土地增值税清算操作重点解析

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。

（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。

根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。

备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。

对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。

二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。

2、明确项目情况。

项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。

项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。

土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步:1.清算前的准备工作;2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制;3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;5.土地增值税的审计鉴证;6.土地增值税的申请清算。

二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。

这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。

大体包括:(一)清算范围的界定:1.明确清算项目及其范围。

2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。

6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。

7.明确清算项目的起止日期。

(二)应当搜集、整理如下资料:1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。

3.银行借款合同及借款计息清单。

4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证1明资料。

5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。

6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。

7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。

8.项目竣工决算报表和有关账簿。

9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。

10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。

土地增值税清算需重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、清算单位及清算主体（一）关于清算单位确认问题1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。

其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。

本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。

二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。

税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。

2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。

3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。

我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。

5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。

6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。

三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。

四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧一、房地产企业土地增值税政策深度解析（一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（二）土地增值税预征率的规定《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。

（三）土地增值税的清算条件1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据一、收入（一）汇总销售收入和面积。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（依据：国税函[2010]220号第一条）首先根据测绘报告、网签备案表、销售合同、销售发票，在销控表模板上，登记所有的楼号、单元号、房号、房屋类型、面积、合同金额、发票金额、增值税税金、不含税金额。

需注意以下几点：（1）房屋类型：分为普通标准住宅（144平方以下），普通非标准住宅（大于144平方）、其他类型房地产（2）面积：取自测绘报告的实测面积。

（3）增值税：根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择适用简易计税，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。

在2016年4月30日后开工的新项目，只能适用一般计税方法，按照13%的税率计算。

房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。

预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

土地增值税清算操作重点解析1.清算时间节点：土地增值税的清算应按照实际项目交付或转让的时间节点进行。

一般来说，土地转让的时间为土地权属发生变更的时间，而土地使用权转让的时间为土地使用权的发生变更的时间。

在清算时，应明确确定清算的时间节点。

2.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地转让价款或者土地使用权转让价款。

土地增值税的清算操作要求明确确定土地增值部分和增值额。

土地增值部分是指土地初次取得成本与转让价格之间的差额，增值额是指土地增值部分减去转让不予清税的费用和损失等。

3.缴纳税款：按照国家有关规定，土地增值税应按照计税依据的百分之30的税率缴纳。

税款应在清算后的60日内缴纳到国家税务机关指定的银行账户。

在缴纳税款时，应填写完整的纳税申报表，并提供相关的清算证明文件，如土地使用权证书、土地转让合同等。

4.出售或者转让土地使用权的报告：在办理土地使用权转让登记时，要向国土资源主管部门报告土地使用权的出售或转让行为。

报告内容包括土地使用权的基本情况、转让方和受让方的情况、转让价款和清算情况等。

5.确定清税费用和损失：清算土地增值税时，应将一些特定费用和损失从土地增值部分中减除。

这些费用和损失包括：商品房销售中的销售成本和销售费用、买卖合同中约定的违约金、土地使用权出让金中按规定支付的地方费用等。

6.完善清算文件：在土地增值税清算操作中，要保存相关的清算文件和资料，如土地增值税清算报告、土地转让合同、纳税申报表等。

这些文件和资料应根据法律法规要求进行归档和保存，以备查验、核查和审计等需要。

7.遵守税务法规：土地增值税清算操作应符合国家现行的税务法规和政策，确保依法缴纳税款，避免出现违法行为和纳税风险。

总之，土地增值税清算操作的重点是确定清算时间节点、计算清算依据、缴纳税款、报告土地使用权的出售或转让、确定清税费用和损失、完善清算文件，并遵守税务法规。

通过规范和完善土地增值税清算操作，可以确保税款的按时缴纳，维护国家财税秩序，促进土地资源的合理开发和利用。

土地增值税清算工作相关部门操作要点1.目的为了使财务人员能够全流程跟踪把控土地增值税税务情况，进一步挖掘税筹空间，给公司创造更大价值，编制此操作手册。

2.适用范围XX地区地产开发项目3.操作要点3.1投资拓展部3.1.1投资可研阶段⑴联合财务管理部、市场营销部沟通后确定项目基本假设条件、项目产品定位、项目规划指标。

⑵根据财务管理部提供的土地增值税不同测算数据，并入投资测算表中，计算土地增值税对权益现金流和净利润率的影响，完成项目经济测算。

3.2市场营销部3.2.1投资可研阶段，⑴明确项目价值体系，确认产品户型、价格定位及销售速度，提供于财务管理部，对土地增值税进行测算、筹划。

3.2.2定价阶段⑴联合设计管理部、财务管理部、成本管理部召开税务筹划预沟通会，明确全案营销方案⑵销售合同在房管局备案为毛坯房，装修成本不计入房地产开发成本。

如要通过绑定装修来提高售价，可以修改小区公共配套设计方案，增加开发成本，从而降低土增税，同时也可提高产品竞争力。

⑶销售合同在房管局备案为精装房，装修成本可计入房地产开发成本，分别签订销售合同与装修合同，分开销售区别经营收入，可降低预售阶段的计税额，减少土增税的预缴金额，从而减少资金占用3.3.3销售阶段⑴如基于市场和供求关系，需进行价格调整，提供现实点价格及涨幅于财务管理部，对土地增值税进行测算。

⑵涨价——建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

权衡比较价格提高带来的收益与不能享受税收优惠政策而增加的税负⑶降价——降价超过30%，有纳税调增的风险，税务机关有自有量裁权3.3项目发展部3.3.1经营方案评审阶段⑴联合财务管理部梳理确认本项目需建设的配套公建类型、面积、是否移交、产权归属、未摊WT性质。

3.3.2测绘阶段⑴联合设计管理部共同配合，明确地下公建配套在测绘报告中的编号为未摊WT3.3.3产权移交阶段⑴制定产权登记移交移交计划，按计划执行配建移交，与相关部门签订移交协议后，将移交资料提供至财务管理部3.3.4清算通知书下达前⑴梳理尚未移交的配建，明确未移交原因，联合相关部门共同配合，找出解决方案，确保配套移交在正式清算期内全部完成3.4成本管理部3.4.1签约阶段⑴合同流转审批前，成本管理部联合财务管理部对税务相关风险点进行评审，成本管理部根据审批意见，对合同文本进行最终修改⑵合同命名、主合同协议及附件、工程清单、图纸名称等所有合同相关文件的文字，不体现“示范区、售楼处、样板间、展示区、红线外、场外、临时性”等税务敏感字眼⑶主合同协议、工程清单等重要合同要件中，尽量不体现能明显看出归属于示范区、售楼处建筑的楼号3.4.2施工阶段⑴建立合同管理台账——项目建设工程类及需成本复核的营销类合同，其内容至少包括合同号、合同金额、实际签约方、合同追加款（如：设计变更、现场签证等）、实际或预计结算金额、实际已付款金额、发票金额、实际已付款不含税金额、扣款金额等事项，每季度与财务管理部对账3.4.3竣工验收后⑴联合项目部与财务管理部共同梳理确认本项目需要结算的合同件，制定结算计划，提供项目目标成本。

⼟地增值税清算收⼊确认有哪些重点⼟地增值税清算时，房地产转让销售收⼊⾦额的确定，直接影响着⼟地增值税应纳税额的计算，⾮常重要。

其中，以下3个重点值得特别关注。

转让房地产收取其他经济利益确认转让收⼊纳税⼈因转让房地产收取的违约⾦、滞纳⾦、赔偿⾦、分期付款(延期付款)利息以及其他经济收益，应当确认为房地产转让收⼊。

因房地产购买⽅违约，导致房地产未能转让，转让⽅收取的该项违约⾦不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收⼊。

另外，《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》规定“有关的经济利益”前提是纳税⼈发⽣了转让房地产⾏为，即房地产交易完成。

如果房地产交易未发⽣或者未完成(被撤销)，即使纳税⼈取得了经济利益，也应当属于与转让房地产⽆关的经济利益，不应确认为转让房地产所取得的收⼊。

⽽对于开发产品所有权转移则视同销售确认收⼊。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规定，企业将开发产品⽤于捐赠、赞助、职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他企事业单位和个⼈的⾮货币性资产等⾏为，应视同销售，于开发产品所有权或使⽤权转移，或实际取得利益权利时确认收⼊(或利润)的实现。

同时，《⼟地增值税清算管理规程》对⾮直接销售和⾃⽤房地产的收⼊有着明确规定，房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产。

其收⼊按下列⽅法和顺序确认：按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

售后返租确认转让收⼊单位和个⼈转让房地产，同时要求购房者将所购房地产⽆偿或低价给转让⽅或者转让⽅的关联⽅使⽤⼀段时间，其实质是转让⽅获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此⽅式转让房地产的⾏为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收⼊，依法计征⼟地增值税。

土地增值税清算工作中的重点和难点土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。

房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。

国家税务总局先后于2006年和2009年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。

在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，本文从以下几个方面探讨。

一、把握清算时间及清算条件准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。

在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了“两个条件”、“两个时间”，细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。

即：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”：其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。

房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧房地产企业在购买或销售土地时，通常都需要交纳土地增值税。

土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值税法规定，按照土地转让所得额的比例征收的一种税费。

土地增值税的清算政策和清算技巧对于房地产企业来说非常重要，以下是对此进行深度解析：一、土地增值税清算政策：1.税费计算基数：土地增值税的计算基数根据土地转让价款和成本之差来确定，即税费计算基数=土地转让价款-土地购置成本。

2.税费税率：土地增值税的税率为30%，但是对于非住宅用地，还可根据实际情况享受适当的税率优惠。

3.征税主体：土地增值税的征税主体是土地转让者，即房地产企业。

4.纳税时间：土地增值税在土地转让时一次性纳税。

二、土地增值税清算技巧：1.合理确定土地转让价款：房地产企业在土地转让时，应该合理确定土地转让价款，确保避免过高或过低，以正常地进行纳税。

2.合理确定土地购置成本：土地购置成本是指购置土地时支付的成本，包括购地款、拆迁费、过户费、土地使用权出让金等。

在清算土地增值税时，房地产企业应该合理核算购置土地时的成本，并据此来计算税费的基数。

3.选择适用的税率优惠政策：对于非住宅用地，房地产企业应该详细了解税法规定，以确定是否可以享受适用的税率优惠政策。

根据不同的土地用途和地区，税率可能会有所不同。

4.减免政策的合理利用：土地增值税法规定了一些减免政策，如对个人住房家庭唯一住房的自用住房，可以免征土地增值税。

在清算土地增值税时，房地产企业应该了解这些减免政策，并根据实际情况合理利用，以减少税费的负担。

总之，房地产企业在进行土地增值税清算时，应该深入了解税法规定，并根据实际情况合理确定土地转让价款和购置成本。

同时，可以考虑利用税率优惠政策和减免政策，以减轻税费的负担。

只有在熟悉土地增值税清算政策和技巧的基础上，房地产企业才能更好地进行税费的清算工作，确保遵守税法规定，减少税费成本。

土地增值税清算需关注的重点内容土地闲置费及契税滞纳金不得扣除土地闲置费及契税滞纳金的相关规定如下：(1)国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

”(2)《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。

因此，在计征土地增值税时，土地闲置费及契税滞纳金不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

装修费用可计入房地产开发成本房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

旧房转让可按发票金额每年加计5%计算扣除项目财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号，以下简称财税[2006]21号)第二条第一款规定，“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

财税[2006]21号还规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》，实行核定征收。

土地增值税计税收入的确认土地增值税计税收入在确认时需注意以下几点：1.房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。