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江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）（2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过）审委会会议纪要〔2019〕1号2019年2月26日，江苏省高级人民法院召开第3次审判委员会，针对执行程序中案外人就涉不动产执行提出的执行异议及执行异议之诉案件审理中的若干问题进行了专题讨论。
近年来，随着民事诉讼法的修改及相关司法解释的陆续出台，执行程序中案外人提出的执行异议及执行异议之诉案件纠纷日益增多，其中涉及不动产的案件占相当部分。
但由于执行异议之诉属于新的诉讼类型，裁判尺度不统一问题比较突出。
为统一全省法院涉及不动产执行异议之诉案件的裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)、《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)、《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《民诉法解释》)、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）等法律及司法解释的规定，结合全省法院实际情况，现就不动产执行标的引发的案外人执行异议及执行异议之诉案件的审理制定本指南，供全省各级法院参考。
预告登记执⾏异议之诉案例预告登记是不动产登记的⼀种制度，是为了防⽌⼀房多卖产⽣的，保障购房者在购房交钱后实现⾃⼰的特权。
预告登记的⼀定的执⾏程序，案外⼈对执⾏有异议的可以提出执⾏异议，那么预告登记执⾏异议之诉案例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者就相关问题进⾏解答。
预告登记执⾏异议之诉案例基本案情2013年6⽉18⽇，某房产公司向某县房产局申领了坐落于某商住楼的商品房预售许可证。
案外⼈周某于2013年9⽉11⽇与某房产公司签订了商品房房屋买卖合同，购买了房产公司某商住楼的某栋⼀层某房屋。
次⽇，周某给付了所有购房款并在房产局办理了预购商品房预告登记。
2013年10⽉31⽇，法院根据申请执⾏⼈唐某等⼈申请，查封了被执⾏⼈林某以某房产公司项⽬部的名义开发的某商住楼某栋⼀层某房屋。
现案外⼈周某以法院不当查封其个⼈合法房产为由，提出了执⾏异议。
实务观点法院认为，案外⼈周某在法院查封异议标的之前已购买了异议房产，且已交付了全部购房款并依法办理了预购商品房预告登记。
因此，在预告登记有效期内，未经预告登记的权利⼈同意，该房产不得发⽣物权变动或设置权利负担。
据此，案外⼈周某提出的异议理由成⽴，法院中⽌对涉案房屋的执⾏。
法律评析预告登记，是指以取得物权为内容的债权⼈为保证将来其债权能够得到实现从⽽取得不动产物权，在债权⼈由于某些原因不能办理正式登记时所进⾏的临时登记。
根据《物权法》第⼆⼗条之规定：当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记作为⼀项不动产物权变动的公⽰制度，⽆疑有助于促成⼀种即安全⼜公正的不动产交易内部秩序。
购房⼈针对处于预售状态的商品房办理了房屋预告登记，且对该预售商品房享有可期待利益。
当购房⼈向房产公司⽀付完合同的对价后，可以依据合同及预告登记，获得预售商品房的所有权。
查封是国家权⼒通过诉讼程序对私权的⼲预，最终⽬的仍是为了保护私权。
但之于善意购房⼈，预告登记后的债权请求权具有区别于⼀般债权的特殊性质即物权的优先性，预告登记的权利是⼀种具有物权性质的债权，或者说是⼀种准物权。
案外人对诉讼中的财产保全提出异议应如何处理作者：王军号李廷发布时间：2011-03-31 11:38:30【简要案情】原告张某，女，1957年12月10日出生。
被告沈某，男，1953年4月2日出生，现下落不明。
案外人李一某，男，1953年4月1日出生。
案外人李二某，男，1984年12月9日出生，汉族，住址同上，系李某某之子。
在原告张某诉被告沈某民间借贷纠纷一案中，原告张某于2008年12月17日提出财产保全申请，要求查封被告沈某的房产一套，并提供了担保。
法院于2008年12月17日作出（2008）商梁民初字第2215-1号民事裁定，于2008年12月18日查封了被告沈某的房产一套。
2009年5月4日，案外人李某某、李某对法院查封该房产提出书面异议。
案外人李某某、李某称：2008年10月3日，案外人与被告沈某签订房屋买卖合同一份，被告沈某将该房产售予案外人，约定房屋价款14万元。
案外人向被告沈某支付了14万元购房款后，被告沈某向案外人出具了收条，案外人并和被告沈某一起到商丘市房管局办理了房产过户预登记，进行了测绘、评估等，完善了各种过户手续。
房管局对案外人的过户申请完成了核准登记，并于2008年10月13日出具了领取新证的凭证。
2008年10月14日下午，沈某将该房屋的钥匙交给案外人李某某，李某某将被褥搬进房子，并更换门锁，实际入住该房屋。
案外人是该房屋的实际拥有者，法院查封该房产于法不符，请求依法解封。
法院查明，1、房屋过户的程序为：房屋交易管理处受理后，首先进行测绘、评估，然后，由买卖双方持身份证亲自到场签订了房屋交易买卖合同，再从档案室调取档案，进行初审、入微机、复审、核批、记入登记薄核准登记，再进行发证。
只有记入登记薄后，才证明全部交易手续完结。
案外人李某某、李某与被告沈某的房屋买卖只进行了测绘、评估，后面的程序均未进行，尚未进入核准登记。
2、案外人并未实际入住该房屋，现该房屋由付明贞看管。
吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（二）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（二）为不断提高审判质效，统一裁判标准，正确、及时地审理我省执行异议之诉案件，吉林省高级人民法院经过深入调研及广泛征求意见，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国民事诉讼法》以及其他相关法律和司法解释，结合我省民事审判实践，现就执行异议之诉案件审理中的若干疑难问题作出解答,仅供吉林省各级法院审理此类案件参考使用。
问题一：金钱债权执行中，案外人以其向被执行人购买了案涉特殊动产为由请求排除执行的，人民法院该如何处理？答：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的特殊动产实施执行，案外人以其向被执行人购买了案涉特殊动产为由提起执行异议之诉请求排除执行，同时满足以下条件的，人民法院应当支持：（一）在人民法院实施执行之前，案外人与被执行人就案涉特殊动产已经形成了合法有效的买卖合同关系；（二）在人民法院实施执行之前，案外人已经实际占有并使用案涉特殊动产；（三）案外人已经支付了全部价款，或者按照合同约定已经支付了部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
问题二：金钱债权执行中，案外人以其向被执行人以外的第三人购买了案涉特殊动产为由提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院该如何处理？答：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的特殊动产实施执行，案外人以其向被执行人以外的第三人购买了案涉特殊动产为由提起执行异议之诉请求排除执行，同时满足以下条件的，人民法院应当支持：（一）在人民法院实施执行之前，案外人与第三人就案涉特殊动产已经形成了合法有效的买卖合同关系；（二）在人民法院实施执行之前，案外人已经实际占有并使用案涉特殊动产；（三）案外人已经支付了全部价款，或者按照合同约定已经支付了部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）案外人有理由相信第三人对案涉特殊动产有处分权。
浅议涉不动产执行案件案外人异议的司法处理发表日期：2010-12-7出处：成华区人民法院作者：图/文谭默娜编辑：邹恒民事执行是依托国家强制力达到民事权利的实现，强制执行的性质决定了执行措施的采取必须快速及时，从而难以避免在实现权利的过程中产生瑕疵，如在追求执行效率的同时侵害案外人的合法权利。
因此，案外人异议作为执行程序中一项重要救济制度应运而生。
近年来，人民法院在办理执行案件中，案外人异议，特别是涉不动产执行案件案外人异议与日俱增，此类纠纷如果解决不好难免影响社会的安定和谐。
为保障涉不动产案件执行工作的顺利开展，笔者对此类案外人异议的审查方式、司法实践中如何对不动产权利人合法权益进行保护等相关问题进行探讨。
一、案外人异议制度的基本理论（一）案外人异议的概念案外人异议是指执行过程中，案外人对执行标的的一部或全部主张实体权利，是民事强制执行程序中一项非常重要的制度。
在执行中，我们判断某一执行对象（财产）是否属于被执行人所有，依据的是外观证据，如动产的占有状态，不动产的登记。
外观证据证明的事实并不一定与客观事实完全相符，或许单个的外观证据证明的事实会被一个证据锁链否定。
当表面证据显示为被执行人的财产，而实为案外人财产时，执行行为与案外人异议联系起来，案外人异议制度就此产生了。
[1]1.案外人异议的构成要件案外人异议应具备以下三个构成要件：一是提出异议主体应为案外人，具体指民事执行程序之外，未被纳入民事执行程序的主体；二是案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的权利且有充分的理由并提供证据。
目前法律对何为“足以排除强制执行的权利”未有明确的规定，导致在执行实践中出现一定的混乱。
笔者认为这里主张的权利必须为实体权利，且该实体权利因为法院的强制执行行为而实际受损，除了部分所有权的客体属于国家集体或者限制流通物外，作为最典型最完整的物权一般都能作为适格的实体权利。
但担保物权作为一种优先受偿权，因法院即便执行了担保物，享有担保物权的债权人也可以从所卖价款中优先受偿，并不损害其合法权利，因此担保物权债权人不能因人民法院执行了担保物而提起案外人异议。
山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答文章属性•【制定机关】山东省高级人民法院•【公布日期】2020.07.28•【字号】•【施行日期】2020.07.28•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】执行程序,保全和先予执行正文山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答为妥善审理执行异议之诉案件，统一裁判尺度，提高审判质效，根据相关法律和司法解释的规定，现就审理执行异议之诉案件若干问题，解答如下：一、案外人在执行异议之诉中同时提出确权、给付请求，如何处理？答：案外人在执行异议之诉中，同时提出与案外人据以主张排除执行的民事权益直接相关的权属确认、给付请求的，人民法院可以一并审理，对于相关请求是否支持、是否排除执行，均应在具体判项中予以明确。
对于案外人提出的与排除执行的民事权益并非直接相关的其他请求，不予一并处理。
二、执行异议之诉案件审理期间执行程序终结，如何处理？答：在执行异议之诉案件审理期间，执行程序因申请执行人撤销申请、申请执行人的债权已经实现等事由而终结，原告未撤回起诉的，应当依法裁定驳回起诉。
三、案外人以具有优先受偿权为由提起执行异议之诉，如何处理？答：案外人以对执行标的具有担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权为由，提起执行异议之诉请求排除执行的，鉴于法定优先权仅影响受偿顺序，不属于排除执行的事由，一般应告知案外人通过执行异议复议程序或者分配方案异议程序解决。
四、案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理：（一）承租人对执行法院在执行过程中否定租赁权成立或存续存有异议，以对被执行房屋享有租赁权为由请求阻止移交占有的，人民法院应当受理；（二）承租人在被执行房屋查封前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持；（三）承租人在被执行房屋设立抵押权前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。
《执行异议和复议若干规定》第二十八条和二十九条的法律适用作者：楼旭东来源：《职工法律天地·下半月》2018年第07期摘要：随着执行异议案件的增多，如何正确适用司法解释28、29条的内容变得越来越重要，司法实践中，对于这两条的适用还是存在着很大的差异，特别是对于28条是否适用于房地产企业开发的商品房存在着较大的争议。
关键词：执行；异议；法律适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号（以下称“执行异议和复议若干规定”，该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
”若购房者购买的是开发商名下的商品房，在不符合第二十九条规定的情况下（如购房者名下不止一套用于居住的房屋），能否适用第二十八条来排除执行？也就是说，第二十八条和二十九条如何适用？只能择其一还是可以选择适用？有观点认为：《执行异议和复议若干规定》第二十八条和第二十九条区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，若购房者购买的是开发商名下房屋，即一手房买卖，购房人欲排除执行，必须符合第二十九条的规定，而不能适用第28条。
民事答辩状答辩人：张三被答辩人（异议人）：李四贵院受理的张三与李四的执行异议之诉【案号（20 ）XXXX 号】案件，答辩人张三针对李四的诉讼请求事实和理由答辩如下：涉案房屋并非被执行人及其所扶养的家属的生活必需品，不能阻却执行，李四的请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回。
根据《民事诉讼法》第二百五十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定。
只有当争议房屋是被执行人及异议人的生活必需才能阻却对该该房产的执行。
而在本案中，系争房屋并不属于被执行人及其所扶养的家属的生活必需品，具体理由如下：1、被执行人在判决生效后，将其名下的其他房产转移给案外人，意图以唯一住房规避执行，但是实际上仍然有多套房产的控制权，因此，并非实际上的唯一住房。
2、虽然涉案房产是被执行人及其所扶养家属的唯一住房，但是涉案房产并非用于居住，而是用于出租/由案外人XXX居住，足以证明涉案房产并非复议申请人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋。
3.虽然被执行人及其所扶养的家属都在案涉房屋居住。
被执行人及其所扶养的家属共计X人，案涉房产的面积为XXX平方米，异议人及其抚养人人均居住房产面积为XX平方米。
按照当地廉租住房人均X平方米，异议人及其抚养人人均居住面积远高于当地廉租房人均居住面积，因此，涉案房屋并不属于被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
4.涉案房屋位于XX市XX区XX地段，处于主城中心区域，价值XX 元，变现价值高。
将房产变现，为被执行人预留一定份额的情况下，仍然可以满足被执行人及其所扶养的家属的生活需要，因此涉案房产并非被执行人及其所扶养的家属的生活必需品。
综上所述，涉案房产并非异议人及其抚养人的生活必需住房，人民法院可以执行。
异议人的请求缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。
此致XXXX人民法院答辩人（签字捺印）：日期：附相关法律规定：1、《民事诉讼法》第二百五十一条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。
本案占有部分产权的单位可否提出执行异议
禹明逸
上传时间:2007-5-17
【引语】
本文将就案件执行过程中，案外人提出与执行标的无关的异议能否获得支持进行探讨。
【基本案情】
刘玉琴诉刘保财财产损害赔偿纠纷一案，法院判决刘保财腾退其占用刘玉琴的房屋。
判决生效后，因刘保财未自动履行判决书所确定的义务，权利人刘玉琴于2003年7月8日向北京市房山区法院申请强制执行。
在执行过程中，案外人北京市建筑材料工业学校对本案执行标的提出异议，即以其享有该房屋的部分所有权为由请求法院中止执行此案。
房山法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了听证，并依法作出裁定。
经听证查明，刘玉琴与刘保财乃姐弟关系，其父刘某生前系北京市建筑材料工业学校（以下简称建筑学校）退休教师。
1993年11月，建筑学校制订房改方案，拟将该校自建、自管的公有住房出售给学校职工。
该房改方案第六条规定：职工按售房方案购置住宅楼后享有部分合法产权，可以依法使用、继承和抵押，住满五年后可以出售，原产权单位有优先购买权。
该房改方案获批实施以后，刘某以标准价加优惠向建筑学校购买一套三居室住房，双方签订了出售自管公房协议书，该协议书第五条第二款就房屋的继承权加以限制，即“必须是购房者的子女且为本校正式职工可以继承，非本校职工，不能继承房屋产权。
”1999年1月刘某去世，其生前曾立下遗嘱，表明其死后该房的所有权由女儿刘玉琴继承。
在析产继承过程中，因就该房所有权的归属产生争议，刘玉琴将刘保财诉至房山法院，法院判决该房由刘玉琴继承。
判决生效后，刘保财并未搬出该房，刘玉琴亦未在法定期限内申请执行。
2002年5月，因刘保财继续占用该房拒不腾出，刘玉琴于向法院提起民事诉讼，要求刘保财腾房。
后因得知北京市国土资源和房屋管理局（以下简称管理局）已于2001年4月将该房的《房屋所有权证》颁发给刘保财，刘玉琴遂向法院申请撤回起诉，并于2002年6月向本院提起行政诉讼，要求管理局撤销刘保财获颁的《房屋所有权证》。
2002年8月，管理局撤销了刘保财持有的《房屋所有权证》，同年11月，管理局就该房向刘玉琴颁发了《房屋所有权证》。
由于刘保财仍然拒绝搬出该房，刘玉琴于2003年1月诉至法院，要求刘保财腾出房屋并赔偿经济损失。
2003年3月19日，房山区人民法院判决刘保财将该房屋及附属院落腾空后交还给刘玉琴。
一审宣判后，刘保财向北京市第一中级人民法院提起上诉，后又申请撤回上诉。
2003年6月13日，北京市第一中级人民法院作出终审裁定，裁定准予刘保财撤诉，双方均按原审法院判决执行。
另被执行人在听证时辩称，其在住进该房之后，曾对该房进行过装修，如要其搬出该房，则应由申请执行人补偿部分房屋装修费用。
【执行情况】
案外人提出的异议是否成立，合议庭三种不同的意见。
第一种意见：案外人提出的异议成立。
因为根据北京市有关房改文件的规定，刘某在购买该房后只享有部分合法产权，且依据刘某与建筑学校所签购房协议中有关条款的约定，该
房只能由其为该校正式职工的子女继承。
鉴于刘玉琴并非建筑学校正式职工，不享有对该房的继承权，其将该房的所有权整体转移至自己名下的行为，侵犯了建筑学校对该房拥有的部分产权。
故在该房的权属未最终确定之前，应当中止执行此案。
第二种意见：案外人以其系该房的合法所有权人为由而提出的异议不能成立。
因法院已判决该房归刘玉琴继承，刘玉琴亦依法办理了房屋产权登记。
另当初刘保财在办理该房的产权登记时，案外人明知其要求办理的是房屋的全部产权登记而未表示反对，应视为案外人已放弃了对该房的部分产权。
至于案外人与刘某在购房协议中有关该房只能由其在建筑学校工作的子女继承之约定，违背了《中华人民共和国继承法》的有关规定，剥夺了刘玉琴的法定继承权，应属无效条款。
故应当驳回案外人提出的异议，继续执行。
第三种意见：案外人提出的异议不能成立。
因为，本案的执行标的是腾退房屋的行为，而非通常意义上的财产即房屋所有权。
由于案外人提出的异议针对的是房屋所有权的权属划分，与本案的执行标的并无直接关联，故应当不予支持。
但其可以另案提起确权之诉，以解决其与刘玉琴之间的房屋所有权归属纠纷。
最后，合议庭采纳了第三种意见。
理由在于：根据我国《民事诉讼法》及有关司法解释的规定，执行标的可以是财产，亦可以是履行某种义务的行为，如排除妨碍、协助执行探视权等。
在执行过程中，案外人可以对执行标的提出异议，理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止。
结合本案，因二审法院作出终审裁定，已裁定双方均按原审法院判决执行，故本案的实质执行依据系第一份129号民事判决书，而非第二份民事判决书，前者所解决的是因房屋占用而引起的财产损害赔偿纠纷，而后者所解决的是因遗产继承而产生的房屋所有权归属纠纷，这就表明了本案的主要执行标的是要求被执行人腾退房屋的行为，而非房屋所有权。
在本案执行过程中，北京市建筑材料工业学校作为案外人，有权依法就本案执行标的向本院提出异议，但因其异议的指向系房屋所有权的归属，与本案执行标的无直接关系，故其异议理由不能成立，本院不予支持。
鉴于第二份民事判决已确定了该房归刘玉琴继承，案外人可另案提起诉讼，就其对该房所享有的产权向房屋继承后的所有人主张权利。
被执行人要求申请执行人补偿房屋装修费用亦与本案无关，可另案提起民事诉讼，法院在此不予支持。
经合议庭合议，最后裁定驳回刘玉琴申请执行刘保财一案中案外人北京市建筑材料工业学校提出的异议，继续执行北京市房山区人民法院作出的129号民事判决书。
裁定送达后，案外人与被执行人皆未表示异议，被执行人自动履行了腾房义务，此案得以顺利执结。
来源：中国法院网。
