资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版)

第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。

超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。

K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。

中级一般借款资本化金额例题在企业财务管理中，借款资本化是一种将借款利息转化为资本支出的做法，将借款用于资本支出项目，以便将借款利息纳入资本支出的方式。

中级一般借款资本化金额例题是指在一般情况下，对于一家企业进行借款资本化金额的计算，需要考虑的各种因素，并通过实例进行详细说明。

下面将通过一个例题来详细介绍中级一般借款资本化金额的计算过程。

假设某公司决定进行一项新的资本支出项目，需要借款100,000美元用于资本支出。

借款的年利率为5%，贷款期限为5年，按照每年还本付息的方式偿还贷款。

在这种情况下，我们需要计算出借款资本化的金额，即将借款利息纳入资本支出的金额。

首先，我们需要计算出每年的借款利息支出。

根据借款金额和年利率，我们可以得出每年的借款利息支出为100,000美元 × 5% = 5,000美元。

这个数额将作为资本支出的一部分，需要资本化处理。

其次，我们需要计算出每年的偿还借款本金金额。

由于借款期限为5年，按照每年还本付息的方式，每年需要偿还的本金金额为100,000美元÷5 = 20,000美元。

这部分本金还款金额不需要资本化处理，因为它只是还款贷款的本金部分。

最后，我们将借款利息支出和本金还款金额加在一起，得出每年的总资本支出金额。

即5,000美元（借款利息支出）+ 20,000美元（本金还款）= 25,000美元。

这个数额即为每年的借款资本化金额，需要资本化处理的金额。

通过以上的例题计算，我们可以得出在一般借款资本化的情况下，需要将借款利息支出纳入资本支出的金额为每年25,000美元。

这样，企业可以更准确地计算资本支出项目的总成本，从而更好地评估项目的盈利能力和投资回报率。

总的来说，中级一般借款资本化金额的计算需要考虑借款利息支出、本金还款金额和资本支出的关系，通过实例计算可以更清晰地展示借款资本化的过程和金额。

企业在进行资本支出项目决策时，应该根据实际情况进行借款资本化的计算，以便更好地评估项目的可行性和盈利性，确保资本支出的有效利用和投资回报的最大化。

资产评估计算题1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。

例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。

解：前三年的收益现值P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2）+ 300×(p/s,10%,3）=675.8万元第四年开始的收益折现P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）= 3906.8万元P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元2 市场法书本P26 第三章习题最后一题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

（3）计算参照物修正后的地价解（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）（万元）3 国产单台（件）设备计算某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。

经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

试评估该机床原地续用的重置全价。

一般借款利息费用资本化金额的计算公式对于一般借款利息费用的资本化多额的计算，其实并不是很难。

但计算还是非常常见的，可能是对于公式稍微有些不太理解。

下面简单介绍公式1、一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率2、资产支出加权平均数=Σ（每笔资产支出金额×该笔资产支出在当期所占用的天数/当期天数）3、所占用一般借款的资本化率=所占用一般借款当期实际发生的利息之和/所占用一般借款本金加权平均数公式1计算出来的金额就是一般借款利息费用的资本化金额，公式2和公式3是对公式1的解析。

如果只占有一笔一般借款，或者一般借款的利率是相同的，且在一年的期间内使用的时间也相同，一般借款的资本化率其实就是一般借款的利率。

一、其实我觉得对于“累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数”都是能计算对的。

就是指的使用的一般借款的年化的金额。

例如占用两笔一般借款，一笔1000万元占用了7个月，一笔800万元占用了8个月，就把两笔一般借款的金额年化就可以了，资产支出加权平均数=1000*7/12+800*8/12。

在这里要使用的是资本化的期间，举例中的7个月和8个月指的是资本化的期间，而并不是一般借款在本年的时间。

例如一般借款是1月借入的，但是在6月才发生了资本化支出，那么这里使用的期间应该是7个月（6-12月），并不是12个月（1-12月）加权平均数，指的就是年化的金额。

就是1000万元占用7个月和800万元占用8个月，相当于在12个月占用了多少金额。

为什么要使用年化的金额，是因为后面的资本化率是年化的利率，二者要匹配。

二、大部分同学其实是一般借款的资本化率不会计算。

这里的一般借款的资本化率，并不是指资本化部分金额的利率，而是指一般借款的平均的年化利息，在计算一般借款的资本化率时，不需要考虑资本化的期间。

计算时，分子是全部一般借款的利息费用，分母是年化的一般借款的金额。

资本化率计算方法（资产评估师）四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。

(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。

2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。

3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。

(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。

(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。

[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。

表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。

这样就有P=A/r，从而有r=A/P。

(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。

2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。

(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。

技改项目资本化率计算公式技术改造项目是企业为了提高生产效率、降低生产成本、改善产品质量和环境保护等目的而进行的一系列技术更新和设备改造的活动。

技术改造项目的资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标之一。

本文将介绍技术改造项目资本化率的计算公式，并分析其在企业投资决策中的重要性。

一、技术改造项目资本化率的计算公式。

技术改造项目的资本化率是指技术改造项目的实际投资与资本化后的投资之比，通常以百分比的形式表示。

其计算公式如下：资本化率=（资本化后的投资/实际投资）×100%。

其中，资本化后的投资是指技术改造项目投资后经过资本化处理后的投资额，实际投资是指技术改造项目实际投入的资金总额。

资本化后的投资包括直接投资和间接投资两部分。

直接投资是指直接用于技术改造项目的资金投入，包括设备购置费、工程费、安装调试费等；间接投资是指与技术改造项目相关的其他费用，如项目前期调研费、技术咨询费、人员培训费等。

二、技术改造项目资本化率的重要性。

技术改造项目资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标，对于企业的投资决策具有重要的指导意义。

具体体现在以下几个方面：1.评估投资效果。

技术改造项目资本化率可以帮助企业评估技术改造项目的投资效果。

通过计算资本化率，企业可以了解技术改造项目的投资回报情况，判断投资是否值得。

如果资本化率较高，表明技术改造项目的投资回报较好，可以带来较高的经济效益；如果资本化率较低，可能需要重新评估技术改造项目的投资效果，或者调整投资方案。

2.指导投资决策。

技术改造项目资本化率可以为企业的投资决策提供重要参考依据。

在进行技术改造项目投资决策时，企业可以通过比较不同技术改造项目的资本化率，选择投资回报较好的项目进行投资，从而实现资金的有效利用和经济效益的最大化。

3.监控项目进度。

技术改造项目资本化率还可以用于监控项目进度。

在技术改造项目实施过程中，企业可以通过定期计算资本化率，了解项目的投资进度和效果，及时发现问题并采取措施加以解决，确保项目的顺利实施和投资效果的实现。

第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。

不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。

提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。

(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。

提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。

(三)以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。

(1)实际净收益①指在现状下被估房地产实际取得的净收益例如：ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。

②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(2)客观净收益①含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。

这个收益称为客观纯收益。

由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

一般借款资本化率借款资本化率是一个用来衡量公司通过借款融资所创造的资本回报的指标。

它可以帮助投资者、分析师和财务管理人员了解公司融资活动的效率和盈利能力。

本文将探讨一般借款资本化率的概念、计算方法、影响因素以及其在财务分析中的应用。

什么是借款资本化率？借款资本化率是指公司通过借款融资所创造的资本回报的比例。

它衡量在公司获得借款后，公司利用借款进行投资、扩张或盈利的能力。

一般借款资本化率的计算公式如下所示：借款资本化率 = (净利润 - 企业所得税) / 平均借款该公式中的净利润是指公司在一定期间内的净收入，扣除各种费用和税收。

企业所得税是指公司需要缴纳的所得税金额。

平均借款是指借款在一定期间内的平均值。

影响借款资本化率的因素借款资本化率受多个因素的影响，包括公司的财务状况、经济环境和行业竞争。

首先，公司的财务状况会直接影响借款资本化率。

如果公司净利润较高且税收负担较低，那么借款资本化率就会相对较高。

另外，如果公司的借款金额较低，那么借款资本化率也会提高。

其次，经济环境对借款资本化率的影响较大。

在经济繁荣期，公司通常能够获得更多的贷款，并利用这些资金进行投资和扩张。

相反，在经济衰退期，公司的借款规模可能会减少，从而降低借款资本化率。

最后，所处行业的竞争情况也会对借款资本化率产生影响。

如果一个行业中的竞争非常激烈，公司可能会借款用于营销、研发和扩张，以保持竞争优势。

这将导致借款资本化率的提高。

借款资本化率在财务分析中的应用借款资本化率在财务分析中起着重要的作用，可以帮助投资者和分析师评估公司的融资效率和盈利能力。

首先，借款资本化率可以作为评估公司利用借款进行投资和扩张的效果的指标。

如果借款资本化率较低，可能意味着公司借款融资的利用效果不佳，无法实现预期的资本回报。

这可能表明公司需要改进其投资和扩张策略。

其次，借款资本化率也可以用来比较不同公司之间的财务表现。

如果两家公司的净利润和借款规模相似，但借款资本化率差异较大，那么可以认为利用借款的效率存在差异。

据教材P245【12-7】资料：1、计算资本化率第一季度资本化率=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）×100% ＝ 1.5% （100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）或=6%／12×3=1.5%；或=6%／4=1.5%第二季度资本化率=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】×100% ＝ 1.7728% （200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】2、计算资产支出加权平均数第一季度资产支出加权平均数=（100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）=150（万元）第二季度资产支出加权平均数=（200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】=440（万元）3、计算第一季度和第二阶段的资本化借款费用第一季度资本化借款费用=150×1.5%=2.25（万元）或=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）=2.25（万元）第二季度资本化借款费用=440×1.7728%=7.80（万元）或=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】=7.80（万元）4、计算第一季度和第二季度的费用化借款利息第一季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）—2.25=0.75（万元）第二季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）+（300×8%／12×3）—7.80=1.20（万元）会计分录：第一季度第二季度借：在建工程22500 借：在建工程78000 财务费用-利息支出7500 财务费用-利息支出12000贷：应付利息30000 贷：应付利息90000 注意：如果是一次付息则贷记“长期借款-应计利息”或“应付债券-应计利息”。

一般借款资本化率公式好的，以下是为您生成的文章：在咱们的财务知识世界里，有个挺重要的家伙，叫一般借款资本化率公式。

这玩意儿听起来好像有点复杂，不过别怕，咱一起来把它弄明白。

先说说啥是一般借款资本化。

简单来讲，就是企业在建造或者生产某项资产的时候，用了不止一笔借款，而且这些借款不是专门为这个项目借的，这时候就得算算这些一般借款的资本化率啦。

一般借款资本化率的公式是：所占用一般借款加权平均利率＝所占用一般借款当期实际发生的利息之和÷所占用一般借款本金加权平均数×100% 。

咱来举个例子哈。

比如说有个公司，叫“梦想制造”公司，正在盖一个超级大的工厂。

他们借了两笔一般借款，一笔是 1 月 1 日借的 500 万，年利率 6%；另一笔是 7 月 1 日借的 800 万，年利率 8%。

在这一年里，他们为盖这个工厂，从 1 月 1 日开始陆续占用了 600 万的一般借款。

那咱们来算算这一年的一般借款资本化率。

先算利息之和，第一笔借款全年的利息是 500 万×6% = 30 万；第二笔借款半年的利息是 800 万×8%×6/12 = 32 万。

所以利息之和就是 30 万 + 32 万 = 62 万。

再算本金加权平均数。

第一笔借款全年都在被占用，所以加权平均就是 500 万；第二笔借款从 7 月 1 日开始被占用，加权平均就是 800 万×6/12 = 400 万。

本金加权平均数就是 500 万 + 400 万 = 900 万。

最后，一般借款资本化率 = 62 万÷900 万×100% ≈ 6.89% 。

你看，其实只要一步一步来，也没那么难对吧？不过在实际工作中，可没这么简单的例子。

有时候企业的借款情况复杂得像一团乱麻，得仔细理清楚每一笔借款的时间、金额和利率。

我之前在一家企业做财务咨询的时候，就碰到过这样的情况。

那公司的财务人员被这些一般借款的资本化问题搞得焦头烂额，各种账本、合同翻了个遍，还是理不清楚。