下载文档原格式
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
翡翠豪庭项目简介一、地理位置与交通翡翠豪庭位于雅安天全县城区南面青衣江之滨，东北侧一街之隔便是目前天全唯一的一个电梯公寓项目西湖大院；且天全县境内的两所级别最高的学府---天全中学和天全职中也近在咫尺，居住出行都是非常方便快捷的项目紧靠滨河路和兴文路，临近川藏交通运输纽带---国道318线，距离雨城区不到50公里，而到成都市区也只180公里100余分钟车程之遥；同时天全县四邻又与芦山县、荥经县、宝兴县甘孜州的泸定县接壤，可谓交通四通八达、快捷方项目所在县城作为川藏交通要塞的天全县也是辐射四周县市的核心腹地，规划建设中的雅安—天全县的高速公路必将大大缩短项目与雨城区和成都市区的距离。
二、项目规划及产品1、项目总平分布：项目整体呈现一个大写字母“L”的布局，从外围看上去整个小区环抱着近处的湖和对岸的山，给人一种祥和、安全的感受；而从小区内部向外则形成一种和谐包容和宁静居家之享受。
整个小区总共3栋建筑，均为25层的高层瞰景物业，其中一号楼为一层商业24层住宅的组合、2号楼与3号楼为临街2层商业加内部24层住宅的商住组合。
尽管项目是高层建筑但设计上却周到细致地考虑到了通风和采光的要求，所以摈弃了传统的围合、板式的建筑布局而采用点式的建筑布局，从而使得整个小区空间开放而流畅、所有住户均能取得良好的景观视线及通风效果，小区每一层每一户都可以享受到和煦的阳光。
另外翡翠豪庭项目每个单元均采用的是双观光电梯的设计，这在整个天全县乃至雅安地区都可以说实属首例！且整个项目没有建筑与建筑的遮挡或对立，使得楼间距无限的开阔，让居住于此的业主无限地亲近自然融入自然！1232、综合经济技术指标本项目规划建设净用地面积为17043.80㎡（25.6亩）。
规划总建筑面积为88310.70㎡，计入容积率的建筑面积76695.10㎡，其中住宅建筑面积76223.11㎡，非住宅建筑面积11615.6㎡。
3、建筑设计1）建筑风格简洁现代的欧式风格，外墙立面以咖啡色和米黄色面砖为主，结合凸窗、阳台、百叶的变化，体现强列的时代感。
万科水晶城在历史中构筑未来万科水晶城是城市开发与保留传统历史文化的典范，它在保留历史的基础上将传统与现代的建筑元素进行对比与叠加，使水晶城成为人文沉演浓厚的现代社区。
项目规划保留了原历史性建筑，并融入典雅的现代建筑，打造出具有历史感的欧洲小城。
１、理念亮点：历史中构筑未来２、人文亮点：尊重历史３、规划亮点：将城市理念引入社区规划４、景观亮点：因地制宜５、设计亮点：创新才是硬道理６、建筑亮点：待续与传承７、户型亮点：标准化下的创新一、项目概况1、项目介绍（1）地理位置万科水晶城是2003年万科在天津全新推出的大规模高品质居住社区，位于天津南部城区，梅江南板块之卫津河东岸，北接潭环支路，南至浯水道，西起友谊路延长线，东临解放南路。
（2）项目规模水晶城占地670亩，建筑面积约40.7万平方米，容积率为0.9。
小区由加拿大BDCL公司规划，建筑形式有院景公寓、联院别墅和情景花园洋房，包括9个组团。
区内配有2000平方米的会所、欧陆风情商业街、3600平方米的幼儿园、4500平方米的小学。
（3）区位环境水晶城紧邻天津梅江南板块，与梅江南只有卫津河一水之隔，地块可强有力地依托梅江南的大环境。
（4）开发状况该项目于2003年5月18日盛大开盘，一期共计732户，建筑面积约11万平方米，于2004年6月底入住。
整个项目开发时间为3~4年。
2、项目档案二、项目亮点、理念亮点：历史中构筑未来1．万科·水晶城既秉承了欧洲的现代情怀，又延续了天津五大道深沉内敛的历史情结，在保留历史的基础上进行对比与叠加，成为人文沉淀浓厚的现代社区，整个规划注重了原地块内特有的历史性建筑，如铁轨、钢架，甚至是大型的吊装车间的尊重和保留，在这些留存的旧有元素中融入典雅的现代建筑小品，以流畅的转角和绿意盎然的景观围合出舒适的邻里空间和安逸的生活氛围，以历史留存下来的元素作为社区的标识……通过“借鉴，保留，创新”的开发理念，打造出颇具历史感的欧洲小城。
楼盘销售说辞参考一、买低密度的要求这个几句话就讲不清楚了，卖过一阵子别墅，几点心得说一下：1、销售员一定要知识渊博点，不要贪图漂亮年龄小，最好找26岁以上的知性男女。
2、一定要和客户慢慢聊。
一组客户要能摆上30分钟，让他们慢慢听你把各个细节各个优势都说清楚。
3、自信，相当要有自信，不能觉得对方是有钱人，自己心里都发虚或产生自卑，要找心理素质好一点的，骨子里而不是嘴上认为“有钱算个球”这样的人问题2别墅销售会遇到哪些与项目本身关系不大的问题？1、风水问题买别墅的客户通常都很关注风水问题因此售楼员对风水方面最好略之一二首先客户这个的时候要能插上话，其次遇见风水师批判房子本身的时候要懂得随机应变2、老客户的感情投资和深度挖掘举足轻重刚粗略翻了下成交客户本，发现多数的成交客户源自老客户介绍说白了，每个城市都有上层阶级圈的，并且不大口碑效应的传播比任何广告都来的重要3、不仅仅只是了解本地区的竞争项目别墅跟普通住宅有些不同，周边地区客户购买的可能性非常大在珠海销售别墅时，成交的客户有一半来自深圳、广州、香港、澳门各地对这些地区的楼价、别墅价格、消费习惯要比较熟悉才能更好的促进销售4、适当的高调些人都有一个逆反心理，譬如说我去买东西的时候，如果一个人太过热情，心中肯定会犯嘀咕觉得还有猫腻，销售也是如此，太过热情会让客户望而却步尤其是别墅的客户，适当的高调些未尝不是一件好事当然要注意度的拿捏，物极必反5、综合素质的培养别墅的价格注定了购买的人群已定是高端消费群体因为售楼员综合素质的培养就比较重要的谈吐、举止、语言、专业素质方面不可忽视6、价格的把握别墅购买客户一定会杀价，部分客户甚至会找到开发商的老大所以底价一定不可以通过售楼员给到客户首先购买别墅尤其是高端别墅的客户，价格因素不是最重要的即便是杀价也不是通过售楼员搞定的所以价格一定咬紧，慢慢来欲速则不达，呵呵二．国色天香沙盘说辞先生，您好，欢迎来到国色天香接待中心，很高兴为您服务，首先自我介绍一下，我叫xxx，让我来给您介绍一下项目的基本情况吧。
公司简介香江集团创建于1990年，现已成为拥有20000多名员工，产业涉及家居流通、商贸平台建设、资源能源和金融投资等多个领域的大型民营企业集团，总资产500多亿。
秉承“办好实业，回报社会”的企业宗旨,香江集团主动肩负社会责任，积极参与社会公益慈善事业，2005年，成立了中国第一家国家级非公募基金会——“香江社会救助基金会”，先后为扶贫、助教、赈灾等社会各项公益事业捐资8亿多元，实现了一个优秀民营企业“办好实业，回报社会”的庄严承诺。
1990年，香江集团在深圳创业，涉足家居流通领域，经过二十多年的发展，旗下的香江商业控股集团200多家商业网点遍布全国三十多个省市区域，成为全国家居流通领域的龙头企业，香江家居、金海马两大著名品牌影响深远。
与此同时，香江集团围绕国家“十二五”发展规划的要求，着手构建九大国家级家居商贸物流战略基地，将打造“买全球、卖全球”的世界级家居大商贸、大流通的家居交易集散平台。
2000年，香江集团进军房地产行业，旗下上市公司香江控股（SH600162）以“居住与世界同步”的产品定位和“天人合一”的自然生态环境，成功地打造出锦绣香江、翡翠绿洲等品牌的系列精品楼盘，引领中国高端地产潮流。
在资源能源领域，香江集团于2005 年投巨资兴建了香江万基铝业，成为国家发改委核准的唯一一家以民营企业为主导的大型铝工业基地。
同时，香江集团还是最早投资金融业的中国民营企业之一，战略性控股和参股了多家金融机构，是广发银行、广发证券、广发基金、广东南粤银行、天津银行的主要股东，并在深圳设立前海香江金融控股集团。
2011年，香江集团又以超前理念进军健康产业。
产业涉及休闲保健、健康管理、健康咨询等多个领域，并将进一步把香江健康山谷打造成顶尖的健康度假地。
项目介绍一、翡翠绿洲项目介绍1、地理位臵：翡翠绿洲位于广州帽峰山陈家林自然风景保护区内，广园东快速路与广深高速公路的交界处，紧邻107国道、广深铁路，至天河核心区仅需25分钟车程、萝岗核心区约10分钟车程。
万科的绝密项目【115㎡创新户型】，代号“万科芯”万科的绝密项目【115㎡创新户型】，代号“万科芯” 2017-01-06 小赛搜建筑搜建筑微信号sjz9999功能介绍关注全球最时尚的、最新的建筑资讯。
本文转自:赛拉维ID:tclv-design 推荐大家关注今天，我们来分享一个非常特别的重量级设计研发方案。
甚至可以说，这是一款可以代表未来地产发展方向的神级产品。
这，就是被称为万科“美好家无限系”的自由可变户型。
这个项目是在2015年的秋天正式启动的。
当时，赛拉维受万科天津区域委托，开始了这个绝密项目的研发，代号“万科芯”。
这一项目最终在2016年夏天诞生。
随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。
户型无限系产品的实验性落地，选址在了天津万科民和巷。
通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。
基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。
户型内部厨卫及管井位置不可变。
除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。
客群每个家庭处在不同的生命周期时，对户型的需求都会大不相同。
可是，一方面，当下房价持续走高，大众换房周期变长；另一方面，户型后期改造难度很大，装修陷阱太多。
怎样解决这一棘手的矛盾，成为赛拉维研究的最重要课题。
全生命周期户型，意义重大。
“无限系”这一面向未来的产品，可以毫无压力的轻松完成户型之间的切换，打造伴您一生的好房子。
通过对不同客群的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、生活人数，将产品分成了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者。
除了循序渐进的变化，也可以根据个人需求，进行跳跃式的变化。
收纳无限系产品最大的亮点，在于无处不在的收纳空间。
由于整个户型室内是没有隔墙的，那么自由分割户型时是如何实现的？不是墙体，也不是柜子，赛拉维称之为“收纳墙”。
以客厅与主卧空间分隔收纳墙为例，示意如下。
尊敬的各位来宾、万科的老业主们以及所有热爱、关心、信任、支持万科的各界朋友们，大家晚上好！非常荣幸能够邀请到这么多的上海精英人士参加上海万科高端社区的发布仪式。
去年这个时候上海万科进入了新的十年，我们也邀请到了很多老朋友和新朋友对外发布上海万科新十年的发展战略，其中一个很重要的部分就是我们最新的代表性产品，这也引起了我们的很多思考。
实际上万科在上海做的高端社区、高端住宅已经有十来年的时间了，从2003年的产品到2007年的项目，我们一直在致力于打造业主最满意的住宅。
今天我们带来了最后一期精装修的住宅，就在我们所在的浦东陆家嘴黄浦江边民生码头，张江号称上海的硅谷，我们选择在这里建设翡翠高端社区。
我们来看上海翡翠高端社区的研发过程。
过去的三十年万科谨慎坚定地开启了众多市场，我们在美国旧金山华人区开发了纽约的最高层建筑——洛克菲勒大厦，我们在纽约世界金融中心、纽约著名的汉斯大道两百米高的高端住宅也是我们的作品，我们在新加坡建设绿色可持续的高端住宅，我们在香港开发滨海高端住宅，而且就在前不久最新的绿色技术获得成功，同时打破了新的融资渠道，我们在明年的米兰世博会上会展出最新的产品。
我们不断地捕捉这些发达国家的先进市场呈现出来的价值追求、生活理念、社区环境和建筑特色背后的含义和精神，从而形成我们翡翠新城的特色和特点，因为我们相信上海将很快成为最重要的国际化大都市。
道琼斯国际金融市场上海排名第六，发展指数全球第一，2014全球十大发展城市也是全球第一，相信随着前滩这些片区的经营成熟，这个愿景一定会提前实现。
这样一个上海究竟需要怎样的社区环境和生活品质呢？我们来看这样几个数字：2013年上海空气污染天数达到124天，去年的胡润财富报告显示上海的千万级富豪将近5000人，超过1/4对自己的健康情况并不满意，同样在这些上海高端人士的调研当中发现，超过90%的人打算移民到海外生活，同时去年上海60岁以上的老年人占到70%，2020年上海的富裕家庭数量将比2010年增加3倍。
