地产委托物业前期介入相关工作作业指导书

前期介入工作手册第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。

一、规划设计介入的主要方面本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。

（一）配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。

1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。

2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。

3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。

(二)物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面。

1.未来小区的档次、人口密度和数量。

2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5.公建区域及面积。

6.小区出入口及区内道路。

7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8．停车场(库)等的基本状况。

(三)水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。

物业公司物业项目项目前期介入工作指引1.前期介入小组组织架构图2.前期介入小组职权与职责2.1 前期介入小组职权（1）物业管理委托合同签订后，市场拓展部移交相关资料，前期介入小组代表物业公司同发展商进一步接洽。

（2）组织秩序维护部、环境管理部、工程维保部等相关部门对新接项目进行考察，提出合理化建议。

（3）同发展商洽谈售楼处、样板间的接管方案，经主管副总经理同意、公司评审后促使双方总经理签订管理协议。

（4）监督检查秩序维护员、保洁员的岗位职责及其执行情况，对不合格者有权向主管部门提出更换人选。

2.2前期介入小组职责（1）编制项目前期介入工作安排表，在不同阶段组织相关部门对项目进行实地考察，汇总各部门意见，编制考察报告，供发展商参考。

（2）配合发展商的售楼需要，向其提供物业公司的宣传资料、入伙资料及其他需提供的材料。

（3）为新接项目建立档案，收集、保管售楼期间的宣传资料和前期介入资料。

（4）同发展商保持密切联系，跟踪项目进展情况并随时向主管副总经理汇报。

每季度向发展商征询意见1次，填写《前期介入意见征询表》。

（5）起草售楼处、样板间管理协议，同发展商协商一致，在进驻前签订协议。

（6）对售楼处、样板间进行不定期巡查，检查各项目的服务质量，填写《售楼处、样板间月检记录》，对发现的问题及时进行处理。

（7）按时向发展商收取管理协议中规定的各项费用；监督秩序维护员、环境管理部门按时发放员工的各项工资福利。

（8）项目入伙前协助分公司配备人员、资源，同发展商确认物业办公室的各项设施设备，保证能够按时入驻。

（9）介绍分公司各部门人员同发展商认识，保持良好的关系。

（10）领导交给的其他工作。

3.前期介入工作内容（1）组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。

（2）以外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。

（3）对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。

（4）对消防系统的设置、施工和管理提出建议。

（5）对智能化系统的设置进行了解并提出建议。

地产委托物业前期管理作业指引修订记录1. 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期管理工作的经营和业务关系。

2. 适用范围3. 适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。

4. 职责3.1 物业公司、地产项目部和地产营销共同编制、修订和履行本指引。

3.2 物业公司在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。

3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。

4．原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升品牌、有利于促进地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。

4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。

作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。

4.3 地产公司应与物业公司按照已确定的各项委托业务费用结算办法和收费标准进行结算。

5．定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。

5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。

5.3 房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

5.4 项目筹备费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的项目机构组建、人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。

前期介入作业指导书1.0目的规范新项目的前期介入管理、取得物业服务权，促使新项目的规划设计、施工、营销等方面最大程度的满足客户需求，及时发现、纠正物业规划设计、施工阶段的问题，保证物业正常使用和功能发挥，为后期物业管理创造良好条件。

2.0适用范围适用于华润置地山东省公司各城市新项目的市场调研、物业招投标、图纸设计、图纸审核、施工巡查、承接查验的管理。

3.0职责3.1前介技术人员：负责现场的巡查，一般事务的跟踪协调，审核图纸。

3.2 前介工程师：负责对前期介入相关的各个阶段工作检查、沟通、落实，如物业费测算、图纸会审、产品优化、设备选型、遗留问题的梳理等工作。

3.3项目前介人员，根据《前期介入作业指导书》中的《前期介入巡查重点》、《设施、设备安装规范审核表》、《物业产品功能复核表》、负责现场的安装、施工规范的检查，设施设备数量、型号规格的核实，工艺、工法的督导等工作3.4项目工程主管：根据前介作业指导书及相关要求，针对《设施、设备安装规范核查表》的图纸设计要求、合同要求与前介人员进行技术交底；负责对前期介入安装、施工各个阶段的工作检查、沟通；如图纸核对、合同内容的落实、设计优化、点位复核、缺陷的变更等工作。

3.5项目经理：对整个前期介入工作进行统筹、安排、协调，以及开发、物业相关人员的协作配合，参加开发项目部的相关会议，对相关方案进行审批。

3.6品质工程专业经理：协助各个工程师，技术人员的前期介入工作，进行统一安排协调，监督指导；配合协调开发、施工单位以及项目上的相关人员沟通；审核每个项目每个阶段的关注重点，就是工作补位。

3.7大区品质管理中心：对整个前期介入的工作进行统筹、安排、协调，对相关方案进行审批。

负责就物业服务方案策划，人员配置、服务标准等组织市场调研，费用成本预测，形成《物业服务费定价报告》报开发审批，配合开发公司开展物业招投标的筹备工作，获得前期物业服务权。

3.8 城市物业公司：配合开发公司开展物业招投标工作，确定前期物业服务单位。

物业服务前期介入作业指导书编制日期审核日期批准日期修订记录1.目的规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。

2.范围适用于项目前期介入全过程。

3.职责公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落买新项目物业服务前期介入相关工作。

4.定义4.1 物业服务前期介入:指物业公司在接管物业以前，于房地产开发的各个阶段(规划设计、营销策划、施工建设、承接查验阶段)就参与介入，从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业的使用和维护创造良好的条件。

有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

5.方法与过程控制5.1 规划设计介入5.1.1 立项介入5.1.1.1 成立前期介入工作小组，设立邮件组群，并添加至地产相关新项目部工作组群，以便及时获取新项目信息。

5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议，以收集项目及进度最新信息。

5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获取相关参考信息。

5.1.2 方案介入收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考《项目规划设计物业关注要点指引》。

并从提升客户居住感受角度，提交项目规划设计评估报告。

评估报告内容包括: 5.1.2.1 总体评估1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

2）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

3）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

6）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

前期介入工程工作指引1.0 目的规范前期介入工程操作程序，确保前期介入工作正常有序开展，完成前期介入工作，为接管后的管理工作作准备。

2.0 范围适用于金碧物业深圳分公司所辖物业项目前期介入工程操作。

3.0 职责3.1 项目前期各专业工程人员负责本专业前期介入工程各项工作，项目前期工程负责人统筹各项工作的开展。

3.2 工程技工负责已投入使用的会所、景观、样板房等的运行。

3.3 项目前期负责人检查监督前期介入工程方面工作开展情况。

4.0 方法与过程控制前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。

4.1 早期介入阶段，从开发商进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。

4.1.1 确定项目物业服务中心负责人后，选择有丰富的物业工程管理经验、专业比较全面的工程技术人员开展前期介入工程方面的工作。

4.1.2 与项目工程部沟通，深入了解了解项目的概况等基本情况，并制定前期介入工作计划；4.1.3 根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计中的总体布局、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观、绿化、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房、室外配套（供电、供水、雨污水、通讯网络、外围监控、路灯）等提出建设性意见。

从以下几方面来审读规划设计图纸：4.1.3.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

4.1.3.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

4.1.3.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

4.1.3.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

4.1.3.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

4.1.3.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

4.1.3.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

4.1.3.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

物业前期介入工作计划书
一、项目概况
本项目是某小区物业前期介入工作计划书，旨在合理规划和安排物业前期工作，提高小区居民的生活质量。

二、项目目标
1、完善小区设施，提升小区品质；
2、加强与业主的沟通与合作，增进业主对物业的信任度；
3、提高物业管理效率，提供更优质的服务。

三、前期工作安排
1、了解小区现状，调查业主需求；
2、制定物业改善计划，包括设施更新、绿化美化等；
3、加强与相关部门的合作，争取支持与资源。

四、计划实施
1、组织业主大会，介绍改善计划并听取意见；
2、整合相关资源，开始设施更新和绿化工作；
3、加强物业人员培训，提高管理水平。

五、风险控制
1、合理预算，避免超支；
2、与相关部门保持沟通，规避可能的法律风险；
3、根据实际情况调整计划，防患于未然。

六、预期效果
1、小区环境得到改善，居民生活质量提升；
2、业主满意度提高，对物业的信任度增加；
3、物业管理运行更加高效，居民满意度提升。

物业管理前期介入工作指引关键信息项：1、物业管理前期介入的工作范围2、介入工作的时间节点3、双方的权利和义务4、工作成果的验收标准5、费用及支付方式6、保密条款7、违约责任8、协议的变更与解除9、争议解决方式1、总则11 本协议旨在明确物业管理前期介入工作的相关事宜，确保物业管理服务能够与物业项目的开发建设有机结合，提高物业的使用价值和管理水平。

2、物业管理前期介入的工作范围21 参与项目规划设计，提出物业管理方面的建议，包括但不限于物业布局、功能分区、交通组织、安全防范设施等。

211 审查建筑设计图纸，就物业管理所需的设施设备、房屋结构、配套设施等提出改进意见。

212 参与设备选型和采购，确保设备的质量、性能和适用性符合物业管理的要求。

22 跟进工程施工进度，监督施工质量，发现问题及时提出整改意见。

221 检查隐蔽工程，确保施工符合规范和质量要求。

222 参与工程竣工验收，协助开发商完成验收工作。

3、介入工作的时间节点31 在项目规划设计阶段开始介入，参与规划设计方案的讨论和评审。

311 在工程施工阶段定期进行现场巡查，及时发现和解决问题。

312 在工程竣工验收前完成各项介入工作，为物业接管做好准备。

4、双方的权利和义务41 甲方（物业开发方）的权利和义务411 有权要求乙方（物业管理方）按照本协议的约定开展前期介入工作。

412 有义务向乙方提供项目相关的资料和信息，协助乙方开展工作。

413 有义务按照本协议的约定支付费用。

42 乙方（物业管理方）的权利和义务421 有权对项目规划设计和工程施工提出合理的建议和意见。

422 有义务按照本协议的约定，按时、高质量地完成前期介入工作。

423 有义务保守在工作过程中知悉的甲方商业秘密和项目相关信息。

5、工作成果的验收标准51 乙方提交的规划设计建议、施工质量整改意见等应得到甲方的书面确认。

511 工程竣工验收应符合国家和地方相关标准及规范，同时满足物业管理的要求。

物业前期介入指导书物业前期介入指导书1 目的通过建立物业前期介入管理流程，解决部门接口标准问题，提高系统运行效率，建立标准化体系。

2 适用范围适用于公司开发项目的物业介入工作。

3 定义4 流程说明活动编号活动名称参与部门工作内容及接口标准 01 参与市场调研销售策划部（牵头）工作内容：A.项目周边的市政配套设施：包括交通.商业.教育.文化.体育.金融等配套设施现状与未来规划； B.项目周边的竞争对手及其楼盘情况：包括楼盘规模.产品服务定位.差异化服务.物业服务收费.服务人员构成.薪酬福利情况等； C.对项目周边的客户和营销提供的意向进行访问，了解内容包括：对物业服务的了解.对竞争对手和本公司物业服务的了解和对比评价.了解其物业服务需求并进行排序（区域生活配套设施.居住的安全性保障.物业管理费的定价标准.特约服务内容.会所服务项目.健身运动设施.社区文化活动等内容）.了解物业服务费的承受能力等。

接口：1.产品定位 02 参与方案研讨设计管理部/总工室（牵头）工作内容：在项目总平.消防.安防.交通.步行.结构.景观.公共空间.强弱电配置.产品标准和后期服务成本等方面提意见，具体以《设计评审作业指引》的程序为依据。

接口：1.设计管理部/总工室确认设计图纸提供时间.方案设计要求。

03 参与图纸会审工程部（牵头）工作内容：①.房屋本体②.小区规划③.安防方面④.关注停车场的智能化建设和管理工作⑤.动力设备设施配置问题⑥.景观铺装方案规划⑦.景观光彩⑧.保洁绿化方面接口：1.设计管理部/总工室相关人员编制项目专业设计计划。

04 参与设备选型设计管理部/总工室（牵头）工作内容：A.建筑材料，就耐用性.清洁性.安全性及美观等方面提出专业意见。

B .小区基建工程采用的批量较大的各种建材.装饰材料.水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子.型号与规格; C.涉及小区物业的结构.防水层.隐蔽工程.钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀.抗挤压应力。

地产公司委托物业前期管理工作业务指引书地产公司委托物业前期管理工作业务指引书提要：物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则源自物业论文地产公司委托物业前期管理工作业务指引书1、目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。

2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。

3、职责物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。

物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。

地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。

4、原则物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。

在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。

作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。

地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。

5、定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。

前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。

房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

地产公司委托物业前期管理工作业务指引书1. 引言地产公司作为房地产开发商，在项目交付后需要将物业管理交由专业的物业公司负责。

为了确保物业前期管理工作的顺利进行，本文档旨在为地产公司提供一份委托物业前期管理工作的业务指引书，以确保物业管理工作能够按照规范和流程进行。

2. 准备工作在正式委托物业前期管理工作之前，地产公司需要进行一系列的准备工作，以确保物业管理过程的顺利进行。

2.1. 文件准备地产公司应准备以下文件，并提供给物业公司： - 项目规划图纸：包括建筑平面图、立面图等； - 项目规划说明书：包括项目定位、规划方案等详细信息； - 项目销售合同：包括项目销售情况、业主信息等； - 项目竣工验收报告：包括建筑质量验收情况、环保验收情况等。

2.2. 信息交接地产公司应与物业公司进行信息交接，包括但不限于以下内容： - 项目基本情况：包括项目名称、地址、开发商信息等； - 项目销售情况：包括已售房屋数量、业主信息等； - 项目规划和设计：包括建筑平面图、装修标准等； - 项目竣工验收情况：包括建筑质量验收报告、环保验收报告等。

3. 物业前期管理工作流程委托物业前期管理工作需要经过一系列的流程，以确保各项工作得以顺利进行。

以下是物业前期管理工作的典型流程：3.1. 工作组成物业前期管理工作至少应包括以下几项工作： - 物业前期管理策划； - 项目资料整理； - 人员组织和培训； - 设备采购和安装。

3.2. 工作任务分解为了确保工作有条不紊地进行，需将整体工作任务分解为具体的子任务，并指派责任人负责执行。

3.2.1. 物业前期管理策划•负责人：地产公司项目经理•任务内容：–制定物业前期管理策划；–确定物业前期管理目标和工作重点；–组织和协调各相关方，确保物业前期管理工作的顺利推进。

3.2.2. 项目资料整理•负责人：地产公司资料管理员•任务内容：–收集和整理项目规划图纸、规划说明书等相关文件；–准备项目资料清单，确保物业公司了解项目的基本情况；–将项目资料交由物业公司保存和备份。

1.0 目的规范新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新物业管理项目的开展。

2.0 范围适用于集团内的物业管理公司。

3.0 职责3.1 各地物业公司负责参照本作业指导书，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

4.0 方法和过程控制4.1 物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4.2 前期介入的一般程序4.2.1确定工作内容要求；4.2.2 物业公司成工作小组；4.2.3 制定工作计划；4.2.4 计划实施，物业应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

施 地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。

2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、 工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。

3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。

3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。

3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和 协议，以明确双方业务和经营关系。

4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于 促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节 工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。

4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原 则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良 性经营。

作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应 以契约形式明确各自权利和义务。

4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度 结算一次）和收费标准进行结算。

5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之 前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。

5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度， 从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公 司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。

5.3 房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

前期介入工作手册第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。

一、规划设计介入的主要方面本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。

（一）配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。

1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。

2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。

3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。

(二)物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面。

1.未来小区的档次、人口密度和数量。

2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5.公建区域及面积。

6.小区出入口及区内道路。

7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8．停车场(库)等的基本状况。

(三)水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。

地产委托物业前期管理作业指引编制__________ 日期__________审核__________ 日期__________批准__________ 日期__________修订记录1. 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期管理工作的经营和业务关系。

2. 适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。

3.职责3.1 物业公司、地产项目部和地产营销共同编制、修订和履行本指引。

3.2 物业公司在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。

3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。

4．原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升品牌、有利于促进地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。

4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。

作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。

4.3 地产公司应与物业公司按照已确定的各项委托业务费用结算办法和收费标准进行结算。

5．定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。

5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。

5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。