第五章 房地产评估(第一讲)

影响工业房地产价格的主要区域因素：
道路、港口、铁路等运输设施的便利程 度及建设装况；
动力供应和供排水状况； 劳动力市场的供应状况； 与关联产业的位置关系；
与生产紧密联系的气候、地质、水文状 况；
政府行政上的指导与管制，如排污限制。
区位: 宗地位置优则价高
——个别因素
面积、宽度、深度: 临街较宽则价高、深度不深不浅
基础设施，生活设施，文体娱乐设施 5、环境状况因素：自然环境和人文环境
各种噪声，环境污染，视觉环境
影响住宅房地产价格的主要区域因素：
日照、风向等气候条件； 当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境； 街道的宽度、构造； 离市中心的距离及交通状况； 商业网点的配置状况；
上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状 况；
自然特性：①位置固定性 ③不可再生性
②质量差异性 ④效用永续性
经济特性：①供给稀缺性
②产权可垄断性
③土地利用多方向性 ④效益级差性
（三）土地使用权
我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况： 城市土地-------所有权属于国家； 农村城市郊区的土地--------所有权归农民集体所有。
对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净 收益)，不包含建筑物带来的净收益。
r
r1L r2B LB
L
L
B
r1
L
B B
r2
五、计算公式-------假设土地使用年期为无限
（一）评估房地合一的房地产价值
房地产价值 =（房地产总收益－房地产总费用）/ 综合资本化率 （纯收益通常以年度计，并假设在年末发生） 房地产总收益 = 潜在毛收入－ 空置等造成的收入损失
则价高

象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。
▪ 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达
式为：
▪
区域因素修正系数 （10）0
（5—6）
▪ 其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房
地产相比较的区域因素综合得分。
▪ 具体的打分方法见表5—1。
▪ 多项选择题 ▪ 2.下列选项中，（ ABCD ）是影响房地产的区域因素。 ▪ A 商业繁华程度 B 环境状况 ▪ C 基础设施状况 D 交通状况
正常价格 2000 （110050） 190（ 5 元 / 平方米）
▪ 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏
低2%，则修正后的正常交易价格为：
正常价格 2000 （19080） 204（1 元 / 平方米）
▪ 4.进行区域因素修正
▪ 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等，
它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房 地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价 格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能 实现的合理价值的评估方法。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估前期工作
▪ 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构 和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地 产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估 对象，收集评估所需资料等工作。

–①经济因素 房地产业发展周期与国家经济发展周期总体趋势基本一致
–②社会因素 人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况、金融
环境 –③行政因素
住房政策、地价政策、城市规划、土地利用规划、税收政策
5.1 房地产评估概述
• （2）区域因素 某一特定区域内的自然条件与社会经济行政等因素 相结合所产生的区域性特征。 繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设 施和公共设施状况、区域环境等
地价指数表 1998 1999
107 110
2000 108
2001 107
2002 112
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤 –1）基准地价修正系数法的含义 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关 资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域 条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相 比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数 对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评 估基准日价值的方法。
1.
0.
0.
0.5 4 1.3 1.3 2.5 0.9 0.9 0.9 4.5 7 0.9 0.9 6.5 0.7 0.8 0.9 8.5 6 0.8 0.8
1.
0.
0.
0.6 3 1.3 1.3 2.6 0.9 0.9 0.9 4.6 7 0.9 0.9 6.6 0.6 0.8 0.9 8.6 6 0.8 0.8
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
待估房地产评估价值
参照物交易价值
正常交易情况 参照物交易情况
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数 参照物交易日价格指数

13
5.4 收益法
房地产经营管理
• 5.4.3 折现率估算
3.投资资本结构法 ：即将购买房地产的抵押贷款的 利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金 构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为： r=rm×m+re×（1-m）。
4.债务保证率法 该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为： r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等 于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值； rm、m的含义同前面的公式。
22
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5.4 收益法
• 5.4.4 收益法计算常用公式
房地产经营管理
在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价 格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时 以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益 年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公 式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增 比率（递减时将g换为“-g”）。
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5.2 成本法
房地产经营管理
• 5.2.1 成本法基本理论
基本原理
成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一 宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之 和。即：
MV=LV+IV
式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物 残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功 能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示 为：
在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据 土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来 确定未来可获取收益的年限。
• 5.4.6 残余法
A=VL×rL+Vb×rb 式中，A为土地和地上建筑物共 同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价 值。因而，我们可以进一步将上式写为：