资源环境价值评估讲义

第02讲 市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法四、市场法常用的具体评估方法按照参照物与评估对象的 相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为 直接比较法和 间接比较法两大类。

如图所示。

间接比较法：含义：利用资产的 综合标准，也可以是作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物 各自的分值。

再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。

特点： 不要求参照物与评估对象 必须一样或者基本一样。

只要在 大的方面基本相同或相似。

应用有 较多局限，实践中应用并 不广泛。

的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法： 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数法成新率价格调整法等。

（一）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。

现行市价法是以成交价格为标准的，有的资产在市场交易过程中，报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异。

在运用现行市价法时要注意，评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。

请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！（二）市价折扣法以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。

资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）【例6－1】评估某快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。

【本章考情分析】本章考核以客观题为主。

分值估计在5分以内，在备考中重点关注企业价值的特点、企业价值评估概念、企业价值评估对象、价值类型以及企业价值评估基本假设和具体假设。

【本章知识框架】【本章知识点精讲】第一节企业价值与企业价值评估【知识点】企业的概念及特点、组织形式（一）企业的概念1.企业是一个经济组织；2.企业是一个社会组织；3.企业是依法设立的实体；4.企业是自主经营的主体。

（二）企业的特点1.盈利性企业作为一个经济组织，其经营目的就是盈利。

2.持续经营性企业要对各种生产经营要素进行有效组合并保持最佳利用状态。

影响企业生产经营要素最佳利用的因素很多，持续经营是一个重要方面。

3.整体性构成企业的各个要素资产虽然具有不同性能，但它们可以被整合为具有良好整体功能的资产综合体。

企业的整体性是企业区别于其他资产的一个重要特征。

4.权益可分性尽管具有整体性的特点，但相对应的企业权益却具有可分性的特点。

企业整体价值由股东全部权益和付息债务组成，而企业的股东权益又可进一步细分为股东全部权益和股东部分权益。

（三）企业组织形式【知识点】企业价值（一）企业价值的概念和特点1.概念：企业价值是企业获利能力的货币化体现。

2.企业价值的特点（1）企业价值是一个整体概念。

整体不是各部分的简单相加，整体价值来源于要素的结合方式。

（2）企业价值受企业可存续期限影响。

企业生命周期中所处阶段不同，企业价值也不同。

（3）企业价值的表现形式具有虚拟性。

在实体价值与虚拟价值并存的情况下，对企业价值的判断和评估应综合考虑企业实体价值和虚拟价值的影响。

企业价值评估的范围涵盖了被评估企业所拥有的全部资产，包括流动资产、固定资产、无形资产以及其他所拥有的资产，但企业价值的评估对象是这些资产有机结合形成的综合体所反映的企业整体价值或权益价值，而不是各项资产的简单集合。

3.企业价值与业务价值业务是指企业内部某些生产经营活动或资产的组合，如，企业的分公司、不具有独立法人资格的分部等。

第04讲常见的资产评估目的二、常见的资产评估目的资产评估目的对应的经济行为通常可以分为：（一）转让（二）抵（质）押（三）公司设立、增资（四）企业整体或部分改建为有限公司或股份公司（五）财务报告（六）税收（七）司法（一）转让转让经济行为所对应的评估目的是确定转让标的资产的价值，为转让定价提供参考。

引发资产评估的转让行为主要包括资产的收购、转让、置换、抵债等。

转让行为的标的资产可以是股权等出资人权益，也可以是单位或个人拥有的能够依法转让的有形资产、无形资产等。

转让评估目的是最常见的评估目的。

包括法定评估业务和非法定评估业务。

依据转让行为参与主体的特点，我国的资产或产权转让评估可分为：（1）涉及国有资产的转让评估与不涉及国有资产的转让评估；（2）涉及上市公司的转让评估和不涉及上市公司的转让评估。

1.涉及国有资产的转让经济行为：国有产权转让、资产转让、资产置换、以非货币资产偿还债务、收购非国有资产涉及国有资产的转让行为中，由国有资产当事主体委托的资产评估需要满足国有资产评估的监管要求，在资产评估报告内容及披露方面满足：《资产评估执业准则——资产评估报告》《企业国有资产评估报告指南》《金融企业国有资产评估报告指南》2.涉及上市公司的转让经济行为：转让上市公司股权上市公司法人资产的转让、置换、抵债上市公司收购股权或其他资产涉及上市公司的转让行为以及由上市公司委托的资产评估需要满足资本市场的监管规定和信息披露要求，执行相关资产评估业务的机构应当取得证券期货资产评估业务许可。

（二）抵（质）押对抵（质）押的评估需求，主要包括三种情形：1.贷款发放前设定抵（质）押权的评估单位或个人在向金融机构或者其他非金融机构进行融资时，金融机构或非金融机构要求借款人或担保人提供其用于抵押或者质押资产的评估报告，评估目的是了解用于抵押或者质押资产的价值，作为确定发放贷款的参考依据。

实务中最为常见的这类评估包括：房地产抵押、知识产权质押、珠宝质押目的等评估。

专题一企业价值评估的应用第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。

收益折现率对应价值股利股权资本成本股东部分权益价值股权自由现金流量股权资本成本股东全部权益价值企业自由现金流量加权平均资本成本企业整体价值经济利润加权平均资本成本企业整体价值（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。

无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。

②债务资本成本采用税后计算。

③计算加权平均资本成本。

二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单选题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。

第04讲我国资产评估的行业发展、地位和作用第三节我国资产评估行业的发展资产评估行业作为一个独立的社会中介行业在国外有上百年的发展历史。

我国资产评估行业诞生于20世纪80年代末90年代初，虽然经历时间不长，但发展迅速。

经过近三十年的努力，我国资产评估行业为维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。

2016年7月2日全国人大常委会审议通过并于当年12月1日开始施行的《资产评估法》正式奠定了我国资产评估的法律地位，标志着我国资产评估行业进入了法制化发展的新阶段。

一、我国资产评估行业的发展历史我国资产评估是在经济体制改革和对外开放政策背景下，为满足国有资产管理工作的需要而产生的，并走出了一条适合中国特色社会主义市场经济的评估服务专业之路。

1978年12月，中共十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。

1989年，国家体改委、财政部、国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确规定：“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估”。

1990年7月，国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。

这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。

20世纪90年代初，国家国有资产管理局负责管理资产评估行业，建立了资产评估机构资格准入制度，建立了资产评估收费管理制度，编写了资产评估专业培训教材。

1991年以国务院第91号令发布的《国有资产评估管理办法》，是我国第一部对资产评估行业进行政府管理的行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路。

该办法明确规定：凡是涉及国有资产产权或经营主体发生变动的经济行为都要进行评估，同时还规定全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，将审批评估机构纳入国有资产管理部门的职责范围，规定了被评估资产的管理范围、评估的程序和方法及法律责任等，为推动我国资产评估行业的发展，起到了历史性的作用。

第05讲资产评估对象和评估范围第三节资产评估对象和评估范围知识点：一、资产评估对象二、资产评估范围三、常见经济行为对应的评估对象及范围（新增）一、资产评估对象（一）资产评估对象的概念资产评估对象，也称为评估客体，是指被评估标的，是资产评估的具体对象。

资产评估对象通常包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。

按资产的组合形式，资产评估对象可分为单项资产、资产组合和整体企业（或单位）。

单项资产包括无形资产、不动产、机器设备以及其他动产等。

资产组合是指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。

企业会计准则中规定的业务资产组（或称现金流产出单位CGU）是企业可以认定的最小业务资产组合，其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。

整体企业实际就是一个或多个业务资产组的组合。

整体企业或资产组的评估对象通常指其权益。

（二）资产评估对象的组成1.企业价值评估的评估对象的组成企业价值评估中的评估对象包括企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。

评估对象一般为企业的股权，在有些特别情况下也可能是企业的整体投资，即股权+债权。

2.业务资产组评估对象的组成业务资产组的组成包括相关单项资产，也包括形成这些资产的资金来源，如股权投资或债权投资。

从资产组组成的资产方角度分析，资产组实际相当于企业的资产；从负债方角度分析，资产组是所有者权益和债权权益。

业务资产组是介于单项资产与企业整体资产之间的一种状态。

只是在法律形式上资产组尚没有构成一个企业法人，甚至可能尚没有构成一个会计主体。

业务资产组评估对象的认定可以参考企业价值评估的评估对象认定标准。

如果业务资产组的评估目的涉及资产组整体转让，则评估对象可以按照其整体转让经济行为界定为资产组的权益，如所有者权益；如果评估目的涉及的经济行为是针对业务资产组各单项资产的，则可以将评估对象设定为各单项资产和负债。

【例5-7】X有限责任公司包括两个长期投资企业A公司和B公司，现投资人需要对X公司进行产权转让目的的评估，则评估对象就是X公司的股权。

价值工程培训讲义一、价值工程的基本概念和背景1.1 价值工程的定义和发展价值工程（Value Engineering, VE）是一种系统化的方法，通过识别和分析项目中的不必要的费用和资源浪费，以及改善和优化产品或服务的性能和质量，从而实现降低成本、提高效率和满足顾客需求的目标。

价值工程的发展起源于20世纪40年代的美国，当时它主要应用于军事工程项目。

随着时间的推移，价值工程的应用范围逐渐扩大，包括了建筑工程、制造业、电子通信、能源等各个领域。

价值工程以其系统性和全面性的特点，被广泛应用于各种项目和组织中。

1.2 价值工程的目标和原则价值工程的目标是通过优化设计和管理过程，实现以下几个方面的收益：•降低项目成本：通过识别和消除不必要的费用和资源浪费，以降低项目的总成本。

•提高项目质量：通过改善和优化产品或服务的性能和质量，满足顾客的需求和期望。

•提高项目效率：通过提高工作流程和资源利用效率，实现项目进展的加快和提前完成目标。

价值工程的实施需要遵循以下几个原则：•多学科的参与：价值工程需要组织一个多学科的团队，涉及到不同领域的专业人士，以确保全面的分析和决策。

•系统化的方法：价值工程采用系统工程的方法，通过阶段性的分析和决策，确保项目的优化和目标的达成。

•实证的数据分析：价值工程的决策要基于实证的数据分析，而不是主观的意见和直觉。

二、价值工程的基本流程价值工程的基本流程包括以下几个步骤：2.1 准备阶段在准备阶段，价值工程团队需要明确项目的目标和范围，以及确定项目的参与者和时间安排。

同时，还需要收集和分析与项目相关的信息和数据，用于后续的分析和决策。

在信息阶段，价值工程团队需要对项目的现状进行详细的了解和分析。

这包括收集和整理项目的资料和文档，了解项目的需求和限制条件，以及了解项目中的风险和问题。

2.3 创造阶段在创造阶段，价值工程团队需要开展创造性的讨论和思考，以提出改进和优化的建议。

这包括分析现有设计和方案，识别存在的问题和不足，并提出解决方案和改进措施。

第一节市场法的评估技术思路【高频考点1】市场法评估的基本模型企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

市场法也被称为相对估值法，是国际上广泛运用的一种评估方法。

市场法所依据的基本原理是市场替代原则，即一个正常的投资者为一项资产支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。

其中，V/X为价值比率，V1为被评估企业的价值，V2为可比对象的价值。

X为其计算价值比率所选用的经济指标。

企业的市场交易价格可以在一定程度上反映其价值。

因此对于可比对象，评估专业人员一般使用其市场交易价格P2作为替代，计算价值比率。

因此价值比率的确定成为市场法应用的关键。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

【高频考点2】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。

可比性原则是运用市场法进行评估的关键，主要包括行业可比、规模可比、成长预期可比、经营风险可比、财务风险可比等几个方面。

可获得性原则是指案例的市场交易信息及可比对象的产品信息、财务信息等可以通过正常途径获取。

及时性原则是指评估人员运用市场法进行评估时应当将最新的市场情况纳入评估过程中。

透明度原则意味着信息的开放、良好的沟通及对信息的充分解释。

有效性原则建立在市场合理有效的假设基础之上。

有效市场假设认为，信息对称、理性的投资者，证券价格完全反映了所有可获取的信息，证券能够被合理定价。

【高频考点3】市场法常用的两种具体方法（一）上市公司比较法上市公司比较法是市场法评估的一种具体操作方法。

该方法的核心就是选择上市公司作为标的公司的“可比对象”，通过将标的企业与可比上市公司进行对比分析，确定被评估企业的价值。

1.可比公司的选择了解被评估企业自身的业务特性、市场情况、经营绩效以及其所在行业的、行业同类型公司的特点，以确定合适的可比公司。

2.价值比率的选择和调整（1）价值比率的选择基本因素方法、统计方法、常规方法。

考纲要求考查考生对森林资源资产评估方法运用、评估特点、资料收集等的掌握情况，以及分析和解决森林资源资产评估实际问题的能力。

历年考情分析第一节概述一、森林资源资产的基本概念带着“问题”去听课！（1）森林资源和森林资源资产的基本概念分别是什么？（2）森林资源资产的特点是什么？森林是陆地生态系统的主体，具有生态、社会和经济三重效益。

★（一）森林资源《中华人民共和国森林法实施条例》规定（见下表）森林资源包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。

森林包括乔木林和竹林。

林木包括树木和竹子。

林地包括郁闭度0.2以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。

【面积要求】在我国，界定森林除了林木的郁闭程度外，还有面积上的要求。

天然林面积必须达0.1公顷，人工林、经济林等必须达1亩。

【郁闭度】（定义）郁闭度指森林中乔木树冠在阳光直射下在地面的总投影面积（冠幅）与此林地（林分）总面积的比，它反映林分的密度。

【面积大小】0.1公顷=1000 m21亩=666.6667 m2【分类】森林资源按其物质形态可分为：森林生物资源、森林土地资源以及森林环境资源。

森林生物资源包括森林、林木及以森林为依托生存的动物、植物、微生物等资源。

森林土地资源包括有林地、疏林地、宜林地等。

森林环境资源包括森林景观资源、森林生态资源等。

（二）森林资源资产1.森林资源资产的概念森林资源资产，是指由特定主体拥有或控制并能带来经济利益的，用于生产、提供商品和生态服务功能的森林资源，包括森林、林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。

【不能成为资产】不是所有森林资源都能成为森林资源资产。

没有经济利用价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其有经济利用价值的森林资源不能成为资产。

【多选题】下列选项中哪些不能归类为森林资源资产（）。

A.没有经济利用价值的森林资源B.有经济利用价值的森林资源C.尚不能确定其有经济利用价值的森林资源D.在当今知识与技术条件下能够确定其经济利用价值的森林资源『正确答案』AC 请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！『答案解析』没有经济利用价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其有经济利用价值的森林资源不能成为资产。

2014年资产评估基础讲义：收益法在企业价值评估中的应用.第四节收益法在企业价值评估中的应用一、收益法评估企业价值的核心问题运用收益法评估企业价值关键在于以下三个问题的解决：（一）要对企业的收益予以界定。

企业的收益能以多种形式出现，包括净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净现金流量（企业自由现金流量）等。

（二）要对企业的收益进行合理的预测。

（三）要选择合适的折现率。

二、收益法的具体评估技术思路（一）企业持续经营假设前提下的收益法1.年金法。

⑴年金法的基本公式P＝A/r（10－1）式中：P——企业评估价值；A——企业每年的年金收益；r——资本化率。

【注意】和教材第二章48页公式2－14原理一样。

⑵年金法的公式变形用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。

【例10－1】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。

解法一：⑴先计算未来5年的预期收益额的现值120×0.6209＝437⑵计算五年预期收益额的等额年金值A×（P/A，10%，5）＝437A＝437÷3.7907＝115.3万元⑶按照公式10－1，计算待估企业价值Ｐ＝Ａ／10%＝115.3／10%＝1153（万元）解法二：按照教材的解法如下：P＝（100×0.9091＋120×0.8264＋110×0.7513＋130×0.6830＋120×0.6209）÷（0.9091＋0.8264＋0.7513＋0.6830＋0.6209）÷10%＝（91＋99＋83＋89＋75）÷3.7907÷10%＝437÷3.7907÷10%＝1153（万元）2.分段法。

第01讲前言1.教材内容及变化情况2.考试安排与考情分析3.学习建议与课程特点一、教材内容及变化情况（一）从教材篇幅上看2019年《资产评估基础》教材有252页（相比2018年教材增加10页）。

（二）目录基本没有变化依然是九章，各章的排列顺序与2018年教材一致。

只是二级标题有细微变化：1.第一章变为四节，删掉2018年教材的第一章第四节“我国资产评估的主要服务领域”（4页）。

2.第八章第一节的标题变为“资产评估报告概述”。

目录：01 第一章资产评估概述资产评估的基本概念及基本作用资产评估的原则我国资产评估行业的发展我国资产评估的地位和作用02 第二章资产评估的基础理论劳动价值论效用价值论供求理论市场结构有效市场理论03 第三章资产评估法律制度与监管资产评估法律体系概述资产评估法的主要内容资产评估监管我国国有资产评估管理04 第四章资产评估准则我国的资产评估准则国际评估准则国外评估准则05 第五章资产评估基本事项资产评估相关当事人资产评估目的资产评估对象和评估范围资产评估基准日与报告日价值类型资产评估假设06 第六章资产评估程序资产评估程序概述明确业务基本事项订立业务委托合同编制资产评估计划进行评估现场调查收集整理评估资料评定估算形成结论编制出具评估报告整理归集评估档案07 第七章资产评估方法市场法、收益法、成本法（概念、应用前提、基本步骤、基本参数、具体方法、适用范围与局限）资产评估方法的选择08 第八章资产评估报告与档案资产评估报告概述（基本要求）资产评估报告的基本内容国有资产评估报告的特殊要求资产评估档案的概念与内容（工作底稿编制要求）资产评估档案的归集和管理09 第九章资产评估的职业道德与法律责任资产评估的职业道德资产评估的法律责任内容变化：内容变化很大，整体变动率在40%左右。

各章具体变化如下：第一章资产评估概述删除“我国资产评估的主要服务领域”。

其他为细节表述变动。

第二章资产评估的基础理论修改“供求理论、供给、需求”的定义表述。

第01讲资产评估的基本概念及基本作用导言本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作用、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。

主要考查客观题，估计分值在5分左右。

考试大纲说明一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和基本作用的理解程度，以及对我国资产评估发展状况的了解情况。

二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.资产评估专业服务及特点。

2.资产评估的经济技术原则。

（二）熟悉的内容1.资产评估的基本作用。

2.价值与价格。

3.资产评估的工作原则。

（三）了解的内容1.我国资产评估行业发展历史及特点。

2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。

考情分析教材变化情况删除“我国资产评估的主要服务领域”。

其他为细节表述变动：P01：删除“评估执业”与“估价服务”的区别P02：新增“资产评估服务”与“其他咨询服务”的差别P02-P03：新增“资产被特定主体控制”的相关表述及例子第三节：修改表述，完善发展历史第一节资产评估的基本概念及基本作用知识点：一、资产评估的概念（一般意义、专业角度、法律角度）二、资产的含义（三方面）三、价值与价格（三理论、准则表述）四、资产评估的基本作用（反映和揭示资产的价值）一、资产评估的概念（一）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，即使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。

1. 一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。

当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。

2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。

3. 法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

第03讲直接比较法下具体方法（上）（三）直接比较法下具体方法1.现行市价法（1）适用条件应注意被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格与被评估资产的价值内涵相同（报价、目录价与实际成交价之间存在交易对象、交易批量等原因的差异）2.市价折扣法（1）概念市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到被评估资产在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。

（2）计算公式资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）【说明】公式假设被评估资产享受的价格折扣比参照物大。

实际评估工作中并不一定如此。

（3）适应对象一般只适用于被评估资产与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形【例7－1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。

因此，确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。

资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）思路：求上述方程中的未知数即评估对象价值即可。

3.功能价值类比法（亦称类比估价法）（1）概念功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产之间的功能差异进行调整来估算被评估资产价值的方法。

（2）功能与价值间的关系功能（生产能力）越大，则价值就越大。

①资产价值与其功能呈线性关系（称作生产能力比例法）计算公式为：【例7－2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产的评估价值为7.5万元。

资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）②资产价值与其功能呈指数关系（称作规模经济效益指数法）计算公式为：【例7－3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产的评估价值为8.18万元。

第3章：环境分析评估第1节：环境分析评估方法第2节：环境决策的收益评估第3节：环境决策的成本评估第4节：环境决策的成本—收益分析第1节：环境分析评估方法⏹环境评估指对环境的状况、质量和环境所提供的服务的经济价值进行定量的评价。

⏹环境分析评估方法是对环境损害与效益进行价值评估的方法，又称环境经济评价技术。

它通过一定的手段，对环境资产所提供的物品或服务进行定量评估，并通常以货币的形式表征出来。

⏹当环境质量恶化或环境退化发生时，我们称之为环境损害(或发生了环境费用或环境成本)；如果人们采用了某些措施，使环境质量得以改善，并会避免环境损害，那么避免了的环境损害就是人们这种改善环境的行为的效益。

⏹环境分析评估的意义⏹环境经济政策必须借助市场力量发挥作用，但是由于环境资源配置的市场失灵，给环境经济政策的制定以及对社会经济活动的决策带来一定的困难。

而对环境损害和效益进行价值评估则为制定环境经济政策提供了技术基础，并且是将环境问题的经济影响纳入到综合决策过程的一个重要步骤。

⏹环境评估是环境分析的难点。

因为环境资源的公共物品性质和其使用过程中外部性的存在，使市场对环境资源的配置失灵，因而没有现存的市场价格作为评价的基础。

⏹经济学家创造了各种不同的方法对环境状况进行经济评价。

⏹环境资源的价值：总经济价值环境资源的总经济价值分为两部分：①使用价值或有用性价值：直接使用价值间接使用价值选择价值②非使用价值或内在价值⏹使用价值⏹直接使用价值是由环境资源对目前的生产或消费的直接贡献来决定的。

直接使用价值是指环境资源直接满足人们生产和消费需要的价值。

以森林为例，木材、药品、休闲娱乐、植物基因、教育、人类住区等都是森林的直接使用价值。

⏹间接使用价值包括从环境所提供的用来支持目前的生产和消费活动的各种功能中间接获得的效益。

类似于生态学中的生态服务功能。

以森林为例，营养循环、水域保护、减少空气污染、小气候调节等等都属于间接使用价值的范畴。

第14讲主要资产评估假设的应用（二）主要资产评估假设的应用1.资产评估假设应用的基本要求假设的选择、应用应首先考虑要具有：●合理性●针对性●相关性合理性√合理的依据、逻辑及推断前提下，设定的假设有可靠的证据表明其很可能发生，或者虽然缺乏可靠证据，但也没有理由认为其明显不切合实际。

√假设不可能发生的情形是不合理的假设。

针对性√评估假设应该针对某些特定问题。

√这些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。

评估假设的作用就是排除或固化相关性√评估假设与评估项目实际情况相关；√与评估结论形成过程相关。

2.评估假设应用需要考虑的基本因素（1）目的评估目的规定着资产评估结论的具体用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。

不同的评估目的，市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产使用状态等不同，评估报告的作用以及评估结论的使用方式也不同。

因此，评估假设应结合评估目的设定。

（2）对象√单项资产评估假设适用于资产使用状态假设；√企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算假设等。

（3）类型不同价值类型，对应市场交易条件、资产使用等条件很可能存在差异。

使用投资价值类型评估并购标的企业价值，需要对企业并购方式和并购后措施及实施情况做出假设，作为估算协同效应价值的前提使用清算价值类型评估企业清算的价値，需要对清算方式及条件做出假设，作为估算资产变现价值的前提3.交易性假设的应用是假定所有拟评估资产已经处在交易过程中。

是最基本的假设适于交易和产权及经营主体变动的评估业务；常见经济行为的资产评估都可以使用该假设。

4.公开市场假设的应用·资产市场价值是由自由竞争的市场参与者自主决定的，不是其他力量垄断或者强制决定的。

·只有满足公开市场假设，才有可能对资产的市场价值作出符合市场供需关系的分析、判断。

不满足公开市场假设，通常是严格人为管制的，或是垄断条件下的市场。

第03讲价值比率法、市场法的适用范围与局限（五）成新率价格调整法成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出被评估资产的价值。

资产评估价值＝参照物交易价格×被评估资产成新率/参照物成新率此方法一般只运用于被评估资产与参照物之间仅有成新程度差异的情形。

当然，此方法略加改造也可以作为计算被评估资产与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。

（六）市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出被评估资产价值的一种方法。

资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情形差异值资产评估价值＝参照物售价×功能价值修正系数×交易时间修正系数…×交易情形修正系数当参照物与被评估资产的差异不仅仅体现在某一特征上的时候，上述评估方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等的运用就可以演变成参照物与被评估资产各个特征修正系数的计算，如：交易情形修正系数（正常交易情形÷参照物交易情形）功能价值修正系数（被评估资产生产能力÷参照物生产能力）交易时间修正系数（被评估资产的定基价格指数÷参照物的定基价格指数）成新程度修正系数（被评估资产成新率÷参照物成新率）等。

（七）价值比率法（1）价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，其与交易某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以被评估资产的同一类经济参数或经济指标，从而得到被评估资产价值的一种具体评估方法。

价值比率法通常被用作评估企业价值。

（2）价值比率法中的价值比率种类非常多，包括：盈利类指标的价值比率，如息税前收益价值比率、税后现金流量价值比率和每股收益价值比率（市盈率）等；收入类指标的价值比率，如销售收入价值比率（市销率）；资产类指标的价值比率，如净资产价值比率、总资产价值比率等；其他类指标的价值比率，如成本市价比率、矿山可开采储量价值比率等。