深圳楼市开始出现些许降温迹象

所属行业 房地产发布时间2021年11月15日市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超20%核心观点：1-10月全国商品房销售面积与金额分别是14.3亿平米和14.7万亿元，同比分别增长7.3%和11.8%，增速延续收窄的趋势。

由于当前影响新房市场的核心因素没有消失，因此，短期内，预计单月同比将维持下行趋势。

从单月土地购置面积、新开工面积、施工面积和竣工面积表现来看，土地投资和开发建设两个阶段都处于降速阶段，因此房地产开发投资也保持一致，单月同比为负，并且降幅扩大至-5.4%。

目前来看，房地产对于推动经济增长的作用在减弱。

如果11月和12月单月房地产开发投资继续保持-5.4%的降幅，那么全年房地产开发投资增速将降至5.0%。

这意味着房地产开发投资将低于2021年GDP 增长目标——6%以上。

1-10月房地产开发企业到位资金合计16.7万亿，同比增长8.8%，增速较8月末下降了2.3个百分点。

从各项资金的占比情况来看，截止2021年10月，国内贷款和自筹资金占比分别较2020年下降3.0个百分点和3.1个百分点。

定金及预收款的占比提高了6.0个百分点，个人按揭贷款占比提升0.4个百分点。

即用于房地产开发的资金中，筹资占比减弱，经营资金投入增加，这也意味着房地产行业的杠杆将相应降低。

相关研究：《2021年10月房地产行业月报：房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖（第40期）》 《2021年10月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第48期）：单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021年1-9月）》联系人：报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： 一、影响商品房成交的核心因素没有消失，预计单月同比将维持下行趋势1-10月全国商品房销售面积与金额分别是14.3亿平米和14.7万亿元，同比分别增长7.3%和11.8%，增速延续收窄的趋势。

显示企业资金压力逐渐显现 。
广 东一 手 住宅 均 价 自 ２ ０ ０ ９年 的 １ 月以 来 终于 首 ８个 次 出现 季 度 ・ 降 了 。 近 日 ，广 东 省房 协 发 布 的 ４月 份 ｌ 生下
房地 产宏 观 调控 后 的 第一 份市 场 报 告 《２ Ｏ年 上 半年 广 １ ０ 东 房地 产 市 场 分 析 报 告 》显 示 ，二 季 度 一 手 住 宅 均 价 比
广东 省 房 协 分 析 ，从 今 年 上 半 年 的 月 度 数 据看 ，自
房 地 产 调 控 政 策 出 台实 施 的 ４月 份 起 ，商 品 房 的 销售 面 积 、销 售 额 的 同 比 增 速 逐 月 下 降 ：销 售 均 价 保 持 小 幅 波 动 ，总 体 略有 下 降 ，说 明 调 控 政 策 初 显 成 效 。
经济动态
连涨 一 年半之后
广东房价首现季度性下降 商 们 资 金 链 越 来 越 紧 张 。 今年 上 半 今 年 以来 ，开 发
年 ，广 东房地 产资 金来 源中 ，定金 及预 收款 ５ ５ ０ ８ ． ５亿元 ，
同比下 降 了 ５ ５ ％，个人 按揭贷 款 ４ ． １亿元 ，同比增长 ６９ ９ ２４． ９％，但 比上 年同 期增 幅低 ６ ４个百 分点 。 ６．
土地 出让楼 面地均 价高达 ２ ０ ４ ９元 ／ 平方米 ，相 比 ２ ０ Ｏ ９年
同期 的 ６ ４５元 ／平 方 米 上 涨 了 ２ ３． ％。 ７ ５
广 东 省 房 协 相 关 负 责 人 表 示 ，从 近 年 同期 房 地 产 企
业 购 置 土 地 面 积 情 况来 看 ，今年 上 半 年 最 少 ：土 地 的 购
ｏ／ ｌ 东 济 ５ ８２Ｏ广 经 ９ Ｏ

文/王永胜深圳楼市:狼烟四起,生死时速现在的深圳房地产市场已经不是前两年的市场，经过一次又一次的政府调控，加之外围大环境的影响，地产投资客几乎全部退市，这就造成了项目规划目标客户的缺失。

于是，营销重点转而侧重居家置业的客群，但市场上刚性需求的客群又存在严重的观望情绪，从而导致大量的楼盘，有限的客户，看见的是半掩的市场之门，项目销售速度达不到开发商的预期。

议价营销的是与非以万科为首的开发商为了年底向股民上交有一份像样的成绩单，不断改变营销策略，顺应市场需求，价格随行就市，近期竟然开先河地推出了议价营销。

市场真的变了，买房人可以去售楼一定的诚意金，开发商更愿意同购房者议价，因此议价空间也会更合理。

如议价没有达成，开发商可再将诚意金返回给购房者。

救市政策出台成交量做“俯卧撑”数据显示，2008年1~10月，深圳房地产开发投资和商品住房建设规模和新建商品住宅销售规模均呈现继续下降的趋势。

新建商品房销售面积296.2万平方米，同比下降42.43%。

其中，住房销售面积274.4万平方米，同比去年下降40.8%。

与此同时，今年1~10月，深圳市商品住宅均价为13217元/平方米，各月商品住宅销售均价每平方米分别为5元、635元、36处和销售人员讨价还价了。

买卖平衡被持续下降的购买力所打破之后，深圳楼市从2007年下半年开始，已全面进入了买方市场。

能议价的新房有新盘也有前期销售不畅或推量巨大的存量房，还有别墅。

个别高档楼盘与去年同期相比直降40%，由于当前开发商缺钱，万科此招一出，其他开发商纷纷仿效跟进，迫于销售回笼的资金压力也推出了议价营销策略。

只要议价采取合理的方式，议价现象的存在肯定是有其现实意义的。

首先，团购是议价的有效形式。

无论是对普通购房者还是开发商，集体的采购形式对双方都是最有利的。

团购形式在各地都有先例。

其次，议价肯定是建立在一定诚意的基础上。

比如购房者可交纳[市场]M A R K E T I N G中国房地信息61080111184元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元和12706元。

维普资讯
量 开 始 急 剧 萎 缩 ． 目前 日均 成 交 维 持 在 １０套 左 右 ． 已经 跌 到 了 几 年 ０
来 的 最 低 水 平 ． 更 为 严 苛 的 “ 十 而 深 五 条 ” 则 出 台之 后 ． 圳 业 内预 测 细 深 新房 成 交量将 有 可能 进一 步走低 ． 认 为 深 圳 楼 市 已经 进 入 “ 量 期 ” 缩 。 英 联 国 际 不 动 产 总 裁 郭 建 波 认 为 ．层 出 不 穷 的调 控 政 策 已经 让 炒 房 者 意识 到 。 机 成 本 已 经 加 大 。 投 投 机 机 会 也 在 减 少 ．楼 市 投 机 者 的 市 场 预 期 发 生 变 化 ． 资降 温 。 上 自 投 加 住 置 业 者 对 楼 市 的 观 望 心 态 ．从 而 导 致 了 目 前 深 圳 新 房 交 易 量 的 萎
兆 。
价 继 续 上 升 的 空 间 并 不 太 大 ．但 很 难 出现 房 价 普 遍 下 跌 的可 能 。
土地并购将成下一市场热点
半 求 认 为 ．如 果 在 ４个 月内 成 Байду номын сангаас
交 量 萎 缩 的 局 面得 不到 缓 解 ．那 么 这 种 僵 持 的 局 面 将 向较 为 长 期 的 冰 封 期 发 展 。在 这 种 局面 下 。 力 弱 小 实 的发 展 商 ．将 不 可 避 免 被 淘 汰 掉 一 大 批 ， 圳 地 产行 业将 趋 于 集 中 。 深 郭 建 波 则 认 为 ．调 控 将 直 接 导 致 发 展 商 销 售 周 期 的延 长 ．同 时 利 润 率 也 将 降 低 ．平 均 利 润 率 会 降 到 ２％左 右 ． 地 产 业 将 趋 向 薄 利 多销 ０ 房 的局 面 。“ 无疑 问许 多 发 展 商 将在 毫 这 一 轮 调 控 之 后 退 出 市 场 ．将 来 不 会 有 太 多 的发 展 商 一 事 实 上 这 正 是 一