进行备案的话，那么在这套房子卖给第3人
之前，合同就应该已经办理过备案了，况且租赁合同备案制度也没有在全国范
围内正式开始实行。

一、买卖不破租赁租赁合同要备案吗?
买卖不破租赁租赁合同是不需要备案的，租赁合同备案在全国没有统一的规定。

根据《合同法》的规定，租赁合同是否有效，主要取决于合同的内容，与是否
办理登记备案没有太大关系，但是，有些地方房屋出租不办理登记备案的行为
确实是属于违法行为!
根据《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条、《江苏省城市房地产交易
管理条例》第三十二条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条、十四条、《南
京市房屋租赁管理办法》等法律法规中都明确规定：房屋租赁当事人在签订合
同后，应当向房产管理部门登记备案。

同时《南京市房屋租赁管理办法》第二
十六条规定：房屋租赁未办理登记备案手续的，由房屋租赁管理部门责令限期
办理。

逾期仍未办理的，可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

二、买卖不破租赁的条件是什么?
1、存在合法有效的租赁合同
要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁
1。