历史文化街区更新模式运作经验略谈

70 |社会人文历史文化街区更新模式运作经验略谈文 \ 陈禹夙 \ Chen Yusu \ 北京华清安地建筑设计有限公司建筑师 弓 箭 \ Gong Jian \ 北京华清安地建筑设计有限公司副总建筑师Experience in the Operation of the Renewal Model of Historic and Cultural BlocksDOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2018.06.015摘要：在经历了一轮大规模的城市更新之后，中国开始意识到并认真思考文化遗产对于人类的重要意义，开始理性地寻找文化遗产的保护方法。

不论政府还是开发商都积极参与实践，产生了一些比较成功的街区更新案例，并逐步发展为不同的街区更新模式。

通过对街区模式的比较分析，总结街区更新的成败关键，以期对当下历史文化街区的保护更新提供参考。

关键词：文化街区；模式；更新；历史保护上世纪80年代我国实行改革开放以来，城市建设步伐加快，在高速跟进的城市化过程中，很多城市一味地追求发展所带动的经济利益，建设过程中未对文化遗产的去留进行成熟的思考，仅仅考虑经济发展和生活便利的需求，导致城市风貌特色丧失，文化遗产遭到了破坏。

一、街区更新模式在经历了一轮大规模的城市更新之后，中国开始意识到并认真思考文化遗产对于人类的重要意义，开始理性地寻找文化遗产的保护方法。

不论是政府还是开发商都积极参与实践，产生了一些比较成功的街区更新案例，并逐步发展为不同的街区更新模式，可大致总结为如下几种：（一）政府出资，改造居住环境——北京东四三条～东四八条改造这种模式是由政府作为操作实施主体，以解决改善居民生活为主要目的，制定整体方案，统筹安排，实施改造、人员安置等事项的实施模式。

东四三条～东四八条地区的危房改造采用原地更新的方式，由政府出资，居民无偿享受改造成果。

院落单位的改造过程历时3个月，目前很多胡同面貌焕然一新，整体呈现出风格明确，空间整洁的崭新面貌（图1）。

完全由政府出资、实施改善居民的居住条件，这类历史文化街区改造需要政府投入大量资金，居民也需要迁移安置，需要大量的资金投入和人力投入。

除了个别经济发达的城市之外，大多数城市不堪资金投入的重负，转而选择其他途径对历史文化街区进行改造。

（二） 政府主导，打造历史文化街区——成都宽窄巷子历史文化街区的保护有多重模式，成都宽窄巷子历史文化街区基于物业产权所属性质和便于科学高效管控，提出了以政府为主导，成立公司进行运作，号召居民积极参与实施，并由归属地进行管理的模式。

宽窄巷子历史文化街区（图2）积极寻求与国有公司合作投入资金来进行街区的保护与更新。

由于街区的保护更新遵循保护理念与原则，很难达到经济上的平衡，更不要说从中赢利。

因此，参与运作的企业如何获利，是项目之初就需要明确的，这样才能保证企业在保护实施过程中不受经济因素困扰。

负责宽窄巷子历史文化保护区实施的建设单位是成都少城建设管理有限公司，是由国有企业成都图1 东四危房改造| 71社会人文Society Humanities建设投资集团与青羊区政府合资组建的房地产开发公司。

项目伊始就确立了不从历史文化保护区项目中赢利的原则，实施过程中充分尊重保护专家、政府职能部门、设计研究人员共同制定的保护原则，充分考虑搬迁居民的经济利益，并以开放与宽容的态度对待舆论监督，才有了今天的宽窄巷子。

历史文化街区的实践工作涉及到土地性质变更、居民搬迁、市政设施调整、舆论压力等多种因素影响，往往会发生意想不到的事情，并对项目产生意料之外的影响，所以在工作中要本着公平公正的原则。

历史文化保护区是整个城市的财富，不能是城中村，也不能成为绅士化的富人区。

其核心是保护原住民的利益，保证城市历史文化的延续。

（三）政府主导，居民参与，市场介入，有机更新——北京南锣鼓巷北京南锣鼓巷（图3）形成于元代初期。

保留了元代“蜈蚣街的胡同”肌理和“八亩院”院落结构，主要以清代四合院建筑为主，是中国规模最大、档次最高、资源最为丰富的四合院民居群。

自2006以来，南锣鼓巷实施“统一规划，恢复特征，业态调整，改善民生，动态监管”等一系列保护和发展措施，组织制定了近15项的相关规划和实施方案，从建筑、水景、绿化、照明等方面改善街区风貌，促进第三产业的发展，实现“工业回零”。

同时，通过完善基础设施、搬迁疏散、促进就业等方式提高当地居民生活质量，引导居民通过多种方式与商户和政府一块监管和治理。

这些措施紧紧围绕融资、整治、业态和管理这四个最核心的环节，构成了南锣鼓巷独特的可持续再生模式。

（四）市场主导，开发旅游商业——成都锦里严格来讲，锦里完全是一个“无中生有”的文化旅游街区，但它却以三国文化为主题进行商业开发，成功地创造了全国瞩目的旅游商业奇迹。

锦里紧邻成都市著名旅游景点武侯祠，全长350米的带状走道两侧浓缩了以蜀汉文化为卖点的川西民俗民乐，兼顾现代生活的时尚与便利，将传统与现代有机结合，创造出当地独树一帜的注重体验的旅游和购物模式。

锦里古街以三国文化为主题内容，建筑以明清的风格居多，以汉风建筑点缀，建筑风格不拘一格。

建筑色彩古朴自然，多以木柱、青瓦、白墙为主色，街道尺度宜人，商业氛围浓厚。

为了更好地聚集人气，设计了步行街和广场相交替的平面布局，使人们在游览的同时更多的能够停留在广场，增加参与互动的空间。

在商业氛围的营造上，锦里古街通过空间的收放、建筑的围合、景观的布置等多个层次完成对整体商业空间的营造。

（五）市场主导，文化商业地产——瑞安天地系列继“上海新天地”一炮而红之后，瑞安又在杭州、重庆、武汉、佛山（图4）和大连几个城市的中心地段成功打造了一系列天地品牌。

瑞安将城市中心的优质地块通过综合性开发，采用“商业先行”的策略，完善基础设施，从而拉高后续办公和住宅的售价，形成商业物业带动住宅销售的模式。

图2 更新后的宽窄巷子（北京华清安地建筑设计有限公司摄制）图3 南锣鼓巷（作者自摄）Society Humanities选址方面，瑞安天地系列通常聚焦于有着良好文化基础的一线城市，或者是区域经济发展良好的核心城市，选取的建设用地周边交通便利，设施齐全，地块内有独特的风貌建筑以及厚重的文化传承。

新天地的商业定位并不是一步成型，而是通过三个阶段逐步实现最终目标：最初的商业定位主打综合牌，在这里你可以将吃喝娱乐购一网打尽，这段时期目标人群以当地人为主；第二阶段的主要任务是打造旅游景点，打响文化品牌，不断扩大知名度，辐射范围涵盖城市周边，吸引外来到访者游览；最后的阶段是让新天地跨越国界，融合世界各地的时尚文化，吸引不同国界的人群进行文化交流。

这种逐层深入的定位在不同的时期吸引不同的消费群体，从最初的本地居民到周边游客，最终定位于“全球时尚文化消费群”，不断变化的消费群带动商业调整细化，从而提高了效益。

瑞安天地系列已经形成了一套成熟的产品模式，其中包含传统商业和现代商业两部分。

传统商业以街区商业为主，街区建筑多是低层，局部加高，面积通常控制在六万平方米，现代商业则建为时尚M a l l的形式，面积比传统街区的略大，两种商业形式共同组成融合商业、酒店、办公、居住为一体的城市综合体。

瑞安天地系列在注重功能的同时也注意文化的保护，特别是传统街区内有价值的建筑和景观，都会予以保留，并且在风貌上注意协调新老建筑，力求新建部分能够与历史有所对话。

在招商方面，新天地最大的特点是坚持商业物业自持。

新天地没有像其他街区那样将商业划分为小店铺出售，而是选择了整体运营，统一招租，这样不会因为将产权分散之后导致街区业态低端或趋同，从而可以更方便灵活地进行业态布局，实现价值最优化。

而对于商户，瑞安新天地会在项目初期给予优惠，特别是国际上口碑好的知名商户，会收取相应低廉的租金甚至长期免租， 这样做虽然在短期内会降低收益，但是度过了商业培育初期，大量的优质商户会使瑞安后期的住宅和办公收益加倍，成熟的商业配套设施也将后续的豪宅区的成交量大幅提升。

商业物业自持带来的不仅仅是商业直接的收益，更多的是拉动了后续产品的价值，这种品牌效应也节省了大量的广告推广费用。

每一个瑞安新天地都会优先开发商业，以低价租金甚至零租金吸引国际优质客户，率先将地块的商业及配套设施培育成熟，待周边地价大幅提高后，再进行住宅的开发销售。

虽然新天地开发的住宅售价明显高于周边房价，但新天地仍能保持良好的销售业绩，这与新天地前期的配套设施投入是分不开的。

瑞安的新天地综合开发包括商业、住宅、办公等多个业态，规模庞大。

商业先行的运作模式，前期需要庞大的资金投入，而较长的商业培育周期又导致资金回报周期被拉长。

良好的资本运作是瑞安天地取得成功的关键因素之一。

瑞安在住宅开发板块会寻求战略合作伙伴，基金银行也会进行支持。

瑞安的天地系列通过上海新天地和其他的几个项目的成功开发，已经成为了知名品牌，这使得天地项目所在的城市受益匪浅，扩大了城市的知名度和影响力，政府的税收和业绩都有所提升，实现了项目双赢的局面，甚至有的城市为了吸引天地品牌，会主动地降低瑞安“拿地”价格。

二、历史文化街区改造的关键（一）重视和平衡土地成本与居民动迁两大关键点中国实行土地公有制，历史文化街区改造中各个群体的利益都与土地有直接关系。

虽然国家政府在城市改造中拥有土地所有权，但是仍然存在土地使用权的赎买问题。

“拆”还是“保”从根源上讲取决于土地资源的稀缺性和所附加的经济价值。

特别是在城市中心，土地级差效益明显，土地价格成本很高，牵扯到庞大的动迁费用，土地成本是历史文化街区更新改造的很大一块费用。

历史文化街区一般位于城市中心区的繁华地段，其土地的再利用成本非常高，政府想要对街区进行文化复兴和更新升级，就要花费大量的成本回收土地的使用权和房屋的所有权，而开发商往往由于过高的经济风险而对此类项目退避三舍。

项目初期投入大，投资回报缓慢，面对高额的动迁费和开发费用，单纯依靠政府或者开发商，往往很难实现历史文化街区的复兴。

在过去的历史文化街区的保护实践过程中，在满足居图4 岭南新天地沙盘（作者自摄）72 |社会人文Society Humanities民的需求和保持特色发展经济之间寻求一定的平衡显得非常重要。

对于当地的居民，他们希望住房条件和社区环境改善以后继续在街区内生活和工作，而不是把街区变成一座博物馆。

但是地处旧城中心区的历史文化街区，占据区位优势，经过改造之后，街区的物质环境得到了很大的改观，房租或房价也相应水涨船高。

大部分原住民在街区改造之后难以承担高昂的房价或房租，只能选择搬出原有的街区，这样一来，更新后的历史文化街区的社会结构和用地性质都会发生改变。

因此，原住民是否迁出，是否整体搬迁，不但关系到成本和利益问题，更直接影响到历史文化街区未来的发展和定位。