万达商业订单地产模式.ppt

解读万达商业地产模式万达商业地产模式是由中国最大的商业地产开发商和运营商之一，万达集团所创建的一种商业地产开发和运营模式。

该模式的核心是将商业地产开发与运营相结合，打造一个集购物中心、主题公园、酒店、写字楼、住宅等多种业态的综合地产项目，旨在为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮、居住、办公等多元化的商业服务和生活体验。

万达商业地产模式的核心理念是打造生活中心。

它通过优质的地理位置和便利的交通条件，将购物中心等商业场所建立在人流量大的区域，为周边社区居民和游客提供便利的购物和娱乐场所。

同时，万达商业地产模式注重打造一个集中、方便、舒适的购物环境，通过高品质的服务、多样化的品牌和产品，吸引消费者前来购物，迎合消费者的多变需求。

万达商业地产模式的成功离不开优质的租户合作伙伴。

万达商业地产通过与全球知名品牌和本地优质品牌的合作，引入优质的租户，提供多样化的产品和服务。

这些租户包括国际一线奢侈品牌、百货公司、国际连锁餐饮品牌等。

与此同时，万达商业地产也注重与当地文化和品牌的合作，推广本土优秀品牌和文化。

万达商业地产模式还注重运营和管理。

为了提供更好的服务和体验，万达商业地产建立了完善的运营和管理体系，包括商场管理、品牌合作、市场推广、客户服务等。

通过实施严格的管理措施和提供个性化的服务，万达商业地产致力于满足消费者的不同需求，提供高品质的购物和娱乐体验。

总之，万达商业地产模式是一个以购物中心为核心，多元化业态布局，与租户合作和优质服务为基础的商业地产开发和运营模式。

该模式通过多样化的业态布局，引入优质的租户合作伙伴，并通过严格的管理和个性化的服务，为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮和居住体验，满足消费者的不同需求。

这一模式在中国的万达商业地产项目中取得了巨大的成功，并在全球范围内产生了广泛的影响和复制。

解读万达订单式商业地产开发模式文/花儿信徒偶然读到张天彦先生发表的《商业地产——定单模式解码》一文，引发了我很多的思考，总结一下订单式商业地产开发模式.订单式商业地产在国内应该是万达的首创。

万达所创的这种开发模式曾经很成功，现在看来炸弹颇多。

万达订单式商业地产开发成功的几点优势：1、王健林胜人一筹的战略眼光和决策力。

2、万达与所在开发地政府建立了良好的关系，保证其拿到最好地块。

3、与沃尔玛的战略合作关系令其无往不利，通过与其合作取得了项目号召力的提升、商业价值的提升、投资风险的减小等等好处。

4、万达本身强大的营销能力使其地段的卖点发挥得淋漓尽致，直接的结果是售价高出当地商业地产售价很多，但是百姓热情高涨。

5、万达所高举的连锁经营大旗让万达商业广场开遍了中国广袤的土地。

而且这几点优势又是可以相互促进的，因为拿地多，令其和政府保持了和谐的关系，因为拿地多，与沃尔玛的战略合作关系更紧密，因为和政府关系和谐，与沃尔玛关系紧密，令其开发的万达商业广场备受市场追捧。

但是王健林胁天子以令诸侯的想法在其划小销售的主导思想下埋下了失败的祸根。

失败的地方结如下：1、一卖了之，缺乏合理的商业规划。

典型的例子就是将主力店（沃尔玛等）放置在二、三层，一层划小卖高价，造成租金压力倍增，商户不堪重负，导致经营不善。

2、过分追求利润最大化。

3、重主力店、轻散户。

一切由着沃尔玛的结果是沃尔玛轻装上阵，经营红红火火，原本想借大树乘凉的小三户们门可罗雀。

4、战略核心失误的地方在于缺乏后期管理。

商业地产不同于住宅地产，销售进入终端，而商业地产，销售只是开端。

销售热招商冷的现状严重的挫伤了商户的信心，使得万达品牌、社会形象大打折扣。

订单式商业地产开发模式的未来:1、尊重地产开发规律，重视业态定位和规划设计。

2、增持开发物业的产权。

3、扩大经营收益而非销售收益。

4、统一招商、统一管理。

还望与各位朋友探讨，请多多指教。

万达集团的订单商业模式万达集团独创了“订单商业”的模式，从而一跃成为中国商业地产的领军企业。

但自2004年国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，万达集团也遭遇到了宏观调控带来的资金和土地困局。

2005年对于万达来说注定是不寻常的一年。

确立经济型连锁酒店将成为集团新的支柱产业，与其他强势企业联手竞夺土地，通过结盟海外基金成功融得巨资，并寻求打包旗下购物中心以REITS (房地产信托投资基金)的形式境外上市……种种努力表明，万达集团也由此迈上了向资本与商业地产捆绑运作模式转化的探索之路。

只租不售独创订单商业地产模式万达集团的巨额融资入袋，无疑是久旱逢甘霖。

巨额融资解决了万达两个事关生死的问题：顺利完工与继续扩张的资金需求、解决问题物业的资金需求。

而两大困局也正是万达集团从事商业地产开发以来一直想走出的误区。

大连万达在运作商业地产之初，沿用了住宅地产的做法——“产品出售”。

以出售一些分割产权的小商铺来获利，打平与品牌零售商的收益损失，这是万达商业广场盈利奥秘的核心。

这一惯性思维来自于住宅物业的开发和信贷周期。

即以两年期银行贷款，做购物中心的开发。

这一模式在房地产市场情况好时尚能应对开发、销售、还贷的时间要求。

但是，商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不是代表一个购物中心的最后成功。

王健林说：“目前国内商业地产面临的根本问题就在这里。

开发商还一直以住宅开发的模式来运作商业地产，以为分割出售，成本与利益收回就是成功。

这种心态和做法都会最终使项目走入困局。

”在最初开发的10多个购物中心里，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。

王健林说，按照原先做的市场调查，购买商铺的50%是用户，50%是投资者，但在销售时发现，购买商铺的业主，80%是投资客户，有很多业主和租户进去以后，收不到合理的回报就跑了。

任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。

万达定制式商业地产模式分析及启示图文万达定制式商业地产模式分析及启示一、序言二、商业地产的概念及其在中国的发展（一）商业地产的概念（二）商业地产在中国的发展三、万达商业地产模式研究及启示（一）万达商业地产的发展历程（二）万达定制式地产模式介绍（三）万达定制式地产模式推广（四）万达集团的优势分析（五）万达定制式模式的问题分析（六）万达给我们的启示四、如何成功运营商业地产五、结束语万达定制式商业地产模式分析及启示一、序言商业地产作为房地产业的一枝奇葩，以商业和地产结合的新型模式受到高度的关注。

提起商业地产，我们第一个要研究和学习的对象就是万达，而且非常有必要研究万达的定制式商业地产模式。

二、商业地产的概念及在中国的发展（一）商业地产的概念商业地产的概念理论上对其没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说。

前者在英文里叫做“retail real estate ”,意指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、商业步行街以及社区商业等等；后者则除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产，英文里称之为“commercial real estate”或“commercial property”。

由此我们可以看出“商业”和“地产”在国外是两个名词。

商业地产是很中国化的说法，它实际上是以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是房地产开发。

然而真正让商业地产处处扬名的，是一个至今说起来仍叱咤风云的新概念：Shopping Mall，中文译名叫“摩尔”或“销品茂”。

但是Shopping Mall并不等同于商业地产的概念。

简单的来说，商业地产其实就是整合商业的过程。

通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足地域性，全龄层，各种档次消费者的消费需求，尽可能的实现一站式消费的商业组合。

（二）商业地产在中国的发展商业地产在中国的发展分为三个阶段：第一个阶段为____年以前最初的阶段是开发公司阶段，也称之为“商铺地产”阶段；第二个阶段为____年－____年中级的阶段是投资公司的阶段，也称之为“商业＋地产”简单叠加阶段；第三个阶段为____年开始的最高级的阶段就是金融公司的阶段，也称之为“商业与地产实现价值融合和提升”阶段；真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段。