剑南大道地块营销策划方案

威胁
项目所在区域大开发商云集，总体去化量有限，项目一旦陷入同质化竞争， 将面临滞销。
项目定位
综上，根据项目区位及市场诉求情况，我方建议，本项目定位为大源组团青年城，主要面 向购买力相对较强的城南刚需人群，提供首置（55-85㎡）紧凑套二、套三的产品。
另外因为项目体量小，亦可剑走偏锋，走豪宅路线，品质、创新就是差异化。这就需要开 发商更为精细的规划设计，抓取市场亮点元素。朗基望今缘就是一个典型的案例。
营销思路
房地产项目的成功运营必备两点，一是精准的市场定位，二是差异化的营销策略。 可见房地产的营销也是房地产中的重要环节，以产品差异化为出发点的营销策略 是房地产营销手段中的一种，对市场竞争日益激烈化的房地产市场而言，如何 “求同存异”就成了房地产开发商从众多竞争对手中脱颖而出的重要途径之一。
朗基天香
戛纳湾金棕榈 嘉年华青年smart城
朗基天香位于天府五街与益州大道交汇处，毗邻银泰城购物中心。项目占 地60000平方米，建筑面积240096平方米，规划有7栋住宅及2万平社区商 业，ART-DECO立面，建面70-128平米两房/三房户型组合，2梯4户配置， 总1653户。项目配有入户品牌指纹锁，门窗采用断桥铝合金双层中空玻璃， WiFi社区，阳光车库。
员为主。 大多接受过良好的教育，具有专业技术培训资历及相应的职业专业技能。 这类客户往往追求时尚、对小区内外环境，产品档次、物业管理、项目品牌及周边生活
设施的配套完善程度关注度较高。
项目定位
项目SWOT分析
优势
劣势
机会
威胁
优势
地段优势 项目地块位于城南天府新区，该区域为成都未来建设重点，尤其是天府新区政务中心的 启用及周边金融企业的入驻，将直接促使周边配套趋于完善，形成良好的居住环境。 交通优势 项目地块紧邻剑南大道，进出城都相当方便。 规模优势 项目地块规模小，属于短、平、快的项目，投资较少，财务风险相对降低。
本案
地块区域配套
紧邻欧尚西南旗舰店、近高新伊藤旗舰店，教育、购物、娱乐、休闲等配套一应俱全。 商业：伊藤洋华堂旗舰店、欧尚超市、农贸市场等 幼儿园：成都七中育才学校附属幼儿园、华阳幼儿园 中小学: 成都七中、玉林中学、石室外国语中学、锦江小学、华阳中学、华阳二中 银行:工商银行、建设银行、农业银行、成都银行 医院：成都市第一人民医院、瑞丽医院、华西口腔医院、石油医院、双流县二医院。
区域客户分析
根据项目所处区域以及项目的档次、品质，分析购买心理和需求的差异。 划分为三类： 纯居住刚需型，这是本区域的主力客户。 居住享受型，这是本区域的重要客户。 居住兼顾投资型，这是本区域的辅助、补充客户。
主力客户群的总体特征分析 年龄在25-35岁，收入稳定，大多以生活居住或工作在城南天府新城的企业白领、公务
2
区域市场分析
项目周边 主要楼盘分析
本案
保利锦湖林语 均12000元/㎡
高盛金融中心 均12800元/㎡
凯德世纪名邸 均价9500元/㎡
一品CG 均价8800元/㎡
美城悦荣府 均7000元/㎡
仁美大源印象 均8000元/㎡
IMC国际广场 均9500元/㎡
世龙广场 均9500元/㎡
龙湖世纪峰景 均15000元/㎡
劣势
地段劣势 项目地块紧邻剑南大道，车流量大，噪声污染严重。 规模劣势 项目体量小，其打造对开发商在产品规划设计方面的要求很高。小区环境，配套设施有 很大局限，缺乏竞争力。
机会
项目所在区域配套趋于成熟，企业增多，潜在客户很多。 目前区域内房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本项目细分目标市场，提供差 异化产品、顺利入市提供了较大的契机。 同时项目规模小，更利于提升后期物业管理的品质，提升口碑。
定位：刚需和投资型物业。
区域内市场分析
当前，城南大源组团的开发已日趋成熟，后续土地储备有限。经过上一轮的集中开发， 面向刚性需求的产品已去化殆尽，大多数楼盘的余货均是面积较大，总价较高的产品。 所以，大源组团以刚需住宅为主要方向将成为重要的机会点。 同时，区域相邻金融后台区企业已开始规模性入驻，也预示本板块的后劲将愈来愈足。 社区规模及配套:区域内大盘、中档规模的楼盘的楼盘密集分布，小盘较少。大盘和中 盘的社区内都有不同程度的生活配套设施。各开发商的产品也有不同程度的创新，来 避免同质化。
定位：品质刚需和首改物业。
嘉年华青年城SMART公寓位于成都城区正南方天府新区核心区域，北邻正在打造 的领事馆区，南邻新川创新科技园区，西北面向锦江府河河段。产品为LOFT，青 年城SMART公寓除了大型超市，购物公园，美食街，精品服务式酒店外，配套有 食堂，图书馆，健身房，社区洗衣房等等。除此之外，针对新推的主题女生楼， 还增加了女性专属定制配套：美甲室、萌宠美容寄养室、美容美体室、专属家政 服务、化妆造型、快递入户等。
定位：优质改善型物业。
戛纳湾金棕榈总规划面积190亩，开发净用地面积146亩，总建筑面积39万㎡，其中 住宅规划面积33万㎡，商业面积6万㎡，一期面积区间为82-173㎡，户数约1100户 ； 项目的总体规划由美国阿特金斯亲自操刀设计，内部双轴+双湾设计国内仅有，小区 采用双轴双湾设计，双轴是整个社区的主脉络，规划一条东西走向的中心主轴、从而 把双湾串联起来，再与南北走向的一条轴交汇，景观效果极好。建筑立面为跨界成的 简约ArtDeco，由澳大利亚柏涛公司为之设计；世界五大行担当物业顾问。小区的六 大配套让你尽享品质生活（五星级酒店、邻里中心、艺术会所、休闲商业、电影博物 馆、美吉姆旗舰店），另有近5000㎡的大型会所，将提供更多生活配套服务。
剑南大道地块营销策划方案
2015-12-11
01 项目概况
02 区域市场分析
目 录
03 项目定位
04 营销思路
1
项目概况
地块位置
地块东侧紧邻剑南大道。 地块南侧为已经建成的骑
龙安置小区。 地块北侧为已经建成的华
宜上锦小区。 地块西侧为内部小路。
华宜 上锦
本 案
交通状况
地块处于剑南大道南段与华府 大道交界处,东侧为益州大道, 紧临地铁1号线府河站和未来 地铁5号线延长线。
朗基天香 均11000元/㎡
红树湾Ⅲ 均9000元/㎡
嘉祥瑞庭南城 均8800元/㎡
嘉年华青年smart城 均24万/套
中德英伦联邦 均8Biblioteka Baidu00元/㎡
戛纳湾金棕榈 均7300元/㎡
美登高A座 均7500元/㎡
中铁城锦南汇 均7500元/㎡
根据项目位置和周边产品形态，我们选 取以下几个楼盘作详细分析。