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第四章、项目市场定位一、项目SWOT分析1、优势（S）⑴地理位置优越，发展潜力巨大项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点；⑵规模较大，有利品牌运营本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘；⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期；⑷自然环境优异，人文气息浓郁项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有挨近城市景观的近距优势，是难得的适居之地；⑸公建配套，减缓项目压力项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W)⑴大气环境质量差项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升；⑵设施配套不完善项目地处城市待开辟区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建造质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升；⑶ 建安成本高地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高；⑷地段档次低周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。
3、机会(O)⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修筑，特殊是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备；⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长随巢湖市区旧城改造与违章建造管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建造被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目及早上市；⑶收入增长，带动消费随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，势必促使住宅类物业市场的成长；⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日益成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。
第四章、项目市场定位一、项目SWOT分析1、优势（S）⑴地理位置优越，发展潜力巨大项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点；⑵规模较大，有利品牌运营本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘；⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期；⑷自然环境优异，人文气息浓郁项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有靠近城市景观的近距优势，是难得的适居之地；⑸公建配套，减缓项目压力项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W)⑴大气环境质量差项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升；⑵设施配套不完善项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升；⑶建安成本高地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高；⑷地段档次低周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。
3、机会(O)⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备；⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目尽早上市；⑶收入增长，带动消费随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，必将促使住宅类物业市场的成长；⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日趋成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。
地块选择与评估技巧地块选择和评估是房地产开发中至关重要的环节，直接影响到项目的成败。
正确的地块选择和评估技巧能够有效降低风险，提高投资回报率。
本文将介绍一些地块选择和评估的基本技巧，帮助读者更好地进行房地产开发项目。
一、土地市场研究在进行地块选择与评估之前，首先需要进行土地市场研究。
这包括对当地房地产市场的调查和分析，了解该地区的供需情况、价格走势、政策环境等因素。
通过对土地市场的了解，可以为后续的地块选择提供重要的依据。
二、地块选择原则1. 位置优势：地块的位置是影响房地产项目成败的重要因素之一。
优先选择交通便利、配套设施完善的地段，如接近商业中心、学校、医院、交通枢纽等地区。
2. 开发潜力：选择具有开发潜力的地块，包括存在人口增长预期、城市规划有利等因素，能够提高项目的增值潜力。
3. 土地属性：了解地块的土地属性，包括土地用途、规划条件、土地所有权等，保证项目的合法性和顺利实施。
三、地块评估方法1. 市场比较法：这是常用的地块评估方法之一，通过对类似地块的成交价格进行比较，来确定目标地块的价值。
需要考虑相似地块的位置、面积、土地用途等因素，进行合理的比较和分析。
2. 收益法：这是一种根据项目的收益情况来评估地块价值的方法。
通过对项目的投资成本、预期收益、风险等因素进行综合分析，可以得出地块的价值范围。
3. 折现现金流法：这是一种将项目未来现金流折现至当前的方法。
通过考虑项目的现金流量、折现率、持有期限等因素，可以计算出地块的现值。
四、风险评估与控制在地块选择和评估过程中，风险评估是必不可少的。
需要从政策风险、市场风险、技术风险等多个角度对地块进行全面评估。
同时，制定相应的风险控制措施，如多元化地块组合、购买适当的保险等，降低项目的风险。
五、专业团队的重要性地块选择和评估需要多个专业领域的知识和经验，包括土地规划、市场分析、财务分析等。
因此，建议委托专业的地产顾问或团队协助进行地块选择和评估，在确保专业性的前提下提高项目的成功概率。
8张图看懂项目定位（包含：土地•客户•市场•运营）目定位是什么？为什么把产品定位看得如此重要？相信越是专家老手，你越懂！今天分享：房地产产品定位中的6大环节与5大技巧......1.1项目定位包括市场定位及产品实现1.2在一定条件下，通过对产品的组合分类，取舍平衡，实现公司的经营价值最大化1.3什么是对的产品“对的产品”是对土地、客户、市场、运营的深入理解与合理匹配①土地•匹配性：“对的产品”必须与土地属性相匹配预见性：土地属性的判断要有预见性（今天的C，明天的G）创造性：“对的产品”甚至可以改造、提升土地属性②客户“对的产品”必须匹配客户需求，客户需求可以分为3个层面功能需求：主要为户型产品层面，匹配不同家庭结构的对居住、安全、使用功能的要求精神需求：主要为风格主题层面，匹配不同层次客户对于身份标签、情感体验的要求发展需求：“对的产品”不仅要做好住宅，还要做好配套，包括学校和商业等（第五园）③市场•在市场中有准确的项目和客户定位•有差异化的核心价值•符合未来市场的供求关系•符合政策的导向和趋势④运营•明确公司的运营使命•对项目分类管理，不同的项目类型，运营使命会有差异•对项目分期管理：大项目在不同的阶段，运营使命也会有不同的差异2.1正精准定位就是：正确的产品，来源于土地、客户、市场与运营的合理匹配产品定位的逻辑——2.2市场定位的流程2.22.3项目定位的内容：2.43.如何进行项目定位认知土地属性——精准判断土地价值把握客户需求——客户需求与土地属性的匹配认知市场竞争——市场竞争筛选客户需求，确定竞争策略认知产品实现——将竞争策略、客户需求与产品落地相匹配3.1通常我们所说的地价为“狭义地价”，即“土地获得价”，实际上地价应该是“广义地价”广义地价=土地获得价+改善土地属性所投入的费用说明：对与G2类产品而言，土地属性改善费用小，地价≈土地获得价；对于T2类、C类产品而言，需要投入可观的费用用于土地属性改善，则：地价=土地获得价+用于土地属性改善的费用案例：星河丹堤，道路改造，C——G+TOP，1.5万左右——3万以上不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知未来的发展趋势土地整体价值分析工具——四环模型从大到小，从外及内分析土地的核心价值，并与G、C、T、TOP的属性进行比对，清晰认知土地属性；并初步分析未来可提升改造的空间。
教育综合体策划方案教育综合体策划方案篇一：教育综合体策划全案】目录第一章项目定位分析第一节项目地块属性分析1、项目地块的位置、面积、土地性质等属性进行分析。
2、对项目地质、水文、气候情况进行了解，以便更好地规划建设。
3、对项目地形、地貌进行了解，以便更好地规划建设。
4、对项目的市政配套情况进行了解，以便更好地规划建设。
5、对项目周边城市配套情况进行了解，以便更好地规划建设。
第二节项目地块SWOT分析1、分析项目的优势，以便更好地利用和发挥。
2、分析项目的劣势，以便更好地规避和改善。
3、分析项目的机会，以便更好地把握和利用。
4、分析项目的威胁，以便更好地预防和应对。
第三节项目定位1、明确项目的总体定位，以便更好地规划建设。
2.项目形象定位项目形象定位是指通过各种手段和方式，使项目在市场上树立起自己的品牌形象和特色，吸引目标客户的关注和认可。
在项目形象定位中，需要考虑项目的地理位置、周边环境、市场需求、竞争对手等因素，制定出符合市场需求的品牌形象和特色。
3.产品定位产品定位是指通过对市场需求的分析和研究，确定项目的产品类型、规格、品质等方面的特点，以满足目标客户的需求和期望。
在产品定位中，需要考虑市场的需求和趋势，制定出符合市场需求的产品类型和规格，同时要保证产品的品质和性价比。
4.建筑风格定位建筑风格定位是指通过对项目的地理位置、市场需求、目标客户等因素的分析和研究，确定项目的建筑风格和设计特点。
在建筑风格定位中，需要考虑项目的地理位置和周边环境，制定出符合市场需求和目标客户喜好的建筑风格和设计特点。
5.目标客户定位目标客户定位是指通过对市场需求和目标客户的分析和研究，确定项目的目标客户群体和消费者需求。
在目标客户定位中，需要考虑目标客户的年龄、性别、职业、收入等方面的特点，制定出符合目标客户需求的产品类型、规格、品质等方面的特点。
6.物业管理定位物业管理定位是指通过对项目的物业管理需求的分析和研究，确定项目的物业管理服务类型、质量和标准。
《文旅+投资项目市场调研报告（目录）》
前言
近年来，我国旅游市场发展迅猛，2017年国内旅游人数达到50.01亿人次，入出境旅游总人数2.7亿人次，全年实现旅游总收入5.40万亿元。
世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。
随着大众旅游的兴起以及全域旅游的大力推进，文化旅游已成为旅游业发展的重要力量。
“文旅+”投资项目也成为投资界的一颗璀璨明珠。
文旅地产百花齐放，爆发式发展，2017年猛增60%；文旅小镇受到火热追捧，遍地开花，文旅康养、主题公园、主题酒店等文旅项目屡见不鲜。
图片来源于网络
一、项目属性界定
（一）区位分析
（二）区域分析
（三）地块分析
二、项目价值挖掘
（一）区域环境分析
（二）地产市场分析
（三）旅游市场分析
（四）专项市场分析
三、项目开发解构
（一）开发模式研究
1. 旅游地产模式
2. 主题公园模式
3. 特色小镇模式
4. 体育地产模式
5. 产业园区模式
6.主题酒店模式
7. ……
（二）客户专题研究
1. 旅游消费者市场调研
2. 商户经营户市场调研
3. 本地生活者市场调研
4. 物业购买者市场调研
（三）产品专题研究
1. 旅游类产品
2. 文体类产品
3. 商业类产品
4. 酒店类产品
5. 农业类产品
四、项目定基定调
（一）开发目标
（二）开发策略
（三）定位体系
1. 整体定位
2. 客户定位
3. 产品定位
4. 体量定位
（四）开发分期
（五）布局初排
（六）经济概算。
齐悦国际（二期）策划初步方案纲目：●项目概况：项目地块解析项目属性界定●市场分析：房地产市场宏观分析房地产市场微观分析潜力客户分析●项目定位：宜居，康居档次定位●产品介绍：建筑、户型、室内景观配套设施●总结：（卖点提炼）●案名提议（一）项目概况：张店区新区开发，在新区规划中拟建一条轴，自北向南分别串着休闲公园、行政中心、文化中心、商业中心和体育中心。
本案便位于体育中心西南角，以居住区为主，目前在建。
齐悦国际花园项目毗邻新区重点建设的体育中心公园，赋予基地良好的景观空间。
设计引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统，建成后将成为环境优美、设施齐全、与自然生态相和谐、与历史文化相和谐、与城市整体相和谐的现代化宜居社区。
● 项目地块解析：地块位置：位于两条城市主干道 （上海路、新村西路）之间，新 环南路以西。
公交车站有2路、96路，交通便利。
● 地块内部指标： 占地面积 222100平方米 建筑面积 430200平方米 容积率 1.90 绿地率 40%物业类别 住宅 项目特色 复合地产,配套商品房 总户数 2800户 当期户数 800户 停车 地下停车场房价均价6600本案周边的道路本案周边地块属性齐悦国际城北部拟建张店新区的商业中心， 生活、购物极为便利。
建成后，齐悦国际区位条件极佳。
齐悦国际花园项目毗邻新区重点建设的 体育中心公园，赋予基地良好的景观空间。
齐悦国际东部为山东理工大学西校区，教育色彩浓厚。
项目属性界定：交通便利周围有许多城市干道、次干道，公交站点密布。
高速也不远。
休闲好去处毗邻体育馆，景观环境极好，休闲健身设施齐全。
潜力股张店新区开发，本案在主轴上，是重点。
可能升为高档住宅区。
景观极好“一环、一轴、一带、四绿心”规模较小面积只有22公顷，保证景观绿化条件下，建筑面积极少。
基础配套设施不足周边配套设施建设跟不上，制约齐悦的发展。
(二)市场分析：宏观政策：①存款准备金率一升再升，银行流动性紧张，信贷政策紧缩，开发商开发风险加大，融资难。
地块介绍要点
地块介绍的主要要点如下：
1. 地块定义：地块是具有一定综合结构形态、属于一定构造体系的地质块体，是规划用地强度赋值的基本单位。
2. 地块特性：地块的存在常由地壳物质组成或地壳结构构造的均一性，以及具有明确的界线反映出来。
3. 地块划分：在划分地块时，应考虑以下因素：保持用地性质的完整性和协调性；与土地权属相关，便于土地出让；考虑土地价值的区位差异；兼顾交通疏散和消防通道等要求，每一地块必须与一条以上城市道路或街坊支路相毗邻。
以上信息仅供参考，具体内容可能因实际情况而有所不同。
