中国房地产市场分析报告

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测

来源：作者：伟业我爱我家

2011年07月12日13:38 (0)

今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。

第一部分，调控政策的基调与梳理

（一）总体基调

虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。

（二）政策梳理

二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障

房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。

第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四

个方面进行全方位解读。

为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。

限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。

限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。

（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年

多数城市土地成交明显放缓

根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，

2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到%、%；而限购较松的

二线城市同比上涨%。

二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑，其中，限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显着，降幅高达%；成交均价方面，一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比

均呈下降态势。

通过二季度供需情况分析发现，需求方面来看，企业拿地速度有所放缓，十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积3971万平方米，同比下降23%。供应方面来看，进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。

（二）二级市场：上半年三类城市成交量环比出现不同

程度下滑，二季度仅一线城市成交量环比回涨

伟业我爱我家市场研究院分析表示，

从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看：上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑，达到%至%，同比则基本持平，涨跌幅均在10%以内。

一线城市二季度成交量有明显的回涨，同比增长%，环比增长%；二线城市无论限购是否严厉，二季度均出现成交

量持续下跌的态势，下跌幅度相当，同环比均在10%至20%

之间。

从供需及政策力度方面分析成交原因发现：政策适应能力强，供应放量，需求充足促使一线城市成交回暖；供应观望，需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖；政策适应力弱，需求规模不足导致限购较松的城市成交走

低。

（三）三级市场：上半年重点城市二手成交量大幅下降，

二季度价格开始滞涨走跌

根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升，各城市成交量环比去年下半年均有下降，降幅在%%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在%%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比

去年下半年均有上涨。

二季度各主要监控城市成交量环比均有下降，降幅在%%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在%%之间。成交均价各城市同比去年二季度、环比今年一季度均有上涨。其中，北京、天津同比涨幅超过15%，高于其他监控城市。

从当前供、需形势分析成交原因发现：从需求方面看，随着调控的持续，二季度楼市的需求方心态改变，对价格下

行预期增强，因此购房决策更为慎重，成交达成更为困难；同时，由于一手住宅项目的集中放量，且一手住宅价格更低、交易税费更低、房贷成本更低，部分需求被分流。从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在一季度已经集中完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，并且，限购影响下，受限需求涌入租赁市场使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。

（四）租赁市场：上半年整体租赁市场成交量季节性上

涨幅度增大，租金稳步上涨

根据伟业我爱我家市场研究院的监控数据显示，二季度整体租赁市场成交量环比、同比均显着上涨，分别达到41%至30%，租金环比微涨2%，同比上涨10%。上半年成交量季节性上涨幅度增大，租金走势相对平稳。

各重点城市成交量上涨幅度以及租金走势有所不同，可分为“量涨价稳”和“量涨价落”两类：“量涨价稳”型主要以天津、杭州两市住宅租赁市场为代表；“量涨价落”型则主要以上海、南京两市住宅租赁市场为代表。

多因素促使住宅租赁市场需求膨胀，进而推高季节性成交量上涨幅度：新增需求伴随着城市发展稳步增加；置换需求在宏观经济影响下被动增加。

第三部分，政策及市场预测