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二手房买卖合同的风险控制和预防机制随着房地产市场的不断升温，二手房买卖合同也成为许多人关注的焦点。
由于房屋交易是一项重大的经济交易，买房者需要仔细考虑并制定一份详细的买卖合同，来确保自己的合法权益。
但在签订合同时，许多人常常会忽略一些细节问题，这往往会导致不必要的风险和损失。
因此，在此文章中，我们将讨论二手房买卖合同的风险控制和预防机制。
一、合同的明确性要保障买卖双方的权益，最重要的即是合同的明确性。
合同应该详细说明出售方和购房方的身份信息、房屋具体地址和面积、交易价格、交易时间等重要内容，防止出现双方在交易过程中的不同意见或解释差异。
合同还应该包括各方义务责任和违约责任等内容，明确交易双方的权利义务及违约情况下可能发生的后果。
只有一份全面、具体、清楚的买卖合同才能有效地防范合同风险。
二、产权的合法性在房屋交易过程中，要确保所购买的房屋产权真实、合法、有效。
购房人需要检查房屋的权属证明文件是否齐全、完备。
如果购房人不熟悉法律，建议咨询专业律师的意见，以确保在购买过程中不会产生任何法律风险。
此外，购房人还需要查询该房屋是否被质押或查封等不良记录，防止因此产生纠纷。
三、交易款项的保障在房屋交易的过程中，为了防止交易款项的风险，双方应该选择一个安全的交易方式。
例如，对于交易款项，建议使用银行转账方式付款，并在转账时填写明细信息，确保交易的安全和合法性。
此外，双方可以选择在签署合同时，将交易款项存入第三方中介机构的托管账户中，并由第三方机构监管，确保交易款项的安全。
四、不可抗拒因素的情形不可抗拒因素是指合同履行中出现的不可预见、不可避免、无法克服的客观情形，例如自然灾害、政府行为等。
在此情况下，买卖双方应该及时协商解决，避免由此产生纠纷。
如果无法解决，应该按照合同的约定，采取相应的仲裁或法律诉讼方式解决。
五、违约情况的处理在签署房屋买卖合同时，需要对违约情况进行详细的说明，明确违约方应该承担的违约责任。
⼆⼿房买卖详细流程及风险提⽰有哪些随着现在房价的不断飞涨，不少⼈将眼光放到了⼆⼿房上，但是不管是⼀⼿房还是⼆⼿房，都是需要⼀个正规的流程的。
那么⼆⼿房的买卖的交易流程是怎么样的呢？在这个过程中需要注意哪些问题呢？以下就是为你总结的相关信息，接下来就让店铺⼩编帮您科普⼀下。
⼆、⼆⼿房买卖交易流程是怎样的根据《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，房地产转让约定按照下列程序办理，(⼀)房地产转让当事⼈签订书⾯转让合同;(⼆)房地产转让当事⼈在房地产转让合同签订后90⽇内持房地产权属证书、当事⼈的合法证明、转让合同等有关⽂件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部门对提供的有关⽂件进⾏审查，并在7⽇内作出是否受理申请的书⾯答复，7⽇内未作书⾯答复的，视为同意受理;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进⾏现场查勘和评估;(五)房地产转让当事⼈按照规定缴纳有关税费;(六)房地产管理部门办理房屋权属登记⼿续，核发房地产权属证书。
⼆⼿房买卖风险提⽰1、确保房源可出售性和真实性，从源头上保障求购⽅的交易安全。
风险提⽰：求购⽅在交易前⼀定要查看房产证原件，避免“假房东”诈骗。
2、专业的估价及合理的挂牌价，可以缩短成交周期。
风险提⽰：挂牌价过⾼，信息冷藏⽆⼈问津，交易周期拉长。
3、风险提⽰：防⽌不法中介所拟定的“独家委托”、“限时委托”陷阱，看清委托期限及委托条件。
4、房地产交易中⼼强制规定，进⼀步确保房源的可出售性和真实性。
风险提⽰：⽆备案登记不允许过户，登记备案之⽇起15天内⽅能进⾏交易过户。
5、确认客户的真实⾝份，从源头上保障出售⽅的交易安全。
风险提⽰：警惕不法分⼦以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪⾏为。
6、经纪⼈明确求购⽅真实的购房预算及购房条件，有针对性的寻找匹配房源。
风险提⽰：购房⽬标不明确，经纪⼈匹配的房源命中率降低，反复看房所造成的时间精⼒浪费。
二手房交易中如何确保资金安全在二手房交易中，资金安全一直是买卖双方非常关注的问题。
要想确保资金安全，买卖双方需要遵循一系列的步骤和注意事项。
本文将介绍二手房交易中确保资金安全的方法和注意事项。
一、选择可信赖的房产中介机构在进行二手房交易前，买卖双方应该选择可信赖的房产中介机构。
通过选择有良好信誉和口碑的中介机构，可以降低风险，确保交易过程中的资金安全。
买卖双方可以通过查阅中介机构的相关资质和评价来做出选择。
二、签订合同在进行二手房交易时，买卖双方应该签订正式的合同。
合同应包括以下内容：1. 买卖双方的详细信息：买方和卖方的姓名、身份证号码、联系方式等；2. 房屋基本信息：包括房屋面积、房屋所在地等；3. 交易价格和付款方式：详细说明房屋的价格、首付款和分期付款等情况；4. 交易流程和时间：明确交易的各个阶段以及时间节点；5. 违约责任：明确各方在违约情况下的责任和赔偿方式；6. 其他附加条款：根据具体情况添加合适的附加条款，如装修等。
三、选择安全的支付方式在资金支付环节，买卖双方应选择安全可靠的支付方式。
常见的支付方式有以下几种：1. 银行转账：通过银行转账来支付房款，可以确保资金的安全和可追溯性；2. 支付宝或微信支付：如果使用第三方支付平台进行交易，应确保平台的安全性和可靠性；3. 汇款：如果进行国际二手房交易，可以通过银行汇款的方式来保障资金安全。
四、办理过户手续在支付全部房款后，买方和卖方应尽快办理过户手续。
买卖双方应前往相关部门，完成产权过户手续并办理相关证件。
在过户手续完成后，房屋的所有权正式转移到买方名下，确保了资金的安全。
五、委托专业人士协助为确保资金安全，买卖双方可以委托专业人士协助交易过程。
比如请律师或房产中介机构的服务人员进行监督和指导，帮助双方避免潜在的风险和纠纷。
总结：在二手房交易中，买卖双方要确保资金的安全，需要选择可信赖的房产中介机构，签订正式的合同，选择安全可靠的支付方式，及时办理过户手续，并可以委托专业人士的协助。
二手房交易十项注意(1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(2.)(1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。
如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
警惕！卖房也有风险，10招教你轻松避开陷阱二手房交易中，卖方相对强势，通常采取实收的方式，所以，很多人认为卖房子应该很简单，其实不然，卖房子也不是一件简单的事情，甚至卖房的流程比买房还要复杂，其中更是可能面对各种问题。
那么，在卖房的时候需要注意哪些问题？卖房时要规避哪些风险？01挂盘委托挂盘委托。
挂盘是卖房子的第一步，此时中介公司要求签订委托协议，有的中介会建议签订独家委托，显然独家委托的意思就是仅委托该中介销售自己的房屋，而非独家委托则可以在所有中介公司挂盘销售，这个时候，需要根据自己的实际情况及需求权衡其中的利弊进行选择。
而委托不等于全部放权，要明确委托期限，在进行卖房的时候慎重全权委托，尤其是关于成交价格等，否则很容易未经业主同意，受托人自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿执行。
02报价在销售房屋时，要对价格有一个合理的预期，往往有的业主对价格期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以销售的窘境，而面对中介带人看房多方挑剔，之后压低房价又不知所措。
因此，业主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。
如果不确定，可以多跑几家中介去问问，多了解同小区同户型的售价情况、近期成交情况，同时根据交通状况、地理位置、建筑年代、建筑质量、建筑形式、房型结构、社区环境、生活配套、物业管理、房屋楼层、朝向、面积、户型、景观、馈赠物品、未来几年市政规划或其他外在因素等几个方面综合考量评估，然后综合合理报价。
03中介套路卖房子，找一个靠谱的中介公司是很重要的。
有些中介为了压低价格赚取其中的差价，会先付给卖方一些定金，所以在卖房的过程当中千万不要轻易收取定金；有的中介会用虚假买家签订虚假合同，从而达到销售，甚至赚取差价的目的；有的中介通过虚假购买意向报价，左右卖方预期，从而达到操纵市场价格的目的；对此，卖方应当多对比、多了解在售和已实际成交的同户型价格，合理设定预期，另外定金收取不宜过低。
预防房产买卖诈骗的防范措施随着房地产市场的蓬勃发展，房产买卖交易也成为了许多人投资和安居的首选。
然而，不法分子的出现导致了房产买卖诈骗事件层出不穷。
针对这一问题，本文将介绍一些预防房产买卖诈骗的防范措施，以帮助大家远离诈骗风险。
一、加强信息收集与核实在进行房产买卖交易之前，买方和卖方应积极主动地收集相关信息，并进行核实。
首先，了解目标房产的基本情况，包括房产所在地、建筑面积、楼层情况等。
其次，查阅相关不动产登记信息，核实房产权属状况，以确定卖方是否拥有合法的产权。
第三，与房产中介机构或专业律师联系，获取更多房产信息，并请其协助核实相关情况。
二、签订正规合同在房产买卖交易中，签订正规合同是非常重要的一环。
合同应当详细规定双方的权利和义务，确保交易的合法性和有效性。
买卖双方可以聘请专业律师编写合同或者与中介机构合作，确保合同的严谨性和合规性。
合同中应包括房产的具体信息、交易价款、交付日期、违约责任等条款，以及双方的签字和盖章。
三、选择可靠的中介机构在进行房产买卖交易时，选择可靠的中介机构是非常重要的。
买卖双方应对中介机构进行调查和评估，选择有信誉、口碑良好的中介机构，以确保交易的安全和可靠性。
此外，了解中介机构的资质证书和执业许可，预防上当受骗。
四、谨慎处理资金交易在房产买卖交易中，涉及到大笔的资金交易，买卖双方需要格外谨慎。
首先，资金交易应通过正规银行账户进行，避免使用现金进行交易，以便留下资金流转的明确记录。
其次，资金的支付和收取应进行多次核实，确保交易款项的准确性和安全性。
最后，购房款项应尽量直接支付给卖方，避免通过中介机构或第三方的不必要转账。
五、警惕虚假房产广告和信息不法分子常常通过虚假的房产广告和信息来诱骗买卖双方。
买方应谨慎对待低价房产和高回报的投资项目，提高警惕，避免被非法广告所迷惑。
同时，卖方也应注意保护个人信息，避免将自己的房产信息泄露给不明身份的人或机构。
六、加强法律意识与知识学习预防房产买卖诈骗，买卖双方都应加强法律意识，了解相关法律法规与政策。
二手房贷款的风险及其防范措施分析报告二手房贷款是指购买他人已经拥有的房产时所需的贷款。
随着中国房地产市场的发展，二手房贷款成为许多购房者的首选。
然而，二手房贷款也存在一定的风险，包括市场风险、信用风险和法律风险等。
本报告将从风险的角度出发，分析二手房贷款的风险及其防范措施。
首先，市场风险是指购房者面临的市场价格波动带来的风险。
房地产市场价格受多种因素影响，如经济发展水平、政策调控和市场供需关系等。
当市场价格下跌时，购房者可能出现贷款偿还困难的情况。
为了应对市场风险，购房者可以采取以下防范措施：首先，购房者应进行充分的市场调研，了解房价走势和政策变化，做出明智的购房决策；其次，购房者可以选择购买位于热门地区或发展潜力大的地区的房产，这样有助于减少市场风险；最后，购房者还可以选择灵活的还款方式，如选择按揭贷款，以应对市场价格波动。
其次，信用风险是指购房者在贷款过程中可能面临的信用违约的风险。
购房贷款需要购房者提供必要的信用材料，并对购房者的信用状况进行评估。
如果购房者信用状况不佳，有可能被银行拒绝贷款或者获得高利率的贷款。
为了降低信用风险，购房者可以采取以下防范措施：首先，购房者可以提前了解并改善自己的信用状况，如及时偿还贷款、信用卡等债务；其次，购房者还可以选择合适的贷款机构，以获得更好的利率和服务；最后，购房者可以选择担保方式，如提供房产作为抵押物，以增加自己的信用保证。
最后，法律风险是指购房者面临的法律纠纷和合同违约等风险。
在购买二手房产时，购房者需要签订购房合同，并办理相关过户手续。
如果购房者和卖方发生纠纷，或者在购房合同中存在漏洞，都有可能导致法律风险。
为了预防法律风险，购房者可以采取以下防范措施：首先，购房者应找专业律师进行合同审核，确保合同的合法性和合理性；其次，购房者还可以选择购买房产所有权保险，以减少法律风险；最后，购房者可以选择购买经纪人的服务，以获得更专业的法律指导和保障。
综上所述，二手房贷款存在市场风险、信用风险和法律风险等风险。
二手房买卖中买方为卖方垫资赎契如何防止风险？
1、仔细审查房屋状况
买卖双方可持卖方房屋所有权证到不动产登记中心进行房屋档案查询，明确房屋产权是否清晰、房屋抵押担保的金额是否超过房屋评估价，是否有法院、公安等权力部门的查封、冻结。
买方可以在交付垫资款前要求卖方协助到不动产登记中心进行查询，最大限度的减少交易风险。
2、全程监控交易环节，留存证据
为了确保垫资款尽快清偿银行债务，要求卖方与银行确定还款日后，买卖双方共同到贷款银行还款，开结清证明，买方留存转账证明和银行贷款结清证明，以备办理房产过户手续用。
买方垫款房产过户前，可将卖方房产证和身份证件留存在中介公司，防止卖方一房二卖。
3、先行签订网签合同，防止一房二卖
依照现行的网签制度，只要买卖双方办理了网签备案手续，在注销网签之前，出卖人无法与第三人另行签订网签合同，因此，在垫付资金前，先与出卖人签订网签合同也是防止其一房二卖的有效方法。
4、由专业律师审查合同条款，整体管控风险
目前二手房交易市场整体尚不标准，如果各个交易环节没有严密的合同保护，产生纠纷后无据可依，对于先履行义务的买方明显不利。
买方代卖方垫资付款的，要在买卖合同中明确约定卖方向贷款银行申请解押、房屋抵押注销、房产过户等关键环节的时间节点和买卖双方的履约顺序；约定买方行使单方解除权的条件以及卖方违约责任条款；明确约定中介效劳人员在交易过程中的协助义务以及违约责任。
从房屋查档到交易流程监控再到具体合同条款审查，牵扯较多精力，需要较强的专业判断能力，建议选择专业律师参与整个交易过程，以有效预防交易风险，及时处理交易纠纷。
买卖二手房小心7大陷阱常见恶意违约案件盘点房产贷款首付注意事项交税买卖二手房小心7大陷阱二手房交易是一个经过时间考验的行业，但仍然存在一些卖家和信息中介向买家隐藏或隐瞒的缺陷。
这些缺陷会给买家带来很多麻烦，甚至导致诉讼纠纷。
在购买二手房时，买家必须小心谨慎，了解下面的7个陷阱。
1. 非法房屋这是最明显的陷阱。
如果当局确认房屋或建筑是非法的，则可能需要拆除和重新建造。
检查公共记录，包括土地，房产证，分区规划及批文等公开资料，以确保房屋的合法性。
此外，如果房屋在计划范围内，也需注意事前公示如何拿到可行性报告和验收报告。
2. 非法文件制作在购房协议和转让书上，卖家或中介可能使用非法文件。
这包括虚假的协议或错误的房屋描述。
在签订文件之前，检查文件的准确性和完整性，诸如产权证以及买卖协议等资料是否具备。
3. 遗漏在售字段在售房屋一定是所有在售房屋信息的一部分，但是，在售字段有时会被故意遗漏，以便卖家更快地寻找买家。
如果您发现房屋在其他网站上出现在售字段，请联系经纪人。
4. 转卖不止一次有时，中介会以另一个房东或房东的名义转售房屋。
这可能会导致卖家只是借用房东的身份进行交易，并在不知道的情况下将房产转售给买家。
了解房屋的所有权历史，以避免这种情况。
5. 忽略房屋的质量问题不少人会在二手房交易时忽略房屋的质量问题，这可能会导致日后需要支付更多的维修成本。
在购买房屋时，检查房屋是否需要修缮或翻新，并评估维修成本。
6. 忽略房屋现有的租约如果房屋租赁期内还有租户，卖家必须告知买家。
否则，在一些国家，如以色列，需要对租赁期内的租金进行赔偿。
要确认租户是否已被告知房产被出售。
7. 忽略最终的完整清单在买卖房屋后，卖家有义务提供全面的清单，列明所有包括设备设施、各种固定建筑物和其他费用在内的所有资料清单。
如果卖家有所遗漏或隐藏，买家可以就此起诉卖家。
常见恶意违约案件盘点恶意违约是一个常见的二手房交易问题。
在此种情况下，卖家故意违反在购房合同中所列明的条款，有时可能涉及欺骗和操纵。
⼆⼿房交易可能出现的⼗⼤陷阱近年来，买卖和租赁⼆⼿房交易异常活跃，⼆⼿房交易市场活跃，其中遭遇过陷阱的客户也不在少数，店铺⼩编⼩编总结了⼗种⽐较常见的类型。
下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看下⾯的相关内容吧。
陷阱之⼀：不实房源案例：市民李-⼥⼠打算在商业街开店做⽣意，因此过完年后她就开始留意合适的店⾯房源。
2⽉份，她看到⼀家中介公司登的房源⼴告中，有⼀套店铺⽐较中意，根据⼴告中的描述，该房源是“沿街旺铺”，⾯积约50多平⽅⽶，层⾼较⾼，可分隔为上下两层，并且特别注明为“两个开间”。
“综合这些条件，我觉得这套房源做店⾯房还蛮合适的。
”李-⼥⼠说，她很快就跟这家中介公司取得了联系。
经纪⼈第⼀次带李-⼥⼠去现场看房的时候，经纪⼈表⽰房东出差了，⼿⾥⼜没有房⼦的钥匙，因此只能在门⼝打量⼏眼。
当时李-⼥⼠发现，从门⾯的梁柱来看，这套房⼦应该是单开间的。
但是经纪⼈解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，⾥⾯是打通的，肯定是双开间。
当李-⼥⼠提出等房东过来的时候好好再看⼀下房⼦的时候，经纪⼈表⽰现在想买这套房⼦的客户很多，如果李-⼥⼠有意买这套房⼦，可以先交订⾦1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额退还。
李-⼥⼠想想⾃⼰也没什么损失，于是交了这笔“订⾦”。
过了⼏天，中介通知她可以去现场看房，这次李-⼥⼠进到房⼦⾥⾯，发现根本就是单开间，当她询问经纪⼈的时候，经纪⼈表⽰是⾃⼰弄错了。
“单开间怎么做⽣意啊?”李-⼥⼠当即决定退了这套房⼦，前⾯⼀直服务态度很好的经纪⼈这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订⾦。
揭秘：不实房源是⿊中介惯⽤的招数。
⽐较常见的是抛出虚假低价房源做诱饵。
对此，最管⽤的防范措施就是买卖双⽅当⾯对话，避免只听中介⽅的⼀⾯之词。
陷阱之⼆：乱收费案例：⼩张买的新房⼦去年年底的时候终于交付了，最近开发商委托了⼀家中介公司办理业主们的房产证。
中介公司的⼈员告诉⼩张，办证的单⼦已经在2⽉23⽇递交到房管部门了，“不过办证速度很慢，⼀般要三个⽉时间。
二手房交易实务与风险防范发信站: 饮水思源(2011年03月29日21:08:36 星期二)觉得这篇文章不错，因此share给大家二手房交易实务与风险防范文/ 杨雷序最近本律师接到很多关于二手房、动迁安置房等买卖方面的法律咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，大致集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。
一般而言，上、下家在签完房地产买卖居间协议并给付定金后，会就签署二手房买卖合同即《上海市房地产买卖合同》约定签署期限，并以定金担保最终签署该买卖合同。
同时，下家在签约当日支付首付款，上下家依据该合同继续履行并直至完成交易。
下文中，本律师会就目前上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本即《上海市房地产买卖合同》（以下简称“二手房买卖合同”）的规定（也即买受人、出卖人将于房产中介处订立的二手房买卖合同），根据该合同条款的顺序逐一解释与提醒，以飨读者。
案例近期，本律师处理了一宗二手房买卖合同纠纷，下家是台湾同胞，在签署了二手房买卖合同后支付给上家60万首付款，同时，该买卖合同中附件三付款协议里明确约定上家在收到首付款3个工作日后，在贷款银行允许的最短时间内还贷，在中介陪同下前往房地产交易中心办理注销抵押登记。
下家在签署该买卖合同后七个工作日内向银行申请贷款，合同约定的过户期限距离签约日相差6个多月。
合同签约两周后，上家表示首付其中30万用于他处购房，现要求中介担保垫资30万后，再继续履行该买卖合同。
之后，律师开展了上家资信及房屋权利状况的调查工作，在房地产交易中心查询到该房屋曾有被司法查封的记录，而且了解到上家履约能力存有疑问，其本人宣扬自己有黑社会背景。
鉴于此，我的委托人决定收回房款挽回损失。
在律师策略性建议下，我的委托人及时收回30万首付款后决定再起诉上家追究违约责任。
上述案例，之所以上家能挪用首付款，究其根本原因在于上家轻信中介，合同制定不严密。
对于违约责任的举证责任在于受约方，要证明上家违约，也即证明上家在银行还贷最短时间未与还贷，该条款中“最短时间”很难确定，同时，过户时间又安排在6个月后，下家若等到该时间再起诉风险很大。
所以，签合同看似小事，其实大有学问。
对于上家尚有贷款未还的，在补充条款中至少应明确约定“本合同生效后x日内，出卖人与银行抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，买受人有权追索出卖人的违约责任，按照合同第X条执行。
”同时，还可以利用第三方资金监管或转按揭的模式，较为科学及合理地规避风险。
售、购房流程本文所介绍的二手房买卖，不含较为特殊的五年内禁止上市交易的动迁安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及开发商出售一手现房或预售期房，专指房地产权利人购买上市商品房后再转手交易的二手房买卖行为。
二手房交易流程，主要包括签约，过户，交房三个核心环节。
一旦发生纠纷，当事人要采取法律措施追究对方违约的最直接、最根本的依据即二手房买卖合同。
因此，二手房买卖合同也即签约在二手房交易流程中是最关键，最核心、最发挥作用的一个环节，不要忽视签约所能起到的策略作用。
签约提示在上海市网上房地产网站（），售、购房者可以轻易地下载到《上海市房地产买卖合同》的示范文本，在签约前应自己先看一下该二手房买卖合同，列出出售或购房可能出现的问题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明的，应先考虑好如何在合同的补充条款中加以表述。
在中介公司签约，比较负责的中介会针对分期付款及方式与过户期限等主要条款征询双方意见。
上、下家若第一次买卖房地产，因缺乏相关经验，亦无从把握可能产生的纠纷而匆匆签约。
其结果，就是一旦发生纠纷，合同中没有规定，双方又达不成补充协议，很有可能让对方钻了空子而后悔不迭。
通常双方初步商谈完毕，客户会看到打印的《上海市房地产买卖合同》样本，首先映入眼帘的是《特别告知》，中介为了促成交易，会说这个告知可以跳过不看。
但其实，如果客户仔细逐条看完特别告知的三、四页纸，基本上会肯定地认可其存在的价值。
律师就详细解释一下该特别告知中所隐藏的秘密：1、共有、房改售房、夫妻财产共有的提示《特别告知》第三条第一项规定：“……双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：1、共有人的权利。
房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。
原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。
房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。
”原则一：房屋共有即房产证上登记2人以上的，该二手房买卖合同需要全体共有人签字。
其隐含的概念是法律上的无权代理或无权处分，若部分所有权人代签或空缺签名的，在无公证授权委托书的情形下，很可能该合同会被认定为无效或不成立。
所以，需要全体共有人到场签署该合同才能保证合同有效，买受人才可依据该合同追究违约责任。
原则二：房改售房需要同住成年人签署同意出售。
其隐含的法律意义在于同住人的有居住权或共有权。
根据上海市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定，房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。
同时规定，按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
也就是说，房改售房的产权人在出售该房屋时应征得成年同住人的同意，并负责解决其相应权益。
《民事法律适用问答（２００３年第２期）》规定：“长宁法院民三庭反映，售后公房登记的所有权人未经其他共同居住人同意，将售后公房出售的行为是否有效？答：不动产上的权利以登记为公示要件，买受人没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。
因此，买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，应确认该协议有效。
至于售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。
”虽然有此规定，但购房人仍有可能陷入不必要的法律纷争。
原则三：夫或妻擅自处分夫妻共有房产，需承担相应责任。
其法律意义在于，根据我国婚姻法规定，婚后购房，夫妻对所购房屋享有共同所有权。
即使夫妻在房产登记上只登记为夫或妻一人的，也不影响共有状态。
目前，上海市房地产登记机构对于售房，只要求房产证上登记的房地产权利人签署二手房买卖合同、过户即可。
因该售房款属于夫妻共有，配偶另一方有权分得一半房款，权利人擅自售房侵犯夫妻共有财产。
2、交房提示房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。
双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。
出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。
3、房地产查册的提示房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。
上述特别告知条款，提示购房者可前往所购房屋所在的房地产交易中心对购买房屋进行房地产登记信息查册。
根据我国《物权法》相关规定，房产证上记载的事项与房地产交易中心登记簿登记不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
查册的法律意义在于，购房人在签署二手房买卖合同时可以掌握房产的准确信息，做到有的放矢。
房地产查册可以查出房子的很多信息，包括：1）房产坐落。
2）房产权利人。
3）房产建筑面积，包括分摊面积。
4）竣工年限。
对于以贷款方式购买房龄过老的房子，有可能会无法获得银行贷款。
5）房屋来源，比如售后公房或房改售房或拆迁安置房，会附记。
6）有无抵押权。
待注销抵押后，房产才能在房地产交易中心办理过户手续。
7）有无租赁备案。
8）有无司法限制。
通常被查封的房屋说明房产权利人涉诉，其履约能力不可轻信。
9）有无违法、违章建筑等备案。
根据新通过的《上海市房地产登记条例》规定和房地产交易中心的实践，由房地产权利人必须先行拆除该违法、违章建筑将备案信息申请注销后，该房屋才能过户交易。
每个信息都对二手房交易存在一定影响，本律师就碰到过当事人因产证上建筑面积、竣工年限与房地产登记簿不一致而产生的法律纠纷。
4、承租人优先购买权的提示买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
为了保护承租人的利益，我国合同法有“买卖不破租赁”的规定及上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答相关规定，优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。
也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。
在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。
而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。
同时，租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。
买卖房屋双方对此另有约定的按约定。
《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。
审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。
由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。
5、抵押告知的提示买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。
根据我国《物权法》第191 条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”注意物权法对担保法及其解释的修正，依据该条规定，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否则抵押期间，不论成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。
