土地估价理论方法_第二部分 第八章 路线价法_2013年版

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。

每题1分，共10。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。

(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。

所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。

对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。

4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。

为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。

尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。

当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。

一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。

市场比较法的基本原理是替代原理。

根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。

这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。

所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。

市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。

土地估价理论与方法学习资料大全
一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。

它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。

2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。

（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。

（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。

3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。

（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。

土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。

对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。

在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。

例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。

实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

主要是由两方面的原因造成的。

首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

(1)按土地权利分类。

土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。

相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。

一、判断题(10题，题号1—10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。

（）2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。

（）3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。

（）4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

（）5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

（）6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。

（）7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。

（）8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。

（）9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。

（）10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。

（）二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（）相互作用的分析和计算。

A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素12.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。

现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（）元/平方米。

A. 950B.1200C.1300D.150013.某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（）。

2013年土地估价师考试理论与方法讲义汇总12013年土地估价师考试理论与方法讲义：路线价法路线价法考点1：路线价法的概念1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。

4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。

5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

考点2：与路线价估价法有关的概念1、标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。

2、标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度。

3、里地线：标准深度的连线被称为里地线。

里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。

4、深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。

5、路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。

考点3：路线价估价法的操作步骤1、路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。

土地估价方法之五——路线价估价法路线价估价法是土地估价中常用的一种方法，它基于土地所在的交通路线对土地进行估价。

本文将详细介绍路线价估价法的基本原理和具体步骤，并说明其在土地估价中的应用。

路线价估价法主要是通过考虑土地所处的交通路线对土地价值进行评估。

交通路线包括主干道、次干道、支路、高速公路、铁路等等。

路线的质量和方便程度对土地的价值有重要影响。

一般来说，交通对经济和社会发展起着重要的作用，更便捷的交通路线将带动土地价值的增长。

路线价估价法的具体步骤如下：1.收集相关信息：首先需要收集土地所在区域的相关信息，包括交通路线的情况、土地的自然环境、附近设施等等。

这些信息将对估价结果产生重要影响。

2.划定路线范围：根据土地所在的位置和交通路线的情况，确定估价的路线范围。

一般来说，路线范围应该包括附近的主要交通干线和与土地最为接近的交通路线。

3.评估路线质量：根据路线的质量和方便程度，对路线进行评估。

评估的指标可以包括交通流量、通行速度、交通设施的完善程度等等。

4.确定土地价值：根据路线的评估结果，确定土地的价值。

一般来说，交通便捷的土地价值会更高，反之则会较低。

5.比较和分析：将估价结果与其他估价方法得出的结果进行比较和分析，找出一致的地方和不一致的地方，并对可能存在的误差进行修正。

路线价估价法在土地估价中具有重要的应用。

首先，路线价估价法可以帮助评估土地的交通便利程度。

交通便利程度是一个重要的考虑因素，对土地的使用和开发具有重要影响。

通过路线价估价法可以对土地的交通状况进行客观评估，为土地的规划和开发提供科学依据。

其次，路线价估价法可以作为其他估价方法的辅助手段。

路线价估价法是以路线为基础的一种估价方法，与其他方法可以结合使用。

例如，在利用收益法估价时，可以考虑土地所处的交通路线对土地未来收益的影响。

再次，路线价估价法可以用于土地市场的分析和预测。

土地市场的变化往往与交通发展密切相关。

通过对土地所在交通路线的评估，可以对土地市场的发展趋势进行分析和预测，为投资和决策提供参考依据。

土地估价根本方法土地价格评估的根本方法有市场比拟法、收益复原法、本钱逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

〔一〕市场比拟法市场比拟法是土地估价中最根本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的根本估价方法。

市场比拟法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进展比拟，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比拟法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有一样效用的商品，应该具有一样的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比拟法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进展修正，求得待估宗地的价格。

根本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比拟实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比拟实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比拟实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比拟实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比拟实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比拟实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。

〔二〕收益复原法收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地复原利率复原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来假设干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的复原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购置一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。