2013年北京市石景山区住宅市场分析报告

2013年我市房地产市场运行情况来源：北京市统计局国家统计局北京调查总队2014-01-23一、房地产开发投资完成情况2013年，全市完成房地产开发投资3483.4亿元，比上年增长10.5%。

其中，住宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、非公益用房及其他完成投资1147.1亿元，增长0.6%。

房地产开发投资中，建安工程投资为1510亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开发投资比重为43.3%。

图1 全市房地产开发投资同比增速单位：%二、房地产市场供给情况截至12月末，全市商品房施工面积为13886.9万平方米，比上年增长5.8%。

其中，住宅施工面积为7406.9万平方米，下降1.4%；写字楼为2114.1万平方米，增长23.5%；商业、非公益用房及其他为4365.9万平方米，增长11.9%。

2013年，全市商品房新开工面积为3577.5万平方米，比上年增长11%。

其中，住宅新开工面积为1736.5万平方米，增长6.7%；写字楼为671.4万平方米，增长25.1%；商业、非公益用房及其他为1169.6万平方米，增长10.4%。

2013年，全市商品房竣工面积为2666.4万平方米，增长11.5%。

其中，住宅竣工面积为1692万平方米，增长11.1%；写字楼为273.1万平方米，增长20.4%；商业、非公益用房及其他为701.3万平方米，增长9.3%。

三、房地产市场销售情况2013年，全市商品房销售面积为1903.1万平方米，比上年下降2.1%。

其中，住宅销售面积为1363.7万平方米，下降8.1%；写字楼为317.9万平方米，增长25.4%；商业、非公益用房及其他为221.5万平方米，增长7.1%。

图2 全市商品房销售面积同比增速单位：%四、保障性住房建设情况2013年，全市保障性住房完成投资729.7亿元，比上年下降14.9%。

截至12月末，全市保障性住房施工面积为4857.1万平方米，增长0.7%；新开工面积为964.9万平方米，下降13.3%；竣工面积为1079.2万平方米，增长43.4%。

一、新建商品住宅供给（预售许可）分析总量：2万套——环比降55% 同比降9%1-6月，全市新建商品住宅预售许可套数为2万套，环比2012年下半年下降55%，同比2012年上半年的2.2万套下降9%。

，同比2011年上半年下降28%。

其中，6月份为上半年预售量最多的一个月，为5638套，也是继4月开始实施新一轮调控后，首次突破5000套的一个月。

2013年1-6月我市新建商品住宅预售套数示意图6月，在预售许可的20个预售证中，套均面积超过140平米的项目有7个，而拟售单价超过2万元/平米的项目有3个，共计764套，占比为13.5%，环比上月的7%，有较大增幅。

（详见下表）区县：通州、房山、大兴前三甲——三个区的预售量占全市比重63%1-6月，全市新建商品住宅预售套数前三甲的区县是通州、房山、大兴，三区加起来的预售量占全市上半年总预售量的63%。

（见下图）上半年北京市新建商品住宅预售套数区县分布图环路5-6环——五-六环预售量占比67%1-6月，全市五-六环新建商品住宅预售套数占比67%，六环外占比29%，（见下图）2013年1-6月我市新建商品住宅预售套数示意图简评上半年预售量同比略减高价盘占比增多3月份我市出台了新一轮的房地产调控政策，并且对住宅预售项目加强了价格监管，从调控政策出台后的二季度实际预售量来看，略高于去年同期，但与2011年同期相比减少了三成半。

从往年来看，二季度通常是各大房企年度推盘的重点时期，应该会有较多项目上市，但由于政府主管部门对预售价格涨幅审批监管的加强，使不少价格异动明显的项目未通过预售许可。

其中，一部分转至申请现房审批，另一部分则还在进行博弈，或推迟上市时间，或调整价格，总之推盘节奏受到明显抑制。

此外，上半年的高价盘预售上市量相对较大，而且在二季度无论是总量还是占比上都要高于一季度。

下半年预售量或环比略增同比下降高价盘上市比重或将减少受去年及前年我市商品住宅用地出让量相对减少，以及今年房价调控因素综合影响，预计下半年全市新建商品住宅预售量会少于去年和前年同期，但环比会高于上半年的2万套，全年总体预售量预计在5-6万套之间。

目录一. 城西区域环境分析 (3)1. 市场配套设施建设情况 (3)2. 商务金融配套建设 (3)3. 旧城改造情况 (4)二. 城西区域土地市场分析 (4)1. 供需回落城西土地沉寂 (4)2. 溢价成交商住价格差距拉大 (6)3. 土地市场小结 (6)三. 城西区域商品住宅市场 (7)1. 2013年1季度城西商品住宅供应 (7)1.1 供应略有下降 (7)1.2 格局依旧低密产品绝迹 (7)1.3 刚需70-90平米户型占据主流 (8)2. 2013年1季度城西商品住宅成交 (9)2.1 市场回暖去化加快 (9)2.2 价格平稳小幅波动 (9)四. 各板块商品住宅市场分析 (10)1. 光华板块持续活跃 (10)2. 高新西区低价抢占市场 (11)五．总结及预测 (12)1.总结 (12)2.预测 (13)图表目录图1：城西土地供需状况（2012年1季度---2013年1季度） (4)图2：城西住宅用地供需状况（2012年1季度---2013年1季度） (5)图3：城西商业用地供需状况（2012年1季度---2013年1季度） (5)图4：城西土地成交楼面价格（2012年1季度---2013年1季度） (6)图5：城西商品住宅供应趋势（2012年1季度---2013年1季度） (7)图6：城西商品住宅建筑类型供应（2012年1季度---2013年1季度） (7)图7：城西商品住宅面积段供应（2012年1季度---2013年1季度） (8)图8：城西商品住宅成交趋势（2012年1季度---2013年1季度） (9)图9：城西住宅价格变化趋势（2012年1季度---2013年1季度） (9)图10：城西主要板块商品住宅新增预售供应（2012年1季度---2013年1季度） (10)图11：城西主要板块商品住宅供需情况（2012年1季度---2013年1季度） (11)图12：城西主要板块板块成交价格（2012年1季度---2013年1季度） (11)一. 城西区域环境分析1. 市场配套设施建设情况地铁2号线西延线3月6日起空载试运行6月"连通"成灌快铁地铁2号线西延线是成都地铁首条已开通线路的延伸线，同时还是成都地铁首条有高架段的线路，且与成灌快铁存在共用区段和车站。

文化更多新房优惠评盘看房在线购房社区数据地铁房房产资讯北京2013年房地产市场总结数据播报腾讯房产2014-01-06 15:32我要分享1北京中原房地产经纪有限公司/文喜大普奔的2013年已经即将过去，中国房地产市场从过去一年火热成交到年初“新国五条”的风声鹤唳，再到如今“新国五条”烟消云散，市场交出了一份靓丽成绩单。

自年初以来，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地供应与成交均上涨近一倍，房价指数持续上扬，标杆房企也业绩喜人、拿地积极。

总体市场表现与我们年初判断的“谨慎乐观”基本相符，市场从数据上显现出了非常乐观的行情。

细思恐极，新一届政府与上一个十年最大的区别是，一个只说不做，一个只做少说。

3月份的“国五条”、6月份的“闹钱荒”、7-8月份向房地产调控长效机制转变的“传闻”，三中全会后开始的一二线城市调控再收紧，使得后市更加扑朔迷离。

因此，在风云变幻下，我们更要看清市场、把握节奏，在悲观时保持冷静，在疯狂时保持克制。

2013年11月的货币政策公布显示：11月份，银行间市场同业拆借月加权平均利率为4.12%，分别比上月和去年同期高0.29个和1.55个百分点；155个基点相当于加息6次。

QE也已经开始退出，这一年货币政策已经变紧缩。

持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，这是我们对2014年中国房地产市场的研判。

市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。

经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。

从未来的预期看，14年风险增加。

现在部分城市的土地溢价已经过分乐观，整体而言未来的市场机会与挑战并存，对企业自身控制风险、打造精品的能力提出更高的要求。

对2014年北京市场的预测：中低端住宅非商品房化，商品房豪宅化。

市场可定价产品将越来越少。

北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区2013年度保障性安居工程用地供应计划》的通知
【法规类别】国家建设用地
【发文字号】石政发[2013]10号
【发布部门】北京市石景山区人民政府
【发布日期】2013.03.14
【实施日期】2013.03.14
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区2013年度保障性安居工程用地供应计划》
的通知
（石政发﹝2013﹞10号）
区国土分局、发展改革委、规划分局，各有关单位：
《石景山区2013年度保障性安居工程用地供应计划》已经区政府批准，并经市国土局、市发展改革委、市规划委审核通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

北京市石景山区人民政府
2013年3月14日
石景山区2013年度
保障性安居工程用地供应计划为贯彻落实科学发展观和党的“十八大”精神，按照。

2013年1-9月北京市房地产市场运行情况一、房地产开发投资完成情况2013年1-9月，全市完成房地产开发投资2413.9亿元，比上年同期增长9.5%。

其中，住宅完成投资1201.8亿元，同比增长7.6%；写字楼完成投资397.6亿元，增长32.7%；商业及服务业等经营性用房完成投资215.9亿元，增长16%。

房地产开发投资中，建安工程投资为1014.6亿元，比上年同期增长9.2%，占全市房地产开发投资比重为42%。

图1 北京市房地产开发投资同比增速（%）二、房地产市场供给情况截至9月末，全市商品房施工面积为12652.6万平方米，比上年同期增长5.1%。

其中，住宅施工面积为6909.9万平方米，下降1.7%；写字楼为1773.5万平方米，增长18.4%；商业及服务业等经营性用房为1124.9万平方米，下降1.2%。

1-9月，全市商品房新开工面积为2463.7万平方米，比上年同期增长11.5%。

其中，住宅新开工面积为1247.7万平方米，增长12.2%；写字楼为357.3万平方米，增长4.4%；商业及服务业等经营性用房为246.9万平方米，增长4.9%。

1-9月，全市商品房竣工面积为1148万平方米，增长18.2%。

其中，住宅竣工面积为738.9万平方米，增长15.2%；写字楼为118.7万平方米，增长63.5%；商业及服务业等经营性用房为77.2万平方米，下降12.5%。

三、房地产市场销售情况1-9月，全市商品房销售面积为1329.7万平方米，比上年同期增长15.9%。

其中，住宅销售面积为959.1万平方米，增长8.9%；写字楼为219.8万平方米，增长54.6%；商业及服务业等经营性用房为70.2万平方米，下降5.1%。

图2 北京市商品房销售面积同比增速（%）四、政策性住房建设情况2013年1-9月，全市保障性住房完成投资492.3亿元，比上年同期下降13.8%。

截至9月末，全市保障性住房施工面积为4487.8万平方米，下降1.6%；新开工面积为673.1万平方米，下降23.1%；竣工面积为389.1万平方米，增长47.9%。

2013年1-5月北京市房地产市场运行情况一、房地产开发投资完成情况1-5月，全市完成房地产开发投资1009.2亿元，比上年同期增长7.3%。

其中，住宅完成投资412.2亿元，下降13%；写字楼完成投资212.6亿元，增长60.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资98.7亿元，增长14.5%。

房地产开发投资中，建安工程投资为431.1亿元，比上年同期增长5.3%，占全市房地产开发投资比重为42.7%。

全市房地产开发投资同比增速单位：%二、房地产市场供给情况截至5月末，全市商品房施工面积为11132.7万平方米，比上年同期增长6%。

其中，住宅施工面积为6036.1万平方米，下降2.2%；写字楼为1559.5万平方米，增长24.9%；商业及服务业等经营性用房为1042.4万平方米，增长2.5%。

1-5月，全市商品房新开工面积为1141.5万平方米，比上年同期增长7.3%。

其中，住宅新开工面积为484.9万平方米，下降9.2%；写字楼为218.2万平方米，增长67.7%；商业及服务业等经营性用房为159.6万平方米，增长16.7%。

1-5月，全市商品房竣工面积为378.9万平方米，比上年同期下降13.5%。

其中，住宅竣工面积为237.1万平方米，下降18.4%；写字楼为22.8万平方米，下降31.1%；商业及服务业等经营性用房为27.5万平方米，下降46%。

三、房地产市场销售情况1-5月，全市商品房销售面积为684.6万平方米，比上年同期增长47%。

其中，住宅销售面积为505.4万平方米，增长40.2%；写字楼为114.9万平方米，增长1.4倍；商业及服务业等经营性用房为35.3万平方米，下降9.5%。

全市商品房销售面积同比增速单位：%四、政策性住房建设情况1-5月，全市政策性住房完成投资191.6亿元，比上年同期下降21.7%。

5月末，全市政策性住房施工面积为3967.5万平方米，增长1.2%；新开工面积为261.7万平方米，下降39.9%；竣工面积为103.8万平方米，下降15.7%。

2013年北京房价走势北京房价走势2013超过去年同期微电影插画文艺青年手工制作百度影音在买二手房的各项费用中，除了房款这一主要费用外，各项税费也是一笔不小的支出。

尤其是在去年12月10日北京市二手房最低计税价正式上调后，各区域最低过户指导价上调幅度在三倍左右。

这也就意味着买房人要支付的税费比之前增加三倍左右。

由于当时楼市正处低迷期，业主要想尽快出手只有降低房价为买房人分担一部分费用。

但到今年年中，二手房价出现了迅速反弹，已超过去年年底，与去年同期基本持平。

再加上上涨了三倍左右的税费，现在买二手房的总费用实际已经超过去年同期。

微电影插画文艺青年手工制作百度影音海淀区中关村一小区的二手房，最低计税价由7600元/平方米涨到了23500元/平方米，涨幅超过3倍。

六里桥区域的最低计税价由6200元/平方米涨到了17000元/平方米，望京的二手房最低计税价由6200元/平方米涨到了18000元/平方米。

这两区域的二手房最低计税价涨幅接近三倍。

微电影插画文艺青年手工制作百度影音尤其是对于不满五年和面积超过140平方米的房产税费增加较多，因为这类房产都需要交纳营业税和个税。

去年年底楼市低迷卖方降价为买房分担税负从全市范围看，二手房的交易税增加了两到三倍，无异于给原本低迷的市场又泼了一盆冷水，导致全市二手房网签迅速陷入谷底。

去年12月12日是新计税价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套。

根据当时北京市住建委公布的网签数据显示，去年12月12日至18日，北京二手住宅网签总量为581套，环比前一周的8502套大幅下跌了93.2%。

成交量创新低使当时的买方市场趋势得到了进一步强化。

在这种情况下，卖方只有降价为买方分担税负才能促成交易。

去年年底，业主张先生的一套房产原本想以480万的价格出售，税费全部由买方承担。

但最低计税价上调后，该房产过户需要交纳的税款比以前增加了20多万。

买方表示无力承担如此高的税费。

北京市石景山区住宅用房市场分析（2013年）一、住宅土地市场根据北京市国土资源局石景山分局土地出让结果公示信息，2013年北京市石景山区土地交易市场总体成交量为12宗，土地出让总面积为30.47万平方米。

其中，包含居住类用地3宗，出让总面积为16.35万平方米，出让面积占总量的54%。

总规划建筑面积为41.89万平方米，总土地成交价格为326540万元。

具体信息详见下表：与2012年全年相比，居住类用地的成交量总体呈下降趋势。

从成交数量上相比，减少了2宗地块。

成交总面积与2012年的31.66万平方米相比，下降了48.4%；规划建筑面积与2012年的89.76万平方米相比，下降了53.3%。

从该区土地供应市场上来看，造成这种情况主要是2013年土地供应下降明显，由于供应量的持续下滑，使得土地成交量也随之下降明显。

从土地价格来看，2013年出让的3块居住类用地中，五里坨建设组团02号地B地块保障性住房用地、五里坨南宫住宅小区（A、B地块）保障性住房用地和老古城村地块楼面地价分别为4359元/平方米、4394元/平方米、15093元/平方米。

考虑到前两宗地块为保障性住房用地，土地价格低于市场正常水平，我们认为老古城村地块15093元/平方米的楼面地价反映了当前石景山区住宅用地价格。

二、商业土地市场根据北京市国土资源局石景山分局土地出让结果公示信息，2013年北京市石景山区出让商业金融类用地4宗，出让总面积为11.84万平方米，总规划建筑面积为54.59万平方米，总土地成交价格为845961万元。

具体信息详见下表：与2012年全年相比，石景山区商业用地的成交量总体呈大幅上升趋势。

从成交数量上相比，减少了3宗地块。

成交总面积与2012年的1.11万平方米相比，上升了967%；规划建筑面积与2012年的3.885万平方米相比，上升了1305%。

从土地价格来看，2013年出让的4块商业用地中，楼面均价最高为21312元/平方米，最低为13573元/平方米，平均楼面均价为15497元/平方米。

2013年北京市房地产市场总结报告一、土地市场1、2013北京市土地市场供应分析北京土地市场整体供应量保持高位水平，2013年北京供地251宗面积2366万平米，建筑面积2728万平米。

供应量的加大也将在一定程度上缓解2014年房地产市场的供求紧张。

经营性用地（居住、商服、综合用地）供应155宗1739.59万平米，建筑面积2123.71万平米，主要集中在城市近郊区，其中房山、顺义、通州、大兴市热点供应区域。

其中住宅类土地5环—6环的供地面积同比2012年增长164%，5环内的占比约5%左右，与2012年相当，内城几乎接近无地可售。

2006—2013年北京市土地供应情况2013年北京土地类型供应情况：2013年北京市各区域土地供应情况2、2013年北京市土地市场成交分析2013年北京土地出让金1829亿元，相比2012年648亿元，涨幅为182%。

总额突破1800亿元，平均楼面价7637元/平米。

住宅用地总成交土地76宗738.73万平米，建筑面积1359万平米，超过全年土地成交的一半，这也是2009年以来住宅用地成交的最高占比水平。

住宅类土地出让金1307亿元，同比2012年376亿元，涨幅为247%。

2013年北京市住宅类土地成交楼面价平均为9616元/平方米，溢价率为34%。

2006—2013年北京市土地成交情况2013年北京土地类型成交情况2013年北京市各区域土地成交情况3、土地市场特点：1)地王频现：2013年出现7块，楼面均价超4万的地块，其中农展馆地块以高达73099元/㎡的楼面均价成为年度住宅地王。

2013年7月北京市海淀区万柳地区居住用地（六郎庄搬迁平衡资金用地）项目42208 38869㎡ 2.35北京赫华恒瑞房地产开发有限公司2013年7月北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块45700 75359㎡ 1.84 中粮地产（北京）有限公司2013年7月丰台夏家胡同R2二类居住用地42000 27368㎡ 2.8 北京懋源地产2013年11月东坝南区1105-654、656、658号地45848 112000㎡ 2.33天津金碧投资有限公司（恒大旗下）2013年11月朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地59941 93534㎡ 1.96 首开保利联合体2013年11月亦庄河西区X13R2地块58193 67576.4㎡ 1.5 首开地产2013年9月朝阳区东三环绝版地块农展馆北路8号住宅用地73099 25209㎡ 1.1 融创集团2)地价普涨：土地的集中供应也获得了房企的积极应对，几乎每宗宅地都出现多家房企现场竞价局面，部分地理位置较为市区化的优质地块竞争更是激烈，位于三环的夏家胡同地块、农展馆地块，热点区域的亦庄地块、台湖地块、朝阳东坝地块等均是房企角逐的对象，这使得部分地块的楼面价甚至超过了周围在售物业的价格。

一、预售许可简析1、总量本月上市量2798套，环比少近四成累计上市量4．1万套，同比少两成多简析：10月的我市新建商品住宅预售许可套数不足3000套，为近三年同期最低。

受我市出台自住房新政和主流房企年度销售任务基本完成的综合影响，多数住宅项目放缓了新盘入市速度，基本上为老盘新推，年内最后两个月的上市量也不会有太大增长。

同时，为了年度房价调控目标的实现，市住建部门也会相对控制高价盘的入市量，中低价盘会有所释放。

全年预计5万套左右，总体低于全年和前年2成。

2、区域新城累计占比74％六环外本月上市量占比54％简析：从区域分布看，新城区域的预售许可量依占7成以上，其中通州最多，占全市前10个月新城累计预售许可量近3成，其次是大兴和房山，占比也都超过了2成。

从环路分布看，六环外的预售许可量占比在近两个月呈明显上升趋势，本月也超过了一半。

从稳定全市年度房价的角度看，预计年内最后两个月的六环外预售许可量依然会保持占比过半的水平。

3、结构高价盘本月预售套数占比环降6％，年底房价整体趋稳简析：本月的高价盘预售许可套数占比为22％，环比上月下降了6％，对年底房价趋于稳定会有一定利好，同时考虑高价盘的去化速度相对较慢，且本月上市的量级相对较少，所以对未来两个月的市场不会有太大影响。

从近期我市发布的自住型商品住宅相关政策来看，自住型中低价位普通商品住宅项目用地供应将达到40—50％，可以预计明后年，也就是2015年以前我市的高价盘供地会相对减少，高价盘住宅项目也会随之缩减，价格或会有所提高。

4、本月预售许可项目二、成交简析1、总体量价累计成交量7.1万套，同比降4％简析从成交量来看，10月份受本月预售许可量大幅下滑影响，成交量下降趋势明显，仅为5000余套。

同时，受十八届三中全会发布诸多方面改革新政影响，居民对新的房地产市场调控方向也甚为关注，故有一部分不急于入市的购房者开始有所观望。

尽管，市政府近期出台了自住型商品住房管理办法，释放了增加中低价位普宅的信号，但其主要优先供应对象为保障房轮候家庭中的经适、两限房居民(今明两年的自住型商品房供地规模为7万套，目前保障房中的经适、两限房轮候家庭约14万户)，故普通的夹心层群体受益有限。