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《房地产投资分析》复习提纲第1章房地产投资分析的根本问题1、掌握房地产投资的概念2、熟悉房地产投资的根本形式3、了解房地产投资避税收入原理〔更适用于国外的税收制度和会计折旧形式〕4、熟悉房地产投资分析的内容〔或组成局部〕5、熟悉可行性分析和投资分析的区别6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有〔出租或经营〕项目、置业投资项目现金流量主要特点8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上〔流入、流出的时点〕。
一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和〔流入减去流出〕看成是在年末发生，称为期末惯例法。
9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，与其计算公式。
10、熟悉按月〔或年〕等额还本付息还款方式下，各月〔或年〕的本金和利息的各是多少的计算方法〔见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题〕11、熟悉财务杠杆的概念12、了解财务杠杆的正负作用13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系〔实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数〕，具体见教材P41倒数第4行的计算式子。
14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率〔即自有资金收益率〕的含义。
第2章房地产市场分析1、了解房地产市场的特征2、了解对房地产投资环境分析的主要内容〔如教材P64政治环境……根底设施环境〕，能熟练利用SWOT分析方法对房地产开发地块或项目进展全面分析。
3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容4、了解房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进展运用。
见教材P72，结合平时上课的所举的例子。
5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？6、了解特尔斐法〔专家征询法〕根本过程7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的根本原理第4章房地产开发项目的区位条件分析1、了解区位的含义2、了解商业区分为3个等级3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析〔5个方面〕4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原那么第5章房地产投资项目根底数据分析估算1、掌握房地产开发的总本钱费用两种分类方法与各自包含的内容〔开发本钱和开发费用之分，开发直接费和开发间接费〕〔教材P142第1段、第2段内容〕，将来工作了这些是根本常识。
房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。
)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。
3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。
4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。
5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。
6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。
7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。
8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。
9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。
11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。
12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。
13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。
14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。
15.净现值等于零，可判断该投资项目。
16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。
17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。
18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。
19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。
20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。
2024年招聘房地产投资分析岗位笔试题及解答(某大型央企)(答案在后面)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、下列哪一项不属于房地产市场的基本特征？A. 地域性B. 流动性高C. 不可移动性D. 投资周期长2、在进行房地产投资项目评估时，下列哪种方法不是基于现金流折现的方法？A. 净现值法（NPV）B. 内部收益率法（IRR）C. 成本回收期法D. 资本化率法3、房地产投资分析中，以下哪个指标通常用来衡量投资回报水平？A、投资回报率（ROI）B、内部收益率（IRR）C、净现值（NPV）D、成本效益比（C/B）4、在房地产投资分析中，以下哪个方法通常用于预测未来现金流？A、市场比较法B、成本加成法C、现金流量折现法D、收益资本化法5、在房地产投资分析中，净现值（NPV）为正值意味着：A. 项目将亏损B. 项目的回报率低于基准收益率C. 项目将产生超过其成本的收益D. 项目的内部收益率小于零6、关于资本化率(cap rate)的理解，以下哪项是正确的？A. 资本化率越高，表示资产越有价值。
B. 它是用来估算房产年收入与房产价值之间关系的一种度量。
C. 资本化率直接反映了物业的市场售价。
D. 在所有情况下，较低的资本化率总是更优。
7、房地产投资分析岗位笔试题及解答（某大型央企）试卷一、单项选择题（每题2分，共20分。
每题只有一个最符合题意的答案，请将答案填入括号内）7、在房地产投资项目评估中，以下哪项不属于动态投资回收期指标的考量因素？A. 投资总额B. 年均收益C. 投资风险D. 投资收益年限8、在进行房地产项目市场调研时，以下哪种方法不属于常用的市场调研方法？A. 专家访谈B. 问卷调查C. 实地考察D. 历史数据统计分析9、下列哪一项指标最能直接反映一个房地产项目的盈利能力？A. 净现值（NPV）B. 投资回收期C. 资产负债率D. 利润率 10、假设一个房地产开发项目的预期年收益率为8%，而市场上的无风险利率为3%。
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
《房地产投资学》复习题——1一、名词解释1、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。
是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。
2、房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。
3、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。
4、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。
5、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。
二、问答题1、投资回收期指标的局限性有哪些？（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。
所以这一指标值常用于对项目建设的投资回收的粗略评价。
（2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。
因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。
2、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。
投资者可能会损失赢利的机会。
（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。
（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。
（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。
（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。
3、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。
房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( )A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( )A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
n•■一」::s标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释（每小题1分，共10分）1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。
其资金所有权和使用权是统一的。
3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
房地产项目投资开发笔试在房地产领域，投资开发是一个非常重要的环节，它涉及到了资金、市场、政策等多个方面。
因此，对于投资开发人员来说，必须具备一定的专业知识和实践经验。
本文将从房地产项目投资开发的角度，探讨一些常见的笔试题目和解答方法，希望对广大读者有所帮助。
一、房地产市场分析1. 请简述当前房地产市场的主要发展趋势。
随着国家经济的快速发展，房地产市场也在不断壮大。
目前，房地产市场的主要发展趋势有以下几点：（1）城市化进程不断加快，城市人口规模不断扩大，对住房需求不断增加。
（2）政府出台一系列房地产调控政策，限制投机炒房，保障住房需求。
（3）房地产行业不断创新，推出多种产品，如租赁型住房、共有产权房等，满足不同消费群体的需求。
（4）房地产企业加强品牌建设，提高产品质量和服务水平，以提升市场竞争力。
2. 请简述当前房地产市场的主要问题。
当前，房地产市场的主要问题有以下几点：（1）房价过高，严重影响了普通人的购房能力。
（2）房地产市场存在投机炒房的问题，导致房价波动较大，不利于市场稳定。
（3）房地产市场缺乏有效监管机制，存在一些不良开发商和中介机构，损害了消费者的利益。
（4）房地产市场存在一些结构性问题，如商品房供应过剩，经济适用房供应不足等。
二、房地产投资分析1. 请简述房地产投资的主要风险和应对措施。
房地产投资的主要风险包括市场风险、政策风险、资金风险、技术风险等。
为了有效应对这些风险，投资者可以采取以下措施：（1）充分了解市场，把握市场趋势，选择具有发展潜力的项目。
（2）关注政策动态，了解政策变化对房地产市场的影响，及时调整投资策略。
（3）合理规划资金，避免过度借贷，提高自身资金实力。
（4）加强技术研发，提高产品品质和技术含量，以提高市场竞争力。
2. 请简述房地产投资的主要收益来源。
房地产投资的主要收益来源包括以下几点：（1）资本增值：房地产市场价格波动较大，投资者可以通过买卖房产获得差价收益。
2025年招聘房地产投资分析岗位笔试题与参考答案(某大型央企)(答案在后面)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、房地产投资分析中，以下哪个指标用于衡量投资回报的盈利能力？（）A、空置率B、资本回报率（Cap Rate）C、投资回报率（ROI）D、预售率2、在进行房地产投资分析时，以下哪个因素不是影响租金水平的直接因素？（）A、地理位置B、房屋大小C、建筑材料D、物业管理水平3、房地产投资分析中，以下哪个指标可以反映项目收益与投资成本之间的比例关系？A. 投资回报率（ROI）B. 资金回收期C. 息税折旧摊销前利润（EBITDA）D. 净现值（NPV）4、在进行房地产投资分析时，以下哪种情况可能导致折现率提高？A. 预期市场风险增加B. 预期市场风险降低C. 预期市场风险稳定D. 预期市场回报率增加5、以下哪项不属于房地产投资分析中常用的财务指标？A. 投资回报率（ROI）B. 净现值（NPV）C. 资产负债率D. 每股收益（EPS）6、在进行房地产项目可行性分析时，以下哪个因素不属于市场分析的主要内容？A. 市场供需状况B. 竞争对手分析C. 目标客户群体分析D. 项目施工进度7、房地产投资分析中，以下哪项不是影响房地产投资回报率的因素？A、贷款利率B、土地成本C、物业管理费用D、政策调整8、以下哪个选项不属于房地产投资分析中的财务指标？A、净现值（NPV）B、内部收益率（IRR）C、投资回报率（ROI）D、投资回收期9、在房地产投资分析中，以下哪个指标通常用于评估房地产项目的收益能力？A. 投资回报率（ROI）B. 资产回报率（ROA）C. 净资产收益率（ROE）D. 资产负债率（LTV） 10、在进行房地产市场分析时，以下哪个因素通常被认为是对房地产市场需求影响最大的因素？A. 经济增长率B. 人口结构变化C. 政府政策D. 市场竞争二、多项选择题（本大题有10小题，每小题4分，共40分）1、房地产投资分析岗位笔试题二、多项选择题（每题5分，共10分）1、以下哪些因素对房地产投资项目的风险评估具有重要影响？（）A. 地段位置B. 政策法规C. 经济环境D. 市场需求E. 投资者财务状况2、在进行房地产投资项目可行性分析时，以下哪些方法属于定量分析方法？（）A. 市场调查法B. 投资回报率分析C. 比较分析法D. 概率分析法E. 敏感性分析法3、以下哪些因素对房地产投资项目的风险评估具有重要影响？（）A. 地理位置与交通便利性B. 市场需求与供给情况C. 政策法规变化D. 经济环境与宏观经济政策E. 建设成本与融资条件4、在房地产投资分析中，以下哪些指标可以作为项目盈利能力的衡量指标？（）A. 投资回报率（ROI）B. 净现值（NPV）C. 内部收益率（IRR）D. 资产负债率E. 净利润率5、以下哪些因素对房地产市场投资分析具有重要影响？（）A. 经济政策B. 人口结构C. 金融政策D. 地区发展政策E. 市场供需关系6、在房地产市场投资分析中，以下哪些指标可以用来评估一个房地产项目的盈利能力？（）A. 投资回报率（ROI）B. 资产周转率C. 负债比率D. 净资产收益率（ROE）E. 现金流7、以下哪些是房地产投资分析中常用的财务指标？（）A. 投资回报率（ROI）B. 净现值（NPV）C. 内部收益率（IRR）D. 贷款价值比（LTV）E. 售价收入比（PSR）8、在房地产投资分析中，以下哪些因素会影响项目的现金流量预测？（）A. 土地取得成本B. 建设成本C. 运营成本D. 投资收益E. 市场租金水平9、以下哪些因素是影响房地产市场价格波动的主要因素？（）A、经济增长率B、货币政策C、人口流动D、土地供应政策E、消费者预期 10、在房地产投资分析中，以下哪些方法可以帮助评估项目的盈利能力？（）A、净现值法（NPV）B、内部收益率法（IRR）C、投资回报率法（ROI）D、成本法E、市场比较法三、判断题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、房地产投资分析岗位需要对房地产市场的历史数据和未来趋势进行深入分析，以便为投资决策提供依据。
房地产投资分析答案【篇一：房地产投资分析试题1】>一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共24分)1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
a.适应性强b.受政策影响大 d.不可移动性b.投资房地产投资信托基金 d.购买房地产抵押贷款证券 b.投入的借贷资本 d.投入的自有资本c.对专业管理依赖强 a.房地产置业投资2.房地产间接投资不包括( )。
c.投资于房地产企业债券 a.投入的全部资本 c.投入的全部现金3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。
4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。
a.0.146 c.1.75b.0.125 d.1.50b.等额序列支付现值 d.等额序列支付终值5.（p/a，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。
a.一次支付现值 c.等差序列现值用地。
a.一 c.三b.二 d.五6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。
a.2.0 c.2.1模和结构。
a.银行利率b.社会资金供应量 d.税收c.土地供应计划b.4.0 d.0.58.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
a.第一阶段和第三阶段初期b.第三阶段和第四阶段初期c.第二阶段和第三阶段初期d.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
房地产投资考试题房地产投资是指以购买、持有、租赁、销售等方式，参与房地产市场并获得资本增值或租金收益的投资行为。
房地产投资的成功与否直接关系到投资者的收益和风险。
为了考察投资者的房地产投资能力和相关知识，下面给出一些可能出现在房地产投资考试中的题目及参考答案。
1. 请简要介绍房地产投资分析的步骤和方法。
答：房地产投资分析主要包括以下步骤和方法：(1) 市场研究和调查：了解目标市场的房地产行情、政策背景、供需关系等信息。
(2) 投资目标确定：明确投资的目标、期限、风险偏好等因素。
(3) 投资预算和资金筹措：制定投资预算和筹措资金的计划。
(4) 项目筛选和评估：根据市场研究结果，筛选可行的投资项目，并进行综合评估。
(5) 风险分析和控制：评估投资项目的风险，并采取措施进行风险控制。
(6) 投资决策和实施：通过对项目的投资前景和风险的综合考虑，做出投资决策并实施。
(7) 监督和管理：对投资项目的运营情况进行监督和管理，及时调整投资策略。
2. 请解释现金流分析在房地产投资中的重要性。
答：现金流分析是房地产投资中的一项重要工具。
通过分析投资项目在其生命周期内的现金流量，可以评估其盈利能力、资金回收期和投资风险。
具体而言，现金流分析可以帮助投资者：(1) 评估项目的投资回报率：通过计算现金流量净额和项目的投资额，可以得出投资回报率。
这可以帮助投资者判断投资项目是否值得投资。
(2) 评估项目的盈利能力：现金流量分析可以帮助投资者了解项目的净现金流量，从而评估其经营状况和盈利能力。
(3) 风险评估和控制：通过现金流量分析，投资者可以评估项目的资本风险和流动性风险，并采取相应的措施进行风险控制。
(4) 资金管理和决策：现金流量分析可以帮助投资者进行资金管理和决策。
通过分析现金流的进出，投资者可以合理安排资金的使用和投资的方向。
3. 房地产市场有哪些主要的投资风险？答：房地产投资存在以下主要的风险：(1) 政策风险：房地产市场受政策的影响较大，政府的调控政策、土地政策、税收政策等都可能对投资项目的盈利能力产生影响。
房地产投资分析考试解答题1.房地产投资的特点是什么？答：1.投资成本大，回收周期长；2.不确定因素多，风险大；3.回报率高，收益好。
1.投资环境指的概念是什么？答：指决定和影响投资活动的政治因素、自然因素、经济因素和社会因素相互依赖、相互完善、相互制约多形成的矛盾统一体。
2.财务评价的指标体系包括那些？答：1.根据是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标；2.根据指标的性质，可分为时间性指标。
价值性指标和比率性指标。
3.什么事房地产项目投资的社会评价？答：其目的在于系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目所在地的社会条件对项目的适应性和可接受程度。
通过分析项目涉及的各种社会因素，评价项目的社会可行性，提出项目与当地社会协调关系、规避射虎风险、促进项目顺利实施、保持社会稳定的方案。
4.什么是投资风险？答：变现风险；购买力风险；经营性风险；社会风险；自然风险。
5.房地产投资分析的概念是什么？答：是房地产投资项目实施开发活动前进行的分析论证过程，其可信就是从诸多方面对房地产投资项目进行可行性研究并选择最佳投资方案。
6.什么叫货币的时间价值？答：是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额，它是长期投资决策必须考虑的客观经济范畴。
7.财务评价的静态指标体系包括哪些？答：投资回收期；财务净现值；财务内部收益率。
8.房地产项目经营收入有哪些？答：销售收入；租金收入；自营收入。
9.什么叫风险自留？答：是指房地产投资人以其自身的财务力负担未来可能的风险损失。
10.简述房地产投资分析的范畴？答：1.房地产投资的基本原理；2.房地产投资市场分析；3.房地产投资环境分析；4.房地产投资成本估算；5. 房地产投资经济评价；6. 房地产投资不确定性分析；7. 房地产投资风险分析；8. 房地产投资决策分析。
11.简述房地产投资成本的构成？答：1.房地产开发成本（土地使用权获得成本；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；不可预见费；开发期间税费。
《房地产投资分析》学期及学位笔试考试复习提纲（闭卷）一、题型：名词解释、单项选择、多项选择、简答题、计算题二、基本概念：房地产投资分析、投资环境、项目财务评价、项目国民经济评价、项目社会评价、财务内部收益率、财务净现值、影子价格、转移支付、风险分析、敏感性分析、盈亏平衡分析、行业基准收益率、资金成本率、边际资金成本率、投资回收期、区位分析法、投资估算、区位优势、主导产业、经营成本三、基本理论：1、怎样的地区是投资房地产的理想的区域？举例说明2、房地产投资的特点有哪些？如何理解？3、房地产选址的原则及其理解。
4、内部收益率的经济含义与应用局限。
5、财务评价与国民经济评价的比较。
6、经济评价与社会评价的比较。
7、房地产投资存在哪些风险？8、国际上评价投资环境有几种主要的评价方法？9、完全不确定型投资决策的方法有哪些？其特点是什么？10、财务评价的主要内容包括哪两部分？通过哪些指标来评价？11、土地增值税如何计算？12、房地产投资分析的主要步骤？13、房地产投资的宏观作用与微观作用。
14、房地产投资分析的作用。
15、房地产投资可行性研究报告的主要内容包括哪几部分？16、全部投资现金流量表与资本投资现金流量表的主要区别在哪里？四、基本方法：1、资金时间价值计算的应用2、财务评价动态指标计算方法（净现值、内部收益率、现值指数、动态投资回收期等）3、投资项目资金成本计算及筹资方案比较方法（个别资金成本、综合资金成本、边际资金成本，比较资金成本法、无差异点法）4、投资项目风险决策方法（期望值、标准差、标准离差率、风险报酬率、必要投资报酬率，期望净现值）5、完全不确定型投资决策方法（大中取小、小中取大、大中取大、拉普拉斯准则、折衷法）五、参考习题：1、某投资人准备以6%的资金成本筹集12000万元建造一星级旅游饭店，预计年付现成本为1400万元，年折旧费为200万元，所得税率为25%，如果投资人期望在10年收回全部投资，问其年营业收入至少应为多少？解:设年营业收入至少为X万元，则年经营净现金流量=（X-1400-200）（1-25%）+200=0.75X-1000令-12000+（0.75X-1000）(P/A,6%,10)=0计算得到5.52X=19360.1,X=3507.2645(万元)即年营业收入至少应为3507.2645万元才能满足投资预期。
《房地产投资分析》学期及学位笔试考试复习提纲（闭卷）
一、题型：
名词解释、单项选择、多项选择、简答题、计算题
二、基本概念：
房地产投资分析、投资环境、项目财务评价、项目国民经济评价、项目社会评价、财务内部收益率、财务净现值、影子价格、转移支付、风险分析、敏感性分析、盈亏平衡分析、行业基准收益率、资金成本率、边际资金成本率、投资回收期、区位分析法、投资估算、区位优势、主导产业、经营成本
三、基本理论：
1、怎样的地区是投资房地产的理想的区域？举例说明
2、房地产投资的特点有哪些？如何理解？
3、房地产选址的原则及其理解。
4、内部收益率的经济含义与应用局限。
5、财务评价与国民经济评价的比较。
6、经济评价与社会评价的比较。
7、房地产投资存在哪些风险？
8、国际上评价投资环境有几种主要的评价方法？
9、完全不确定型投资决策的方法有哪些？其特点是什么？
10、财务评价的主要内容包括哪两部分？通过哪些指标来评价？
11、土地增值税如何计算？
12、房地产投资分析的主要步骤？
13、房地产投资的宏观作用与微观作用。
14、房地产投资分析的作用。
15、房地产投资可行性研究报告的主要内容包括哪几部分？
16、全部投资现金流量表与资本投资现金流量表的主要区别在哪里？
四、基本方法：
1、资金时间价值计算的应用
2、财务评价动态指标计算方法（净现值、内部收益率、现值指数、动态投资回收期等）
3、投资项目资金成本计算及筹资方案比较方法（个别资金成本、综合资金成本、边际
资金成本，比较资金成本法、无差异点法）
4、投资项目风险决策方法（期望值、标准差、标准离差率、风险报酬率、必要投资报
酬率，期望净现值）
5、完全不确定型投资决策方法（大中取小、小中取大、大中取大、拉普拉斯准则、折
衷法）
五、参考习题：
1、某投资人准备以6%的资金成本筹集12000万元建造一星级旅游饭店，预计年付现
成本为1400万元，年折旧费为200万元，所得税率为25%，如果投资人期望在10
年收回全部投资，问其年营业收入至少应为多少？
解:
设年营业收入至少为X万元，
则年经营净现金流量=（X-1400-200）（1-25%）+200=0.75X-1000
令-12000+（0.75X-1000）(P/A,6%,10)=0
计算得到5.52X=19360.1,X=3507.2645(万元)
即年营业收入至少应为3507.2645万元才能满足投资预期。
2、某投资人以400万购入一套房产，其中自有资金投资150万，其余为抵押贷款，固
定贷款利率为5%。
如果金融机构要求贷款在15年内按月等额偿还，该投资人每月
可用于住房消费的资金占全部月收入的25%，则投资人每月收入应至少为多少才能
还得起贷款？
解：抵押贷款额=400-150=250（万元）
月还款额=250（A/P,5%/12,15×12）=26516(元)
投资人的月收入至少应=26516/25%=106066（元）
3、某房地产投资项目的初始投资为2000万元，投资期为1年，预计该项投资的报酬
额及其发生的概率如下表：
的必要风险报酬率和必要投资报酬率分别为多少？
解：项目期望报酬额=0.2×600+0.5×300+0.3×100=300（万元）
项目报酬的标准差={（600-300）2×0.2+(300-300)2×0.5+(100-300)2×0.3}1/2
=173.2(万元)
项目报酬的标准离差率=173.2/300=0.58
项目投资的必要风险报酬率=0.08×O.58=4.64%
项目的必要投资报酬率=6%+0.08×0.58=10.62%
4、某房地产企房地产企业准备开始投资开发一写字楼，头两年分别于年初投入2000万元和3000万元，两年建成后，先根据市场情况出租10年，预计每年年末毛租金收入为800万元，折旧费为80万，付现成本450万，企业所得税率为25%，如果第10年末以12500万元售出，此时写字楼的账面价值为4620万元，而企业为了销售需支付销售费1000万元，试求出该投资方案的财务净现值，并说明该投资方案是否可行？（假设基准收益率为15%）解：项目出租阶段的营业净现金流量=（800-450-80）（1-25%）+80=282.5(万元) 项目出租完毕出售时的净现金流量=（12500-1000-4620）（1-25%）+4620
=9780（万元）
项目财务净现值
=-2000-3000（P/F,15%,1）+282.5(P/A,15%,10)(P/F,15%,2)+9780(P/F,15%,12)
=-1708.9111(万元)
由于净现值小于零，说明该投资不可行。
5、某房地产企业年初资本结构如下表，目前股票市价为20元，预计今年股利为2元/
股，以后以5%的固定增长率增长，企业所得税率为33%，假设发行各种债券均无筹
资费。
债券筹资，面值发行，债券利率为12%。
由于企业财务风险的加大，使得企业股票价格下降为18元/股，但企业的股利政策不变；B方案：分别以债券和普通股各筹资1000万元，债券利率不变，普通股以当前市价发行，股利政策不变；C方案：2000万元资金全部以普通股
筹集，估计发行时市价会提高到25元/股，预计今年股利为2.5元/股，且以后的年固定增长率会上升为6%。
问究竟哪种方案下的资本结构最优？
解：方案A 下：
K b1=10%（1-25%）=0.075 W b1=4000/12000=0.33 K b2=12%（1-25%）=0.09 W b2=2000/12000=0.17
K s =1/18+5%=0.1056 W s =6000/12000=0.50
所以，K= K b1×W b1+ K b2×W b2+ K s ×W s =0.075×0.33+0.09×0.17+0.1056×0.5=9.29%
6、下表示某A 、B 、C 、D 四种投资方案下，在可能出现的4中状态下的收益值，试采用“最大的最小收益值”、“最小的最大后悔值”、“最大的最大收益值”、拉普拉斯准则和折衷准则等决策准则选择其中最好的方案。
单位：万元
解：
采用小中取大，应选用A 方案，采用大中取大，应选用B 方案。
采用折中收益法，假设乐观系数为0.6，
则A 、B 、C 、D 各方案的折中收益分别为5.8、6.2、5.4、6，应选择B 方案。
采用拉普拉斯准则计算出A 、B 、C 、D 各方案的期望收益分别为5.5、5.25、5、5.5，应选择A 或D 方案
采用大中取小，应选择A 或D 方案。
7、某房地产投资，预计其各年现金流量如下表，如果项目资金成本率为15%，试采用期望净现金流量法进行风险决策。
解：先各年的期望净现金流量：
E(NCF1)=24000×0.4+16000×0.6=19200
E(NCF2)=30000×0.1+20000×0.6+10000×0.3=18000 E(NCF3)=30000×0.5+28000×0.4+13000×0.1=27500
期望净现值=-45000+19200（P/F ,15%,1）+18000(P/F ,15%,2)+27500(P/F ,15%,3) =3387.37(万元)
由于期望净现值大于令，说明项目可行。
