房地产项目地块分析

某某地块土地价值分析及市场前景研究在当今的经济发展和城市化进程中，土地作为一种重要的资源，其价值和市场前景备受关注。

本文将对某某地块进行深入的土地价值分析，并对其市场前景展开研究。

一、地块基本情况某某地块位于具体地理位置，周边交通便利，有多条主干道贯穿。

该地块占地面积为具体面积，地形较为平坦，有利于开发建设。

从周边配套设施来看，附近有学校、医院、商场等，能满足居民的基本生活需求。

同时，周边的生态环境良好，有公园和绿化带，为居民提供了舒适的居住环境。

二、土地价值分析1、地理位置优势该地块所处位置交通便捷，不仅方便居民出行，也有利于物资运输和商业活动的开展。

靠近城市中心或重要的经济区域，能够吸引更多的人流和商机，从而提升土地的价值。

2、周边配套设施完善周边丰富的教育、医疗和商业资源，使居民能够享受到优质的生活服务。

这不仅增加了居民的生活便利性，也提高了该地块的吸引力和竞争力，对土地价值的提升起到了积极的作用。

3、土地规划用途根据城市规划，该地块被规划为具体用途。

不同的规划用途对土地价值的影响差异较大。

例如，如果规划为商业用地，其价值可能会高于居住用地。

4、市场供需关系当前市场对该类型土地的需求情况也是影响价值的重要因素。

如果市场需求旺盛，而供应相对有限，那么土地价值往往会上涨。

反之，如果供应过剩，需求不足，土地价值可能会受到抑制。

三、市场前景研究1、宏观经济环境当前宏观经济形势稳定，经济持续增长，这为房地产市场的发展提供了良好的基础。

随着居民收入水平的提高，对住房和商业空间的需求也将不断增加，从而为该地块的开发带来机遇。

2、政策环境政府出台的一系列房地产调控政策，对土地市场产生了重要影响。

例如，限购、限贷政策可能会抑制投机性需求，从而稳定房价和土地价格。

同时，政府对土地供应的规划和调控，也会影响该地块的市场前景。

3、城市发展规划城市的发展规划对土地价值和市场前景有着决定性的影响。

如果该地块所在区域被纳入城市重点发展区域，将获得更多的政策支持和资源投入，未来的发展潜力巨大。

地块选择与评估技巧地块选择和评估是房地产开发中至关重要的环节，直接影响到项目的成败。

正确的地块选择和评估技巧能够有效降低风险，提高投资回报率。

本文将介绍一些地块选择和评估的基本技巧，帮助读者更好地进行房地产开发项目。

一、土地市场研究在进行地块选择与评估之前，首先需要进行土地市场研究。

这包括对当地房地产市场的调查和分析，了解该地区的供需情况、价格走势、政策环境等因素。

通过对土地市场的了解，可以为后续的地块选择提供重要的依据。

二、地块选择原则1. 位置优势：地块的位置是影响房地产项目成败的重要因素之一。

优先选择交通便利、配套设施完善的地段，如接近商业中心、学校、医院、交通枢纽等地区。

2. 开发潜力：选择具有开发潜力的地块，包括存在人口增长预期、城市规划有利等因素，能够提高项目的增值潜力。

3. 土地属性：了解地块的土地属性，包括土地用途、规划条件、土地所有权等，保证项目的合法性和顺利实施。

三、地块评估方法1. 市场比较法：这是常用的地块评估方法之一，通过对类似地块的成交价格进行比较，来确定目标地块的价值。

需要考虑相似地块的位置、面积、土地用途等因素，进行合理的比较和分析。

2. 收益法：这是一种根据项目的收益情况来评估地块价值的方法。

通过对项目的投资成本、预期收益、风险等因素进行综合分析，可以得出地块的价值范围。

3. 折现现金流法：这是一种将项目未来现金流折现至当前的方法。

通过考虑项目的现金流量、折现率、持有期限等因素，可以计算出地块的现值。

四、风险评估与控制在地块选择和评估过程中，风险评估是必不可少的。

需要从政策风险、市场风险、技术风险等多个角度对地块进行全面评估。

同时，制定相应的风险控制措施，如多元化地块组合、购买适当的保险等，降低项目的风险。

五、专业团队的重要性地块选择和评估需要多个专业领域的知识和经验，包括土地规划、市场分析、财务分析等。

因此，建议委托专业的地产顾问或团队协助进行地块选择和评估，在确保专业性的前提下提高项目的成功概率。

房地产项目投资分析报告三篇篇一：房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考XX市XX县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。

项目面积参数表表1-1项目总占地(m2) 6655.85总建筑面积(m2) 47922.12沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。

鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2序号项目单价（元/m2）备注1 土地使用权出让金3455.6元/m22 征地费3 拆迁安置补偿费(二)前期开发费用估算表表3-3序号项目金额（万元）取费标准(元/m2)1 规划、设计、可研费47.00（三）建安工程费用 表4-41.1 规划费 20.00 1.2 设计费 25.00 1.3 可研费2.00 2 水文、地质勘察费3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费合计序号 建安项目 单方造价（元/m 2) 总造价(万元）1 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6（四）基础设施费 表4-5（五）开发期税费估算表 表4-6 序号项目金额(万元) 估算说明(元/m 2)1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费 80 3质检费3合计序号项目单方造价(元/m 2)总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)1304 建筑管理费 1.25 卫评费 1.46 环评费 1.27 墙改基金128 绿化费0.19 白蚁防治费 2.310 土地使用费 411 再就业基金1012 教育专项基金1013 编标费 214 招标费 115 规划许可工本费0.516 土地证工本费0.517 施工许可证0.5合计（六）不可预见费表4-7序号项目金额(万元) 说明1 土地费2 建安工程费3 前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4 基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8序号项目金额(万元) 估算说明(元/m2)1 广告2 售楼处3 售楼许可6 监理费7 物业管理基金8 公用设施维修基金9 管理费合计（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9项目单方成本(元/m2) 金额(万元) 占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。

房地产项目地块分析报告1、地块位置本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。

2、地块经济技术指标备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。

3、地块周边环境地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。

地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园。

地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利到达渝中区。

1、功能定位都市新核心圈2、规划重点、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；、建设200亩的虎头岩生态公园；、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；、配套建设一流现代化基础设施系统。

1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。

目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。

2、市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。

3、土地市场升温，成交量与地价快速上涨。

优势：1.项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力；2. 地块周边具有自然景观优势；3. 地块周边区域商业配套日趋成熟；4. 20xx年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。

劣势:1、高九路作为城市主干道，公共交通稍显滞后；2、地块落差较大，前期土石方工程量大；3、地块不规则，不利于地块的设计及利用。

机会1、重庆总部城已充分为区域造势，商务板块趋于成熟；2、周边社区入驻率高，利于商业板块快速入市。

威胁1、地块规划面积小，难形成规模；2、承接20xx年市场热度，区域内将有大批类似项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。

恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。

2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。

3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。

4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。

5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。

二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。

2、项目容积率高，影响小区居住品质。

3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。

4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。

三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。

）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。

4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。

四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。

3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。

4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。

遵化市房地产市场调研及项目分析置信机构2014年08月08日目录遵化市房地产市场调研及意向地块分析 (1)一．遵化市概况及经济发展情况 (3)1. 基本概况 (3)2. 经济环境分析 (4)二．遵化市房地产市场情况 (6)三．遵化市主要在建在售房地产项目 (8)1. 富力城 (9)2. 玫瑰园 (10)3. 开元豪庭 (10)4. 依水现代城 (11)5. 浩友凤凰城 (12)6. 天之润花园 (14)7. 市场小结 (15)四．意向地块概况及分析 (15)五．意向地块经济测算 (16)六．结论 (16)一．遵化市概况及经济发展情况1. 基本概况1）地理位置遵化市位于河北省东北部，燕山南麓，北倚长城，西顾北京，南临津唐，东通辽沈，属京津唐承秦腹地。

西距北京158公里，西南距天津（滨海新区）175公里，南距唐山75公里（曹妃甸155公里），北距承德175公里，东南距秦皇岛150公里。

素有“畿东第一城”之称。

2）地形遵化地处半山区，境内地貌呈“三山两川”之势，平原、丘陵、山地各占三分之一；面积1521平方公里，东西长约53公里，南北宽约43公里；有大小河流37条，一条引滦入津的黎河由东向西穿境而过。

素有“三山不到头，河水向西流”之称。

3）行政区域遵化市辖25个乡镇、2个街道、648个行政村、22个居委，全市总面积1521平方千米。

有少数民族28个，主要有满族、回族、蒙古族、壮族、朝鲜族等。

4）人口遵化市总人口70万，其中农业人口50万，城市人口20万2. 经济环境分析1） 2008年-2013年遵化市GDP发展情况遵化市是全国“五小工业”发祥地，早在上世纪六七十年代，就曾以创办小钢铁、小化肥、小农机、小纺织、小五金“五小工业”闻名全国。

自1992年撤县建市以来，遵化以市场为导向，深化结构调整，推进产业集聚，工业经济在转型升级中迅速崛起，为推动科学发展、构建和谐社会奠定了坚实基础。

2008年-2013年遵化市经济稳步发展，全市GDP由2008年的369.7亿元，增长到2013年的563.42亿元。

房地产地块分析报告1.简介本文将对房地产地块进行分析，以帮助投资者了解房地产市场的发展趋势和投资机会。

通过对地块的基本信息、周边环境、市场需求和发展潜力等方面的分析，为投资决策提供有力支持。

2.地块基本信息首先，我们需要对待分析的地块进行基本信息的概述。

包括地块的位置、面积、用途规划和所属区域等。

这些信息将为后续的分析提供基础数据。

3.周边环境分析其次，我们将对地块周边环境进行分析。

包括交通便利性、配套设施、自然环境和人口密度等。

这些因素将影响地块的开发潜力和市场需求。

4.市场需求分析基于周边环境的分析结果，我们将进一步对该地块所处市场的需求进行分析。

考虑到当地居民的收入水平、生活方式和购房需求等因素，预测该地块的市场需求趋势。

这将有助于投资者了解投资回报的可能性。

5.发展潜力评估基于地块基本信息和市场需求分析，我们将对该地块的发展潜力进行评估。

考虑到市场需求和可行性，我们将探讨该地块的开发前景和可行性。

这将为投资者提供关于投资回报和风险的参考。

6.竞争对手分析除了考虑该地块的发展潜力，我们还将分析竞争对手的情况。

了解周边地块的开发情况和竞争格局，将有助于投资者评估投资机会的竞争力和可持续性。

7.风险评估最后，我们将对该地块的风险进行评估。

包括政策风险、市场风险和技术风险等。

这些风险因素将帮助投资者制定风险管理策略，并提前考虑投资回报的可能性。

通过以上步骤的分析，我们可以为投资者提供一份全面的房地产地块分析报告。

该报告将提供有关地块基本信息、周边环境、市场需求、发展潜力、竞争对手和风险评估等方面的详细信息。

这将为投资者在房地产市场中做出明智的投资决策提供有力支持。

房地产公司商业地产开发运作之项目规划方案项目规划方案是房地产公司商业地产开发运作的重要环节，它包括项目的整体规划、目标定位、开发策略和运营规划等内容。

以下是一个1200字以上的商业地产项目规划方案的简要介绍。

一、项目背景和目标定位1.项目背景商业地产是指用于经商、商业运营的房地产，在当今社会经济发展中，商业地产已经成为一个重要的产业。

本项目位于城市繁华地段，拥有较大的开发潜力和市场需求。

2.目标定位本项目的目标定位是打造一座综合性商业地产，满足消费者的购物、休闲、娱乐等需求，引领当地商业潮流，提升城市形象，获取可观的经济收益。

二、项目规划1.地块分析通过对项目所在地块的市场调研和分析，确定地块的开发潜力，包括周边环境、交通情况、人口分布等因素。

2.项目定位根据市场需求和竞争情况，确定本项目的定位。

本项目将定位于高端、时尚、多元化的商业中心，为消费者提供高品质的购物和休闲体验。

3.项目规模和功能本项目总建筑面积为XX平方米，包括商业、办公、娱乐等多个功能区域。

商业区域将引入多个知名品牌和主题店铺，办公区域将提供高品质的办公空间，娱乐区域将引入多种娱乐设施和服务。

4.建筑设计本项目的建筑设计将以现代化、创新性为主导，注重建筑的外观与内部功能的兼顾。

建筑外立面将采用先进的材料和工艺，形成独特的建筑形象。

5.招商引资本项目将通过招商引资的方式吸引优质的商户入驻，通过与知名品牌合作，提高项目的知名度和吸引力。

三、开发策略1.品牌定位本项目将注重品牌定位，通过引入知名品牌和优质商户，打造项目的知名度和美誉度。

2.区位竞争力本项目将充分利用地理优势和交通便利性，通过打造独一无二的商业空间，提高项目的区位竞争力。

3.市场营销本项目将制定全面的市场营销策略，包括宣传推广、促销活动等，以吸引消费者和商户的关注和参与。

四、运营规划1.商户管理本项目将建立完善的商户管理系统，包括商户招募、租赁管理、维护和服务等，确保商户的稳定运营和顾客满意度。

地块可行性研究在房地产开发、城市规划以及各类商业项目的决策过程中，对地块进行可行性研究是至关重要的环节。

这一研究旨在全面评估一块土地在特定用途下的潜在价值、风险和可行性，为决策者提供可靠的依据，以决定是否投资、开发或利用该地块。

首先，让我们来了解一下地块的基本情况。

包括其地理位置、面积大小、形状、地形地貌等。

地理位置是关键因素之一，它决定了地块的交通便利性、周边配套设施的完善程度以及未来的发展潜力。

例如，位于市中心繁华地段的地块，往往具有更高的商业价值，而位于郊区但靠近交通枢纽的地块，则可能更适合建设大型住宅区。

面积大小和形状则会影响项目的规划布局和开发成本。

地形地貌如地势高低、是否存在水域等，也会对建设施工和项目类型产生影响。

接下来，我们要对地块的规划要求进行深入研究。

不同地区的政府会对土地的使用性质、建筑密度、容积率、绿化率等指标有明确的规定。

这些规划要求直接制约了地块能够开发的项目类型和规模。

比如，如果规定的容积率较低，可能就不太适合建设高层密集型的住宅或商业综合体；而绿化率的要求则会影响到景观设计和公共空间的布局。

市场需求是评估地块可行性的另一个重要方面。

我们需要对当地的房地产市场、商业环境以及人口趋势进行详细的调研。

了解当前市场上各类房产或商业项目的供需状况、价格走势，以及未来的发展趋势。

比如，如果当地对高端住宅的需求旺盛，而当前供应不足，那么在适合建设高端住宅的地块上进行开发就具有较大的潜力。

同时，还要考虑潜在的竞争对手和市场饱和度，以避免过度投资和同质化竞争。

基础设施条件也是不容忽视的。

包括水、电、气、暖等供应设施，道路、桥梁等交通设施，以及通信、排水、污水处理等公共设施。

良好的基础设施能够降低开发成本，提高项目的吸引力和生活便利性。

相反，如果基础设施不完善，可能需要开发商投入大量资金进行建设和改善，增加了项目的风险和成本。

法律和政策环境同样对地块的可行性产生重要影响。

要了解土地的产权归属是否清晰，是否存在法律纠纷或限制。

某地块房地产开发投资收益分析1. 引言房地产开发是一个复杂的过程，需要综合考虑土地成本、建筑物建设成本、市场需求以及投资回报等因素。

本文将对某地块的房地产开发投资收益进行分析，帮助投资者做出决策。

2. 地块概况某地块位于城市中心地带，周边交通便利、配套设施完善。

该地块总面积为XX平方米，现有一栋老旧建筑物，计划进行拆除并进行房地产开发。

3. 投资收益分析3.1 土地成本根据市场调研和成交记录，某地块土地的市场价格为XXX万元。

因此，土地成本为XXX万元。

3.2 建筑物建设成本根据设计方案和相关报价，建设一栋适合该地块的房地产项目的总建设成本为XXX万元。

3.3 销售价格根据市场需求和类似项目的销售情况，预计该房地产项目的销售价格为每平方米XXX万元。

3.4 需求预测市场调研显示，该地块所在区域的房地产需求稳定且较为旺盛。

根据过去几年的增长率，预计未来5年内，该区域的房地产需求将继续保持稳定增长。

3.5 销售预测根据需求预测和销售价格，我们可以预测未来5年内该房地产项目的销售额。

假设项目占地面积为XX平方米，可建筑面积为YY平方米，因此预计项目总销售额为XXX万元。

3.6 投资回报率分析在计算投资回报率之前，我们需要考虑一些额外费用，如项目启动费用、销售推广费用、税费等。

根据经验，这些费用大约占项目总成本的10％，即XXX万元。

假设项目的预计生命周期为5年，在计算投资回报率时，我们使用净利润除以总成本的比率。

净利润为总销售额减去总成本和额外费用。

在这种情况下，预计的净利润为XXX万元。

投资回报率 = (净利润 / 总成本) * 100带入相关数值，可以得到投资回报率为XX％。

4. 风险分析在房地产开发投资中，风险是不可避免的。

以下是某地块房地产开发投资的风险因素： - 市场供需关系的变化，可能导致销售价格下跌或需求减少； - 施工质量问题，可能导致项目延误或需要额外投入修复费用； - 政策环境变化，可能导致土地使用权纠纷或规划限制。

房地产开发项目经济评价1 项目概况1.1项目名称:汇锦水岸城1。

2项目地块情况项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号地块的现状:汇锦水岸城位于六合区南门,小区地理位置优越,东临龙津路,西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。

整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。

苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月,生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生.周边配套:项目西北面为幕燕风景区,南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。

1.3项目建设单位南京中澳房地产开发有限公司法人代表:邱成双单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业,现有工程技术人员等各类员工22人.1。

4开发项目主要建设内容项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活.项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。

1.5项目建设必要性：雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城".雄州街道山清水秀，生态环境极佳。

镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂,景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人,盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。

雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长,获“南京市发展杯”金杯。

综合实力位列南京市20强.雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11。

5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。

地块分析一、分析土地的可行性土地的可行性分析包括位置分析（location analysis）和场地分析(site analysis)两个内容。

地块的位置分析侧重于拟开发地块所在的市场区域的总体特征；而场地分析侧重于地块本身的特点，包括地块形状、地势等等。

位置分析侧重于技术层面的可行性，而场地分析则侧重于功能层面的可行性。

根据目的不同，土地的可行性分析又可分为两种类型：地点选择和最高最佳用途分析地点选择，指为某特定用途寻找开发地点，需要对“哪个地点最适合某特定用途的开发项目”做出回答。

而最高最佳用途分析，指为一宗拟开发用地确定用途，要回答的则是“某地块的最佳用途是什么”。

（一）技术可行性技术决策对各种物业类型的可行性分析都很重要。

对于地点选择，技术可行性决定了哪些地点应该排除、哪些地点应该选择、哪些地点应该进一步考虑；对于最高最佳分析，技术分析决定对对于特定地点而言，哪种用途更容易实现。

1、实体限制实体限制包括土地的面积、形状、地势、水文地质等情况。

地块的面积对于土地的用途有很大的影响。

例如，配套设施和居住环境非常重要，住宅的面积就不能太小。

住宅项目的开发一般在几十亩以上，住宅区的规模越大，越容易规划出高质量的小区，可以设计更好的景观环境，也可以共享优质的配套服务设施。

一般来说，写字楼或者商业设施对地块面积的要求则不是很高，几亩土地上就能建造高品质的写字楼或者购物中心。

对于商业项目来说，土地的形状非常重要，通常沿街的长度越长，就越容易吸引客流，而如果沿街长度小，纵深很大，这样的商业项目价值就会降低。

对于工业项目而言，地势和水文地质的影响就更为显著。

2、规章要求土地和地上建筑物的开发都应该符合国家和地方的规划要求。

规划要求主要来自两方面。

一是土地方面，包括未经审批机关人民政府批准，使用单位不得改变土地利用规划确定的用途。

限制土地取得的方式，例如，2008年1月11日，国务院通知要求，工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让取得。