上海新天地、香港太古汇等个城市综合体案例分析

新天地项目开发模式总结：能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发时间开发步骤规模对项目价值抬升的贡献 01.1-01.6 00 初 02.9开街湖心绿地 4.4万平米填补绿脉 02.06发售 20.12入住住宅 68万平米回收投资， 03.10建成商业 6万平米以建筑为写字楼 50万平米地段成熟空缺，提升居住环境价值。

罗康瑞以载体传承上海历史文化风貌中西交汇赚取利润，实现项目溢价具备高端商务形成的条件淮海中路文脉、地脉公益性质的人工湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地铸就特色商业，带动房地产地价提升节省后期东段中央商务区的扩展进一步抬最终把新天地拉进上海的核心营销费用升后期住宅的投资价值环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化此数据为商业机密，请勿外泄 21新天地项目成功因素总结观念的进步以往社会大众认为历史保护是政府的工作。

其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。

从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。

手法的创新瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。

传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。

优越的区位统一的开发不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。

瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商中最有活力的人群。

议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，多赢的局面创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。

上海新天地项目定位案例上海新天地项目定位案例上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。

而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。

商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。

项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。

项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。

整体策划布局:层层推进第一个阶段初步定位是综合性的。

因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。

上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。

第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。

这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。

第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。

里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。

推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。

招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。

经营和管理:整个项目在2001年9月份左右开业。

装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。

商业地产项目案例一--上海新天地商业项目案例一——上海新天地上海新天地(Xintiandi•Shanghai)是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。

以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。

上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。

是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。

上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。

它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。

这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20 世纪20年代。

但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。

谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。

那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。

露天广场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与。

石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置、家具摆设，原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。

也可通过博物馆的图片、录像了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。

新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、宽带互联网，一应俱全。

消费者上网可以迅速查询商店价格和餐厅、酒吧的菜单，以及电影院上演的电影，并可能以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。

目录一、城市综合体的定义 (1)二、香港太古广场的定位 (1)三、香港太古广场地理位子 (1)四、香港太古广场各部分简介 (2)1.甲级写字楼部分 (2)2.顶级购物中心部分 (2)3.五星级酒店和顶级公寓 (3)五、香港太古广场的项目特点 (4)1.综合体价值的利用 (4)2.海景价值的利用 (4)3.经营方式 (4)六、香港太古广场成功的关键因素 (5)1.外因 (5)2.内因 (5)香港太古广场一、城市综合体的定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

二、香港太古广场的定位定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓三、香港太古广场地理位子●太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；●太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；●太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境；●太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。

四、香港太古广场各部分简介1.甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎（约1858.0608平方米）、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。

太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。

太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎2.顶级购物中心部分太古广场购物中心共分四层，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间，五百个车位的停车场。

上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。

东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。