土地增值税清算软件演示文稿ppt

➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，
以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确 认：
（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类 开发产品市场销售的平均价格确认。
（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的 同类开发产品市场销售的平均价格确认。
（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开 发产品市场售价或评估价格确认。
例题
1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土 地增值税税额？
答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30 2、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土
地增值税税额？ 答:增值额=500-200=300
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例， 直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增 值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣 除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、 有效且一贯遵守；
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。

《实施细则
》第八 闽地税发〔2005〕195号 条：土地增值税以 第五条 土地增值税以纳税 纳税人房地产成本 人房地产成本核算的最基 核算的最基本的核 本的核算项目或核算对象 算项目或核算对象 为单位计算。纳税人在取 得施工许可证后的30日内 为单位计算。 ，应按每一成本核算项目 或对象向主管税务机关办 理项目登记 。
M经济开发发展公司是否缴纳土地增值 税？
甲市M经济开发发展公司将下属A酒店的经营
权及全部资产以9000万元价格转让给乙市B商 行。双方签订的转让协议书规定， A酒店“转 让前产生的债权债务由甲方(M公司)处理并承担 ，与乙方(B商行)无关”；B商行则“协助甲方 (M公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留 工作”。
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公 共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。
国税函[1997]573号
某开发商销售的车库、车位没有产权， 预售证也没有体现车库、车位，某地税部门 认为车库、车位属于建设用地使用权，有土 地证，转让土地使用权就要缴纳土地增值税。 是否正确？
公共配套设施费
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施。
1、清算单位和项目
2、 3、
清算条件
清算手续办理的时限及违规处罚
4、住宅和非住宅问题

土地增值税之进展时---扣除工程
3
利息费用---相关规定
国税函[2021]220号关于利息支出规定：
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分 摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(二)凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付 的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的10%以内计算扣除。
土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异22利用地下基础设施形成的停车场类别土地增值税企业所得税成本核算指引差异对比无产权车位自持自营不征收土地增值税成本费用不能扣除利用地下基础设施行成的停车场所作为公共配套设施进行处理分摊成本至其他核算对象作为单独的成本核算对象做投资性房地产处理土地增值税与成本核算指引处理相同有偿转让征收土地增值税成本费用可以扣除作为单独的成本核算对象入伙时结转收入及对应的成本归全体业主所有成本费用可以扣除对无产权车位无明细规定土地增值税与企业所得税处理相同无偿赠与地方政府公用事业单位的用于非营利公共事业成本费用可以扣除无偿赠与地方政府公用事业单位以外其他单位的视同销售征收土地增值税成本费用可以扣除人防车位作为公共配套设施进行处理不能销售或不能出售长期租赁使用权不作为成本核算对象不归集成本三者处理相同土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异32项目营销设施建造费国税发200931号开发间接费主要包括管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程管理费周转房摊销以及项目营销设施建造费等
与企业所得税的差异
与核算指引的差异
土地增值税之进展时---收入
2
视同销售
〔国税发〔2006〕187号文〕 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产， 其收入按以下方法和顺序确认：

对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章

房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。

二期1-2层商场 (投 44000000 资)
合计
371800000
5000 90000
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
单价（元/平 米） 2900 4000 4200 8800
16
说明：
1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为 车库出售，（记入其他业务收入科目）。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米 退款，已开具红字发票。 3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层 商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开 超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占 投资比例15%。（视同销售）
国家税务总局讲师团 辛连珠
27
土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表
分清算单位
占地面积
分摊率 分摊金额
一期普通住宅
10000
一期三栋非普通 合计
10000 20000
50%
244920
50%
244920
1
489840
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
28
土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次）
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
21
土地价款在一二期分摊（第一次分摊）
可售面积
分期
占地面积 分摊率
分摊金额
一期
20000
40.82%
29816153
二期 合计
2020/12/9
29000（1000 59.18% 为会所）
49000
1
国家税务总局讲师团 辛连珠

加强宣传和培训
加大对土地增值税政策的宣传力度，提高纳税人的知晓率和遵从度； 同时加强对税务人员的培训，提高其业务水平和服务质量。
THANKS
谢谢
拓展思考：如何优化土地增值税清算流程
加强信息化建设
通过建设电子税务局等线上平台，实现土地增值税清算流程的信息化 、数字化，提高办税效率。
简化办税程序
在保证税收安全的前提下，简化土地增值税的办税程序，减少不必要 的环节和资料要求，降低纳税人办税成本。
强化部门协作
加强税务部门与其他相关部门的协作配合，实现信息共享和互联互通 ，提高土地增值税清算工作的整体效率。
土地增值税清算包括申报、审核、评估、 征收等环节，要求纳税人提供完整的资料 并按照规定的程序进行。
学员心得体会分享
1 2 3
加深了对土地增值税的理解
通过课程学习，学员们对土地增值税的基本概念 、纳税人义务、征税范围等有了更深入的理解。
掌握了清算流程及要求
学员们表示通过课程学习，熟悉了土地增值税的 清算流程及要求，为今后的实际工作打下了基础 。
清算结果
经过清算，该项目实际缴纳土地增值 税8000万元，符合税法规定。
工业用地项目清算案例
01
案例背景
某工业用地项目位于工业园区内，总用地面积100亩，总 投资2亿元。
02 03
清算过程
工业用地项目的销售额和扣除项目金额主要包括土地出让 金、基础设施建设费用、厂房建设费用等。经过核算，该 项目销售额为2.5亿元，扣除项目金额为2亿元，增值额为 5000万元，应缴纳土地增值税1000万元。
实际发生
扣除项目金额必须是实际发生的 ，与取得收入有关的、合理的支
出。
扣除顺序
按照规定的顺序进行扣除，如先 扣除土地成本、再扣除开发成本

5-1和5-2的标准选定后，符合下列情形之 一的，纳税人应到主管税务机关办理土 地增值税清算手续：
津国恒信 税务师事务所
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；（转让合同签订7日内）
（三）直接转让土地使用权的。（同上） 以上是主动清算的条件
津国恒信 税务师事务所
结果显示建造成本减少10%，增值率提高12%，本来可以退税的， 由于发票问题没解决，变成了补税。增值率低于50%，税率30%， 增值额1170.76，应交351.23万元，已预缴32.93万元，补缴 318.3万元。
10%不合格发票计431.6万元,导致补税318.3万元！
-----------
津国恒信 税务师事务所
面积不足15%的，卖到现在，符
合清算条件，要进行清算。 （津地税地[2007]25号第三条）
津国恒信 税务师事务所
5-2.项目范围。土地增值税清算以 市政府有关建设管理部门审批 的房地产开发项目为单位进行 清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。
津国恒信 税务师事务所
5-3.其他具体条件
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房 地产的市场价格或评估价值确定。
❖ 房地产开发成本 ❖ 房地产开发费用 ❖ 与转让房地产有关的税金
❖ 加计扣除
❖ 旧房和建筑物的评估价格 ❖ 增值率=增值额÷扣除项目金额 ❖ 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率
津国恒信 税务师事务所
1-3.缴纳方式
先预交后清算
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取 得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据 以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项 目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具 体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地