住宅改商用房屋拆迁中的价值评估问题及处理方法

房屋拆迁货币补偿计算方法1.住宅房屋拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。

2.营业用房拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×临街深度修正系数×楼层修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。

土地出让金＝货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×临街深度修正系数×20%3.其它用途房屋拆迁补偿公式由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。

难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。

难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。

说明：1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿;2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行;3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。

补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积住宅区段综合因素修正系数表容积率修正系数表住宅朝向调节系数表注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节商业用房区位综合因素修正系数表商业用房楼层修正系数表商业用房临街深度修正系数表。

房屋拆迁评估实施方案一、背景介绍。

房屋拆迁评估是指对需要拆迁的房屋进行评估，确定其价值和补偿标准的过程。

在城市更新、基础设施建设等过程中，房屋拆迁评估是至关重要的一环。

因此，制定科学合理的实施方案对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。

二、评估范围。

1. 拆迁房屋的类型，包括住宅、商业用房、公共设施等。

2. 评估的内容，房屋的建筑结构、使用年限、装修情况、周边环境等因素。

3. 评估的标准，根据当地政府相关规定和市场价格进行评估。

三、评估流程。

1. 信息收集，收集拆迁房屋的相关资料，包括房屋所有权证、土地证、房屋结构、面积、周边环境等信息。

2. 实地勘察，派遣专业评估师对拆迁房屋进行实地勘察，了解房屋的实际情况。

3. 数据分析，对收集到的信息进行综合分析，确定房屋的评估价值。

4. 编制评估报告，将评估结果整理成评估报告，报告内容应真实客观，数据准确可靠。

四、评估标准。

1. 市场价值，根据当地市场行情和政府规定的标准，确定房屋的市场价值。

2. 补偿标准，根据评估结果，确定拆迁户的补偿标准，包括货币补偿、安置房等。

3. 公平公正，评估过程应当公平公正，保障拆迁户的合法权益，避免出现偏颇和不公平现象。

五、风险控制。

1. 专业人员，评估工作应由具备相关资质和经验的专业评估师进行，避免出现评估不准确的情况。

2. 数据可靠，评估过程中所采集的数据应真实可靠，避免因数据错误导致评估结果失真。

3. 法律风险，评估过程需严格遵守相关法律法规，避免因违法行为而引发的法律纠纷。

六、实施方案。

1. 评估机构，确定专业评估机构进行房屋拆迁评估工作。

2. 评估标准，严格按照当地政府规定的评估标准进行评估。

3. 评估报告，编制真实客观的评估报告，报告内容应当详尽清晰，数据准确可靠。

4. 监督检查，加强对评估工作的监督检查，确保评估过程的公平公正。

七、总结。

房屋拆迁评估实施方案的制定，对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。

房屋拆迁补偿方式和标准根据《城市房屋拆迁条例》的规定，房屋拆迁补偿方式和标准有以下几种：(1)产权调换即建设单位以自己所有的房屋和被拆除房屋对换产权，被拆迁人因此获得该房屋的所有权。

产权调换时，双方互换的房屋面积应基本相等，面积按所拆房屋的原建筑面积计算。

建筑面积指房屋建筑物各层面积的总和。

房屋建筑面积按建筑物墙脚以上外围水平截面计算，包括使用面积、辅助面积和结构面积。

使用面积是房屋建筑各层平面的直接为生产或生活使用的面积的总和。

辅助面积是指房屋建筑各层平面中楼梯、走道等所占净面积的总和。

结构面积是房屋建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱等所占面积的总和。

(2)作价补偿将拆除房屋按照一定程序、标准和方式进行估价后;由建设单位一次性支付给被拆迁人一定数额的价款，以补偿被拆迁人因拆除房屋所受到的损失。

房屋拆迁作价补偿时，应按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合重新结算。

(3)产权调换和作价补偿相结合对于非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。

对于住宅房屋，《城市房屋拆迁管理条例》规定，以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

各地的一般作法是，当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新与建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。

一、商业用地拆迁补偿标准
（一）房子的价值补偿标准，这里的房屋补偿，指的是对被征收的国有土地上建筑价值进行的补偿，按不低于房子征收决定公告之日被征收房子类似的市场价格，然后请具有评估资质的评估机构对其确定评估，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

（二）搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。

如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。

（三）停产停业损失的补偿，该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

商业用地拆迁补偿标准
二、商业用地产权满40年怎么办
（一）如果国家没有其他的规划，房屋业主再重新缴土地出让金，相当于“续租”。

土地到期后，业主联名提出再交一份土地出让金和国家达成新的协议，就可以安心继续住下去。

这种处理方式其实可以参考农村的联产土地承包责任制。

（二）国家连同土地和房子一起收回（这个方案可能性很小）。

土地属于无偿收回，而房子是属于个人的，国家会给予补偿，这种情况会类似于拆迁安置。

三、我国的房屋拆迁补偿为三大类
其一是城市房屋拆迁补偿，也即是对城市规划区内国有土地上的房屋的拆迁补偿，这类的法律规定主要是《城市房屋拆迁管理条例》及其配套的法律规定。

其二是集体土地上的房屋拆迁，也即是对国有土地上之外的房屋的拆迁补偿，此类规定主要是以《中华人民共和国土地管理法》及其配套法律规为体系。

其三是其他特别房屋的拆迁，在我国主要是军队的土地上的房屋的拆迁。

商业补偿标准住宅三倍商业补偿标准住宅三倍是指在城市建设和改造过程中，对于因征收、拆迁或改造而需要搬迁的住宅居民，根据其住房情况和搬迁条件，按照一定的标准进行补偿。

在某些情况下，商业补偿标准甚至可以是住宅的三倍。

这种做法旨在保障居民的基本生活需求，同时促进城市建设和改造的顺利进行。

首先，商业补偿标准住宅三倍的实施需要充分考虑居民的实际需求。

在城市建设和改造过程中，居民的搬迁往往是不可避免的。

因此，政府和相关部门应该对搬迁居民的住房情况进行全面评估，确保他们能够在新的居住环境中维持基本的生活水平。

商业补偿标准住宅三倍的实施，可以更好地满足居民的住房需求，提高他们的生活质量。

其次，商业补偿标准住宅三倍可以促进城市建设和改造的顺利进行。

在城市更新和改造过程中，征收、拆迁和搬迁是必不可少的环节。

如果居民对搬迁后的住房条件不满意，可能会对城市建设和改造造成阻碍。

因此，通过提高商业补偿标准，可以更好地保障居民的利益，减少搬迁过程中可能出现的纠纷和阻力，有利于城市建设和改造事业的顺利进行。

最后，商业补偿标准住宅三倍的实施需要政府和相关部门加强监管和管理。

在确定补偿标准和执行过程中，需要建立健全的监督机制，确保补偿工作的公平、公正和透明。

同时，要加强对搬迁居民的后续服务和管理，帮助他们尽快适应新的居住环境，促进社会稳定和和谐发展。

综上所述，商业补偿标准住宅三倍的实施对于保障居民的基本生活需求，促进城市建设和改造的顺利进行具有重要意义。

政府和相关部门应该加强对这一政策的宣传和执行，确保其落实到位。

同时，要加强对搬迁居民的后续服务和管理，帮助他们尽快适应新的居住环境，促进社会稳定和和谐发展。

房屋拆迁补偿案例分析评估被拆迁房屋的历史文化价值与保护措施在城市发展的过程中，房屋拆迁常常无法避免。

然而，一些被拆迁的房屋可能具有重要的历史文化价值，这就需要对其进行仔细的评估，并采取相应的保护措施。

本文将通过分析一个房屋拆迁补偿案例，来评估被拆迁房屋的历史文化价值，并提出相应的保护措施。

案例描述：位于某市市中心的老城区，一片独具特色的民居被规划为商业用地，需要进行拆迁。

这片民居建于20世纪初，具有浓厚的历史和文化底蕴。

其中的一幢民居被评定为历史建筑等级保护单位，具有重要的历史价值。

然而，由于无法在原地保护，政府要求进行拆迁并提供相应的补偿。

评估历史文化价值：为了准确评估被拆迁房屋的历史文化价值，我们需要考虑以下几个方面。

1. 建筑年代与历史背景：该民居建于20世纪初，是当时城市发展的见证。

它记录了这个城市从农耕社会向现代都市的转变过程，具有重要的历史意义。

2. 建筑风格与艺术特色：该民居采用了当时流行的中式建筑风格，融合了传统与现代元素，具有较高的艺术价值。

其独特的设计和精美的雕刻体现了当时人们对美的追求。

3. 社会影响与历史事件：该民居曾经举办过重要的社会活动和历史事件，如政治集会、文化交流等。

这些活动和事件与社会的发展密切相关，对后世产生了积极的影响。

根据以上评估，可以确定该被拆迁房屋具有重要的历史文化价值，值得保护和传承。

保护措施：为了保护被拆迁房屋的历史文化价值，我们应该采取以下措施：1. 协调拆迁与保护：政府部门应与相关文化遗产保护机构密切合作，协调拆迁与保护工作。

在拆迁过程中，应尽量保留和移植具有历史价值的建筑元素，如门窗、柱子等。

2. 依法合规进行拆迁：政府应按照法律程序和规定，合法拆迁被评定为历史建筑等级保护单位的民居。

同时，确保拆迁补偿的公平和合理性，尽量减少被拆迁房屋的损失。

3. 建立历史文化保护基金：政府可以设立专项基金，用于支持历史文化建筑的保护工作。

通过资金的投入，提供资源供给和技术支持，帮助保护单位完成修缮和维护工作。

楼房拆除残值评估方案楼房拆除残值评估方案一、背景介绍随着城市建设的快速发展，很多老旧楼房需要进行拆除，以给予新的发展空间。

然而，在拆除之后，楼房的残值如何评估，直接关系到相关部门和个人的利益。

因此，制定一套科学有效的楼房拆除残值评估方案，则具有重要的理论和实践意义。

二、方案设计1.目标确定：本方案的目标是科学、公正地评估楼房拆除后的残值，为相关部门在拆除后进行土地使用和补偿提供参考依据。

2.评估方法：采用多指标综合评估法。

根据楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等因素，从折旧价值、交易市场价值、再利用潜力等多个维度进行综合评估。

3.评估指标：(1)折旧价值：根据楼房的建筑结构和材料品质等因素，评估楼房在使用过程中的折旧情况，计算出楼房拆除时的折旧价值。

(2)交易市场价值：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。

(3)再利用潜力：评估楼房是否具有再利用的潜力，包括是否适合改造、拆分、重新规划等，从而确定楼房的再利用价值。

4.评估流程：(1)收集数据：收集楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等相关数据。

(2)计算折旧价值：根据收集的数据，运用折旧方法计算出楼房拆除时的折旧价值。

(3)市场调研：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。

(4)再利用潜力评估：综合考虑楼房的建筑结构、位置、规划要求等因素，评估楼房的再利用潜力，并确定再利用的价值。

(5)综合评估：根据以上三个指标的评估结果，进行综合评估，得出楼房拆除后的残值。

5.方案实施：(1)建立评估小组：成立由相关专家、评估师和有关部门代表组成的评估小组，负责制定具体实施方案，并对楼房进行评估。

(2)评估过程：评估小组根据评估流程，进行详细的数据收集、计算和市场调研工作，最终得出楼房拆除后的残值。

(3)结果公示：将评估结果进行公示，并接受相关各方的监督和评议，确保评估结果的公正、公平。

三、总结本方案通过采用多指标综合评估法，从折旧价值、交易市场价值和再利用潜力等多个角度评估楼房拆除后的残值，以期提供科学、公正的评估依据。

商业用房拆迁补偿标准根据《城市房屋拆迁管理条例》，商业用房拆迁补偿标准以及拆迁方式实行以下政策：一、商业拆迁补偿标准1、被拆迁商业房屋所有者向拆迁单位提供的补偿标准，应当按照实际应得利益大小作为参考，具体包括以下内容：(1)同等用途的商业房屋补偿标准。

若被拆迁的商业房屋已在拆迁前经有关部门核准或许可，其所有者应按照被拆迁商业房屋实际使用期限、原房屋总建筑面积、修正后的租金收入等因素，就该商业房屋的折旧率及价值分析，并按照房地产市场交易价格作出评估，以下面补偿标准为准：A.被拆迁的商业房屋实际使用期限2年以内的，可以补偿房屋原始价值的70%；B.被拆迁的商业房屋实际使用期限2-5年的，可以补偿房屋原始价值的80%；C.被拆迁的商业房屋实际使用期限5年以上的，可以补偿房屋原始价值的90%。

(2)不同用途的商业房屋补偿标准。

若被拆迁的商业房屋与原拆迁单位确定的拆迁用途不同，其所有者应按照该商业房屋实际使用期限及原房屋总建筑面积，就该商业房屋的折旧率及价值分析，及按照房地产市场交易价格作出评估，以下面补偿标准为准：A.被拆迁的商业房屋实际使用期限2年以内的，可以补偿房屋原始价值的50%；B.被拆迁的商业房屋实际使用期限2-5年的，可以补偿房屋原始价值的60%；C.被拆迁的商业房屋实际使用期限5年以上的，可以补偿房屋原始价值的70%。

2、被拆迁商业房屋所有者在补偿款中提出的其他要求，应当视实际情况经由双方协商确定。

二、商业拆迁方式1、平移拆迁方式。

平移拆迁是拆除房屋，将被拆迁商业房屋搬迁至计划要求的地点，重新建立的一种拆迁方式。

2、代建拆迁方式。

代建拆迁是拆除房屋，由拆迁单位代替被拆迁商业房屋所有者建设新的商业房屋，该新建商业房屋具有与原商业房屋相同的用途性质的一种拆迁方式。

3、分期拆迁方式。

分期拆迁是拆除房屋，分批拆迁或以限期完成拆迁等方式，一次性拆迁被拆迁商业房屋，由拆迁单位承担拆迁费用的一种拆迁方式。

拆迁评估方案一、背景介绍随着城市发展的需要，拆迁工作已成为许多地方不可回避的问题。

然而，拆迁涉及到大量的利益关系和复杂的程序，因此，有必要制定科学合理的拆迁评估方案来确保各方利益的平衡和公正。

本文将就拆迁评估方案进行探讨。

二、拆迁评估的目的拆迁评估的目的是为了确定拆迁范围内的房屋、土地等财产的合理评估价格，为拆迁补偿提供科学依据。

通过评估，可以使得拆迁补偿的过程更加公正、公平，保护拆迁群众的合法权益，维护社会安定。

三、拆迁评估的原则1.公正公平原则：评估过程中，必须做到公正、公平，不偏袒任何一方利益，确保各方利益的平衡。

2.科学可靠原则：评估过程应遵循科学的评估标准和方法，确保评估结果的准确性和可靠性。

3.尊重权益原则：评估过程中，应充分尊重被拆迁人的合法权益，确保其利益得到充分保障。

4.社会效益原则：评估应充分考虑拆迁对于城市发展和社会效益的贡献，避免不必要的损失和浪费。

四、拆迁评估的流程和方法1.收集资料：对于要拆迁的地区，必须全面收集相关资料，包括房屋、土地的权属、使用权情况，以及拆迁范围内的基础设施、社会环境等方面的信息。

2.制定评估方案：根据收集到的资料，确定评估的范围和目标，制定评估方案。

评估方案应明确评估的标准、方法和程序，并经各方确认和同意。

3.评估过程：按照评估方案，进行实地勘察、测量、资料分析等工作，得出评估结果。

评估过程中应做到公正、公平，确保数据真实可信。

4.评估报告：评估完成后，编制评估报告，将评估结果详细记录下来，并加以说明和解释。

评估报告应成文并进行备案，以备后续使用。

5.结果公示和申诉：评估结果应公示一定的时间，给予被拆迁人合理的申诉期限。

对于申诉事项，组织相关专家进行复核和调查，并及时做出合理的处理措施。

五、拆迁评估中的问题与对策1.信息不对称：拆迁评估涉及到大量的信息和数据，但被拆迁人往往对此不了解，存在信息不对称的问题。

因此，应加强对被拆迁人的信息沟通和教育，使其了解评估过程和标准，以保护其合法权益。

房屋征收评估四大估价方法统一在房屋征收过程中，评估房屋价值是非常重要的一项工作。

房屋征收评估可以采用多种估价方法，但四大估价方法是比较常用的。

一、比较市场法比较市场法是指通过对市场上类似房屋的售价情况进行比较，确定房屋的估价方法。

这种估价方法最为常见，因为它直接依据市场的供需关系，反映房屋的实际价值。

通过比较市场法，评估师会考虑与目标房屋相似的房屋的成交记录，以确定目标房屋的大致价值。

然而，这种方式存在的问题是，数据可能不够准确，比较对象可能与被估价的房屋相差太大。

二、收益法收益法是一种基于房屋预期租金来确定房屋价值的方法。

评估师会考虑房屋的同时产生租金和资本收益的潜力，以及未来租金的变化和资产价值的增长趋势。

通过收益法，评估师可以预测未来租金和房屋价格的变化趋势，据此估价。

但这种方法需要考虑的因素很多，如空置期、租户流失等因素，所以需要评估师有较高的经验和专业知识。

三、成本法成本法是指评估师会考虑房屋建造的成本，并根据房屋的年限和建造质量等因素，计算出旧建筑的折旧值，推算出目标房屋的估价。

这种估价方法不仅考虑了房屋的实际价值，还考虑了对建筑物的折旧损失，可以在一定程度上反映房屋的实际价值。

但这种方法存在的问题是无法考虑房地产市场的供需关系和法律政策等因素，估价结果可能存在偏差。

四、收益多元回归分析法多元回归分析法是一种基于收益和市场法的估价方法。

评估师会对市场和收益进行多元回归分析，从而确定目标房屋的大致价值。

通过收益多元回归分析法，评估师可考虑到多个因素，如收益、租户的收入、房地产投资回报率等因素。

通过回归分析，评估师可以确定这些变量对房价的影响，并预测目标房屋的实际价值。

四种估价方法各有优缺点，所以在进行房屋征收评估时，评估师应该根据实际情况选择合适的方法，并结合多种方法进行估价。

只有综合考虑多种因素，才能确定一个合理的房屋价值。

房屋拆迁评估的要点全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：房屋拆迁评估是指对拟拆除或部分拆除的房屋进行评估，以确定拆迁的合理性和拆迁补偿的标准。

在中国，由于城市化进程不断加快，房屋拆迁评估变得越来越重要。

那么，对于房屋拆迁评估，有哪些要点是需要注意的呢？让我们一起来看看。

评估的标准和方法是非常关键的。

评估的标准应当是合法、公正、合理的，应当以当地政府相关规定为准。

评估的方法应当科学、严谨，包括房屋的结构、使用年限、市场行情等多个方面。

评估师应当具备相关资质和经验，确保评估结果的准确性和公正性。

评估的范围也是需要考虑的重点。

评估的范围应当包括房屋本身的价值、周边环境的影响、拆迁对业主的影响等多个方面。

评估师需要全面考虑各项因素，做出全面的评估报告，确保评估结果的科学性和客观性。

评估的时机也是至关重要的。

评估应当在拆迁前进行，以确保评估结果能够为政府决策提供参考。

评估的时机也应当与政府相关部门协调，避免影响拆迁工作的正常进行。

第四，评估的结果应当公开透明。

评估结果应当向当事人公布，确保他们的知情权和参与权。

评估结果也应当向社会公开，以接受公众监督，确保评估的公正性和合理性。

评估的结果应当得到相关部门的认可和采纳。

评估结果应当作为政府制定拆迁方案和确定拆迁补偿标准的重要依据，确保拆迁工作的合法性和公正性。

房屋拆迁评估是一项复杂而重要的工作，需要全面考虑各项因素，确保评估结果的准确性和公正性。

只有通过科学、严谨的评估工作，才能保障拆迁工作的合法性和公正性，促进城市化进程的顺利发展。

希望相关部门和评估机构能够重视房屋拆迁评估工作，确保拆迁工作的顺利进行。

【2000字】[还有其他方面需要补充吗？需要对具体的拆迁案例进行剖析吗？需要对拆迁政策进行深入分析吗？让我知道您的需求，我将会为您提供更详细的信息。

]第二篇示例：房屋拆迁评估是指在政府或相关部门进行房屋拆迁工作时，为了确定拆迁费用、补偿标准以及拆迁方案等方面的评估工作。

房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究摘要：房地产过热，城市统筹的步伐加快，国家和房地产商矛头一致对准老旧房屋，房屋拆迁现象也越来越普遍。

经济发展，去旧迎新固然可喜，但是同时我们也必须关注发展中出现的问题并积极面对，才能走得更好。

拆迁难，在房屋拆迁过程中的种种悲剧一度成为社会的焦点，出现这种现象的原因是来自各方面的，综合的。

房屋价值评估是拆迁人和被拆迁人最关注的点，所以本文就房屋拆迁中的房屋价值评估问题这个视角，特别是农村的房屋拆迁的价值评估的角度，剖析房屋拆迁中房屋价值评估的现状和问题以及提出相应的解决建议，寻求双方的利益平衡点，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

关键词：房屋价值评估；问题；解决建议一、房屋价值评估的现状及问题在房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人最关心的必然是房屋的价值，因为房屋估价的结果直接关系到拆迁双方的切身利益，双方都想在房屋拆迁中追求自己利益的最大化，被拆迁人希望自己的房屋拆迁后得到足够的补偿，最好一夜暴富；拆迁人也希望尽快拆迁，开发项目，投资尽快得到回报。

所以在房屋价值上的冲突是根本的，房屋价值评估的结果是否公正客观、完整全面，将直接影响到房屋拆迁的顺利进行。

（一）农村房屋价值评估的法律依据缺少目前，虽然我国已经于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，现予公布施行。

这标志着我国的拆迁领域立法有了一大进步，特别是该条例在房屋价值评估和补偿方面有了更为具体的规定。

但仔细这个条例只解决了城市里的国有土地房屋拆迁，农村这块没有涉及。

然而拆迁难的情况也差不多发生在农村地区，加之农村地区的法律知识普及不够，对于直接威胁到自己居住生活的情况，而又无法可依，其拆迁难度可想而知。

（二）房屋价值评估机构的中立性的质疑房屋价值的评估关乎拆迁双方的利益，不能由拆迁双方进行，为确保其公正性，应该交由独立于双方的专门的机构。

所以由房屋价值评估机构进行房屋价值评估可以保证评估的公正客观性和全面完整性。

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>评估报告不合理怎么办（一）《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。

但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

（二）《城市房地产市场评估管理暂行办法》第十三条当事人如对本办法第六条范围内的估价结果有异议的，可以在收到估价结果书之日起十五日内，向原估价机构申请复核。

对复核结果仍有异议的可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

委托估价发生纠纷时，双方应协商解决。

协商不成时，当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

（三）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》第二十八条（公示及咨询）估价机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公示，公示时间不少于7日。

公示期间，估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果现场解释。

存在错误的，估价机构应当修正。

第三十一条（复核评估与鉴定申请）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当收回原评估报告，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

房屋征收评估技术细则一、房屋征收评估的目的和原则1.目的：评估被征收房屋的价值，为政府进行房屋征收提供科学依据。

2.原则：公正、客观、准确、合理的原则。

二、房屋征收评估的方法1.直接比较法：通过与相似的房屋进行比较，评估被征收房屋的价值。

2.收益法：根据被征收房屋的租金收益，确定其价值。

3.成本法：根据被征收房屋的重建成本，确定其价值。

4.决策树模型：综合考虑多个因素，通过决策树的方法进行评估。

三、房屋征收评估的内容和要求1.建筑物评估：包括房屋的建筑结构、装修状况，使用年限等因素的评估。

2.土地评估：包括土地的位置、周边环境、规划用途等因素的评估。

3.交通评估：包括被征收房屋周边的交通状况和便利程度的评估。

4.配套设施评估：包括被征收房屋周边的医疗、教育、商业、娱乐等配套设施的评估。

5.环境评估：包括被征收房屋周边的环境质量、噪音、污染等因素的评估。

6.市场价值评估：根据当地市场的供需情况，评估被征收房屋的市场价值。

7.公平补偿评估：综合考虑被征收房屋的所有因素，确定公平的补偿金额。

四、房屋征收评估的程序和要求1.资料收集：收集被征收房屋的相关文件、证明材料和房屋信息。

2.实地勘察：对被征收房屋进行实地勘察，了解其具体情况。

3.数据分析：对收集的资料进行整理和分析，综合考虑各项因素。

4.定价决策：根据评估结果，制定公平合理的征收补偿方案。

5.公示公告：对征收补偿方案进行公示公告，接受社会公众的监督和意见。

6.申诉处理：对有异议的被征收人提出的申诉进行认真审查和处理。

7.补偿支付：根据征收补偿方案，及时支付被征收人的补偿款项。

五、房屋征收评估的质量控制和风险管理1.评估师资质要求：评估师应具备相关的资质和经验，熟悉评估方法和评估标准。

2.质量控制措施：建立评估质量控制体系，确保评估过程的准确性和可靠性。

3.风险管理措施：对评估结果进行风险分析和评估，预防和控制评估中可能存在的风险。

4.审核程序：建立评估结果审核程序，确保评估结果的可信度和公正性。

城市更新项目中房屋拆迁补偿问题分析与建议随着城市发展的不断推进，城市更新项目也日益增多。

城市更新项目旨在改善城市环境，促进城市经济发展和社会进步。

然而，在城市更新的过程中，房屋拆迁是一个常见的问题，其补偿问题也备受关注和争议。

本文将分析城市更新项目中房屋拆迁补偿问题，并提出相关的建议。

一、问题分析1.1 义务性与自愿性拆迁在城市更新项目中，房屋拆迁涉及两种情况：义务性拆迁和自愿性拆迁。

义务性拆迁是指政府依法将特定区域内的房屋强制拆除，而自愿性拆迁则是房主自愿将房屋出售给开发商。

因此，不同类型的拆迁需要采取不同的补偿政策。

1.2 补偿标准不统一目前，城市更新项目中房屋拆迁的补偿标准存在着不统一的情况。

有些项目采取按面积进行补偿，而有些项目则根据市场价格进行补偿。

此外，补偿标准对于不同用途的房屋，如商业用途、住宅用途等也存在差异。

1.3 心理补偿不足在房屋拆迁过程中，除了物质上的补偿，对被拆迁人的心理补偿也应引起重视。

然而，目前对于被拆迁人的心理援助和辅导相对不足，造成了被拆迁人的心理压力和困扰。

二、建议2.1 完善法律法规和政策为了解决房屋拆迁补偿问题，政府应建立完善的法律法规和政策。

这些法律法规和政策应明确义务性拆迁和自愿性拆迁的补偿标准，保障被拆迁人的合法权益。

同时，政府还应加强对于拆迁程序的监督，确保拆迁程序的合法性和公平性。

2.2 统一补偿标准为了解决补偿标准不统一的问题，应制定统一的补偿标准。

这些补偿标准应该综合考虑房屋的面积、年限、市场价格等因素，确保被拆迁人能够获得合理的补偿。

与此同时，补偿标准也应根据不同类型的房屋进行细化，以满足不同房屋用途的需求。

2.3 加强心理援助与辅导在房屋拆迁过程中，被拆迁人往往承受着巨大的心理压力。

因此，政府应加强心理援助与辅导措施，提供心理咨询服务，帮助被拆迁人克服心理困扰。

同时，开发商也应当承担起社会责任，关注被拆迁人的心理健康，并提供必要的支持。

2.4 加强沟通与协商为了确保拆迁补偿问题的公正和透明，政府、开发商和被拆迁人之间应加强沟通与协商。

拆迁房屋评估流程一、引言拆迁房屋评估是指对需要拆迁的房屋进行价值评估和补偿评估的过程。

在拆迁工作中，评估是非常重要的一环，它直接关系到拆迁补偿的公正性和合理性。

本文将介绍拆迁房屋评估的流程和注意事项。

二、评估准备在进行拆迁房屋评估前，评估人员需要进行一系列准备工作。

首先，评估人员需要了解拆迁政策和相关法律法规，熟悉评估标准和方法。

其次，评估人员需要收集有关房屋的基本信息，包括房屋地址、建筑面积、房屋结构、使用年限等。

还需要查阅相关资料，了解当地的房价走势和市场状况。

三、现场勘查评估人员需要亲临现场对房屋进行勘查，以了解房屋的实际情况。

勘查时需要注意以下几个方面：首先，评估人员需要对房屋的结构、装修、设施等进行详细观察和记录。

其次，评估人员需要核实房屋的面积、朝向、层数等信息，并与之前收集的信息进行对比。

最后，评估人员需要考察房屋所在的地理位置、交通便利程度、周边配套设施等因素，对房屋的地理环境进行评估。

四、数据分析和评估在现场勘查完毕后，评估人员需要对收集到的数据进行分析和处理。

首先，评估人员需要对房屋的面积、结构、装修等进行测算和计算，得出房屋的实际价值。

其次，评估人员需要考虑房屋的使用年限和折旧情况，进一步修正房屋的价值。

最后，评估人员需要结合市场行情和房屋所在地的特点，对房屋进行市场价值评估，确定房屋的拆迁补偿标准。

五、编制评估报告评估人员根据评估结果，编制拆迁房屋评估报告。

报告应包括以下内容：首先，报告应明确评估的目的和范围，说明评估的依据和方法。

其次，报告应详细描述房屋的基本信息、现场勘查情况和数据分析结果。

最后，报告应给出房屋的评估价值和拆迁补偿标准，并进行合理的解释和说明。

六、评估结果公示和复议评估报告完成后，需要进行评估结果的公示和复议。

公示是指将评估结果向公众公开，以保证评估的公开透明。

复议是指对评估结果有异议的人可以提出复议申请，评估机构将重新审核评估结果。

公示和复议的过程应公正、公平、公开，保证被拆迁人的合法权益。

《中国物价》2010．06一、住宅改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿估价中，常遇到住宅用途的房屋用作营业（以下简称“住改非”）的问题，问题的焦点是对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全“商服”用途评估。

关于房屋按什么用途评估补偿的问题，在《城市房屋拆迁估价指导意见》（建设部建住房[2003]234号）第十二条中有明确规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

房屋的用途原则上是按房屋权属证书所载为准的，如果双方当事人能够协商一致，可按协商结果。

在实践中如果能够协商一致按商服房屋评估补偿，是不会出现矛盾的，问题就在于双方当事人不能够协商一致。

一般情况下，拆迁人要求按完全住宅评估，理由是证载用途是住宅，且当地政府对这类房屋有一项特殊补偿政策；而被拆迁人则认为房屋现用途是商服，应按商服给予补偿才合理。

“住改非”房屋的形成是有一定历史原因的。

改革开放初期，国家鼓励和促进各类企业发展，一段时间内非住宅房屋供不应求，导致部分业主将临街的住宅改成商服房屋，另一种情况是一些下岗职工为谋求再就业将自家临街的住宅改成商服房屋。

就这类房屋的合法性来看，一方面国家在房地产管理政策上尚没有对改变房屋用途作出明确规定；另一方面就企业设立登记而言，只须设立申请人提供明确的工作场所证明，而没有对营业场所使用房屋的性质、用途作出规定。

正是由于上述历史条件和政策法律的空白才产生了“住改非”这类特殊房屋。

对这类特殊的房屋，笔者认为无论是按商服还是按住宅评估，都有其自身的内在价值，其内在价值体现为市场对这类房屋的需求，不会因评估设定的用途条件而改变。

影响房地产价值的因素包括外部因素和房地产自身因素，这些因素对不同用途房地产的价值来说影响程度和变化方向是不同的。

比如楼层因素，一楼对于住宅房屋来说是使其价值下降的因素，而对于商服房屋来说是使其价值上升的因素；再比如，房屋朝向，对住宅房屋是一个重要影响因素，而对于商服房屋来说影响并不明显。