2018年南京市房地产市场投资策略分析报告

2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现 (5)一、17年以来楼市成交持续下降 (5)二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现 (7)三、预计开发投资增速拐点将现 (10)四、土地成交年内高点或已现 (11)第二节下半年资金流动性将进一步趋紧 (16)第三节楼市进入新一轮调控周期 (19)第四节房企业绩有支撑强者愈强将进一步凸显 (23)第二节房地产行业领先企业分析 (25)一、招商蛇口 (25)二、保利地产 (26)三、华夏幸福 (27)四、华发股份 (28)五、深振业A (29)图表1：全国商品房累计销售面积 (5)图表2：全国商品房累计销售额 (5)图表3：全国商品房单月销售面积 (6)图表4：全国商品房单月销售额 (7)图表5：70大中城市房价同比变化 (8)图表6：70大中城市房价环比变化 (8)图表7：一二三线城市住宅价格同比变化 (9)图表8：一二三线城市住宅环比变化 (9)图表9：房地产开发投资增速变化 (10)图表10：全国土地累计购置面积 (11)图表11：全国土地累计成交价款 (12)图表12：100大中城市单月土地成交建面 (13)图表13：100大中城市单月土地成交总价 (13)图表14：100大中城市土地成交楼面均价 (14)图表15：100大中城市土地成交溢价率 (14)图表16：房地产开发资金来源合计 (16)图表17：房地产开发资金来源变化 (16)图表18：SHIBOR隔夜利率变化走势 (17)图表19：房价走势情况 (19)图表20：上市房企一季度营业总收入 (23)图表21：一季度净利润同比变化 (23)图表22：销售商品收入现金占当期营收比例 (24)表格1：近十年楼市调控政策及成效汇总 (20)第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现一、17年以来楼市成交持续下降2017 年1—4 月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65 亿平方米，同比分别上升15.7%和上升13%。

2018年房地产行业市场投资分析报告分化加剧，去芜存菁——房地产行业2018年度策略2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。

展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。

变革之年，亦是分化之年，建议投资者在大浪淘沙中把握规模与现金流两条主线，去芜存菁，攫取收益。

一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确2018年，调控力度大概率不会放松，核心目标仍以“稳”为主。

同时，长效机制相关政策将加快推进，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系。

1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。

2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、2013-2014年和2016年至今。

与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。

在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。

图表1:2010年以来全国性的调控政策梳理时间政策简称主要内容2010年1月7日国十一条1、二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付款比例不得低于40%，利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。

2010年4月17日新国十条1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。

购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

2018年南京房地产开发投资、施工、销售情况及价格走势分析「图」一、2010-2018年南京房地产开发投资情况华经产业研究院数据显示：2018年南京房地产开发投资额为2354.16亿元，同比增长8.5%；2018年南京商品住宅开发投资额为1574.64亿元，同比增长0.3%；2018年南京本年购置土地面积为186.36万㎡，同比增长-35.4%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理更多内容相关报告：华经产业研究院发布的《2018-2024年南京房地产市场运营趋势分析及投资潜力研究报告》二、2010-2018年南京房地产施工情况2018年南京商品房施工面积为8656.95万㎡，同比增长6.1%；2018年南京商品房新开工面积为1942.31万㎡，同比增长-4.1%；2018年南京商品房竣工面积为1176.85万㎡，同比增长9.2%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理2018年南京商品住宅施工面积为5602.71万㎡，同比增长3.8%；2018年南京商品住宅新开工面积为1263.53万㎡，同比增长-1.6%；2018年南京商品住宅竣工面积为845.34万㎡，同比增长4.9%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理三、2010-2018年南京房地产销售情况2018年南京商品房销售面积为1220.73万㎡，同比增长-14.6%；商品房销售额为2731.98亿元，同比增长22.1%。

2018年南京商品住宅销售面积为982.65万㎡，同比增长-18.7%；商品住宅销售额为1936.64亿元，同比增长5%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理四、南京房地产市场走势2018年南京住宅市场（高淳、溧水、六合除外）的成交均价为29473元/㎡，同比上涨7%，接近2014年成交均价15289元/㎡的两倍。

2018-2024年中国房地产市场前景预测与发展状况分析报告[出版时间]: 2018年11月[交付形式]: e-mali电子版或特快专递第一章2017年全球房地产市场发展状况第一节2015-2017年全球房地产发展分析一、2017年全球房产市场现状二、2017年全球房产市场现状三、2017年全球房地产商投资额分析四、2017年全球房地产市场发展概况五、全球房地产市场发展形势分析第二节2017年世界部分国家房地产发展分析一、2017年美国房地产市场发展分析二、2017年欧洲房地产市场发展分析三、2017年德国房地产市场发展分析四、2017年法国房地产市场发展分析五、2017年英国房地产市场发展分析六、2017年日本房地产市场发展分析第三节2017年港台地区房地产市场发展状况一、2017年香港房地产市场发展分析二、2017年台湾房地产市场发展分析三、台湾公司有望直接投资大陆房地产第四节世界房地产泡沫及其影响分析一、世界房地产泡沫概述二、房地产泡沫特征分析三、房地产泡沫的影响第二章2017年中国房地产发展环境分析第一节2017年中国宏观经济发展环境分析一、2017年中国GDP增长情况分析二、2017年工业经济发展形势分析三、2017年全社会固定资产投资分析四、2017年社会消费品零售总额分析五、2017年城乡居民收入与消费分析六、2017年对外贸易的发展形势分析第二节2017年中国房地产业政策环境分析一、2017年中国房地产土地政策分析（一）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（二）国土资源部加大闲置土地清理力度（三）《2017年全国住房用地供应计划公告》二、2017年中国保障性住房政策分析（一）中国保障性住房主要政策分析（二）央行银监会要求支持保障房项目贷款（三）保障性住房建设成为政府的工作重点（四）《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》三、2017年中国房地产限购政策分析（一）新“国四条”与新“国十条”（二）新“国五条”限购政策出台（三）新“国八条”房地产限购政策（四）住建部公布新增限购城市五项标准四、2017年中国房地产其他政策分析（一）《住宅销售价格统计调查方案》（二）个人住房转让营业税政策调整（三）《商品房销售明码标价规定》（四）2017年新“国五条”房地调控政策五、银根紧缩政策对房地产行业的影响分析第三节2017年中国房地发展社会环境分析一、2017年人口规模及结构分析二、中国城镇化进程分析三、中国人均住房面积情况四、家庭人均居住支出情况五、居民住房观念的改变第三章2015-2017年中国房地产市场运行分析第一节2017年中国房地产景气指数分析一、2017年企业景气指数持续回升二、2017年“国房景气指数”分析三、2017年“国房景气指数”分析第二节2015-2017年中国房地产业供给情况分析一、土地开发及购置面积（一）2017年房地产土地购置与开发情况（二）2017年房地产土地购置与开发情况（三）2017年房地产土地购置与开发情况二、房地产投资完成额（一）2017年房地产开发投资增速分析（二）2017年房地产开发投资增长分析三、资金来源分析（一）2017年房地产开发企业资金来源分析（二）2017年房地产开发企业资金来源分析四、房屋施竣工面积（一）2017年房屋施竣工面积（二）2017年房屋施竣工面积五、房地产业市场供给结构分析（一）2017年房地产业市场供给结构分析（二）2017年房地产业市场供给结构分析（三）2017年房地产业市场供给结构分析第三节2015-2017年中国房地产业需求情况分析一、2017年中国房地产市场需求情况分析二、2017年商品房销售面积和销售额增长情况三、2017年商品房销售面积与销售额增长情况四、2017年全国房地产市场价格变动情况（一）2017年全国房地产市场价格变动情况（二）2017年全国房地产市场价格变动情况（三）2017年全国房地产市场价格变动情况第四节2017年中国房地产企业发展情况分析一、2017年中国房地产上市企业特征分析二、2017年中国房地产企业销售业绩剖析三、2017年中国房地产企业拿地速度放缓四、2017年中国房地产企业打响业绩保卫战五、2017年中国房地产企业品牌价值分析六、2017年中国房地产企业发展分析第四章2017年中国房地产业市场分析与展望第一节2017年中国房地产市场发展状况分析一、2017年中国房地产发展特点分析二、2017年二三线城市房价变动情况三、2017年保障性安居工程建设进度第二节2017年中国房地产发展形势分析一、2017年中国房地产总体走势二、2017年房地产贷款情况分析三、2017年房产成交情况分析四、重点城市住宅库存量激增五、2017年房地产市场融资情况第三节2017年中国房地产发展趋势及预测分析一、2017年宏观经济形势预测二、2017年购房者心理预期分析三、2017年房地产细分市场走势分析第五章2015-2017年中国主要城市房地产市场分析第一节上海市一、2017年上海市房地产投资开发情况二、2017年上海市房地产土地市场情况三、2017年上海市房地产建设供给情况三、2017年上海市房地产销售需求情况四、2017年上海市房地产价格走势情况五、2017年上海市房地产市场运行分析第二节北京市一、2017年北京市房地产投资开发情况二、2017年北京市房地产土地市场情况三、2017年北京市房地产建设销售情况第三节广州市一、2017年广州市房地产调控政策分析二、2017年广州市土地市场供求分析三、2017年广州市房地产投资开发情况四、2017年广州市房地产建设销售情况五、2017年广州市商品住宅市场分析六、2017年广州市保障房建设力度加大第四节深圳市一、2017年深圳市房地产市场运行情况二、2017年深圳房地产市场表现分析（一）一级市场城市改造及土地成交（二）二级市场商品房成交分区情况（三）三级市场商品房成交分区情况三、2017年深圳房地产土地市场分析四、2017年深圳市新房市场供需分析五、2017年深圳二手房市场供需分析六、2017年深圳房地产写字楼市场分析七、2017年深圳市房地产市场展望分析第五节南京市一、2017年南京市房地产市场发展概述二、2017年南京房地产建筑与销售情况三、2017年南京市房地产市场成交情况四、2017年南京市房地产市场运行状况第六节苏州市一、2017年苏州市房地产市场概述二、2017年苏州市商品房成交分析三、2017年苏州市土地市场分析四、2017年苏州市住宅市场分析五、2017年苏州房地产开发销售情况第七节杭州市一、2017年杭州市房地产市场概述二、2017年杭州市房屋建筑与销售情况三、2017年杭州市房地产市场发展状况四、2017年杭州市房地产景气指数分析第九节重庆市一、2017年重庆房地产土地市场分析二、2017年重庆房地产土地市场分析三、2017年重庆房地产市场运行分析四、2017年重庆房地产地方政策分析五、2017年重庆房地产市场前景展望第十节成都市一、2017年成都市房地产土地市场分析二、2017年成都市房地产市场供需分析四、2017年成都市房地产土地市场分析五、2017年成都市房地产市场供需分析六、2017年成都市房地产市场运行分析七、2017年成都市房地产市场发展分析第十一节武汉市一、2017年武汉市房地产开发市场分析二、2017年武汉市房地产市场运行特征三、房地产市场运行中存在问题及分析四、未来武汉市房地产市场前景展望第六章2017年中国房地产竞争格局分析第一节2017年房地产市场竞争层次体系探讨一、房地产市场竞争层次概述二、产品式样竞争三、产品大类竞争四、产品使用价值竞争五、基于消费观念和文化导向的竞争第二节中国房地产市场竞争格局分析一、中国房地产百强企业研究报告二、中国房地产上市公司总体状况三、国资委勒令非地产国企退出房地产四、中国房地产行业并购与重组分析五、中国房地产市场集中度提高六、中国房地产市场销售门槛提升七、中国房地产市场竞争格局分析第三节2017年房地产开发企业竞争力分析一、房地产市场竞争阶段二、房地产市场竞争特征三、房地产企业竞争力分析第四节2017年信息化与房地产企业核心竞争力一、新形势下房地产企业核心竞争优势二、房地产企业信息化增强核心竞争力三、中国房地产企业信息化规划的原则四、房地产企业培育核心竞争力的策略第五节2017年中小房地产企业竞争策略分析一、中小房地产企业发展现状二、房地产中小企业竞争优势三、房地产中小企业竞争劣势四、中小房地产企业的竞争战略五、中小房地产企业市场竞争措施第七章2015-2017年中国房地产企业发展战略分析第一节后危机时代下中国房地产业发展的思考一、未来宏观经济政策可能锚定房地产二、当前我国房地产市场发展存在的问题三、对当前房地产宏观调控力度的把握四、对房地产信贷政策和房产税的思考五、房地产企业战略转型的思考与对策第二节企业应对房地产周期波动的经营策略一、资本运作策略二、土地储备策略三、业务组合策略四、区域互补策略第三节房地产企业发展战略制定分析一、房地产企业制定明确的发展战略二、房地产企业品牌发展战略分析三、房地产企业客户发展战略分析四、房地产企业文化发展战略分析第四节中国房地产业发展战略选择分析一、中国房地产业的战略选择二、房地产企业专业化战略选择三、房地产企业多样化战略选择四、二三线城市房地产开发策略选择五、国有房地产企业的发展战略分析六、新形势下房地产企业的战略选择第五节新形势下中国房地产发展创新战略分析一、新形势下房地产发展需要创新型智慧二、新形势下房地产需要产品与金融创新三、新形势下房地产市场的管理创新分析四、新形势下房地产市场的创新营销策略五、新形势下房地产企业创新转变的热点第六节新形势下中国房地产企业持续发展思考一、中国房地产企业发展面临新形势二、房地产企业持续发展存在的问题三、中国房地产企业持续发展的思路第七节中国中小房产企业发展战略分析一、中小房地产企业发展战略管理的特点二、中小房地产开发企业发展战略的选择三、中小房地产开发企业的竞争战略探讨四、中小房地产企业的品牌战略建设分析第八章2015-2017年中国房地产企业发展策略分析第一节房地产企业发展管理分析一、成本控制策略二、定价策略分析三、竞争策略分析四、并购重组策略五、融资策略分析六、资本运作策略第二节房地产企业品牌发展策略一、房地产品牌及其作用二、房地产品牌塑造的必要性三、房地产主流企业的品牌误区四、房地产企业品牌开发步骤分析五、房地产物业管理品牌化发展趋势六、中国房地产企业品牌创建战略七、中国房地产企业品牌战略的实施第三节中国旅游房地产业发展策略分析一、旅游房地产的概念及分类二、中国旅游房地产发展的市场前景三、发展旅游房地产业的宏微观思考四、中国旅游房地产业发展对策探究第四节新形势下房地产企业融资发展分析一、新宏观形势下房地产企业融资困境二、新宏观形势下房地产企业融资对策三、宏观调控下房地产中小企业融资策略四、中国房地产企业财务风险管理及防范五、中小房地产企业财务风险分析与对策第九章2015-2017年中国房地产营销策略分析第一节当前房地产企业营销状况分析一、房地产企业营销中存在的问题二、房地产企业做好市场营销的策略第二节新形势下房地产企业发展策略一、新形势下房地产企业产品策略二、新形势下完善房地产营销的策略三、新形势下的房地产整合营销策略四、房地产市场迎对危机营销价格策略第三节基于GISVR的新型房地产营销模式一、GIS和VR介绍二、基于GIS/VR新型营销模式的优势第四节房地产网络营销的策略选择一、房地产网络营销运作模式分析二、房地产企业开展网络营销的优势三、房地产企业开展网络营销的缺陷四、房地产企业网络营销的整合互补五、房地产实现网络“赢销”的策略第十章2017年中国房地产重点企业经营分析第一节万科企业股份有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第二节保利房地产（集团）股份有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第三节合生创展集团有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第四节北京首都开发股份有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第五节恒大地产集团有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第六节中国海外发展有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第七节碧桂园控股有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第八节绿城房地产集团有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第九节武汉南国置业股份有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析析第十节金地(集团)股份有限公司一、企业概况二、主营产品概况三、公司运营情况四、公司优劣势分析第十一章2018-2023年中国房地产发展趋势与前景预测分析第一节2018-2023年中国房地产行业发展前景分析一、促进房地产市场长期繁荣的因素二、中国房地产业中长期发展目标分析三、“十三五”中国保障房建设发展规划第二节2018-2023年中国房地产行业发展预测分析一、未来中国房地产市场分化趋势二、2018-2023年中国房地产投资前景分析三、2018-2023年中国房地产业的发展目标第三节2018-2023年中国房地产企业发展趋势分析一、房地产企业民营化趋势分析二、房地产企业集团化规模化经营三、房地产企业服务的差别化趋势四、房地产企业专业化和品牌化趋势五、房地产企业网络化信息化趋向六、房地产企业与金融业融合的趋势七、房地产企业市场营销新趋势分析八、未来房地产企业发展方向分析九、小户型未来房地产市场发展趋势图表目录：图表1 2015-2017年全球房地产商直接投资额变化趋势图图表2 2017年全球房地产投资分布情况图表3 2015-2017年美国新房及二手房销售库存情况图表4美国历次房地产下行周期的房屋开工数量变动图表5美国房地产投资于经济周期图表6 2015-2017年德国房地产市场开工量与价格指数图表7 2015-2017年法国房地产市场情况图表8 2015-2017年英国房地产市场情况图表9 英国房价年度增长预测图表10 2017年10月-2017年3月日本房地产市场情况图表11 2015-2017年香港房地产成交量图表12 2015-2017年香港住房成交均价情况。