关于公共租赁住房的思考

适用对象
主要根据不同的形式租赁 给不同的特定人群 “ 大学毕业生公寓” 形式建 筑面 积 控 制 在 ３ ０－６ ０平 “ 方米， 高级员工公寓” 建 筑面积标准一般在１ ２ ０平 方米内 “ 高级员工公寓” 按比周边 同类商品房平均租金低 “ 大学毕业生公 １ ０％ 确 定 ； 形式 租 金 标 准 按 照 同 寓” 类住房市场租金的 ７ ０％ 确定
二 、我国现阶段公共租赁住房模式分析
随着公共租赁住房概念 的 提 出 ， 各地开始探索着不同的租赁住房 其中公共租赁住房 建 设 在 一 些 地 区 的 住 房 保 障 体 系 中 正 在 发 挥 模式 ， 着不可或缺的稳定作用 ， 也 形 成 了 一 些 可 供 借 鉴 的 成 功 模 式。 现 就 我 ） 。 国现在有些地方的模式做出分析 （ 见表 １ 通过比较分析几个地区 的 公 共 租 赁 住 房 模 式 可 知 ， 现阶段我国公 共租赁住房的建设主要 还 是 由 政 府 在 开 发 建 设 ， 其中福建是从限价房 及经济适用房中配建 ， 杭州是通 过 政 府 组 建 控 股 公 司 进 行 建 设。 适 用 使得他们的 住 房 问 题 得 到 解 决 。 在 户 型 方 面 ， 建 对象都包括了夹心层 ， 筑面积 控 制 在 一 定 范 围 内 ， 符合不同的人群的需求层次， 进而使得他们 都能负担的起所需的租金 。 对各级政府而言 ， 随着城市规模的发展壮大 、 城市人口结构的不断变 化， 越来越多的外来务工人员涌入城市 ， 他们在城市的发展中也起到了不 从某种意义上 说 ， 他 们 也 是 城 市 的 主 人， 所以只把解决城 可或缺的作用 ， 市户籍人口住房问题作为核心的 思 维 模 式 显 然 具 有 很 大 的 片 面 性 ， 政府 应该全方位解决城市就业和居住 人 员 住 房 问 题 ， 让农民工及没有城市户 同时 ， 作为知识分子的大学毕业生 口的那些人也享受保障性住房的阳光 ， 以及引进的外来人才也应该共同 享 受 政 府 保 障 性 住 房 的 优 惠 ， 实施以租 为主 、 租售并举的保 障 性 住 房 政 策 ， 大 力 建 设 公 共 租 赁 住 房， 实现“ 廉租 、 “ 、 “ 房” 经济适用房 ” 限价房 ” 与公共租赁住房的制度衔接 。 应该说 ， 公共 租赁住房模式的探索发展将使我 国 的 住 房 保 障 更 加 完 善 ， 使不同的人都 能享受到国家政策的实惠 ， 真正实现居者有其屋的构想 。 表 １ 我国几种公共租赁住房模式对比分析
模式 苏州模式 刚毕业的大 学生和外地 打工者 ２人 间 、 ４人 间、 ８ 人 间 等多种形式 的公寓 福建模式 行政 机 关、 企事业 新就业大中 单位、 专毕 业 生、 引进人 才等中低收入住房 困难群 套型面积控制在 ６ ０平方米以下 成都模式 杭州模式 大学生、 引进人 才、 外 来创 业 务 工 人 员、 本 地居民
备注 社区配套设 施完备
只租不售” 的原则 以“ 提供 经 济 租 赁 房， 对 符合经济适用房 申 购 条件但又无力一 次 性 采取“ 租 购买的家庭， 的政策 售并举”
三 、我国发展公共租赁住房的一些建议
通过对韩国及我国一 些 地 区 的 公 共 租 赁 住 房 的 分 析 ， 我国公共租 但 还 不 是 很 完 善， 还处在研究阶 赁住房的探索 有 其 成 功 的 一 些 地 方 ， 段 。 据此我提出一些建议 。 加强制度建设 。 １．通过立法 ， （ ） 适用范围 。 我国公共租赁住 房 适 用 于 “ 夹 心 层” 群体， 应包括那 １ 些没有当地户口的外来务工人员 、 刚参加工作的高学历年轻人、 一些海 外留学人才等 。 （ ） 准入条件 ： 应该针对不同的 对 象 制 定 相 应 的 申 请 条 件 。 申 请 条 ２ 劳动合同 、 收入证明 、 社会保险证件等 。 件包括身份证 、 ） （ 多层次的租金 标 准 。 政 府 相 关 部 门 应 根 据 房 屋 的 地 段 、 楼 层、 ３ 朝向 、 建安成本及当期银行利率等将 公 共 租 赁 住 房 的 租 金 分 为 ： 基准租 金， 优惠租金和市场租金 。 基准租金 主 要 是 为 一 般 的 承 租 户 交 纳 ， 优惠 市场租金针对逾期不退房的对象 。 租金针对那些比较困难的人群 ； （ ） 公共租赁住房 面 积 的 确 定 。 可 以 根 据 当 地 经 济 适 用 房 与 廉 租 ４ 房面积确定合适的面积及户型 。 可以 针 对 适 用 人 群 的 收 入 水 平 提 供 不 以满足不同人的需求层次 。 同档次的基准租金和户型的住房 ， ） 。 类似于 工 程 中 的 融 资 租 赁 ， （ 可以 “ 租” 转“ 售” 当租金交纳到一 ５ 定年限后 ， 或者远承租户 的 经 济 状 况 改 善 后 允 许 其 按 照 承 租 时 确 定 的 在交清房款后可以获得住房产权 。 价格购买 ， （ ） 制定严格的审核 制 度 ， 并 完 善 和 建 立 收 入 统 计 制 度、 个人信用 ６ 制度等相应的 配 套 制 度 。 要 求 申 请 公 共 租 赁 住 房 者 每 年 提 供 收 入 证 以便对其真 实 的 收 入 水 平 进 行 监 督 ， 通过审核条件的可以继续租 明， 赁， 不合格的予以退房或者按市场租金来交租 。 （ ） 。它的推出包 退出机制 。 公共 租 赁 住 房 要 做 到 有 “ 进” 有“ 退” ７ 条件不合格者退房 、 承租者自己主动退房 、 以“ 租” 转“ 售” 等。 括： 地方 ２．建设资金的来源 。 公共租赁住房的建设资金可以来自国家 、 政府财政预算 ； 社保资金投入 ； 政府用土地出让金向开发商购买 。 即在商 用 土 地 出 让 金 抵 扣。 也 可 品房开发中留出一定比例作 为 公 共 租 赁 住 房 ， 以借鉴韩国的成功做法 ， 建立住房专项基金进行公共租赁住房的建设 。 可以设立高层次的决策机构和独 ３．建设及管理 。 借鉴韩国经验 ， 建设和管理等工作 。 立的住房机构来专门负责公共租赁住房的计划 、
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经济论丛

关于公共租赁住房的思考
◆ 孔志敏 重庆大学建设管理与房地产学院
摘 要】 政府加大保障性住房的建设 ， 提供合理的住房供给模式 ， 以实现 “ 居者有其屋” 构想， 又进一步提出了公共租赁住房的概念， 本文根据 【 韩国的公共住房政策 ， 阐述了我国公共租赁住房的一些概念 ， 以及对比分析了我国目前有些地区探索实施的一些公共租赁住房 模 式 ， 并对我国公共 租赁住房的建设实施提出了一些建议 。 【 关键词 】 公共租赁住房 公共租赁住房模式 近 年 来， 国 家 加 大 了 住 房 保 障 的 投 入， 随着经 住房关系国际民生 ， 济适用房及廉租房等保 障 性 住 房 的 建 设 ， 一大批城市中低收入家庭及 最低收入家庭的住房问 题 得 到 了 解 决 。 而 与 此 同 时 ， 在城市中还有一 群人值 得 我 们 的 关 注 ， 他们买不起普通的商品住房， 又不符合保障性住 ， 房的供应条件 ， 他被夹在 中 间 的 群 体 ， 们就是所谓的“ 夹 心 层” 包括一 些新毕 业 的 大 学 生 ， 还有一些从外地迁移来城市工作的群体， 他们的住 两会” 政府工作报告中首次 房问题该怎么解决呢？温家宝总理在这次 “ 。公共租赁住房是指“ 要积极发展公共 租 赁 住 房 ” 租赁性保障型 提出 “ ， 住房 ” 租金高于廉租房 ， 但又低于 市 场 商 品 住 房 ① 。 至 此 ， 我国的住房 廉租房和公共租赁住房三部分组成， 也 保障体 系 已 经 由 经 济 适 用 住 房 ， 得到了进一步的完善 。
模式 房屋来源 苏州模式 政府开发 福建模式 限价房与经济适用 房中配建 成都模式 政府开发 杭州模式 组建政府主导国 有 控 股的租赁房建设 公 司 建设
四 、结语
公共租赁住房的提出使我国住房 保 障 体 系 更 加 完 善 ， 然而， 公共租 赁住房的研究还在刚刚起步 ， 各种政 策 还 不 完 善 ， 相关配套制度也不健 户型标准 、 适用人群以 及 租 金 的 确 定 都 还 有 待 研 究 ， 以期更加符合 全， 人们的愿望 ， 满足人们的要求 。 参考文献 ： ［ ］ ］ 金大鸿 ． 从韩国的公共住房 制 度 看 中 国 保 障 性 住 房 的 建 立 ［ １ Ｊ ． （ ） 经济导刊 ， ２ ０ ０ ８， ０ ２ ． ［ ］ ］ 金银姬 ． 韩国公共住房政 策 对 中 国 的 启 示 ［ 城 市 开 发， ２ Ｊ ． ２ ０ ０ ６， （ ） １ １ ．
户型
பைடு நூலகம்
租金
１ ０ ０ 元／月 左右
实行以物价部门核 定的成本来定租金 的方式
一 、韩国公共租赁住房分析
（ 一 ）韩国公共租赁住房概念 。 韩国的公共租赁住房是指由国家 或 地方政府财政预算建设 的 ， 或者通过“ 国民住 宅 基 金” 的支援而建设的 租赁住房 。 它与我国的公共租赁住 房 有 区 别 也 有 联 系 。 它 们 都 是 属 于 国家公 共 住 房 的 一 部 分 ， 区别在于它们适用的对象， 我国的公共租赁住 夹心层 ” 群 体， 而韩国的公共租赁住房供给对象是那些由 房针对的是 “ 于拆迁等原因造成 的 无 房 者 等 中 低 收 入 户 ， 他 们 租 赁 的 期 限 为 ５－５ ０ 年， 租赁期满后卖给租赁者 。 （ 二 ）韩国公共租赁住房政策 分 析 。 首 先 ， 韩国公共住房政策保障 范围及目标明确 ， 他们进 行 社 会 阶 层 细 分 化 ， 按 收 入、 家庭状况和居住 其中 ， 公共租赁住房是针对收入水 平 下 位 ２ 状况实施不同的住房政策 ， ０ －６ ０％ 的中低收入阶层而建设的 。 其次 ， 公共租赁住房面积是受到严格的限制 。 其公共租赁住房面积全 部在 ８ 多数是在 ６ 有的只有 ２ ５平方米以下 ， ５ － ８ ５平方米 ， ０ － ３ ０平方米 。 再次 ， 他们的公共住房建设 、 运营 有 计 划 性 。 如 先 制 定 一 个 住 房 政 。 策的总目标 ， 然后制定一个相应的 “ 五年计划 ” 最后 ， 他们制定了相应 的 法 律 制 度 保 障 ； 有 建 立、 运营公共住房的 专门性机构 ； 完善相关制 度 ， 强 化 在 住 房 金 融、 宅地供给和相关租税方 面的优惠政策 。