【精品】PPT课件 房地产开发企业土地增值税清算共31页

房地产企业用建造的该工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用
扣除工程规定
可据实扣除的工程
〔1〕开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场〔库〕、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用
单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额÷清算的总建筑面积
清算后应补税与滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
〔1〕依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
〔2〕擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
〔3〕虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的
〔4〕符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
〔5〕申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
〔2〕房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱
〔3〕房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除
〔4〕房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用〞，计入“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除

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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
5、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另
一方房地产进行交换的行为。这种行 为既发生了房产产权、土地使用权的 转移，交换双方又取得了实物形态的 收入，按条例规定，属于土地增值税 的征税范围。
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房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增 值税清算
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2020/11/19
房地产开发企业土地增值税清算
主要内容
¨基本政策 ¨征收管理 ¨税款计算 ¨优惠政策 ¨清算流程
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房地产开发企业土地增值税清算
第一部分 土地增值税简介
¨ 纳税义务人 ¨ 征税范围 ¨ 纳税地点 ¨ 纳税时间
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
¨ 4、房地产的抵押。
房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取 得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
增值税税款结算。
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房地产开发企业土地增值税清算
四、后续管理
¨ 清算后再转让
税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，
清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土 地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单 位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处
理办法》的通知国税发[2009]31号
七、房地产开发项目收入总额的确认 （一）房地产转让价格的确定
（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《
商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评 估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管 地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核 定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资 料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务 机关依照上述方法的市场价格核定。
也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭
证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公 共配套设施费”，即公共配套设施费必须取 得合法有效凭据，否则不予扣除。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、


劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、税率
档 次 级 距 税Байду номын сангаас 速算扣 除系数 税额计算公式

1.平 均 价 格 ； 2. 市 场 价 格 或 评估 价值确 定。
视同销售
实质
1.
2. 3. 其 他 规 定 。
已收讫全部； 所 有 权 发 生 转移；
1.发 票 2.合 同
微调
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扣除项目
（187号文）
（一）须提供合法有效凭证；不能提供合法
有效凭证的，不予扣除。
（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础
（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开 发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让 房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括 货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的 预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价
向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、
手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让
西安 工程规划许可证/销售许可证 湖北 工程规划许可证
海南 工程规划许可证
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清算条件
国 家 税 务 总 局关于 房地产 开发企 业土地 增值税 清算管 理有关 问题的 通知国 税发〔 2006〕 187号
应该 可以
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
•
•2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； •3.
解释：执行期公告自2014年3月1 日起施行，有效期至2018年12月
清算
明确清算单位
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知国税发〔2006〕187号
第一条：土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项
目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目
房地产开发费用 10%
项目竣工验收之 日止

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、 有效且一贯遵守；
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。

对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章

房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。

二期1-2层商场 (投 44000000 资)
合计
371800000
5000 90000
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
单价（元/平 米） 2900 4000 4200 8800
16
说明：
1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为 车库出售，（记入其他业务收入科目）。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米 退款，已开具红字发票。 3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层 商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开 超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占 投资比例15%。（视同销售）
国家税务总局讲师团 辛连珠
27
土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表
分清算单位
占地面积
分摊率 分摊金额
一期普通住宅
10000
一期三栋非普通 合计
10000 20000
50%
244920
50%
244920
1
489840
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
28
土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次）
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
21
土地价款在一二期分摊（第一次分摊）
可售面积
分期
占地面积 分摊率
分摊金额
一期
20000
40.82%
29816153
二期 合计
2020/12/9
29000（1000 59.18% 为会所）
49000
1
国家税务总局讲师团 辛连珠

15
转让房地产收入审核其他内容： 代收费用的处理
对于县级及县级以上人民政府要求房地产 开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费 用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转 让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计 入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不 作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（《实施细则》）
13
转让房地产收入审核其他内容： 票据的开具

房地产开发企业在销售开发产品时，必须 按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业 收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地 方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明 预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向 购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房 款。审核过程中，对应当开具而未开具的，税务 机关应当责令其开具。
29
房地产开发成本相关政策规定 扣除凭证

房地产开发企业办理土地增值税清算时， 扣除房地产开发成本，须提供合法有效凭 证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》）
（苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税 清算管理规程〉的通知》）
6
土地增值税的清算单位


土地增值税的清算单位为国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位 清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住 宅的，应分别计算增值额。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》

.
10
（五）税务初核
1、符合性审核 （1）是否以项目或分期项目为清算单位 （2）是否符合清算条件 （3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税 （4）报送资料是否完备 （5）有关声明是否明确 2、逻辑性审核 （1）主表与附表的逻辑关系是否对应 （2）报表内部的逻辑关系是否对应 （3）数据计算是否准确
.
8
____税务局
责令限期改正通知书
税限改〔 〕 号
_______________：（纳税人识别号：
）
你（单位）开发的
房地产项目，已符合土地增值税清算
的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据《中华人
民共和国税收征收管理法》，限你（单位）于接到本通知之日起30日
内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手
征管法的规定
• 第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料 的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代 收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处
二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚
款。
• 第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证， 或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申 报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的， 是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、 滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；
税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计 算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清 算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手 续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 • 第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申 报的真实性、准确性和完整性。

江苏省地方税务局 土地增值税清算
申报表讲解
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1
// 土地增值税清算申报表讲解 出台的背景 申报表内容 直接归集法
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2
精品资料
• 你怎么称呼老师？
• 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你 是否会认为老师的教学方法需要改进？
• 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭
金额 计扣除的费 （票据） （票据） 确认
用
名称 号码 金额
备 注
1
建安费
2
石材
3
门窗
4
涂料
5
6
7
8 合计
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18
7、《基础设施费附表》及其明细表
基础设施费附表
纳税人名称（公章）：
明细项目
申报数
开发小区内道路
供水工程支出
供电工程支出
供气工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通讯工程支出
照明工程支出
须是真实发生 项在各种类开发
的。
产品间进行分配
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三次分配：各种 类开发产品扣除 项在已售与未售 间进行分配
9
原始凭证
明细表
附表
过渡表1
过渡表2
总表
1：销售项目收入附表明细表 2：取得土地使用权所支付的 金额明细表 3：土地征用及拆迁补偿费明 细表 4：前期工程费明细表 5：建筑安装工程费明细表 建筑安装工程造价分类明细表
物业管理用房费 用
变电站费用
热力站费用
水厂费用
居委会用房费用
派出所用房费用
学校用房费用
人防工程支出
调整说明
（可补充录入）
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