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零售商圈分析与选址培训讲义

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零售学第四章零售店商圈分析与选址

零售学第四章零售店商圈分析与选址

人口因素
人口数量、收入水平、消费习惯等是影响商圈吸引力的主要因素。人口数量越多，收入水平越高，消费习惯越符合零售店定位，商圈吸引力越大。
竞争状况
商圈内的竞争状况也是影响商圈吸引力的因素之一。同一行业的零售店数量、规模和经营状况等都会对商圈吸引力产生影响。
交通状况
交通状况包括交通便利程度、停车设施等，是影响顾客是否愿意前来购物的关键因素。如果交通便利且停车方便，商圈吸引力会相应增加。
交通便利性
停车设施
交通流量与流向
提供充足的停车设施，方便驾车前来购物的客户停车。
分析周边道路的交通流量与流向，确保店铺位置便于客户进出。
03
02
01
交通因素
了解竞争对手的数量和规模，评估市场竞争程度。
竞争对手数量
分析竞争对手的类型和经营策略，以便制定差异化的竞争策略。
竞争对手类型
了解竞争对手的位置和布局，评估自身选址的优劣。
竞争对手位置
竞争状况
04
零售店选址策略
总结词
抢占市场先机，优先占据有利位置，以获得竞争优势。
详细描述
抢占先机策略是指零售商在选址时，要敏锐地发现市场空白点，快速进入市场并占据有利位置。这种策略需要零售商具备市场洞察力和快速反应能力，以便在竞争对手之前抢占市场份额。
适用条件
适用于市场处于快速发展阶段，有大量潜在客户和商业机会的情况。
注意事项
需要充分考虑市场需求、竞争态势和自身实力等因素，避免盲目跟风和过度扩张。
01
02
03
04
抢占先机策略
总结词：寻找市场空白点，填补市场需求空缺，以获得差异化竞争优势。 详细描述：填补市场空白策略是指零售商在选址时，要寻找市场上的空白点，即未被其他竞争对手充分满足的客户需求或市场机会。通过填补市场空白，零售商可以获得差异化竞争优势，吸引特定客户群体并提高市场份额。 适用条件：适用于市场竞争激烈，但存在特定客户群体或细分市场需求的情�况。 注意事项：需要深入了解市场需求和竞争态势，具备敏锐的市场洞察力和创新能力，同时也需要承担一定的市场风险。

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

零售店的商圈与选址概述PPT(38张)

天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析：蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店，这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。
听到一个翻修拱廊建筑的计划，这座建 筑就位于她所在的那座城市的商业区中。 这则消息使她的开店决心更坚定了。她 一共考虑了三个开店的位置。
四、影响商圈分析的其他因素
A、商店的经营特征 B、商店的经营规模 C、竞争商店的位置 D、交通地理状况 E、人口特征 F、购买者的行为特征
第二节 店址的基本类型
一、孤立店铺 二、无规划商业区
三、规划购物中心
中心商业区 次级商业区 邻里商业区 商业街 区域购物中心 社区购物中心
围的消费者。
三、确定商圈的方法
1、零售引力法则 商圈是由人口和距离两个因素确定：两
个市场吸引顾客的比率，与该市场大小 成正比，与到两个市场的平方成反比。 Ba＝Pa× Db 2
Bb Pb Da Db＝Dab ÷ 1＋ Pa 1/2
Pb
例题分析
某南方地级城市，有各自独立的A、B、C 和D地区人口和距离的资料：A地区位于中 心位置并且是最大的，拥有20万人口，围 绕在它四周的是三个小的地区。B地区有2 万人口，距离A地区12公里；C地区有4万 人口，距离A地区10公里；D地区有5万人 口，距离A地区6公里。
和分析，为选择店址，制定和调整经营方针
和策略提供依据。
商圈分析的重要性
（1）新设零售店进行合理选址前提 （2）利于制定竞争经营策略 （3）利于企业进行市场开拓

零售商圈分析与选址

零售商圈分析与选址

零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言在零售业竞争激烈的市场环境下，选择合适的商圈进行进驻对于企业的发展至关重要。

本文旨在分析零售商圈，并提供相关选址建议，以帮助企业做出明智的决策。

二、市场概述⒈行业背景在此部分，我们将对零售行业的整体情况进行概述，包括市场规模、增长趋势和竞争状况等。

⒉目标客群分析通过细分市场并分析消费者画像，我们将明确目标客群的需求、消费能力和购物习惯等，为选址提供依据。

三、商圈分析⒈地理位置考量我们将综合考虑交通便捷程度、人口密度和城市规划等因素，来评估潜在商圈的地理位置优势。

⒉竞争对手分析本章节将对已有的竞争对手进行调研，考察其商业模式、产品定位和市场份额等，以及分析其在所选商圈的表现。

⒊消费环境评估我们将考察商圈附近的人口结构、经济状况、购物中心密度和商业设施等因素，以评估商圈的消费环境。

⒋竞争形势分析通过对商圈内竞争对手的数量、品牌力、促销活动和顾客口碑进行分析，我们将评估商圈的竞争激烈程度。

⒌商圈发展趋势在此部分，我们将预测商圈未来的发展趋势，并对市场影响因素进行分析，以帮助企业做出长期决策。

四、选址建议⒈综合评估在此章节，我们将综合商圈分析结果，给出针对企业最合适的选址建议，并解释选址的逻辑和理由。

⒉市场调研对于选定的商圈，我们建议进行进一步的市场调研，确认目标客群的接受程度和市场容量。

⒊店铺规划我们将提供店铺规划和设计的建议，包括空间利用效率、陈列布局和装修风格等。

⒋战略合作针对商圈内可能存在的合作机会，我们将提供相关建议，并探讨潜在合作伙伴。

附件：本文档附带商圈地图、竞争对手调研数据和市场调研报告等相关资料，供参考。

法律名词及注释：⒈商户租赁合同：零售企业与商圈开发商或店铺经营者签订的租赁合同，规定了双方权益和义务。

⒉地产规划许可证：部门颁发的允许开发商进行商业地产建设的批准证件。

⒊竞争法：针对经济领域垄断行为和不正当竞争的法律法规。

⒋消费者权益保护法：保护消费者合法权益，维护市场公平竞争秩序的法律法规。

零售商圈分析与选址

零售商圈分析与选址

零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址1、引言1.1 目的该文档旨在对零售商圈进行分析和选址，以帮助企业做出合理的商业决策。

1.2 背景随着消费需求的增加和经济的发展，零售行业竞争日益激烈。

选择一个合适的商圈来开展零售业务是至关重要的。

2、市场概述2.1 行业概述对零售行业的发展趋势、竞争状况和机会进行分析，提供对当前市场的整体认识。

2.2 目标受众确定目标客户群体，包括消费者的年龄、性别、收入水平等特征，以便更好地了解他们的需求和购买行为。

3、地理分析3.1 区域选择对潜在区域进行评估和比较，包括人口密度、经济发展水平、竞争程度等指标。

3.2 交通条件分析区域的交通网络，包括道路、公交、地铁等，以便确定是否便利于消费者的出行和购物。

3.3 人口分布研究区域的人口特征，包括人口数量、年龄结构、职业分布等，以便了解潜在的消费潜力和消费行为。

4、竞争分析4.1 竞争对手分布确定潜在商圈内的竞争对手，包括同行业零售商的数量、类型、品牌等。

4.2 竞争对手优势劣势分析对竞争对手的优势和劣势进行评估，包括产品定位、价格策略、营销手段等。

4.3 客户评价收集消费者对竞争对手的评价和反馈信息，了解他们的购物体验和需求满足程度。

5、商业配套设施分析5.1 商业设施布局评估商圈内的商业设施布局，包括购物中心、超市、餐饮等，确定潜在合作伙伴和合作机会。

5.2 生活配套设施分析商圈内的生活配套设施，包括学校、医院、娱乐场所等，以便了解区域的生活便利程度。

6、选址策略6.1 商业规划基于对市场和竞争状况的分析，制定商业规划，包括产品定位、定价策略、市场推广等。

6.2 地点选择根据地理分析和竞争分析，在合适的商圈内选择一个最佳的地点来开展商业活动。

6.3 租赁谈判与房地产中介或业主进行租赁谈判，确保租约条款和租金等能满足企业的需求。

7、结论总结分析结果，明确选址策略和商业规划。

附件：本文档附带以下附件：附件1：市场调查报告附件2：竞争对手分析表格附件3：商业设施布局图附件4：选址合同范本法律名词及注释：1、商圈：指商业活动集中的地区，通常包括购物中心、商店、餐饮等商业设施。

第二章零售商圈和选址-精选文档

第二章零售商圈和选址-精选文档

四.商圈分析的作用 可以帮助连锁企业计算出特定地理区域内 的最佳网点数。例如，通过商圈分析，可 以帮助一家饮食店或旅行社决定在特定区 域内应开设多少家营业机构，才能较好地 为顾客服务。 帮助了解其他原因，进行评价。
四.商圈分析的作用 可更加突出位置缺陷。例如一家郊区购物 中心进行商圈分析后发现城南相当大一部 分居民未到本店购物。经深入调查，主要 原因在于城南郊区有一个危险的铁路道口， 许多顾客不敢驾车经过。于是，购物中心 便可与当地政府协商，进行安全改造，以 便吸引更多居住在陈南的顾客。
四.商圈分析的作用 详细了解顾客人口和社会经济特征。 确定促销活动的重点。例如，如果95%的 顾客都居住在距离商店三公里的小范围内， 在一家全市性报纸上做广告便明显不合算。 为避免过量发行，企业应尽量选择覆盖现 有或潜在商圈的传媒方式。
四.商圈分析的作用 对连锁店或特许联营店而言，商圈分析能 够帮助去顶新开店能否扩大市场，其顾客 是否仅仅从现有分店转移而来。假如，一 家连锁超市在某市的某地区设有一家分店， 该店贸易辐射区为两公里。目前，该企业 打算在距离该地区三公里的地方新设分店， 两家分店会出现商圈重合，两家分店服务 于同一客户群。连锁店需要考察的是新开 店后总销售额的净增长，即新开店后原商 店与新店的销售额之和与开设分店前原商 店的销售额。
和边缘商圈。

边缘商圈 次要商圈 主要商圈
市场占有率在30%以上， 占本店销售额55%---70% 市场占有率10%以上，占本店销售15%——25%
边 缘 商 圈

市场占有率5%以上， 占本店销售额5%
案例：寄生店的商圈问题
二.商圈特征 层次性 差异性 不规则性 动态性
三.影响商圈形成的因素 商店的信誉 商店经营的品种种类 商店规模 顾客出行方式 竞争者的坐落位置 竞争者的坐落位置对商店的商业圈有决定性 的影响。如果互为竞争者的两家商店之间距离 较近，就会使每家商店的商业圈桂某缩小。然 而在另一方面，经营同类商品的各家商店群集 在一起，实际上可使每家商店的商业圈都增大 规模，顾客们会被产品的丰富多彩所吸引。

零售商圈分析与选址[1]

零售商圈分析与选址[1]

零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言二、市场概述1\市场背景: 介绍分析的市场背景，包括所在地区的经济发展情况、消费者购物习惯、竞争格局等等。

2\目标群体: 确定商圈的目标群体，包括年龄、性别、收入水平、购买能力等方面的特征。

三、商圈分析1\地理位置: 对商圈所在地理位置的优势和劣势进行分析，包括交通便利度、人口密度、周边环境等方面的因素。

2\人口统计: 收集并分析商圈周边地区的人口统计数据，包括人口数量、人口结构、人口增长率等。

3\竞争分析: 调查商圈内外的竞争对手，分析其定位、规模、品牌形象、销售策略等，以辅助制定有效的竞争策略。

4\消费者行为: 通过调查研究、访谈等方式，了解目标群体的购物行为和偏好，包括购物频率、消费能力、关注的产品类别等。

四、选址决策1\需求分析: 根据市场需求和消费者行为，确定商铺所需的具体特征，如店铺面积、位置要求、配套设施等。

2\房地产市场: 分析当地房地产市场的供需状况，包括商业物业租赁价格、租赁周期、物业管理服务等因素。

3\商圈筛选: 根据商圈分析的结果和需求分析的要求，筛选出适合的商圈候选地，进行实地考察和市场调研。

4\综合评估: 对不同商圈候选地进行综合评估，考虑因素包括交通便利程度、租金成本、商圈竞争度等，最终确定最优的选址方案。

五、附件本文档附带以下附件，供参考：1\人口统计数据报告2\商业物业租赁市场概况3\竞争对手分析报告六、法律名词及注释在本文所涉及的法律名词及注释中，如有需要，请参考以下内容：1\商业物业租赁：指商业用途的房地产租赁。

2\商圈竞争度：商圈内竞争对手的数量和实力。

3\目标群体：企业在市场中所锁定的主要消费者群体。

零售商圈分析与选址

零售商圈分析与选址

包括：人口、 家庭成员年龄、 家庭人均收入 可通过入户抽 收入状况等。 样调查获取。
商圈内家庭和 人口的消费水 平由其收入水 平决定。
四、商圈特点的调查与分析
（二）交通状况
1、从企业 经营的角度对交通条件的评估
一是城市规划。 二是开设地点或附近，是否有足够停车场可以利用。
停车场所：售 货场所 =4:1
一、商圈及商圈分析
（四）商圈的生命周期
衰退期
• 原核心商圈衰退，次商圈取而代之。 • 影响力急剧下降，蜕变为次商圈或更 小商圈。
成熟期
• 核心商圈相对衰落、次商圈相对兴旺。 • 核心商圈与次商圈的影响力互相竞争、互 为补充。
发展期
• 商业网点数目增加，集中度更高。 • 功能单一化发展，影响力开始快速增加。
40000×50 ─────── ＝ 40 50000
四、商圈特点的调查与分析
（六）商圈的投资回报率分析
商圈分析的核心部分 最原始
1、购买力估算法
销 售 额 预 测
第一，划定商圈。 第二，调查商圈内人口数或居民户数。 第三，计算出商圈内相关商品的总支出额。 第四，估计新商店所能实现的销售额。
2、商店业绩类比法
（一）商圈和商圈分析的概念
一、商圈及商圈分析
1、商圈：店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。 2、商圈分析：经营者对商圈的构成情况、特点、 范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查 和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策 略提供依据。
一、商圈及商圈分析
（二）商圈形态
商圈形态
商业区
住宅区
文教区
办公区
商店规模
思考：
如何看待超市的免费班车？ 老年人是“一次购足”还是“多次购足”？

第五章商圈分析与选址决策 零售学课件

第五章商圈分析与选址决策 零售学课件
0.333 到B的概率 = 1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=
0.311 到C的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）
=0.356
28
（三）商圈饱和度（IRS）分析
IRS = C*RE/RF 其中：C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客的平均购买额 RF：某地区经营同类商品的商店营业总面积
9
4、按所在地域性质的不同划分
市级商圈 区域商圈 社区商圈
10
（三）商圈的形态
商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区
11
（四）商圈范围内的顾客来源 居住人口 工作人口 流动人口
12
二、商圈的影响因素
企业外部环境因素 企业内部因素
13
（一）企业外部环境因素
家庭与人口因素 地理状况 交通状况 城市规划 商业集聚
21
康帕斯商圈界限的计算公式：
D
y
1
d
xy
Px
Py
dxy为A与B城市的距离 Px为A城市的人口数 Py为B城市的人口数 Dy为A城市的商圈边界
22
A城市有9万人，B城市有1万人，两城之间 距离为20公里，假定在A、B城市之间D处为 分界点。
DB
dAB 1 PA
20 1 9
5(km)
PB
二、商店位置类型
孤立店 经规划的购物中心 自然形成的商业中心
41
（一）孤立商店
优势 – 无竞争对手 – 租金较低 – 具有灵活性 – 利于顾客一站式购物 – 场地不受限制
劣势 难以吸引新顾客 许多人不愿意跑很远的路去
一家店购物 大多数顾客喜欢品种齐全 广告费可能较高 运营费用不能分摊 地段并不一定理想 须新建房屋设施

零售商圈分析与选址课件

零售商圈分析与选址课件

跨界合作与创新
零售商将与不同行业的企业合作，共 同开发新产品和服务，创造新的消费 场景和体验。
THANK YOU
感谢各位观看
选址经验教训
教训三：本土化适应不可忽视
不同地区的消费者需求和习惯存在差异。在选址过程中，企 业应充分考虑本土化的需求，适应当地的文化和消费习惯。 通过本土化的调整和创新，企业可以更好地融入当地市场， 提高竞争力。
05
零售商圈发展趋势与展望
新零售时代的零售商圈变革
线上线下融合
新零售时代下，零售商圈不再局 限于实体店面，而是通过线上平 台与线下门店的融合，实现全渠
提高经营效率
通过商圈分析优化商品结 构、库存管理和营销策略， 提高经营效率。
商圈分析的内容
01
02
03
04
人口分布
了解商圈内的人口数量、年龄 结构、性别比例等基本情况。
消费水平
分析商圈内的居民收入水平、 消费习惯和购买力，评估潜在
顾客的消费能力。
竞争状况
调查商圈内同行业的数量、规 模、经营状况等，了解竞争状
选址经验教训
教训一：市场调研至关重要
在选址过程中，进行充分的市场调研至关重要。了解目标市场的需求、竞争状况、消费者行为等因素，有助于企业做出更明 智的决策。忽视市场调研将导致选址决策的盲目性和风险增加。
选址经验教训
教训二：关注交通便利性
交通便利性是影响消费者选择购物地点的重要因素之一。在选址时，应优先考虑交通便利的地段，以 方便消费者前来购物。同时，企业还应考虑自身配送和物流的需求，确保货物运输的便捷性。
道销售。
数据驱动决策
利用大数据和人工智能技术，分析 消费者行为和购物习惯，为零售商 提供精准的市场定位和营销策略。

第二章 零售商圈与零售选址

第二章 零售商圈与零售选址

A 地区
D 地区
图：A地区大概的商圈
◆ 赫夫法则
赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业 区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三 个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。
Sj / Tλ
ij
Pij
=
n
∑ Sj / Tλij
j=1
式中： Pij： Sj： Tij： λ：
商圈？
商圈（广义定义）是在城市中某些特定区域内， 由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消 费者所产生交互作用(包括辐射、吸引双向活动) 的一定空间范围,这些商贸网点集聚的特定空间 区域既可能在一个城市的中心,也可能在城市的 次中心或边缘地带。
教材上商圈的定义是狭义的定义，而在生活中商 圈的定义往往是广义的定义，我们在这门课中 更多的取狭义的定义。
i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或 空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
二、 商圈划定方法
◆ 雷利法则（零售吸引力法则）
内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往 任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引 力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
ｄ Ｄab ＝─────── １＋ √Ｐb/Ｐa Ｄab: Ｐa : Ｐb : ｄ : 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量） 表示Ａ城镇人口 表示Ｂ城镇人口 城镇Ａ和Ｂ的里程距离

《商圈分析与选址决策课程培训教材》

《商圈分析与选址决策课程培训教材》

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《商圈分析与选址决策课程培训教材》
地理信息系统 GIS
（Geographic information system）
GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以 及系统管理人员组织而成的，对任一形 式的地理信息进行高效获取、存储、更 新、操作、分析及显示的集成
零售企业选址过程中影响预期不确定性 的两个主要因素：一是数据收集不完整； 一是分析方法不正确。应用GIS技术可以 很好地解决上述问题
•14 •公
•A城 •5公里
•里
l 如果有各自独立的A、 B、C、D四个城镇。 分别计算出A城镇吸引 B、C、D城镇的中介
点，将这三个中介点
连接起来，就可以得 到A城镇的大致商圈范 围
•D城
•C城 PPT文档演模板
《商圈分析与选址决策课程培训教材》
雷利法则
l 使用前提:
①两个地区同样的接近主要公路
l RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
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《商圈分析与选址决策课程培训教材》
商圈饱和指数（IRS）
l 例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度 为：
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《商圈分析与选址决策课程培训教材》
一、商店位置类型的设计
3.商业中心 l 中心商业区 l 次级商业区 l 邻里商业区 l 专业街
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《商圈分析与选址决策课程培训教材》
二、位置选择因素分析 （一）客流规律
1、客流性质 l 分享客流 l 派生客流 l 本身客流 2、潜在的固定顾客 3、流动顾客

卖场选址及商品摆放培训讲义

卖场选址及商品摆放培训讲义
降
成功案例：某 服装店，选址 在时尚街区， 商品摆放时尚， 销售额持续增
长
失败案例：某 服装店，选址 在居民区，商 品摆放过时， 销售额持续下
降
商品摆放原则：分类清晰、 方便顾客选购、突出重点商 品
选址原则：人流量大、交通 便利、周边环境良好
模拟选址：选择合适的地点， 分析人流量、交通、环境等
因素
利用色彩、形状、大小等元 素，创造视觉冲击力
商品摆放要有层次感，避免 单调乏味
商品摆放要有规律性，便于 顾客快速找到所需商品
利用灯光、音乐等元素，营 造舒适的购物环境
季节性陈列：根据季节变化调整商品摆放，如夏季摆放防晒霜、泳衣等， 冬季摆放羽绒服、围巾等
节日性陈列：根据节日特点调整商品摆放，如春节摆放春联、灯笼等，圣 诞节摆放圣诞树、圣诞帽等
评估商圈：对商 圈内的竞争对手、 人流量、交通状 况等因素进行评 估，选择最佳的 商圈进行选址
社区型卖场：位于居民区附近，方便居民购物 商业区型卖场：位于商业区，人流量大，消费能力强 交通枢纽型卖场：位于交通枢纽附近，方便顾客出行 郊区型卖场：位于郊区，租金较低，适合大型卖场
选址应靠近交通枢纽，如地铁站、 公交站等
实践操作：通过 实际操作，掌握 卖场选址和商品 摆放的技巧和方 法
问题与挑战：分 析实践中可能遇 到的问题和挑战 ，提出解决方案
总结与反思：总 结实践经验，反 思存在的问题， 提出改进措施和 优化方案
汇报人：
主题陈列：根据特定主题进行商品摆放，如环保主题摆放环保产品，健康 主题摆放健康食品等
色彩陈列：根据季节和节日特点调整商品摆放的色彩，如夏季摆放冷色调 商品，冬季摆放暖色调商品，圣诞节摆放红色、绿色等节日色彩商品。

零售商圈分析与选址PPT课件

零售商圈分析与选址PPT课件
店铺调查
ABC分析法
四、商圈特点的调查与分析
（五）商圈饱和度
IRS=C*RE÷RF
IRS-商圈的零 售饱和指数； C-商圈的潜在 顾客数目； RE-商圈内消费 者人均零售支 出； RF-商圈内商店 的营业面积。
•饱和指数表明 一个商圈所能 支持的商店不 可能超过一个 固定数量。
•IRS越大，则 意味着该商圈 内的饱和度越 低；IRS越小， 则意味着该商 圈内的饱和度 越高。
二、影响选址的因素
（二）地理因素
地理因素
城市规划 区域规划
位置
可见度 形象特征
交通地 理条件
二、影响选址的因素
（三）市场因素
1、竞争状况 2、规模和外观
（四）经济成本因素
1、土地价格或建筑物租金 2、货源的供应及价格水平 3、劳动力供应状况及工资成本高低
三、零售店选址方法
（一）零售商店位置类型设计
1、孤立店
商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。
2、已经规划的购物中心
经过仔细规划设计并集中管理的商店群。
3、自然形成的商业中心
中心商业区CBD 次级商业区 邻里商业区 商业街
三、零售店选址方法
（二）区域位置选择
1、日常生活必需品 2、周期性需求的商品 3、耐用消费品及特殊需求的商品
（三）地点选择
（二）商圈形态
商圈形态
商业区 住宅区 文教区 办公区
混合区
一、商圈及商圈分析
（三）商圈的层次
1
核心商圈 最接近商店并拥 有高度密集顾客 群的区域。
2
次商圈 位于核心商圈之 外，顾客密集度 较稀的区域。
3
边际商圈 位于次要商圈以 外的区域，在此 商圈内顾客分布 最稀。

零售商圈与选址课件

零售商圈与选址课件

消费者购物行为分析
1 2 3
消费者购物决策过程 研究消费者在购物时的决策过程，包括需求认知、 信息收集、品牌选择、购买决策和购后评价等阶 段。
消费者购物偏好 分பைடு நூலகம்消费者的购物偏好，如对价格、品质、品牌、 服务等的需求和偏好，以及购物渠道和频率的选 择。
消费者购物动机 探讨消费者的购物动机，如实用需求、情感需求、 社交需求等，以及不同购物动机对消费者行为的 影响。
基于地理位置和人口分布 形成的商圈，如商业街、 购物中心等。
规划商圈
通过商业规划和政策引导 形成的商圈，如政府规划 的商业区、工业园区等。
虚拟商圈
通过网络和信息技术形成 的商圈，如电商平台、社 交媒体等。
零售商圈的规模与范围
零售商圈的规模是指商圈内的人 口数量、消费能力和市场规模等。
零售商圈的范围是指商店能够吸 引顾客的距离和区域，包括核心 商圈、次级商圈和边缘商圈等。
城市聚集。
消费升级
随着消费者收入水平的提高，对 品质和体验的需求增加，推动商
圈向高端化、个性化发展。
线上线下融合
互联网技术的发展使得线上线下 融合成为趋势，商圈的形态和边
界逐渐模糊。
商圈变化的影响因素
经济环境
经济环境的变化对零售商圈的发展产生重要影响， 如经济增长、失业率、消费者信心等。
人口结构
人口数量、年龄结构、性别比例等的变化影响消 费需求和市场格局。
商圈内竞争者分析
竞争对手数量与类型
竞争格局与发展趋势
识别商圈内的竞争对手，包括同类型 商店、替代品商店等。
评估竞争格局，预测未来竞争态势和 变化趋势。
竞争对手优势与劣势
分析竞争对手的经营状况、产品线、 价格策略、服务质量等方面，找出竞 争优势和劣势。

第2章零售商圈分析与选址[1]

第2章零售商圈分析与选址[1]

影响商圈形成的因素 § 商店规模 § 经营商品的种类 § 商店经营水平及信誉 § 促销策略 § 家庭与人口因素 § 竞争对手的位置 § 交通状况
商圈的测定：已建商店商圈的测定方法
案例1、某商城是一个具有三万平米的现代商场， 1995开业。为了测定自己的商圈，10月选择了两 个节假日和两个工作日进行顾客抽样调查，发放 问卷3000份。经过分析问卷，了解到其顾客中50% 来自北京海淀中关村一公里区域，；30%的顾客来 自朝阳区北三环和北四环附近，其余20%的顾客来 自京郊北部。 商城的基本商圈为东至北三环，西至人民大学西 门，北至颐和园，南至动物园约1、5公里半径的 商圈，常住人口约50万人口。
赫夫模型举例
一个顾客有机会在3个超级市场中任何一个超 级市场购物，这3个超级市场的规模与这个消费者 家的距离分别是：
商店 距离（千米） 规模（平方米） A 4 50000 B 6 70000 C 3 40000 如果λ =2，每个超级市场对这个顾客的吸引 力是多少？
赫夫模型举例
A超级市场的吸引力=50000/4² =3125 B超级市场的吸引力=70000/6² =1944 C超级市场的吸引力=40000/3² =4444 该消费者到A超市购物的可能性 =3125/（3125+1944+4444）=0.328 该消费者到B超市购物的可能性 =1944 /（3125+1944+4444）=0.204 该消费者到C超市购物的可能性 =4444 /（3125+1944+4444）=0.467 赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具。
第二节 商圈分析
一、商圈构成及影响因素
商圈是指商店吸引其顾客的 地理区域，也就是来店购买商品 的顾客所居住的地理范围。
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一般来说，零售店市场规模越大，商圈范围越大。 4.根据顾客出行式设定商圈范围
出行方式越现代化、机械化程度越高，商圈越大。 5.根据顾客购买频率设定商圈范围
顾客购买的频率越高，商圈范围越小。
A
15(公里)
中介点 5(公里) B
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
B 地区
2.商圈分析就是经营者对商圈的构成情况、特点、范 围以及影响商圈规模变化的因素进行实地的调查和分析， 为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。
3.商圈形态
（1）商业区：消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购 买及消费金额比较高。 （2）住宅区：消费者群稳定、具有便利性、家庭用品 购买额高。 （3）文教区：消费群以学生居多、消费金额普遍不高、 休闲食品和文教用品购买率高。 （4）办公区：消费习性具有便利性，消费水准较高。 （5）混合区：多元化的消费习性。
商店可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推 销与营业推广活动不断扩大知名度、影响度和信誉度，吸引更 多的顾客。
三、商圈设定的方法
商圈设定就是划定零售店商圈的范围，及商圈的测量， 是零售店分析中最基础的工作。商圈设定的范围是否适合， 直接影响零售店的选址。 设定商圈范围的方法：
1.根据业态设定商圈范围 百货商店、高级专卖店、大型购物中心一般追求大商圈。超级
4.商圈的层次
核心商圈：约包括55%～70%的顾客 次商圈：约包括15%～25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客
。商店 主要商圈 次要商圈 边际商圈
4.商圈的生命周期
（1）起步期：中心商圈内的商业网点数目比较少且分 布相对集中 （2）发展期：中心商业圈内功能向单一化发展，商业 集中程度更高。 （3）成熟期：城市化水平越来越高，近郊区出现次商 圈，次商圈与核心商圈展开竞争。 （4）衰退期：城市出现新的规划，核心商圈内大量商 业店铺转移，核心商圈蜕化。
（4）购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决 定的。企业在选择立地时，应以社会经济地位较高、可支配收 入较多者居住区域作为优先选择为佳。 购买力指数 = A·50% + B·30% + C·20% 其中，A：商圈内可支配收入总和；
B：商圈内零售总额； C：具有购买力的人口数量。 （5）消费者购物方式 消费者出行购物使用的交通工具、购买的频率和批量。
第2章 零售商圈分析与选址
主讲人：欧阳惠子
了解商圈和商圈分析方法 掌握影响商圈设定的因素 学会商圈特点的调查与分析方法 了解影响零售店选址的因素 掌握零售店选址的方法
学习目标
一、商圈及商圈分析
1.商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离拓展，吸引顾客的辐射范围，及店铺对顾客的 吸引力所能达到的范围。
C 地区
A 地区 D 地区
A地区大概的商圈
●赫夫法则
内容：赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住
所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不
同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈
进行分析。
公式：
P Si /Tij ij n S j /Tij
j1
式中， Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率；
要销售选购性商品和高档性商品。零售店经营业态一旦选定， 则其商品结构、商店规模、经营策略也就大体上确定下来了。
2.商品结构 以经营日用消费品为主的商店，其商圈可能会较小，以经营
家用电器、服装、黄金饰品等选择性较强、、价值较贵重的商 品为重点的商品，其商圈较大。 3.商品规模
商店规模越大，其市场吸引力越强、商圈越大。当然，商店 规模并非越大越好。 4.营销手段和信誉
二、影响商圈设定的因素
（一）商圈的顾客来源
居住人口、工作人口、流动人口
（二）商圈外部环境因素 1.家庭与人口因素
（1）人口密度：每平方千米的人数或户数。人口密度越高， 选址商店的规模可相应扩大。 （2）客流量：该地点行人的流量，可通过车站上下车人数来 调查 （3）家庭人口及收入情况：家庭平均收入提高，会增加家庭 对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭人口的多少、年 龄层次也会对商品需求产生影响。
Sj： j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商
品总营业面积；
Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离；
λ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者
对时间距离或空间距离敏感性的参数；
Sj /Tλij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
市场奉行小商圈主义。据调查，人们对肉、鱼、蔬菜、、水果的 经常性购买距离不足2千米，而服装、化妆品、家具、耐用品购 物距离为4千米~5千米。
2.根据零售店所处位置设定商圈范围 位于都市中的超级市场商圈要远远小于郊区的超级市场的商
圈范围。社区型超市商圈仅仅为社区范围，便利店常常没有边 际商圈的顾客。对于商业中心区店铺来说，次级和边际商业圈 的顾客较多，商圈范围较大。 3.根据零售店市场规模设定商圈范围
2.产业结构
商圈的周边区域是农业区、工业区还是商业区，对商圈的形 成有着重要的意义。
d. 盈亏均衡点销售额 又称保本点，是待建商店必须实现的最低销售额。
e. 投资回收期限 将若干年的销售额、费用、利润等情况列表，制定投资回
收计划，评估投资是否理想。
（三）商圈内部环境因素
1.零售商店的业态 便利店以销售居民日常生活用品为重点，大型百货商店主
实验法
实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务
四、零售店选址
作为OK便利店落地广州的首批旗舰标志之一，该便利店在 盘福路分店的选址可谓独具匠心。
OK便利店盘福路分店位于盘福路汽车站靠近居民区的拐角， 店面20多平方米。该店门前的车站设有一二十条公交车线路的 停靠点，是日常客流量的高峰路段。同时，盘福路作为实行交 通管制的单行线，道路两边的人流容易汇聚到公交车站这一侧， 在此设店可收单边地段享受双边客流之利，还使顾客省去了过 马路的麻烦，符合方便快捷消费的要求。另外，OK便利店贴近 该处的居民区，对面还有新开发的楼盘，可以尽享这一路段的 流动消费者与固定客群，利于树立企业品牌。