对于我国历史街区保护实践模式的剖析

阮仪三:同济大学建筑与城市规划学院教授,国家历史文化名城保护中心主任顾晓伟:同济大学建筑与城市规划学院城市规划与设计专业1999级博士研究生对于我国历史街区保护实践模式的剖析阮仪三　顾晓伟 摘　要:通过对我国城市历史街区保护与更新的实践模式及其利弊的综合分析,本文指出我国城市历史街区保护与更新科学发展值得思索的几个共同点,并试提出发展对策。

关键词:历史街区;保护;更新 中图分类号:TU 984 文献标识码:AAn Analysis about the Practical Patterns to Consenvethe Historic Districts in ChinaRuan Y isan ,Gu Xiaowei(School of A rchitect ure and U rban Planning ,Tongji U niversity ,S hanghai 200092,China )Abstract :Based on the comprehensive analysis about the practical patterns to conserve and renew the his 2toric districts as well as the merits and demerits of these patterns ,the co 2authors conclude that a few com 2mon questions can be under consideration to conserve and renew the scientific development of the historic districts in China.Counter 2measures are also suggested in this paper.K ey Words :Historic Districts ;Conservation ;Renewal一、几种实践模式的分析 从我国城市历史街区(包括历史文化保护区)这几年的保护与更新实践来看,在保护与更新方式上存在着几种明显的模式,我们从中挑选比较著名的实例来予以说明。

分别为:上海的“新天地”模式;桐乡的“乌镇”模式;北京的“南池子”模式;苏州的“桐芳巷”模式和福州的“三坊七巷”模式。

福州的“三坊七巷”模式1994年港商看中了福州三坊七巷地段准备进行大规模的房地产开发,规划设计方案除了留下几栋保护建筑外,其余全部拆掉建高层住宅和商业楼。

当时虽经许多学者的劝阻呼吁,仍然不能阻止工程的上马。

一坊两巷被拆除后建了一圈高层建筑,由于缺少资金只盖了八层。

但是,三坊七巷地段变成了不伦不类的街区,充满福州历史风貌的三坊七巷成了历史名词。

类似的例子还有发生在1999年的定海老街拆旧建新事件等。

福州三坊七巷的这种模式的着眼点完全在于大规模商业性开发以及其带来的经济利益。

在主要领导干部的意愿下,城市规划与保护规划对其根本没有约束力。

从土地开发管理的角度看,政府是以“危改”名义采取土地划拨并给予优惠的政第15卷第5期2004年10月 同济大学学报(社会科学版)To n gji Uni v e r si t y J o ur na l So ci a l Sci e nc e S e c t io nVol.15No.5Oct.2004策,对土地使用的性质及建筑高度、使用强度等的规划控制如同虚设。

这对历史文化保护区的保护而言无疑是一个灾难。

苏州的“桐芳巷”模式1992年,苏州以桐芳巷地段作为历史街区保护与更新的试点,实施了全面改造建设。

桐芳巷位于古典园林狮子林南部,面积约3.6公顷。

该地段采用了土地全部出让,商品房开发的模式。

除保留一栋质量较好的老建筑外,其余均拆除新建。

在建筑风貌设计上强调“再现和延续”古城风貌特色,采用了一些具有苏州地方特色的建筑符号,道路系统在保留了原有“街、巷、弄”的传统街区格局的基础上适当拓宽打通,新建建筑和小区空间结构从风格和尺度上接近苏州传统,整个小区的风貌与古城整体风貌基本协调。

桐芳巷地段的建筑大都采用了独立和半独立式小住宅,以求得新建筑在体量、风格和空间上与传统特色协调。

但是昂贵的价格,使得居民的回迁成了一句空话,原有的社区网络遭到破坏,目前居住的大多是外来的富人。

此后,苏州的其他一些街区也大都按“桐芳巷”模式进行改造更新,如狮林苑小区、佳安别苑等。

所不同的是,此后的街区更新更多地采用了现代小区规划的基本理念与传统形式的结合,即以现代多层公寓式住宅配以传统风格的外表装饰,借此与苏州古城传统风貌相协调,同时居民回迁率有所提高。

然而,这种商业性开发模式必然带来整齐划一的建筑布局和宽敞的道路结构,继承传统也变成了对城市传统特色的简单模仿。

上海“新天地”模式“新天地”位于上海卢湾区东北角的太平桥地区,紧靠淮海中路、西藏路等商业街,区位条件优越。

区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和许多建于上世纪初属于典型的上海石库门里弄建筑,在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的要求。

地段改造采用了“存表去里”的方式,即对保留建筑进行必要的维护、修缮,保留建筑外观和外部环境,对内部进行全面更新,以适应新的使用功能。

就是建筑的外边不动,里面大动,对整个建筑的使用功能作了根本的改换,把原来的居住功能变成了经营功能,把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。

拆除一部分老房子,开辟绿地和水塘,美化环境。

经过一番整治,这些老房子里面的设施都已经现代化了,外边的风貌却还保持着老样子,里弄的街巷情趣还在,传统的氛围也得以保持。

从土地的角度讲,“新天地”地段也是采用了土地全部转让的方式。

而且不仅仅是“新天地”地段,在其周围同时转让了远远超出“新天地”地块面积数倍的土地。

据开发商瑞安集团称:在“新大地”这块土地上,瑞安集团在从地产运作上是亏本的。

地段内建筑投资达2.5万元/平方米,其中土地的成本达1.5～1.8万元每平方米。

①从这些房子的出售和出租中,也并没有收回投入的钱。

但是“新天地”的成功开发吸引了许多人前来购物、休闲、过夜生活,把这里变成为了人群高密集和环境高品质地区,带动了周边地价的全面涨价,由此保证了开发商的高回报率。

上海“新天地”里弄改造是保留传统形式、改变原有功能的代表性实例。

其在尊重历史和建筑文脉的基础上保留外观、更新内部设施的手法值得我们研究和借鉴。

但是从历史文化遗产的保护来讲,有其缺陷性。

“乌镇”模式乌镇是杭嘉湖平原上的江南小镇,茅盾的故乡。

地处江南河网交错地带,交通不便,战争和解放后的破坏性建设对其影响不大,其古镇风貌得以比较完善地保存了下来。

如今,乌镇已经成为沪杭黄金旅游线上的一个热点。

乌镇的保护与更新采用了“修旧如旧”的方式,由桐乡市政府直接领导下的乌镇旅游开发公司全权负责管理与实施。

所谓“修旧如旧”,就是尽量要让乌镇的建筑面貌回复到100年前的模样,力求保持乌镇作为江南水乡古镇的“原生态”面貌。

同时适应现在生活和旅游的需求,综合治理环境。

按照这一思路,乌镇使用一些古旧建筑材料对环境进行装贴。

狭窄的街道上,一律是古旧的青石板,街道两边的房屋立面全部贴上了长条门板。

如果是新的木料,则还必须以烟火熏成仿佛岁月浸染过的乌黑模样,古镇的整体风貌十分谐调,古色古香。

其他一些江南古镇如周庄、南浔、同里等也是采用了同样的保护方法。

目前,以乌镇为代表的江南六镇在保护古镇方面的实践赢2 同济大学学报(社会科学版)第15卷　得了联合国教科文组织和有关专家的高度赞扬,慕名而来的游客也带来了丰富的商机和发展潜力。

从土地开发管理的角度看,由于由政府下属的开发公司全权负责开发与管理,保证了以商品房开发或商业性开发为目的大规模土地开发不会出现。

而其“修旧如旧”的保护方法决定了不可能出现大拆大建的现象。

从目前看,主要是对其内部一些不适应保护或旅游需求的一些建筑进行了拆迁,或予以重建或恢复一些古迹建筑、或留作绿地空间。

对于大部分的建筑还是予以修缮为主,除部分拆迁建筑和政府收购的重点建筑的土地外,大部分建筑的土地权属未作改变。

北京的“南池子”模式两年多来,北京市有关部门在南池子普渡寺地段进行了历史文化保护区保护与更新的试点。

这个试点是按照《北京旧城二十五片历史文化保护区规划》的有关规划实施,确定了“整体保护、合理并存、适度更新、延续文脉、整治环境、调整功能、改善市政、梳理交通”的修缮原则,即最大限度地保存较好的四合院和可以修好的四合院,达到保护其历史的真实性和所携带的全部信息的目的。

南池子改造完成后,在6.39公顷用地面积上共盖起或修缮103个院落,其中31个要按照磨砖对缝这种传统老工艺原汁原味修复,尤其是一些四合院还采用了全木的结构,没有用一颗钉子,全部是卯榫结构;在103个院落中,31个院落为保留院落,49个新建复式院落既保留了京味传统又改善了居住条件,9条胡同连同原来的名字也都保留,新开三条胡同满足了现代交通的需要。

②同时其改造后0.63的低容积率也是对旧城改造和四合院保留方式的有益探索。

南池子工程地段内原有1076户居民,原户均住房水平为26.84平方米。

回迁安置了300户,户均面积潍69平方米。

部分定向安置到芍药居经济适用房,户均面积达到了82平方米。

货币安置居民户均补偿29.5万元。

对于一些特别困难的家庭,有关部门也对他们进行了妥善的安置。

通过修缮,适度疏散了市区人口,居民的居住水平有了较大幅度的提高。

同时,为了最大限度的回迁居民,在局部进行了一些复式“四合楼”的尝试。

据有关部门测算,南池子修缮改建工程的各项支出为3.01亿元,但东城区政府没有让房地产开发商参与,而是坚持政府组织、群众参与的工作体系,成立了由区政府主要领导和政府有关部门组成的试点工程指挥部,并确定由负责东城区公有房屋管理的事业单位房地经营中心具体组织实施。

这些举措保证了社会综合效益的最大限度的实现,而且也没给政府带来经济负担,政府直接投入的资金为5200万元左右,而其余的2.49亿元则是通过部分转让土地和向居民售房等方式实现资金平衡的。

③在地段改造中,政府采取了鼓励“以院落为单位的自我更新”的政策,即鼓励院落内的居民通过买卖方式实现产权明晰、人口外迁和居住条件改善。

在《关于北京旧城历史文化保护区内房屋修缮和改建的有关规定(试行)》④的文件里对此作了详细规定。

比如规定第七条第2点:“多户合住以及拆除后重新规划建设院落中的居民,应根据规划条件协商确定留住或外迁。

留住居民应对外迁居民给予补偿。

留住居民采取集资合作或以院落(含相关院落)为单位组建合作社的形式实施改建”。

第3至6点分别对保护区内不同类别的住房如“自住私房”、“按标准租出租私房”、“直管公有住房”、“单位自管住房”的修缮和改建做出了规定。