我国发展住房抵押贷款证券化的障碍与对策

住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。

⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。

⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。

尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。

住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。

1.提前还款风险。

提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。

众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。

⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。

据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。

个人住房贷款证券化的现状问题及对策1. 引言1.1 个人住房贷款证券化的重要性个人住房贷款证券化是一种将个人住房贷款打包成证券进行交易的金融工具，具有重要的意义和作用。

个人住房贷款证券化可以有效地提高金融机构的融资效率，帮助其更好地管理资金。

通过证券化，金融机构可以将资产转化为流动性更高的证券，便于转让和融资，从而为个人住房贷款提供更多的融资渠道。

个人住房贷款证券化还可以帮助降低金融机构的风险敞口，提高其资产负债表的质量和稳定性。

通过将个人住房贷款分散到不同的投资者手中，可以有效地降低金融机构的风险集中度，提高其抗风险能力。

个人住房贷款证券化对于金融体系的稳定和发展具有重要的意义，可以促进金融市场的健康发展，提高金融机构的竞争力。

1.2 个人住房贷款证券化的现状问题个人住房贷款证券化市场发展不平衡。

目前，我国地方政府发行的住房抵押贷款证券主导市场，而个人住房贷款证券化市场相对落后。

这导致了市场供需不平衡，也增加了市场的不确定性和风险。

个人住房贷款证券化的信用评级存在争议。

由于缺乏相关标准和统一的评价体系，个人住房贷款证券的信用评级不够准确和客观，导致投资者难以准确评估风险。

个人住房贷款证券化的法律法规体系不够健全。

现有法规对于个人住房贷款证券化的监管不够严格，导致市场存在漏洞和法律风险。

个人住房贷款证券化市场流动性不足也是一个突出问题。

市场流动性不足会使市场参与者难以获得充分的市场信息，增加投资风险。

个人住房贷款证券化市场存在诸多问题，需要加强监管、完善法律法规以及提高市场透明度等措施来解决。

这些问题的存在不仅影响了市场的健康发展，也增加了投资者的风险。

需要采取有效措施来改善个人住房贷款证券化市场的现状。

2. 正文2.1 现阶段个人住房贷款证券化存在的问题个人住房贷款证券化市场规模不大，发展相对滞后。

与国外相比，我国个人住房贷款证券化市场仍处于起步阶段，市场规模较小，发展缓慢。

这导致市场流动性不足，交易不活跃，难以形成规模效应。

引言：个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。

当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。

处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。

随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。

加之国家的政策导向，个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。

但是我国市场经济体制发展还不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。

一、我国个人住房抵押贷款发展现状目前，个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。

有关数据显示，2000年～2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，08年已超过82％。

另据笔者了解，在江西省某县建设银行，这个比重甚至达到了90％以上，个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。

由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右，从07年开始，不良贷款率有所回落，近两年来大概为1%左右。

二、个人住房抵押贷款风险分析1.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

信用风险一般包括以下几种形式：（1）被迫违约。

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析【摘要】: 住房抵押贷款证券化是一种重要的金融手段，可以有效促进房地产市场的发展和经济的稳定。

我国实行住房抵押贷款证券化依然存在着一些障碍。

本文从现状分析、障碍因素分析和对策建议三个方面对该问题进行了深入探讨。

目前我国住房抵押贷款证券化的市场规模虽然不断扩大，但面临着信用风险高、法律法规不完善等问题。

为解决这些障碍，本文提出了加强风险管理、健全法律制度和建立统一的监管机制等对策建议。

通过对我国实行住房抵押贷款证券化的障碍进行分析和研究，可以为我国住房金融市场的发展提供参考，并推动其健康发展。

【关键词】住房抵押贷款证券化、我国、障碍、分析、现状、因素、对策、建议、引言、结论1. 引言1.1 引言住房抵押贷款证券化是一种利用抵押贷款资产进行证券化发行的金融工具，通过将抵押贷款转化为证券，可以提高金融机构的流动性，降低资金成本，促进住房市场稳定和发展。

在我国实行住房抵押贷款证券化过程中，仍然存在着一些障碍和困难。

本文将从现状分析、障碍因素分析和对策建议三个方面进行探讨，以期为解决我国住房抵押贷款证券化面临的问题提供参考和建议。

在进行住房抵押贷款证券化时，我国面临着诸多挑战和障碍。

我国住房市场存在着较为复杂的产权和法律环境，抵押贷款的合规性和流转难度较大；资产质量和风险评估体系不完善，导致投资者对抵押贷款证券化产品缺乏信心；监管政策不够明确和完善，也制约了住房抵押贷款证券化市场的发展。

面对这些障碍，我们需要加强监管政策的完善和执行力度，建立健全的资产质量和风险评估体系，加强合作与沟通，促进住房抵押贷款证券化市场的健康发展。

希望通过本文的分析和探讨，提出切实可行的对策建议，推动我国住房抵押贷款证券化市场的进一步发展和壮大。

2. 正文2.1 现状分析1. 住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款通过发行证券的形式进行配置和流通。

我国于2005年开始实行住房抵押贷款证券化，但整体发展进展较缓慢。

我国房地产金融体系存在的问题及建议房地产是我国经济的支柱产业之一，其发展对国民经济的稳定增长和社会稳定具有重要作用。

近年来我国房地产金融体系存在着一系列问题，包括金融风险隐患、金融服务不足、金融监管滞后等。

针对这些问题，有必要深入分析并提出改革建议，推动我国房地产金融体系的健康发展。

一、存在的问题1. 风险隐患突出。

房地产金融体系与实体经济联系密切，一旦遇到不良影响，将对金融系统及整个经济带来严重冲击。

目前，房地产贷款占总贷款的比重较高，房地产市场波动将引发金融风险隐患。

2. 金融服务不足。

相对于房地产市场的需求量，目前金融机构提供的房地产金融服务不足，难以满足市场需求。

金融机构对于房地产开发商的信贷条件也比较严格，使其难以获得融资支持。

3. 金融监管滞后。

房地产金融体系在监管方面存在滞后的现象，一方面是由于金融监管的区域性和单一性，难以全面监控整个房地产金融市场的风险；另一方面是由于监管政策的不足，导致房地产金融市场的乱象无法被有效规范。

二、建议1. 完善风险防范机制。

加强房地产金融市场的监管，建立健全的风险防范体系，提高金融机构对房地产融资的风险认识和管控水平，防范金融风险的发生。

2. 拓展金融服务。

鼓励金融机构加大对房地产市场的金融支持力度，完善房地产金融产品，提高融资渠道多元化，以满足市场的多样化需求。

3. 加强金融监管。

加强对房地产金融市场的监管，采取有效措施加强对房地产金融市场的监测和警示，及时发现并规范市场的不正常波动。

4. 相关法律法规的健全完善。

通过完善法律法规，加大对房地产金融市场的监管力度，依法约束金融机构和房地产开发商的行为，规范市场秩序，有效防范金融风险。

5. 完善金融服务机制。

深入实施金融服务“放管服”改革，大力发展房地产金融服务创新，提高金融服务水平，满足广大市场主体和居民的金融需求。

充分发挥房地产金融的支持作用，将有助于调整我国经济结构，提高金融服务效率，服务于市场主体需求，保持金融市场稳定，促进我国房地产行业可持续健康发展。

浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。

关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。

2004年11月学术交流Nov.,2004总第128期第11期Academic Exchange Serial No.128No.11我国推行住宅抵押贷款证券化问题分析张奎燕(浙江财经学院经贸学院,浙江杭州310012)[摘要]目前,在我国推行住宅抵押贷款证券化存在着抵押贷款规模过小、房地产开发融资渠道不宽、商业银行积极性不高、信用制度不健全、法律环境不完善等问题。

我国还不具备大规模推广住宅抵押贷款证券化的条件。

[关键词]住宅抵押贷款;证券化;房地产业[中图分类号]F830.589[文献标识码]A[文章编号]1000-8284(2004)11-0074-04一20世纪80年代以来,世界金融业出现了许多制度创新的亮点,其中之一就是以住宅抵押贷款证券化(MBS)为源头的资产证券化。

它不仅深刻地改变着美国等许多国家金融业的发展历程,引发出一系列的制度创新、市场创新与技术创新,并且在我国也日益受到各方人士的关注,成为一项在我国呼之欲出的金融创新。

住宅抵押贷款证券化(M B S)是指金融机构将其创造的房地产抵押贷款作为担保、自行组合并包装后发行证券或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制,它包含机构参与、交易行为、工具创新和市场创造等诸多内容,是以市场中介为基础的金融工具的创新。

住宅抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产,把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。

住宅抵押贷款证券化是房地产业发展到一定阶段的必然产物。

发达国家房地产证券化的理论基本趋于成熟,我国的研究虽然探索了近10年,已经出版一些专著,在核心期刊上也有2000多篇相关文章刊出,研究的问题大体分三个方面:一是介绍国外房地产证券化研究的现状及国外住宅抵押贷款证券化模式;二是借鉴方面的研究;三是在我国的可行性研究。

例如:住宅抵押贷款证券化的试点方案正在国内一些地方开始研讨。

其中,以广州与深圳为先。

学术界也掀起了对住宅抵押贷款证券化(MBS)的理论探讨,包括MB S应设立的机构、参与MBS的各类金融机构的角色定位与界定、我国MBS应采取的模式、政府的作用等多方面问题。

一、我国个人住房抵押贷款市场的现状我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。

如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。

人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。

这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。

可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。

然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。

可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。

据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达亿元，比1997年增长了％。

其中，定期储蓄增加了亿元，比1997年多增亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。

从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。

目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。

1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为平方米，使用面积改为15－18平方米。

我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。

据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。

那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。

于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。