XX住宅小区成本测算

某高层住宅项目开发成本测算2020在房地产行业中，准确的成本测算是项目成功开发的关键环节之一。

对于高层住宅项目而言，其开发成本涉及多个方面，包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用等等。

下面我们就以 2020 年的市场情况为例，对某高层住宅项目的开发成本进行详细测算。

一、土地成本土地成本是项目开发成本的重要组成部分。

这部分费用通常包括土地出让金、拆迁补偿费、契税等。

假设该项目的土地面积为_____平方米，土地出让金单价为_____元/平方米，那么土地出让金总计_____元。

拆迁补偿费方面，假设涉及到_____户居民的拆迁，每户的补偿费用平均为_____元，总计_____元。

契税按照土地出让金的_____%计算，约为_____元。

综上，土地成本总计约_____元。

二、前期工程费前期工程费主要涵盖项目规划设计费、地质勘察费、可行性研究费、三通一平费等。

规划设计费按照建筑面积每平方米_____元计算，假设项目总建筑面积为_____平方米，该项费用约为_____元。

地质勘察费约为_____元。

可行性研究费约为_____元。

三通一平费（通水、通电、通路和平整场地）约为_____元。

前期工程费总计约_____元。

三、建筑安装工程费这是开发成本中的大头，包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

土建工程费方面，假设每平方米的造价为_____元，总建筑面积为_____平方米，费用约为_____元。

安装工程费包含给排水、电气、暖通、消防等，每平方米造价约为_____元，总计约_____元。

装饰装修工程费，按照每平方米_____元计算，约为_____元。

建筑安装工程费总计约_____元。

四、基础设施费基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化等工程的建设费用。

道路建设费约为_____元，供水工程费约为_____元，供电工程费约为_____元，供气工程费约为_____元，排污工程费约为_____元，通讯工程费约为_____元，照明工程费约为_____元，绿化工程费约为_____元。

高层住宅成本测算在当今城市发展的进程中，高层住宅如雨后春笋般涌现。

对于开发商、投资者以及购房者来说，了解高层住宅的成本构成和测算方法至关重要。

本文将详细探讨高层住宅的成本测算，帮助您全面了解这一复杂而关键的领域。

一、土地成本土地成本是高层住宅开发的首要支出。

其价格受到地理位置、土地面积、土地用途、土地出让方式等多种因素的影响。

在城市中心或繁华地段，土地价格往往较高，而郊区或新兴区域的土地成本相对较低。

土地出让金是获取土地使用权所支付的费用，通常以每亩或每平方米为计价单位。

此外，还可能涉及到土地契税、土地交易服务费等相关税费。

土地的拆迁补偿费用也是不可忽视的一部分，如果土地上存在原有建筑物或居民需要搬迁，拆迁补偿的支出会相当可观。

二、前期工程费用在正式施工之前，需要进行一系列的前期工程准备，包括项目规划、可行性研究、勘察设计、三通一平（通水、通电、通路和平整场地）等工作。

项目规划和可行性研究旨在确定项目的定位、规模、建设方案等，其费用与项目的复杂程度和咨询机构的收费标准有关。

勘察设计费用包括地质勘察、建筑设计、施工图设计等方面的支出，一般按照建筑面积或工程造价的一定比例计算。

三通一平的费用主要涵盖通水、通电、通路的管道和线路铺设，以及场地的平整和清理工作。

这部分费用的高低取决于施工现场的条件和工程规模。

三、建筑安装工程费用这是高层住宅成本的核心部分，包括基础工程、主体结构工程、装饰装修工程、给排水工程、电气工程、暖通空调工程等。

基础工程的成本取决于地质条件和基础形式，如桩基础、筏板基础等。

主体结构工程的费用与建筑结构类型（如框架结构、剪力墙结构）、建筑高度、建筑材料等因素密切相关。

装饰装修工程的档次和标准差异较大，从简单的毛坯房到精装修房，成本相差悬殊。

给排水、电气和暖通空调等安装工程的费用则与设备选型、管道线路布置等有关。

在计算建筑安装工程费用时，通常采用工程量清单计价法或定额计价法，根据工程的具体情况和当地的计价规范进行测算。

住宅成本及利润测算公式测算前提条件：都市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A都市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数都市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时依照不同地域进行调整，通常南方都市中住宅建筑安装成本比北方低。

B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。

C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。

7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。

7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。

室外基础设施配套成本=100-150元依照中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方差不多没有采暖保温，墙壁也薄。

一样以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。

调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公治理费、人防、白蚁费等等。

其他费用成本=450-500元（在小都市这笔费用会专门低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业治理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。

成本估算明细
一．土地成本
1．土地出让金：1406元/m2
2. 契税、印花税：1406*
3.5%= 49元/m2
土地成本楼面单价：1406+49=1455元/m2
二．建设成本和费用
1.土建成本：高层1400元/m2
2.水、电、气配套费：300元/m2
3.规划、设计费：20元/m2
4.城市基础设施配套费：67.5元/m2
5.人防：30元/m2(本项目不含此费用)
6. 前期工程费用(“三通一平”费)：20元/m2
7. 其它前期费用（墙改基金8、散装水泥1.5、白蚁防治2、交易费2、防雷技术服务费1、规划服务费1、监理费5、勘察费3、招标代理费3、造价咨询费3、图审费1、可研费1、环评费1.5等）：33元/m2 8.财务费用：（6200*6%=372）+[（6200+372+6000/2）*6%=574]=946万元。

946/4.7=200元/m2
9.管理费用：3238*1.5%=50元/m2
10.营销费用：2亿*2%/4.7=90元/m2
11.税金：2500元/m2*9.5%=250元/m2
12.不可预见费（预备费）：1.8亿*2%/4.7=76元/m2
建设成本单价（不含土地成本）=约2506元/m2
三．项目总投资单价：1455+2506=3961元/m2。

住宅成本估算建筑工程清包工价格模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2砌筑：55-70元/立。

抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米，室内墙砖：25元/平米（包括倒角）楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。

石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，蹲台隔断：120-300元/蹭位。

大白乳胶漆：6元/平米。

外墙砖：43元/平米，外墙干挂蘑菇石：50元/平米。

屋面挂瓦：13元/平米。

水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。

木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2 ，房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

成本测算面积计算规则一、面积计算规则1．可售比计算规则可售比计算公式为：住宅小区可售面积/ 住宅小区总建筑面积。

(可售面积不含地下车库)注：①可售面积是指取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。

在方案及前期测算时可以按照可以销售的住宅、商业等计容面积及可纳入销售的不计容面积总和来计算。

住宅小区总建筑面积包括计容建筑面积和不计容建筑面积。

②住宅区的仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积，不可以分摊，不计入销售面积，但是计入总的建筑面积之内。

2．计算钢筋、混凝土指标的建筑面积计算规则除以下特殊说明以外，采用《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005计算建筑面积。

注：①除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，能在改造后形成封闭房间的，按照结构板面积的1计算；不能形成房间的按照结构板面积的1/2计算。

②基础埋深超过5m的高层住宅，考虑做地下室及夹层，避免做闷层。

3．窗地比计算规则窗地比计算公式为：（住宅外墙门窗洞口面积）/［住宅部分地上可售建筑面积+赠送落地凸窗的面积+开发商负责封闭空间的面积（如空中花园、入户花园，有附加外门窗时才计入）］。

注：不含住宅下部架空层面积及裙楼面积；不含入户门、公共交通部分门窗、管道井门、装饰百叶等。

（成本目前统计口径：分子的门窗面积包括采光井门窗）4．墙地比计算规则：墙地比计算公式为：[外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面、阳台及设备平台板面积）] /［住宅部分地上可售建筑面积+赠送落地凸窗的面积+开发商负责封闭空间的面积（如空中花园、入户花园，有附加外门窗时才计入）］。

注：不含住宅下部架空层面积及裙楼面积；5．景观绿化面积软硬比计算规则：小区景观面积是小区红线范围内的景观面积总和。

某住宅小区年度物业管理成本测算
某住宅小区总占地面积14.53万平方米，建筑面积10.8万平方米，容纳了497户的住宅及117个商业单位。

年度物业管理成本测算：一. 物业管理成本年度汇总表
二.年度成本测算明细表
1.员工工资、福利（配置为47名员工，单位：元/月）
2.社会保险费用（单位：元/月）
3.人员服装费用（单位：元/月）
4.行政办公费用（单位：元/月）
5.公共设施设备日常运行与维护费用（单位：元/月）
6.公共水电费用（单位：元/月）
7.环境卫生清洁费用（单位：元/月）
8.绿化养护费（单位：元/月）
9. 秩序维护费用（单位：元/月）
10.社区文化活动费（单位：元/月）。

中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。

B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。

C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。

7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。

7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。

室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。

一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。

调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。

其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。

住宅小区物业费的成本测算案例(DOC7)范本一：住宅小区物业费的成本测算案例一、引言住宅小区物业费是指由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。

本文将详细介绍住宅小区物业费的成本测算案例。

二、物业费的构成1. 人力成本a. 物业管理人员工资和福利：包括物业经理、保安、清洁人员等人员的工资、社保、住房公积金等费用。

b. 物业培训费用：包括培训师费用、培训场地费用等。

2. 水电费用a. 公共区域照明和电梯电费：包括公共楼道、公园、停车场、电梯等公共区域的照明和电梯使用费用。

b. 垃圾清运费用：包括小区内垃圾的清理、清运费用。

3. 维修费用a. 公共设施维修费用：包括小区公共设施的维修和保养费用，如道路、绿化、游乐设施等。

b. 室内维修费用：包括小区内楼栋室内设施的维修费用，如电梯、门禁系统等。

4. 其他费用a. 委托有关服务的费用：包括安保公司、保洁公司等外包服务的费用。

b. 管理费用：包括物业管理公司的管理费用。

三、成本测算案例以某市A小区为例，该小区共有100栋楼，每栋楼有10层，每层有5户居民。

假设该小区的物业费每月为50元/户。

1. 人力成本a. 物业管理人员工资和福利：物业经理月薪8000元，保安每人月薪3000元，清洁人员每人月薪2500元。

共需要招聘的物业管理人员、保安和清洁人员分别为1人、10人、10人。

所需费用为：物业经理工资：8000 * 1 = 8000元保安工资：3000 * 10 = 30000元清洁人员工资：2500 * 10 = 25000元总人力成本：8000 + 30000 + 25000 = 63000元b. 物业培训费用：每年培训2次，每次培训费用为5000元。

总费用为：培训费用：5000 * 2 = 10000元2. 水电费用a. 公共区域照明和电梯电费：每栋楼每月电费为500元。

总费用为：电费：500 * 100 = 50000元b. 垃圾清运费用：每月清运费用为300元。