无产权地下车库在土地增值税中的规定

房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地增值税？
1.销售没有产权的地下车位是否缴纳营业税？
答：国税函【1995】156号：转让不动产的永久使用权，应当视同销售不动产，按“销售不动产”税目缴纳营业税。

2.销售没有产权的地下车位是否缴纳土地增值税？
答：不需要。

土地增值税对转让国有土地使用权行为征税。

使用权必须具有产权。

大连市地税局12366答复（2009年10月9日）：大地税函〔2008〕188号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，土地增值税是对出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。

出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转
让，实际上只发生出租地下车位的行为，因此不缴纳土地增值税。

应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。

沈阳市地税局答复：
根据沈地税函[2007]118号文件规定，对于出售地下车位使用权的,由于其权属未发生转移,因而不应对其征收土地增值税,应按租赁征收房产税和印花税。

3.房产税？
答：必须按租金收入缴纳12%房产税。

财税【2009】128号：地下建筑物应当按地上建筑物的办法缴纳房产税。

4.土地使用税？
答：财税【2009】128号：
地下建筑物占用的土地必须按规定缴纳土地使用税。

（1）取得土地证的，按土地证的面积缴纳；
（2）没有取得土地证的，按地下建筑
物的垂直投影面积缴纳土地使用税。

住宅区地下车库土地增值税清算政策探讨○王奎陈庆贵作为基层税务人员，近日笔者在调查中发现，各地在落实“城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室”规定时，在土地增值税成本归集与分配、扣除上存在政策盲区，造成土地增值税税源流失严重。

在设施建设性质上，房地产企业兴建住宅小区车库目的，一是为满足小区业主机动车停放需求，二是按照国家有关人防的要求。

在产权性质界定上，地下车库因用途相异产权性质有别。

对由房地产企业兴建车库且层高超过2.2米由房管部门发给产权证，不足2.2米或只售车位不发证；对由房地产企业兴建平时用车库车位战时用作防空的，其产权由各级人防主管部门所有即国家所有。

在获取收益权代价形式上。

业主为获得车库或车位使用权需按与开发商签订合约支付相应价款；而人防主管部门则依据人防决定及各省政府筹集人防专项资金办法，由房地产公司无偿或适当补助形式获得对地下车库所有权。

鉴于以上状况，在土地增值税清算时，若依照国家税务总局《土地增值税清算规程》，在清算操作中就存在执行难度：一是土地增值税项目确定难，因纳税人未将地下车库或车位建设作为单立项目进行收入成本归集与分配；二是向人防主管部门无偿赠送或获取部分资助的税收扣除法定性确认；三是发票管理不规范，人防设施采取无偿或部分资助转让产权，在房地产公司向人防主管部门购买后再向业主出售过程中，人防主管部门提供财政收据或未提供收据长期挂账，房地产公司向业主提供发票也存在销售不动产和服务业发票“两难选择”。

从依法治税要求和规范征纳行为计，笔者认为可以采取以下对策以消除征管盲区。

一是完善物权认定。

应从《物权法》立法精神出发，对纳税人地下车库或车位取得之法律地位予以法律确认。

修改现行不足2.2米或只售车位不予物权确认规定，对车库或车位通过发产权证或使用权证形式，使收益人法律地位得以保障。

二是实现所有权和经营权、使用权分离。

人防决定已对产权作出明确要求，即：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。

【精品优质】价值文档首发！
无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档] 无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：
1、营业税的处理
营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。

国税发〔1993〕149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2、土地增值税的处理
土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。

目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。

另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。

不征收土增税的规定
辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。

其他无产权的建筑物等比照执行。

鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土。

土地增值税之车库解读一、车库的形态1、完全独立的车库2、利用地下基础设施形成的非人防地下车库（多为此类）3、地下人防车库二、税务处理1、对于第一种，由于与地上建筑没有关联，应作为一个单独的清算单位进行土地增值税清算，收入的计量和成本的归集均需单独核算。

2、对于第二种，地下车库与地上建筑不可分离，开发建设的规划、建设、验收均为一体的情况下，应将整体作为一个清算单位。

但是，根据相关规定，同一清算单位存在不同类型的房地产时，应分别计算增值额，即上文所述的划分不同的清算对象，实务中有“二分法”、“三分法”、“四分法”。

目前，“二分法”、“三分法”是主流，“三分法”是趋势，重庆地区实行“三分法”。

3、对于第三种，由于地下人防车库的产权问题比较模糊，各地政策大相径庭，往往会带来税务认定的一定难度和争议。

实务中，可以参考以下原则处理：①、建成后无偿移交人防办并取得移交证明的，按照相关规定应作为公共配套设施处理，相关收入不计，成本分摊入地上建筑进行清算。

②、建成后未移交人防办且未进行出售或未取得移交证明的，根据防空法规定，人防工程平时由投资人使用和管理，收益归投资人所有。

应当属于开发商用于经营用途，收取租金，未转让其所有权，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。

即取得的租金收入缴纳增值税，相关的建造成本应当合理分摊，不计入土地增值税清算的扣除项目，不参与土地增值税的清算。

③、建成后未移交人防办且直接向业主出售并办理产权，有些地方对于地下人防车库允许其直接出售并办理产权，比如重庆地区。

在这种情况下，虽然是属于人防工程，但实际构成了有偿转让行为，应当依法缴纳土地增值税，应当视为普通车库的销售进行税务处理。

④、建成后未移交人防办且当地政策允许出售但无法办理产权的，具体又可以分为转让车库的永久使用权，或通过长期租赁变相转让永久使用权，此情形下可能存在较大的争议，原因如下：这种形式虽不涉及产权转移，不符合土地增值税的基本征税条件。

财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。

土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。

对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。

在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。

在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。

另外，地下基础也可以单独出结算报告。

在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。

在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。

并不断改进和提高。

同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。

此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。

使用无产权车库的建设成本从土地增值税税前扣除从而少缴纳土地增值税。

1、相关法律依据分析《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。

基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。

因此，不少房地产企业将地下人防设施改造成车库，产权归国家所有，收益归房地产企业所有。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

基于此法律规定，法律只能保护无产权车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

根据财税【2016】36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权，视同销售缴纳土地增值税2、房地产企业收取购买者20年以内非人防设施改造的无产权车库使用费的车库成本不可以在土地增值税税前进行扣除。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

基于此规定，缴纳土地增值税的前提条件是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，而对于无产权的地下人防设施改造的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，实质上是房地产企业将无产权的车库出租给购房者使用，其收取的车库使用费实质上是一次性收取购房者的20年以内的租金，而不是转让无产权车库的销售收入。

因此，房地产企业收取购买者20年以内无产权车库使用费的经济行为是租赁行为，不是销售行为，不符合征收土地增值税的征收条件：发生转让国有土地使用权或转让建筑物有限产权或者永久使用权。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”。

而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。

例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务土地增值税清算时，公共配套设施费如何处
理？
土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理？
问我公司开发的住宅小区，根据规划要求建造人防工程、有产权地下车库、无产权地下车库、物业管理用房、业主共有的会所和幼儿园等配套设施。

人防工程平时做车库由物业管理公司出租，有产权车库对外出售可以办理产权证，没有产权的车库由我公司出租20年的使用权，幼儿园移交教育部门。

请问，这些公共配套设施费在土地增值税清算时应当如何处理？
答《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、托儿所、医院、学校、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述原则，结合《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号），对贵公司开发项目中的公共配套设施费的处理提出如下建议：
（一）人防工程的处理
《中华人民共和国防空法》规定，人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有，人防工程建成后，应当由人防办验收，。