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浅谈土地的集约利用

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毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论实践课论文

1 浅谈土地的集约利用

近十几年来，伴随着我国城市化进程的巨大发展，出现了相当严重的土地低效使用乃至闲置、浪费问题，不同程度地激化了人地关系的矛盾，也引起了社会各界对土地利用机制的思索。

传统的土地利用机制：以行政措施为主导

由于历史原因，长期以来，在城市土地国有制的基础上，土地的供应、流转和利用一直处于政府的控制中。在调整土地利用格局时，人们更多地习惯依赖或寄希望于带有行政色彩的举措。同时，在划拨、协议出让等土地供给方式下，土地租金和土地价格信号严重偏离其真实机制，土地使用处于粗放状态。于是，土地的低效利用、闲置浪费就不可避免，土地的集约利用更是无从谈起。如，自1992年以来，花样翻新的“开发区热”、“高尔夫球场热”、“滑雪场热”等已经造成了大量土地浪费，虽经土地管理部门几次大规模整治，情况仍然相当严重。

促进土地集约利用的市场机制：地租与地价

事实上，要实现城市土地的集约利用，即使是最完美的政府行为也必然存在力有不逮之处。建立健全土地市场，充分发挥地租与地价对土地资源的合理配置作用才是解决问题的治本之道。

经济学的基本原理告诉我们：市场机制能够合理配置稀缺资源。这一原理也同样适用于城市土地市场。作为土地市场重要指示指标，地租、地价的存在能够实现土地资源的最高最佳使用。如对一块特定的土地，在正常的市场机制下，谁能支付或能承受的地租或地价最高，谁才能成为这块土地的使用者。于是，通过这样的土地竞标（地租或地价的竞争）后，付出代价的土地使用者就会珍惜并充分利用其土地资源，使其产出效益达到最大化。

推动土地集约利用的长效机制：市场与行政机制的协调统一

城市土地集约利用既包括土地产出高效化、土地结构和土地布局的合理化，也包括经济、社会和环境效益的协调，即土地的可持续发展与利用。要达到这样兼顾个人与集体、市场与社会的目标，单纯依靠市场机制是不够的。正如单纯的政府调控不足以解决全部问题一样，单纯的市场力量也并不可能解决所有问题，甚至会造成一些副作用。为毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论实践课论文

2 此，要在发挥地租、地价等市场机制作用的基础上，调整政府主管部门的管理思路、管理职能与管理措施，建立市场机制与行政机制并举的土地集约利用措施体系。如，要建立以市场效益为基础，建立土地集约利用考核体系，全面开展土地集约评价工作；通过法律和经济手段促使对未利用和低效利用土地的充分利用；在集约利用土地的水平上，结合城市发展的要求和土地供应的条件制定不同城市发展规模的标准；在市场过程中充分发挥市场竞争机制和国家对房地产调控的计划作用，制定出让土地使用前的条件或行业的条件；制定闲置土地管理办法等。为此，需要土地市场的健全和发展，特别是地租和地价对土地资源的合理配置，也需要政府主管部门借助科学创新，改变观念，综合运用市场与行政的手段来提高城市土地集约利用水平和管理效能。我们相信：市场机制与行政机制的同步推进，相辅相成，一定会推动并提高城市土地的集约利用水平。

除此之外，也萌生了一项新的制度来调节土地的合理利用。由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地的产权不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应，出现了一个巨大的灰色土地市场，许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，炒卖地皮的现象时有发生，扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理也造成很大困难。对于已经纳入有偿使用的土地供应，95%以上的土地采用了协议出让方式，致使出让价格偏低，政府官员“寻租”现象严重。因此，在开启城市土地使用制度改革的大门以后，如何规范和有效管理土地市场就成了政府迫切需要解决的一个问题。在这种背景下，城市土地储备制度作为一种制度创新应运而生。

城市土地储备制度是城市土地使用制度改革的客观要求，也是一种制度创新，在管理体制、运作模式、政策制定等方面都是一种全新的探索过程。由于是一个全新的过程因此出现了许多问题需要研究。

首先是土地收购过程中的补偿标准问题。土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。土地补偿金额的高低具有很强的政策性和技术性，涉及的利益关系十分复杂，目前理论研究也十分薄弱。现在一般城市的操作方法是只制定3-5个标准进行补偿，而且补偿标准偏低。这种补偿办法简单、方便，易于操作，但是由于一部分土地使用者感觉土地征购、回收补偿标准不合理、不科学。给土地收购毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论实践课论文

3 带来很大的难度。

其次是城市土地储备与城市整体规划的关系。 城市规划是城市土地利用的基本依据，是土地储备制度运作的基础。虽然许多城市都已经制定了城市整体规划，但一般还没有较为详尽的市区分区规划，这给土地储备工作带来了较大的难度。在土地储备过程中，需要在地块征购、回收前先征求规划部门的意见，但由于没有现成的分区规划，必须临时按宗地进行规划。结果一是规划缺乏整体性，与周围环境的协调性差，不利于集中连片开发;二是影响了土地征购、回收、拆迁安置、整理开发等的时间进度，加大了土地储备成本，特别是利息负担加重。

第三是土地储备资金的筹集问题。土地储备制度初期遇到的困难主要是缺乏储备资金。因为，城市政府不可能投入大量的储备启动资金，而且在储备开始阶段，土地储备中心只有进入储备的土地，没有出让的土地，因而没有积累资金，储备初期缺乏资金是难免的。由于资金匮乏，使土地储备制度建立初期，土地储备中心不敢也没有能力去储备大量的土地，储备成本也会因为利息负担而提高。

第四是土地收购储备机制的协同作用问题。目前我国的城市土地储备制度尚处于探索阶段。部分城市存在着单纯追求土地收益的倾向，土地供应不能满足房地产市场发展的需要，住宅价格上涨压力加大，引起有关利益群体的不满。对于土地储备政策的制定、土地补偿标准的确定、合理的储备规模与储备周期、土地供应计划的制定、扩大资金筹集的范围和方式、合理控制财务风险、城市土地需求的调查预测等方面都有待进一步研究和探索。我们认为实施土地收购储备机制是一个综合性的系统工程，在整个运作过程中，必须得到土地、计划、规划、城建、财政、金融等部门的支持和配合，部门间配合程度直接关系到土地的运作成本。在实际操作过程中经常出现部门间相互抵触、推诿、行政审批手续繁杂、办事效率低下等弊端，其结果是延长了土地储备时间，增加了土地储备成本，严重影响城市土地的市场交易秩序与健康发展。同时，由于没有建立起相关的法律法规，对土地储备中心没有相应的监督机制和手段，造成了机制不健全，运作不规范和泡沫经济。

对此，有关专家呼吁，我国各地地产的情况千差万别，不应搞一刀切。政府对土地一级市场实行垄断而对房地产市场实行宏观调控下的市场调节。具体来说主要是借鉴的国际先进经验，建立起我国城市土地储备机制： 毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论实践课论文

4 一是建立起以土地银行为主体的资金运作机制，充分发挥土地银行在土地收购中的积极作用。欧洲是土地银行的发源地。自20世纪初，欧美一些国家相继建立了土地银行。不同国家建立土地银行的原因和目标不尽相同，但土地银行却有着共同的运行机制。土地银行的运行大都包括土地收购(征购)、土地储备、土地出让三个环节。

第一：土地收购(征购)。市政当局先于开发商从分散的土地所有者(或使用者)手中购买土地，从而拥有大量市政待开发的土地。筹集购买土地资金是征购土地的关键所在。不同国家的城市都有各自的方式来解决这个问题。如斯德哥尔摩市政府是通过如下融资渠道来支付土地的征购费用的：一是政府拿出税收的一部分;二是政府贷款，这主要来自国家养老保险基金;三是银行贷款;四是经瑞典国家银行发行的公债。此外，还利用土地银行租出和售出的土地收入来征购部分新的土地。

第二：土地储备。政府从土地所有者(或使用者)手中购得土地后，并不是立即出让，通常需要储备一段时间。在一定时期内，转让出去的土地只是土地银行中，小部分已经进行前期开发的土地，大部分尚未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。通常政府购入的土地与出让的土地在数量上保持一定的比率。对于那些已经规划好准备投入市场的土地，政府一般是先行实施土地整理或搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道、建设好供水、排污等公共市政实施，甚至包括公园和绿地，然后再将这些土地出租和出售。

第三：土地出让。最后一个环节是土地出让。根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备，并已完成前期开发的土地，分期分批地推向市场。土地出让一般采取出租和出售两种方式。出租通常占有不小的比重。如1971年荷兰的土地银行出租和出售的土地分别为31%和69%.之所以如此，一方面是政府希望土地升值后，最终能以较高的利润售出;另一方面，因为房屋所有者不必在土地上作过多的投资即可获得土地使用权。土地出租的期限依用地性质的不同而不同，有时还采用年租或短租。

总之，我们要以坚持合理利用土地为中心思想，积极寻找新的制度，方式去开发利用土地。真正实现土地的集约化建设。

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开发区土地集约利用评价

开发区土地集约利用评价

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开发区土地集约利用评价

作者：贺伟 况福民 王鹏

来源：《安徽农业科学》2016年第25期

摘要 以湖南常宁水口山经济开发区为研究对象，采用多因素综合评价法，对其土地集约利用水平进行评价。结果表明，水口山经济开发区土地集约度分值达到84.89，土地集约利用程度较高，土地利用状况良好，管理绩效较好，但用地效益有待提高。提出了制定集约标准、设立开发区用地门槛等提高水口山经济开发区土地利用强度和用地效益的对策与建议。

关键词 开发区；土地集约利用；评价；水口山

中图分类号 S28文献标识码

A文章编号 0517-6611（2016）25-183-03

Evaluation of Land Intensive Use in Development Zones—A Case Study of Shuikoushan

Economic Development Zone in Changning， Hunan Province

HE Wei， KUANG Fumin， WANG Peng*

（College of City and Tourism， Hengyang Normal University， Hengyang， Hunan

421002）

Abstract Taking Shuikoushan Economic Development Zone as the research object， the degree

of intensive land use was evaluated， by means of multi-factor assessment method. The results

showed that the degree of land intensive use of Shuikoushan Economic Development Zone reached

土地利用论文土地集约利用论文

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北京城乡土地利用系统协调性分析

提要土地利用系统协调性分析对区域土地资源利用具有重要意义。本文以北京市为例，从土地利用的社会接受性、经济可行性和生态适应性三个方面构建土地利用系统协调性评价指标体系，建立合理的评价模型，对北京市城乡土地利用系统协调性进行评价。

关键词：北京；协调性；土地利用系统

伴随着经济社会的高速发展和城镇化进程的快速推进，人类对土地资源的利用开发程度正在逐步加大。而土地利用过程中的大量占用优质耕地、盲目扩张建设用地等现象日益严重，进而导致人地矛盾突出、生态环境恶化等问题。本文通过对土地利用系统协调性进行评价，探讨区域土地资源利用过程中社会、经济和生态的协调关系，为土地政策提供参考。

一、土地利用系统协调发展的概念

协调是指系统之间或系统内要素之间和谐一致、配合得当的关系，是描述事物之间良性相互关系的概念；发展是指系统或系统内要素本身的变化过程，是描述事物运动变化的概念。因此，协调发展是指在保持系统之间以及系统内要素之间和谐一致、配合得当的基础上，由简单到复杂、由无序到有序的总体变化过程，是一种多元化发

展。协调度是评价某一时期系统协调发展水平的量化指标，表示系统之间和系统内要素之间在发展过程中和谐一致、配合得当的程度。土地利用系统是人与自然、环境交互作用的集中表现，是典型的社会－经济－生态复合系统。在上述分析基础上，将土地利用系统协调度定义为：在某一相对时间、空间范围内，土地利用社会子系统、经济子系统和生态子系统各相关要素之间在发展过程中彼此和谐一致、配合得当的程度。

二、土地利用系统协调性评价模型

城乡土地利用系统协调度是城乡土地利用系统发展过程中序参量之间协同作用的强弱程度，体现系统由无序走向有序的趋势。本文采用多目标决策方法建立土地利用协调度模型。

1、指标功效函数。设变量Di（i＝1，2，„，n）是城乡土地利用系统序参量，其取值xi（i＝1，2，„，n）。αi、βi是系统稳定临界点上序参量的上、下限值。城乡土地利用系统序参量对系统有序的功效可表示为：

浅谈土地节约集约利用途径

浅谈土地节约集约利用途径

工作研究　。　自改革开放以来，土地作为不可或　缺的生产要素，焕发出前所未有的活　力，经济社会全面协调可持续发展由此　打下坚实的基础。土地节约集约利用首　先要节约用地，新的建设用地尽量不占　或少占耕地。其次是要提高土地的投人　产出强度，使土地收益最大化。第三是　通过整合、置换和储备，合理安排土地　供应的数量和节奏，改善建设用地结　构、布局，提高土地配置和利用效率。加　强管理、规划，整章建制，完善政策，积　极探索有效的途径，以达到节约集约用　地的目的。　一、严把用地审批关口。提高用地　“门槛”　ｒ－］　按照国家的法律、法规和规章，坚　童Ｉ１持做到依法用地，依据国家产业政策、　淑土地供应政策，坚持区别对待、有保有　杰压和从严从紧的原则，把有限的土地资　源优化配置到能源、交通、基础设施以　及符合国家产业政策的工业用地和涉　及社会民生的建设用地上来，配置到前　景广阔、科技含量高、产品附加值高、效　益好、有利于环保的项目上来，从而实　现资源利用和资源效益的最大化。严格　执行土地利用总体规划和年度计划，通　过完善定额标准，引导和促进建设项目　一一．　集约高效用地，达到土地的最大利用效　１．▲．　率，以地论价，合理利用。　二、按照有关用地政策。加强宏观调控　首先，要严格遵守土地管理的法律、法规，坚决贯彻　“十分珍惜、合理利用地土地和切实保护耕地”的基本国　策，从严从紧控制农用地转为建设用的总量和速度，实　行建设用地总量控制；其次要充分发挥市场配置土地资　源的基础．ｆ生作用，严格执行土地“招标、拍卖、挂牌”出让　的有关规定，建立公开、公平、公正的市场竞争机制。做　好土地利用总体规划和年度计划，科学合理的安排土地　开发利用的时间和空间，力争使建设用地使用权“净地”　出让，防止审批后的土地闲置和浪费。合理确定宗地的　规模，出台一些优惠的政策，鼓劲一些小宗地土地使用　权出让，缩短开发建设的周期，提高土地利用效率，也大　大增加了财政的收人。　三、加强批前批后的管理，严把用途审批关　加强土地批前批后的监管，严厉打击土地违法违规　行为，抑制土地投机。按照上级业务部门的部署和要求，　加大整治“以租代征”和清理闲置土地的力度，不断规范　用地行为，防止造成政府土地收益流失，加强对各类建　设用地批后利用情况的监督检查，提高土地利用率，严　格执行土地管理行政首长问责制，对违法乱纪者要一查　到底，绝不手软。同时，建立健全土地市场的动态监测、　城市地价动态监测等制度，使信息资源共享和透明，真　正做到对建设项目的批前、批中和批后的管理，做到依　法、合理、高效用地。　四、在严把增量的情况下。努力盘活存量　对建设项目用地，既要“堵”，又要“疏”，把一些非法　的、不利于经济社会发展的项目坚决堵住，坚决不提供用　地，对一些合法的用地项目要超前服务，疏通各方面的渠　道，加强管理，在盘活存量上下功夫。坚决转变土地利用　方式，实现城镇建设用地从增量为主向盘活存量为主的　转变，由外延扩张转向内涵挖潜，从源头上防止用地规模　盲目无序扩张，通过开发整合，使不能再生的土地实现循　环利用。要坚持眼睛向内，重点在存量土地上找出路，在　优化土地利用结构和布局上下功夫。通过出台众多的优　惠政策，吸引企业充分利用闲置、破产、停产或低效利用　的建设用地上来，通过兼并、收购、转让、租赁等多种方式　取得土地使用权，妥善安置下岗职工，提高用地的容积　率。也可以通过土地置换等形式提高土地利用集约度，逐　步把城市中心的土地调整为金融、贸易、信息、中介等三　产用地，把原来占据市中心的工业、仓储等企业用地逐步　向郊区转移，也可以对一些用地效益低下、污染严重的企　业用地由政府签订收回协议，重新实行出让和安置企业　原来的职工。在农村，结合新农村建设，大力实施金土工　程，加大土地整理力度，增加有效耕地面积，提高耕地质　量，建成高产稳产基本农田，大大提高土地的产出率。　五、建立奖勤罚懒，实行激励机制　要真正充分而合理的利用有限的国土资源，节约集　约用地，既要靠约束，又要靠激励。国家和地方要制定鼓　励政策，鼓劲企业在现有的厂区内，建设高标准的、适当　高层的厂房，对需要收缴的有关费用，经有关部门批准　后适当减免，对建设地下厂房的，地下部分免收各项费　用。对现有厂房的用地积极改造利用，力争节约挖潜。逐　步淘汰落后的生产能力低下的工厂企业，加大技术改造　和创新的力度，努力实行“零增地”，优先安排相关财政　扶持资金。吸引多方资金积极投身于农村居民点改造和　土地整理，按照“谁复垦、谁受益”的原则，加大整治力　度。把土地节约集约利用纳人地方政府的考核目标上　来，与领导政绩相挂钩，对一些节约集约用地先进的地　区，优先安排下年度土地利用计划指标，也可以考虑适　当增加用地指标，真正起到鼓励先进的作用。　（作者单位：富锦市国土资源局）　ｑ　黑龙江国土资源２ｏ１４．１　浅谈土地节约集约利用途

浅谈农村土地节约集约利用

浅谈农村土地节约集约利用

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浅谈农村土地节约集约利用

作者：徐光宝

来源：《中国房地产业·上旬》2018年第02期

【摘要】目前我国正处于工业化、城镇化、信息化快速发展时期，未来的一段时间内既是经济社会的“黄金发展时期”，同时又是以资源环境约束加剧为最主要特征的“矛盾凸显时期”。节约和集约利用土地是落实土地参与宏观调控、促进经济结构调整和增长方式转变的基本手段。

【关键词】土地；节约集约；利用；规划

目前我国正处于工业化、城镇化、信息化快速发展时期，未来的一段时间内既是经济社会的“黄金发展时期”，同时又是以资源环境约束加剧为最主要特征的“矛盾凸显时期”。节约和集约利用土地是落实土地参与宏观调控、促进经济结构调整和增长方式转变的基本手段。

1、农村土地节约集约利用现状

随着我国工业化、城市化的快速推进，城市扩张占用了大量耕地，而与此同时，农村人口向城市的大规模迁移并没有带来农村宅基地占地规模的同步减少。在城镇化、工业化发展中，土地作为要素提供广泛支撑，但土地资源的希缺属性在农村并未得到珍视，其现状堪忧。

1.1村庄规模小，布局松散

在农村，一方面是农村劳动力的大规模迁移带来的农村住宅闲置，“空心村”成为中西部农村的普遍现象，另一方面，随着农民收入的提高，农村建房规模仍在继续扩大。由于缺少必要的规划管制，建房选址极其随意。有的村庄以道路为主线，沿路而建，呈“一字长蛇阵”排开；有的村庄以历史形成的原宅基为中心散落群居，布局横七竖八，空心村、多宅户很为普遍，举目所及，已是“村无郭、庄无形”。

1.2乡镇小型企业用地摊盘

在市场经济鼓舞下，乡村企业不断发展壮大。由于乡村企业用地绝大多数使用的是农村集体建设用地或未利用地，非市场化配置，土地使用成本较低，企业追求超标准超规模用地。特别是过去乡镇企业用地厂区规划设计不尽科学，农产品加工类企业超规模用地突出，容积率普遍低于0.5，投资密度每亩在5-20万元不等，远低于国家控制标准。